【正文】 策對 2021 年北京優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)市場產(chǎn)生了極大的影響。 北京大型商業(yè)地產(chǎn)項目，尤其是大型購物中心項目，開發(fā)商整體上看，比較謹(jǐn)慎，并不象南方很多城市的開發(fā)商不管商鋪銷售 是否 可能對未來 的 經(jīng)營管理產(chǎn)生 影響， 都 進(jìn)行大面積商鋪的銷售，而是以長期出租經(jīng)營為核心思想，進(jìn)行項目的運 作 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。根據(jù)規(guī)劃， 20212021 年期間，北京平均每年寫字樓的新增供應(yīng)量都將突破百萬平可研報告 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 此外，北京的優(yōu)質(zhì)寫字樓市場本身是一個動態(tài)發(fā)展的市場，產(chǎn)品更新?lián)Q代的特點明顯。 中國經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展不僅給中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入了新的活力，也為外商進(jìn)入中國市場帶來了前所未有的機(jī)遇，實現(xiàn)了雙贏。 奧運概念影響幾何一個由投資拉動的高增長期，一方面是老飯店的裝修改造，另一方面由多元化投資主體在奧運概念利好預(yù)期影響的大規(guī)模進(jìn)入，就奧運概念對北京飯店市場的影響，有關(guān)人士解答到，按現(xiàn)在京城酒店業(yè)的發(fā)展態(tài)勢，可研報告 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。第二階段即 2021 年夏季奧運會前后，北京飯店市場將進(jìn)入由奧運概念為主導(dǎo)的需求拉動的穩(wěn)定增長期。第三是 WTO 的影響，隨著中國更大程度上融入國際主流社會，也會有越來越多的國際性的會議及相關(guān)活動在北京舉行，加上娛樂、體育等專項旅游產(chǎn)品境內(nèi)外需求的擴(kuò)大，北京飯店產(chǎn)業(yè)的國際服務(wù)貿(mào)易量必然會有一個持續(xù)而穩(wěn)定的增長。 可研報告 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中關(guān)村商業(yè)模式真正轉(zhuǎn)型契機(jī)出現(xiàn)在 2021 年。 這些數(shù)據(jù)都在傳達(dá)著這樣的信息：中關(guān)村有著極其強(qiáng)大的商業(yè)消化能力。而目前北京優(yōu)質(zhì)商鋪整體的租金水平約為 美金 /使用平方米 /月，相比之下，中關(guān)村的商鋪租金并不高。但由于 2021年的奧運會限制政策，從 2021 年到 2021 年期間不會有 太多 新增現(xiàn)房，所以從發(fā)展的角度分析，中關(guān)村的寫字樓市場，尤其是高檔寫字樓市場還有一定的上升空間。這幾個寫字樓由于其功能的綜合性（都包含大量商業(yè)），不太可能有大單成交，而散戶銷售市場情況并不樂觀，因此。 中關(guān)村區(qū)域的甲級寫字樓當(dāng)中，新建項目占了相當(dāng)比例，因此該區(qū)域項目的品質(zhì)并不遜色于 CBD 及金融街商圈。 4． 2 中關(guān)村地區(qū)寫字樓地產(chǎn)市場分析 中關(guān)村寫字樓的分布大致分為七個區(qū)域 ： 首先，以理想國際大廈、中關(guān)村金融中心等為代表的中關(guān)村廣場及其周邊項目，這個區(qū)域供應(yīng)量大、項目類型豐富，加之傳統(tǒng)的電子市場中心作用，一直都是中關(guān)村的核心區(qū)； 其次是以威新國際大廈、創(chuàng)業(yè)園、清華科技大廈為代表的清華科技園區(qū)，集中了大量的以清華大學(xué)為依托的高新技術(shù)企業(yè)、創(chuàng)業(yè)公司； 第三個區(qū)域是以融科資訊為代表的中關(guān)村東區(qū)，清華南，西區(qū)東面，入住這里的客戶多為與中科院、聯(lián)想集 團(tuán)有著業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)的國際國內(nèi)知名研發(fā)公司； 第四個區(qū)域是以銀網(wǎng)中心、錦秋國際、學(xué)院國際大廈、希格瑪為代表的海淀知春路金融走廊； 第五個區(qū)域是以數(shù)碼大廈、騰達(dá)大廈為代表的中關(guān)村南大街沿線； 第六個區(qū)域是以銀科中心為代表的蘇州街，這個區(qū)域集中了很多乙級寫字樓及商住公寓；配置相對較低； 第七個區(qū)域是以上地為中心的軟件研發(fā)基地。 2021 年中關(guān)村區(qū)域的 商業(yè)地產(chǎn) 項目供應(yīng)量可以達(dá)到近 32 萬平可研報告 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。此后家樂福內(nèi)人流如織，業(yè)內(nèi)人士逐漸認(rèn)識到， “ 經(jīng)歷了長時間發(fā)展的中關(guān)村 商業(yè)地產(chǎn) ，不僅需要電子商品賣場，同樣需要能夠滿足人們?nèi)粘Ｉ钕M、休閑需要的商業(yè)設(shè)施 ” 。 第四章 區(qū)域 市場分析 4． 1 中關(guān)村地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)市場分析 中關(guān)村核心商業(yè)區(qū)是大家認(rèn)為的中關(guān)村最主要的商業(yè)中心，并且是以龐大的電子配套市場為主，同時即將在中關(guān)村出現(xiàn)一些地下大型超市和購物中心。根據(jù)奧運會奧組委的要求，到2021 年北京舉辦奧運會時星級飯店應(yīng)達(dá)到 800 家，客房數(shù)應(yīng)達(dá)到 13萬間。對這階段北京飯店市場的樂觀估計是客房出租率在 80－ 88%之間，平均房價在 900－ 950之間。 到 2021 年之前星級酒店的數(shù)量肯定會超過向國際奧委會承諾的 800 家。就星級酒店來說，根據(jù)獲得的最新資料，北京市目前有星級酒店 614 家，而北京市在申奧報告中承諾，到 2021 年，整個北京市的星級酒店總數(shù)將達(dá)到 800 家。一般優(yōu)質(zhì)寫字樓的“活躍期”（保持優(yōu)質(zhì)寫字樓的市場地位）與其設(shè)計、建材及設(shè)備的選用密切相關(guān)。 方米。很顯然， CBD 和中關(guān)村地區(qū)是商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量最大的地方，大家看好其投資價值，但也正是因為市場普遍的關(guān)注，所以一定程度上渙散了開發(fā)商的責(zé)任心、專業(yè) 心，換言之，這兩個區(qū)域也潛藏風(fēng)險。 北京市 各區(qū)域在建商業(yè)項目供應(yīng)情況 可研報告 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 2021 年前三季度，外商投資我國商業(yè)出現(xiàn)熱潮，商務(wù)部累計批準(zhǔn)新設(shè)了 554 家外商投資商業(yè)企業(yè)，合同利用外資 億美元，開設(shè)可研報告 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 可研報告 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。據(jù)統(tǒng)計，自 2021 年北京市住宅竣工量首次突破 1000 萬平方米以來，每年都是保持著兩位數(shù)的增長速度。但受一系列宏觀調(diào)控政策特別是北京市土地出讓政策微調(diào)的影響，預(yù)計 2021 年地價雖會有上升，但將保持平穩(wěn)，不會出現(xiàn)大漲。 從已供應(yīng)土地情況來看，房地產(chǎn)市場上 土地供應(yīng)量充足 。 2021 年北京房地產(chǎn)企業(yè)實際獲得的土地數(shù)量減少，在實行了“熟地”供應(yīng)政策后一年多，征地拆遷的難度越來越大，土地一級開發(fā)進(jìn)展緩慢，由此導(dǎo)致了土地供應(yīng)相對不足。 （ 4）配合“國六條”出臺相關(guān)措施 2021 年 5 月 30 日，建設(shè)部、發(fā)展改革委、監(jiān)察部、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局、統(tǒng)計局、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》 ，根據(jù)“國六條”相關(guān)精神北京市國土局對部分土地進(jìn)行招標(biāo)出讓 ，并推出“限價商品房”等政策。 2021 年北京市首次編制并執(zhí)行了土地供應(yīng)計劃。隨著北京知名度和吸引力的提高，將吸引越來越多的外地甚至境外的投資者前往置業(yè)，直接拉動房地產(chǎn)的消費需求。 如 上 圖所示， 過去的十多年中，北京市的經(jīng)濟(jì)保持了高速的增長， 除 1998年受到亞洲金融風(fēng)暴的影響外，北京的國內(nèi)生產(chǎn)總值在 1990 至 2021期間一直保持兩位數(shù)字的增長 速度，國內(nèi)生產(chǎn)總值由 1991 年的 億元，增長到了 2021年的 億元，年均遞增率為 %。 排除無法預(yù)計的政治或其它方面劇變的影響，中國經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)大發(fā)展水平將會在中期內(nèi)存在。 本項目的建成將填補(bǔ)中關(guān)村地區(qū)此類項目的空白，對于推動中關(guān)村西區(qū)乃至整個中關(guān)村地 區(qū)的建設(shè)將有重要意義。 可研報告 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中關(guān)村科技園區(qū)的發(fā)展目標(biāo)是要充分利用中關(guān)村的人才、科技、知識優(yōu)勢和高科技產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)，用 10 年的時間，把中關(guān)村科技園區(qū)建設(shè)成為具有鮮明時代特點、我國自己特色、世界一流的科技園區(qū)，成為國家科技創(chuàng)新示范基地、科技成果孵化和輻射基地、高素質(zhì)人才創(chuàng)新人才的培養(yǎng)基地。 第二章 項目建設(shè)的背景和必要性 中關(guān)村科技園區(qū)是 1988 年 5 月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)建立的中國第一個國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。地下四層，地上二十四層。 第一章 項目基本情況 .............................................................................................................................1 項目概況 ...............................................................................................................................................1 項目單位簡介 ......................................................................................................................................2 項目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ..............................................................................................................................3 報告編制依據(jù) ......................................................................................................................................3 第 二章 項目建設(shè)的背景和必要性 ........................................................................................................4 項目建設(shè)的背景 ..................................................................................................................................4 項目建設(shè)的必要性 ..............................................................................................................................5 第三章 投資環(huán)境分析 .............................................................................................................................8 3． 1 總體宏觀經(jīng)濟(jì)分析 ...........................................................................................................................8 3． 2 國家政策及土地市場分析 ........................................................................................................... 10 3． 3 房地產(chǎn)市場分析 ............................................................................................................................ 14 3． 4 商業(yè)地產(chǎn)市場分析 ........................................................................................................................ 16 3． 5 寫字樓市場分析 ............................................................................................................................ 19 3． 6 酒店類物業(yè)地產(chǎn)市場分析 ........................................................................................................... 21 第四章 區(qū)域市場分析 .......................................................................................................................... 24 4． 1 中關(guān)村地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)市場分析 .......