【正文】 26 水分別就近按城鎮(zhèn)規(guī)劃接入新區(qū)排水管網(wǎng)中。 廚房排風(fēng) 各建筑考慮在廚房區(qū)域增設(shè)若干個(gè)排油煙豎井，廚房油煙 引至屋面后經(jīng)過(guò)油煙處理裝置集中排放。采 暖熱指標(biāo)按 70W/㎡ 計(jì)算，采暖熱負(fù)荷為 1330KW。電源進(jìn)線處作重復(fù)接地，在各配電箱內(nèi)設(shè)有專用的接地保護(hù)端口，并從該端口引出接零保護(hù)線至各電烏海市烏達(dá) “尚水明珠” 小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 23 源插座，電線與接地線分別與接地網(wǎng)相連接，接地電阻小于 4Ω?？偨ㄖ娣e： m2；居住戶： 2052戶 ；工程等級(jí)：二級(jí)；結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)年限： 50年；耐火等烏海市烏達(dá) “尚水明珠” 小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 21 級(jí)：二級(jí)。局部玻璃幕墻結(jié)合窗戶達(dá)到變化統(tǒng)一的效果。整體形象突出了藝術(shù)感，既實(shí)用也美觀。 呈東低西高布局。 （ 3）、文化性 烏海市烏達(dá) “尚水明珠” 小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 18 將我國(guó)悠久歷史傳統(tǒng)，深厚的文化底蘊(yùn)傳承下去，表現(xiàn)出濃厚的文化氛圍。 供水條件 烏海市烏達(dá)區(qū)有很好的市政給水管網(wǎng)，可以直接接入項(xiàng)目區(qū)的供水外網(wǎng)。 環(huán)境保護(hù)狀況 烏海市過(guò)去是典型的煤煙型污染城市。結(jié)合城區(qū)道路建設(shè)和改造工程，完烏海市烏達(dá) “尚水明珠” 小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 15 成路燈配套建設(shè)改造，擴(kuò)大路燈覆蓋率。烏達(dá)區(qū)、海南區(qū)年內(nèi)完成污水處理工程，配套完成排水管網(wǎng)建設(shè)。繼續(xù)實(shí)施海勃灣城區(qū)、濱河新區(qū)、烏達(dá)烏海市烏達(dá) “尚水明珠” 小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 14 區(qū)熱網(wǎng)二期工程，加快海南區(qū)集中供熱工程建設(shè)，續(xù)建換熱站15座，新建換熱站 25座，進(jìn)一步擴(kuò)大熱電聯(lián)供和集中供熱覆蓋面。近年我市城市 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度將進(jìn)一步加大，圍繞完善城市功能和提高市民生活質(zhì)量，安排了一大批建設(shè)項(xiàng)目。整體或部分轉(zhuǎn)讓現(xiàn)有供電、供氣、供水、供熱、污水和垃圾處理等存量資產(chǎn)，加速企業(yè)化改制，提高存量資產(chǎn)運(yùn)行效率。 經(jīng)過(guò) 40 多年的開(kāi)發(fā)建設(shè)，特別是改革開(kāi)放以來(lái)，烏海市依托資源優(yōu)勢(shì)，努力改善投資環(huán)境，擴(kuò)大開(kāi)放，使綜合 經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷增強(qiáng)。共有25個(gè)民族。狹長(zhǎng)的河灘濕地和農(nóng)業(yè)綠洲 ,由于日照時(shí)間長(zhǎng)，晝夜溫差大，給蔬菜、瓜果等農(nóng)作物種植帶來(lái)得天獨(dú)厚的條件。年風(fēng)沙日 6697天。市政府所在海勃灣區(qū)距內(nèi)蒙古自治區(qū)首府呼和浩特市 526公里 ,1988年烏海市被國(guó)務(wù)院確定為內(nèi)蒙古自治區(qū)經(jīng)濟(jì)體制改革實(shí)驗(yàn)區(qū)和對(duì)烏海市烏達(dá) “尚水明珠” 小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 9 外國(guó)人開(kāi)放城市，享有省級(jí)經(jīng)濟(jì)管理權(quán)限。該項(xiàng)目的建成將拓展烏海三角區(qū)貿(mào)易的功能，是一項(xiàng)立足長(zhǎng)遠(yuǎn)具有重大政治經(jīng)濟(jì)意義的大事。旅游業(yè)穩(wěn)步發(fā)展，推動(dòng)金沙灣、黃河濕地、桌子山巖畫(huà)等旅游景點(diǎn)和旅游促銷項(xiàng)目建設(shè)，成功承辦沙漠旅游節(jié)，海勃灣特色旅游品牌得到進(jìn)一步提升。 近年來(lái)，隨著烏海市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的不斷發(fā)展和壯大，烏海市提出了以“人口向建成區(qū)集中、工業(yè)向開(kāi)發(fā)區(qū)集中、農(nóng)業(yè)向高校園區(qū)集中、城市向黃河靠攏”為主題的《烏海市城市總體規(guī)劃》，一方面不斷加快城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，完善城市功能，提高城市品位，努力打造自治區(qū)西部宜居城區(qū)，生態(tài)綠洲型工業(yè)城市建設(shè)取得明顯成效。 烏海市以及周邊地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)如下基本特征。目前項(xiàng)目北區(qū)住宅樓已破土動(dòng)工，計(jì)劃本年底工程全面開(kāi)工建設(shè)， 2021 年 10月交付使用。 “雅荷秋色”小區(qū)該小區(qū)位于阿拉善盟烏斯太工業(yè)園區(qū)的西烏海市烏達(dá) “尚水明珠” 小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 3 南面，緊鄰烏巴高速公路，是烏斯太鎮(zhèn)新規(guī)劃的集商業(yè)、行政、醫(yī)療衛(wèi)生、教育、娛樂(lè)、生活為一體的現(xiàn)代化新城鎮(zhèn)。 內(nèi)蒙古 呼和浩特市金川開(kāi)發(fā)區(qū)蘭太房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限開(kāi)發(fā)公司 打造的 “景泰花園”小區(qū)，南依光明路，東傍西河，占地面積，由 22幢住宅、幼兒園、西河商鋪及蘭太廣場(chǎng)等建筑、設(shè)備設(shè)施組成。董事會(huì)、監(jiān)事為企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策和監(jiān)督機(jī)構(gòu)，下設(shè)經(jīng)理辦公室、財(cái)務(wù)部、工程部、預(yù)算部、售樓部等作為公 司正常運(yùn)行的中樞系統(tǒng)。各部門分工明確，制度健全。小區(qū)總建筑面積 萬(wàn) m2，總投資 2 億元。小區(qū)依山而建，坡度自然落差倍顯樓群及綠地層次分明、錯(cuò)落有致，讓人在賞心悅目中身心愉悅。 “儷城”的多層與高層建筑使天地渾然一體，住宅戶型上有超前性和創(chuàng)造性。住宅和生活市場(chǎng)功能細(xì)分日益深化，各類具有明顯主題特征的樓盤占據(jù)市場(chǎng)。加大城市基礎(chǔ)設(shè)施投入力度，先后實(shí)施了熱電聯(lián)供、民用煤氣、供水管網(wǎng)改造、污水和垃圾處理等一批工程，城市服務(wù)功能日臻完善?；谝陨稀俺鞘邢螯S河靠攏使得舊城改造加快”、“人們生活水平的提高使得居民對(duì)住房和各種商業(yè)活動(dòng)的要求檔次也越來(lái)越高”和“三產(chǎn)的規(guī)模化發(fā)展迅猛使得人口逐步增加”三方面的原因，將會(huì)直接帶動(dòng)烏海市的住宅、商業(yè)和綜合服務(wù)等房地產(chǎn)需求進(jìn)入快車道。同時(shí)對(duì)烏海經(jīng)濟(jì)發(fā)展有很強(qiáng)的拉動(dòng)和促進(jìn)作用。 地形地貌 烏海坐落在賀蘭山山麓，一面臨水的開(kāi)闊山前平原上，總地勢(shì)為北高，南低，自然緩坡形態(tài)，烏海平均海拔 1150 米，境內(nèi)群山環(huán)繞、戈壁、荒漠和沙漠草原分布其間。 地表水水文特征 烏海市地表水大都屬于黃河支流。這里生產(chǎn)的葡萄含糖量高、爽口甘甜，是聞名遐邇的特色果品。 工業(yè)發(fā)展 烏海市地處黃河上游，毗鄰寧夏，是華北和西北地區(qū)交匯處，東北、華北通往西北的重要交通樞紐，同時(shí)還是“寧蒙陜”經(jīng)濟(jì)區(qū)的結(jié)合部和沿黃經(jīng)濟(jì)帶的中心，是新疆、甘肅、寧夏開(kāi)發(fā)運(yùn)行的大通道，在國(guó)家實(shí)施西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略 中占有重要位置。隨著西部大開(kāi)發(fā)的推進(jìn)，從 1998 年起烏海市高載能工業(yè)異軍突起，發(fā)展迅猛。采取招標(biāo)拍賣等辦法，出讓道路、廣場(chǎng)、路燈、橋梁、停車場(chǎng)等市政公用設(shè)施的冠名權(quán)、廣告權(quán)、收費(fèi)權(quán)和租用權(quán)，提高市政公用設(shè)施建設(shè)和運(yùn)營(yíng)效率。 具體建設(shè)項(xiàng)目已經(jīng)明確。 —— 給水工程建設(shè)方面。開(kāi)工建設(shè)醫(yī)療垃圾工程。按照統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)計(jì)、統(tǒng)一安裝的要求，完成濱河新區(qū)重點(diǎn)工程亮化建設(shè)，形成亮化景觀。隨著國(guó)家加大對(duì)環(huán)保的投資力度，特別是市政府實(shí)施環(huán)境保護(hù)工程后，烏海市的空氣質(zhì)量得到明顯改善 ,空氣質(zhì)量達(dá)到或好于二級(jí)的天數(shù)為 87 天 ,比上年增長(zhǎng) 50 天 , 通過(guò)工程治理、生態(tài)治理，烏海的空氣質(zhì)量得到明顯改善 ,烏海的天更藍(lán)了。 排水條件 擬建項(xiàng)目合計(jì)排水外網(wǎng)距城建排水管道接口 200米，管徑φ300mm。酒店綜合樓體現(xiàn)出的文化氣息也是此建筑不同于其他建筑類型的特征和個(gè)性。東區(qū)主要以住宅為主，西區(qū)主要以商業(yè)建筑為主。同時(shí)采用了石材裝飾等現(xiàn)代的建筑材料，又充分體現(xiàn)了現(xiàn)代氣息。體現(xiàn)大型公共建筑的風(fēng)范。 建筑規(guī)劃指標(biāo)： 建筑面積：規(guī)劃建設(shè)用地面積： 其中：居住用地面積： 商業(yè)用地面積： 總建筑面積： 地下建筑面積： 地上建筑面積： 其中：居住區(qū)建筑面積： （ 1）商 鋪 建筑面積： （ 2）住宅建筑面積： （ 3）配套設(shè)施建筑面積： 商業(yè)區(qū)建筑面積： （ 1）商業(yè)建筑面積 （含公廁及垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站） （ 2）酒店綜合樓建筑面積： （ 3）公寓式寫字樓建筑面積： （ 4）公寓式住宅樓建筑面積： 建筑基底面積： 建筑密度： % 容積率：（居住區(qū)： ；商業(yè)區(qū)： ） 居住總戶數(shù)： 2052戶 烏海市烏達(dá) “尚水明珠” 小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 22 居住總?cè)丝冢?7182人（每戶按 ） 停車位： 2529位（地上： 175位，地下 2354位） 綠化率： % 主體工程與輔助工程 擬建項(xiàng)目主體工程為商業(yè)酒店綜合樓和住宅，輔助工程分為項(xiàng)目運(yùn)行配套工程。 照明及電力設(shè)備共用變壓器，只在母線上分開(kāi)，同時(shí)事故照明與正常用電線路分開(kāi)。 熱源 采暖熱媒利用市政供熱管網(wǎng) 110℃～ 90 ℃熱水為一次熱媒，經(jīng)換熱機(jī)組換熱后供應(yīng) 55℃～ 45 ℃低溫?zé)崴?。廚房補(bǔ)風(fēng)通過(guò)風(fēng)機(jī)由設(shè)置在外墻的新風(fēng)百葉引入。 （ 2）、排水量預(yù)測(cè) 建設(shè)項(xiàng)目生活污水和廢水規(guī)劃水量按規(guī)劃用水量的 85%確定，生活污水的排放量預(yù)計(jì)為 479立方米 /日 ( /時(shí) )。噴射濃度按 34%計(jì)算。 價(jià)格依據(jù) （ 1）、建筑工程按照項(xiàng)目總體設(shè)計(jì)方案確定的工程量何相關(guān)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，按照單位估價(jià)指標(biāo)法進(jìn)行估算。 其中，建筑工程費(fèi) 萬(wàn)元，設(shè)備購(gòu)置費(fèi)用 萬(wàn)元，安裝工程費(fèi)用 萬(wàn)元。 項(xiàng)目建設(shè)組織管理與實(shí)施計(jì)劃 組織管理機(jī)構(gòu) 擬建項(xiàng)目在建設(shè)期間內(nèi)由 內(nèi)蒙古宇泰房地產(chǎn)有限責(zé)任公司成立工程項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)小組，領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)基建辦公室，負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和日常工作。 烏海市烏達(dá) “尚水明珠” 小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 32 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 表 16 序號(hào) 名 稱 單位 數(shù) 據(jù) 備注 Ⅰ 設(shè)計(jì)規(guī)模 1 總用地面積 平方米 居住用地面積 平方米 商業(yè)地面積 平方米 2 總建筑面積 平方米 395, 居住建筑面積 平方米 215, 商業(yè)建筑面積 平方米 86, Ⅱ 經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù) 1 投入總資金 萬(wàn)元 2 總投資 萬(wàn)元 3 建設(shè)投資 萬(wàn)元 4 建設(shè)期利息 萬(wàn)元 0 5 流動(dòng)資金 萬(wàn)元 2021 其中：鋪底流動(dòng)資金 萬(wàn)元 2021 6 資金籌措 (總投資 ) 萬(wàn)元 其中：借款 萬(wàn)元 0 資本金 萬(wàn)元 資本金比例 % % 7 平均年銷售收入 萬(wàn)元 自營(yíng)部分 8 平均年銷售稅金及附加 萬(wàn)元 自營(yíng)部分 9 平均年總成本費(fèi)用 萬(wàn)元 4580 自營(yíng)部分 10 平均年利潤(rùn)總額 萬(wàn)元 自營(yíng)部分 11 平均年所得稅 萬(wàn)元 自營(yíng)部分 12 平均年稅后利潤(rùn) 萬(wàn)元 自營(yíng)部分 Ⅲ 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo) 1 總投資利潤(rùn)率 % % 自營(yíng)部分 2 投資利稅率 % % 自營(yíng)部分 3 資本金凈利潤(rùn)率 % % 自營(yíng)部分 4 盈虧平衡點(diǎn)（生產(chǎn)能力利用率） % % 自營(yíng)部分 烏海市烏達(dá) “尚水明珠” 小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 33 第二章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析 發(fā)展規(guī)劃分析 依據(jù)“烏海城市發(fā)展“十二五”規(guī)劃綱要為指導(dǎo)， 在城市建設(shè)發(fā)展總體規(guī)劃框架下，精心完成區(qū)域規(guī)劃，規(guī)劃力求體現(xiàn)“以人為本，創(chuàng)建和諧社會(huì)”的主題，設(shè)計(jì)中考慮與周圍環(huán)境的協(xié)調(diào)性，達(dá)到借用周圍環(huán)境的草木烘托主題的目的。 招標(biāo)組織形式 建安工程、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)委托依法設(shè)立、從事招標(biāo)代理業(yè)務(wù)并提供相關(guān)服務(wù)的中介機(jī)構(gòu)；供電設(shè)備、供暖設(shè)備、工程監(jiān)理、烏海市烏達(dá) “尚水明珠” 小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 35 勘察、設(shè)計(jì)全部采用委托招標(biāo)組織形式。 烏海市烏達(dá) “尚水明珠” 小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 37 第三章 資源開(kāi)發(fā)及綜合利用分析 資源開(kāi)發(fā)方案 為貫徹落實(shí)《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)節(jié)能工作的決定》和國(guó)家發(fā)改委《關(guān)于加強(qiáng)固定資產(chǎn)項(xiàng)目節(jié)能評(píng)估和審查工作的通知》（發(fā)改[2021]2787號(hào)精神，做好固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目的節(jié)能和審查工作。 房地產(chǎn) 項(xiàng)目 主要開(kāi)發(fā)資源為土地， 該工程項(xiàng)目土地 為承辦單位在烏海市國(guó)土資源局掛牌公開(kāi)拍賣所得，各種手續(xù)齊全，占地面積 平方米，開(kāi)發(fā)單位匯同國(guó)土資源局、城建管理相關(guān)部門，對(duì)該 工程烏海市烏達(dá) “尚水明珠” 小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 38 項(xiàng)目選址及方案反復(fù)論證，優(yōu)化設(shè)計(jì)。 資源節(jié)約措施 建筑節(jié)能 建筑節(jié)能是能源節(jié)約的重點(diǎn)領(lǐng)域，建筑是建設(shè)用地的標(biāo)志，是建筑領(lǐng)域中節(jié)約能源非常重要的環(huán)節(jié)。項(xiàng)目建成投入運(yùn)營(yíng)后，照明用電占總用電量的 80%，用高效節(jié)能燈替代白熾燈，可節(jié)電 70— 80%，用電子鎮(zhèn)流器替代傳統(tǒng)電感鎮(zhèn)流器，可節(jié)電 20— 30%?！?中華人民共和國(guó)可再生能源法 》（國(guó)家主席令 [2021]第33號(hào)） 《中國(guó)節(jié)能技術(shù)政策大綱》（國(guó)家發(fā)改委。大力發(fā)展節(jié)能型住宅，住宅建設(shè)和使用過(guò)程中能源和資源的投入量最小并得到有效利用，使之達(dá)到資源有效利用、環(huán)保與可持續(xù)發(fā)展。 采暖供熱由市政供熱站供給。 用水能源消耗數(shù)量分析 該項(xiàng)目用水量主要為商業(yè)、餐飲、住宿及辦公生活用水量和澆灑道路、灌溉綠地用水量，此外還包括部分市政用水、公建用水及未預(yù)見(jiàn)用水 量。年平均日照 ，日照百分率為 69％，無(wú)霜期約 156～ 165 天，年平均凍土深度為 ，最大凍土深度為 。本項(xiàng)目樓體形系數(shù)應(yīng)小于或等于 ，圍墻結(jié)構(gòu)中外墻的傳熱系數(shù)應(yīng)小于或等于，由石膏板內(nèi)敷面、聚苯板保溫、空氣層、粘土陶?；炷翞鹾Ｊ袨踹_(dá) “尚水明珠” 小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 46 空心砌塊、水泥砂漿及外飾面組成；商業(yè)樓外墻采用粘土陶粒砼空心砌塊，保溫層厚度為 60mm，外墻總厚度 302mm，外墻平均傳熱系數(shù)為 ，由石膏板內(nèi)敷面、聚苯板保溫、空氣層、粘土陶粒混凝土空心砌塊、水泥砂漿及外飾面組成。本項(xiàng)目采用平推式塑鋼窗，中空雙層玻璃，便于建筑節(jié)能。年平均風(fēng)速 ／ s，最大風(fēng)速 28m／ s。 /日，年耗新鮮水約 179。 （ 2）照明：參照建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，建筑