【正文】 。 ③ 價(jià)格情況 2020— 2020 年，住房平均價(jià)格為 2600— 3200 元 / m2； 2020— 2020 年，住房平均價(jià)格為 3200— 3900 元 / m2； 2020— 2020 年，住房平均價(jià)格 為 4000— 5000 元 / m2。 六、 “十一五”期間 大連高新園區(qū)住房建設(shè)規(guī)劃（ 20202020） （一）大連高新園區(qū)住房建設(shè)基本情況 “十五”期間住房建設(shè)取得的成績(jī) “十五”期間，大連高新園區(qū)用于住房建設(shè)的土地供應(yīng)量為 160 萬(wàn) m2，住房建設(shè)投資額為 40 億元， 商品住房竣工總面積 350 萬(wàn) m2，銷售總面積為 230 萬(wàn) m2。憑借英國(guó)電訊在英國(guó)企業(yè)界的影響，可以為大連軟件行業(yè)和高新園區(qū)起到很好的宣傳作用。 30 這一協(xié)議的簽訂旨在解決大連市集成電路設(shè)計(jì)人才不足的瓶頸問(wèn)題，并在增強(qiáng)企業(yè)發(fā)展后勁方面提供了一種全新的模式，也是在促進(jìn)高等教育人才與市場(chǎng)需求相結(jié)合方面的有益探索。富達(dá)投資的落戶，將促使其他投資公司的陸續(xù)跟進(jìn)投資。 （七） 世界 500 強(qiáng)企業(yè)新日鐵 solution 落戶大連高新園區(qū) 2020 年 4 月 13 日，日本新日鐵系統(tǒng)集成株式會(huì)社向大連華信計(jì)算機(jī)技術(shù)有限公司投資 200萬(wàn)美元，以加強(qiáng)雙方合作，推動(dòng)華信軟件外包業(yè)務(wù)的發(fā)展。 大連河口國(guó)際軟件園，位于高新區(qū)旅順南路軟件產(chǎn)業(yè)帶的東端，毗鄰騰飛軟件園，緊靠中科院大連創(chuàng)新園高新區(qū)研發(fā)孵化園，規(guī)劃面積 150萬(wàn)平方米。這是西門子自動(dòng)化與驅(qū) 動(dòng)集團(tuán)在中國(guó)第一次從置地建廠開始，以獨(dú)資的方式成立新的運(yùn)營(yíng)公司。 NCR 大連全球咨詢中心不僅向客戶提供中低端的編碼、測(cè)試、安裝及維護(hù)服務(wù)，而且直接接觸日本客戶參與應(yīng)用系統(tǒng)開發(fā)的全部流程，為客戶提供高端的可行性研究及系統(tǒng)整體設(shè)計(jì)等全套解決方案。有效分流 某 廣場(chǎng)、大連醫(yī)科大學(xué)附屬第二醫(yī)院、黑石礁、學(xué)院廣場(chǎng)至海事大學(xué)沿線交通壓力。 （三發(fā)電位于項(xiàng)目?jī)?nèi)部據(jù)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，該廠搬遷時(shí)間還未確定） 開發(fā)建設(shè)的招商工作穩(wěn)步進(jìn)行 此前，凌水灣改造區(qū)域的控制性規(guī)劃已經(jīng)獲得批準(zhǔn)，按照新的開發(fā)建設(shè)模式，凌水灣改造將采取社會(huì)化開發(fā)，目前，開發(fā)建設(shè)的招商片已制作完畢，整體規(guī)劃沙盤也正在制作過(guò)程中。 按照?qǐng)@區(qū)的戰(zhàn)略部署， 2020 年，凌水灣區(qū)域改造工程全面啟動(dòng)。在 “ 十一五 ” 規(guī)劃中，高新園區(qū)經(jīng)濟(jì)總量將再增長(zhǎng)五倍， GDP 將占全市比重的 1/10，成為大連經(jīng)濟(jì)的新增長(zhǎng)極和高新技術(shù)發(fā)展的人才源、技術(shù)源，做全市科技創(chuàng)新的平臺(tái)和機(jī)制和體制創(chuàng)新的示范區(qū)。 （三）區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 園區(qū)總占地 平方公里，由七賢嶺產(chǎn)業(yè)化基地、雙 D港、海外學(xué)子創(chuàng)業(yè)園、軟件園、黃河路科技城等發(fā)展區(qū)域組成。 經(jīng)濟(jì)適用房的推出也在一定意義上緩解了住宅價(jià)格的上漲壓力。通過(guò) 詳細(xì) 分析，我市今年上半年供應(yīng)將出現(xiàn) 2 次波峰，首先是 4月份的集中供量，以中小開發(fā)商為主要參與者，樓盤 整體放 量不大，分布較為散亂，同時(shí)， 2020 年底由于種種原因暫緩或順延開盤的樓盤，也會(huì)在 2020 年初同步放量，預(yù)計(jì)該階段價(jià)格不會(huì)有太大波動(dòng)，但其成交數(shù)量或許可為 2020 年整體房地產(chǎn)的冷熱定下基調(diào)。 2020 年、2020 年商品住房的供地主要集中在中山區(qū)、西崗區(qū)和沙河口區(qū)。而甘井子區(qū)有大量的待開發(fā)土地，且多為凈地，成為未來(lái)房地產(chǎn)開發(fā)的主打區(qū)。市區(qū)交通重點(diǎn)發(fā)展地鐵、有軌和公共汽車，形成相互連接、高效便捷的交通網(wǎng)絡(luò)。市中心三區(qū)為商貿(mào)金融服務(wù)區(qū)和臨港產(chǎn)業(yè)園區(qū)。 （二）城市產(chǎn)業(yè)體系 按照“產(chǎn)業(yè)強(qiáng)市、工 業(yè)先行”的思路，從我市經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)有基礎(chǔ)出發(fā)，推進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，形成以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為先導(dǎo)，以石油化工、電子信息、機(jī)械制造三大工業(yè)支柱為支撐，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)高度發(fā)達(dá)的“ 131”產(chǎn)業(yè)格局。 表 22 金融機(jī)構(gòu)人民幣儲(chǔ)蓄存款情況表 單位：億元 時(shí)間 12月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10月 11月 12月 金融機(jī)構(gòu)存款余額 3758 3842 3851 —— 3888 3873 3974 4025 3975 4118 4182 企業(yè)存款余額 1218 1275 1275 —— 1320 1302 1384 1459 1476 1570 1606 儲(chǔ)蓄存款余額 1776 1798 1760 —— 1752 1762 1747 1735 1693 1741 1837 （數(shù)據(jù)來(lái)源：《大連統(tǒng)計(jì)月報(bào)》） 第二節(jié) 大連市房地產(chǎn)發(fā)展特征 一、大連城市發(fā)展總體規(guī)劃 圖 23 13 《大連城市發(fā)展規(guī)劃》緊密圍繞《建設(shè) “ 大大連 ” 規(guī)劃綱要》，從如下幾方面對(duì)大連未來(lái) 10～ 20年的城市總體規(guī)劃做出戰(zhàn)略部署： （一）城市空間布局 按照“西拓北進(jìn)”的思路，把大連城區(qū)西拓至旅順、北擴(kuò)到金州，構(gòu)筑“兩城三星”組團(tuán)式城市空間布局。消費(fèi)需求旺盛主要有兩方面原因：一方面，居民收入持續(xù)增長(zhǎng)，消費(fèi)能力增強(qiáng)引導(dǎo)消費(fèi)升級(jí)；另一方面，我國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展使本幣升值成為必然，而人民幣升值又吸引了大量資本流入，資本向?qū)嵨镔Y產(chǎn)和金融資產(chǎn)轉(zhuǎn)化過(guò)程必然推動(dòng)資產(chǎn)升值，資產(chǎn)增值又能增加購(gòu)買欲望，從而引發(fā)消費(fèi)需求升溫。全年日照總時(shí)數(shù)為 2500～ 2800 小時(shí)；年平均氣溫 ～ 攝氏度；年平均降水量600～ 790 毫米；無(wú)霜期達(dá) 6個(gè)月，適宜的氣候使大連成為世界最適宜居住的城市之一。 高爾夫項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 目 錄 第一章 總 論 ....................................................................................... 4 第一節(jié) 項(xiàng)目概述 ................................................................................................ 4 第二節(jié) 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ........................................................................ 5 第三節(jié) 編制依據(jù) ................................................................................................ 8 第二章 市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè) ...................................................................... 9 第一節(jié) 大連市宏觀情況分析 ............................................................................ 9 第二節(jié) 大連市房地產(chǎn)發(fā)展特征 ...................................................................... 12 第三節(jié) 大連市高新園區(qū)區(qū)域總體分析 .......................................................... 20 第三章 市場(chǎng)調(diào)查及項(xiàng)目分析 ............................................................ 35 第一節(jié) 高新園區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查 .................................................................. 35 第二節(jié) 項(xiàng)目 SWOT 分析 ................................................................................ 38 第三節(jié) 項(xiàng)目定位及目標(biāo)消費(fèi)群體分析 .......................................................... 40 第四章 項(xiàng)目戶型產(chǎn)品定位 ................................................................ 43 第五章 建設(shè)規(guī)模及方案 .................................................................... 45 第六章 相關(guān)單位簡(jiǎn)介 ........................................................................ 52 第七章 銷 售價(jià)格與銷售收入估算 .................................................. 53 第八章 投資估算 ............................................................................... 55 第九章 投資計(jì)劃與資金籌措 ............................................................ 60 第十章 風(fēng)險(xiǎn)分析與防范對(duì)策 ............................................................ 61 第十一章 綜合評(píng)價(jià)與建議 ................................................................ 63 4 第一章 總 論 第一節(jié) 項(xiàng)目概述 一、項(xiàng)目背景 某 高爾夫項(xiàng)目地處大連市高知人群最密集的專屬生活區(qū)，項(xiàng)目南側(cè)瀕臨黃海、東側(cè)緊依西尖山、西接旅順南路、北臨海事大學(xué)游泳訓(xùn)練館。 圖 21 （二）氣候條件 大連市位于北半球的暖溫帶地區(qū)，屬具有海洋性特點(diǎn)的暖溫帶大陸性季風(fēng)氣 候。 2020 年以來(lái)，消費(fèi)需求明顯升溫，帶動(dòng)消費(fèi)品市場(chǎng)繁榮活躍。長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)居民儲(chǔ)蓄存款一直呈現(xiàn)出高速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，每月新增額高達(dá)千億元，但今年以來(lái)多次出現(xiàn)了居民儲(chǔ)蓄存款負(fù)增長(zhǎng)的現(xiàn)象： 10月末，居民儲(chǔ)蓄存款余額 億元，同比下降 %，比上月減少 億元，這是儲(chǔ)蓄存款余額在今年內(nèi)繼一月末、四月末、五月末、八月末、九月末的第六次月度負(fù)增長(zhǎng)； 11 月末，居民儲(chǔ)蓄存款余額 億元，同比增長(zhǎng) %，比上月增加 億元 ，這種現(xiàn)象的產(chǎn)生是由于現(xiàn)階段我國(guó)居民的投資渠道有所拓寬，不再局限于儲(chǔ)蓄存款。對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施走廊實(shí)行綠化保護(hù)，保證“城市生命線”的安全。我市主城區(qū)功能定位為行政文化中心、中央商務(wù)區(qū)和現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)區(qū)。按照“城市擴(kuò)容、交通先行”的要求，加快交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐，盡快形成現(xiàn)代化對(duì)外交通、市域交通、市內(nèi)交通三級(jí)網(wǎng)絡(luò)。傳統(tǒng)的中心區(qū)域，如中山區(qū)、西崗區(qū)隨著城市建設(shè)步伐的加快，土地存量明顯不足，可供開發(fā)的土地大多為舊城區(qū)改造及部分廠房的搬遷改造。 商品住房 為提高土地收益、增強(qiáng)中心城區(qū)活力，同時(shí)考慮商品住房的需求意向，近期商品住房的供地首先以中山區(qū)、西崗區(qū)和沙河口區(qū)為主，其次是甘井子區(qū)。 2020 年我市預(yù)計(jì)開盤樓盤 61 個(gè)，可供銷售面積 萬(wàn)平方米以上，其中%的面積將于 2020 年上半年開盤銷售，供應(yīng)量上會(huì)有明顯的高峰出現(xiàn)。 2020 年我市將 建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租房 80 萬(wàn)平方米，為中低收入家庭提供更多價(jià)格合理的房源 ， 這也意味著大連的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)矛盾開始逐漸得到緩解。四季分明，冬夏長(zhǎng)、春秋短，日光充足，雨量適中。 目前高新區(qū)已聚集特色產(chǎn)業(yè)企業(yè) 1120多家，其產(chǎn)業(yè)收入占高新區(qū)總收入的 85%。按規(guī)劃，要在 3 5 平方公里的改造區(qū) 域高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃建設(shè)科技館、航海博物館、多媒體體驗(yàn)中心、數(shù)字化影視中心、音樂(lè)廳、濱海文化娛樂(lè)設(shè)施等，將其建成科技、文化及藝術(shù) 24 的展示區(qū)、園區(qū)創(chuàng)智型產(chǎn)業(yè)的重要承載地，建成大連 IBD，形成大連西部一個(gè)新的科技文化商務(wù)中心。同時(shí)，與位于改造區(qū)域內(nèi)的大連第三發(fā)電廠進(jìn)行了多次談判，該電廠已經(jīng)同意整體搬遷。新路工程竣工后，新建的道路東西、南北條條道路相通，引導(dǎo)中山路上集中的車流 分散行駛。 （二） 世界 500 強(qiáng)美國(guó)美商安迅公司（ NCR）入駐園區(qū) 2020 年 8 月 16 日，世界 500 強(qiáng) 企業(yè)美國(guó)美商安迅公司（ NCR）投資的 NCR 大連全球咨詢中心在大連高新園區(qū)正式成立。 （四） 西門子投資 2億人民幣在大連高新區(qū)成立傳感器與通訊公司 2020 年 10 月 19 日，西門子自動(dòng)化與驅(qū)動(dòng)集團(tuán)投資 2 億元人民幣成立的傳感器與通訊有限公司，在大連高新區(qū)舉行奠基儀式。這一重大項(xiàng)目的啟動(dòng)標(biāo)志著大連軟件業(yè)在向國(guó)際化進(jìn)軍中又邁出了一大步，必將有力地提升高新區(qū)以知識(shí)為核心的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展水平。屆時(shí)花旗數(shù)據(jù)大連公司將成為中國(guó)地區(qū)最大的金融科技服務(wù)中心。 富達(dá)投資在大連的落戶，進(jìn)一步表明了它對(duì)亞洲 1． 2 萬(wàn)億美元的共同基金市場(chǎng)的關(guān)注，而亞洲共同基金市場(chǎng)僅占全球共同基金的 6％。根據(jù)協(xié)議規(guī)定， 07 年 10 月前將在高新園區(qū)成立 “ 哈爾濱工業(yè)大學(xué)－Cadence IC 設(shè)計(jì)聯(lián)合培訓(xùn)中心 ” ，開展集成電路設(shè)計(jì)和工藝技術(shù)方面的短期培訓(xùn)，并建立相應(yīng)的