【正文】 生，大學(xué)文化程度，從事企業(yè)經(jīng)營 20 余年 ，具有豐富的房地產(chǎn)、酒店管理經(jīng)驗(yàn)。/年 。 資金來源：企業(yè)自籌 8040 萬元，申請銀行貸款 10009 萬元，預(yù)售款 萬元 。 8 號樓第 2 層均為商業(yè)用房。 6 6 鶴峰華龍半島商住 樓開發(fā) 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 第一章 總 論 項(xiàng)目簡介 項(xiàng)目名稱： 鶴峰華龍半島商住小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目。 組織機(jī)構(gòu)代碼證。 企業(yè)性質(zhì)： 其他有限公司。 停車位 600 個(gè)，其中：地上停車位 100 個(gè)，地下停車位 500個(gè)。 9 9 能源資源利用指標(biāo)： 電耗： 項(xiàng)目建設(shè)單位概況 項(xiàng)目業(yè)主情況。恩施 華龍村 在建的 五星級酒店位于州城施州大道機(jī)場路入口以東，按園林式仿古建筑群建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)。 按照鶴峰武陵山少數(shù)民族經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展片區(qū)扶貧攻堅(jiān)（實(shí)施）規(guī)劃， 2020 年，地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到 50 億元，5 年平均增長 15%；地方一般預(yù)算收入 億元，平均增長 15%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額 21 億元，平均增長 15%。 本項(xiàng)目水土流失防治面積 平方 12 12 米，屬于建設(shè)過程中的暫時(shí)性流失；生活廢水排放 239616 噸、二氧化碳排放量 31930t/a，屬于換位性質(zhì)排放，不增加排放總量?？h城距省會(huì)武漢市 603 公里，距自治州首府恩施市 176 公里。 縣境內(nèi)溪河遍布，流域面積大。平均年降雨量 ㎜，蒸發(fā)量 ㎜，無霜期 296 天，平均溫度 ℃，日照時(shí)數(shù) ，≥ 10℃的積溫 4892℃，干旱日數(shù) 87 天。 14 14 項(xiàng)目區(qū)域經(jīng)濟(jì)背景 經(jīng)濟(jì)概況 （ 1）經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。 以山野菜、高山蔬菜、茶葉、釀酒等綠色食品加工業(yè)產(chǎn)值達(dá)到 億元，占農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)比重為 80%，其中薇菜產(chǎn)量 500 噸，居全國第一；茶葉產(chǎn)能 萬噸，列全省前茅。在注冊商標(biāo)總數(shù)中，實(shí)際使用的商標(biāo)有 83 件，使用率為 %，實(shí)際使用農(nóng)產(chǎn)品商標(biāo) 73 件，占實(shí)際使用注冊商標(biāo)的 %，在農(nóng)產(chǎn)品商標(biāo)中，農(nóng)產(chǎn)品加工品牌注冊商標(biāo)有 37 件。 煙葉基地 :全縣煙葉總面積 8 萬畝，形成了 25 個(gè)專業(yè)村， 33 個(gè)重點(diǎn)村， 1645 戶種植專業(yè)戶，烤煙專業(yè)戶戶平種植面積達(dá)到 畝，白肋煙專業(yè)戶戶平種植面積達(dá)到 畝。 畜產(chǎn)品基地 :全縣畜牧業(yè)基地按照公司化、大戶化、區(qū)域化的模式穩(wěn)步發(fā)展，現(xiàn)已形成 1 個(gè)萬頭生豬養(yǎng)殖區(qū)小區(qū)（長新畜牧發(fā)展有限公司太平小區(qū)）， 3 個(gè) 3000 頭生豬養(yǎng) 殖小區(qū)（鶴峰經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)生豬養(yǎng)殖小區(qū)、燕子鄉(xiāng)啟盛牧業(yè)生豬養(yǎng)殖小區(qū)、燕子鄉(xiāng)興旺牧業(yè)養(yǎng)殖小區(qū)），10 個(gè)“ 150”和 100 個(gè) 50 頭以上生豬規(guī)模養(yǎng)殖大戶。即鐵爐、五里、燕子、下坪、鄔陽、中營、太平等 7 個(gè)鄉(xiāng)，容美、走馬等 2 個(gè)建制鎮(zhèn)及鶴峰經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、木林子自然保護(hù)區(qū)， 205 行政村、4 個(gè)居民委員會(huì)， 1364 個(gè)村民小組。旅客周轉(zhuǎn)量 17261 萬人公里，貨物周轉(zhuǎn)量 40100 萬噸公里， 客貨周轉(zhuǎn)量 41826 萬噸公里。 醫(yī)療衛(wèi)生 。 20 20 （ 3）文化創(chuàng)作： 《退役軍犬》、《最后一只白虎》、《遠(yuǎn)去的詩魂》、《巴國儷歌》等作品分別獲得全國少數(shù)民族文學(xué)創(chuàng)作獎(jiǎng)、全國少數(shù)民族文學(xué)創(chuàng)作駿馬獎(jiǎng)。恩施 華龍村 在建的 五星級酒店位于 州城施州大道機(jī)場路入口以東，按園林式仿古建筑群建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)。 其中，住宅施工面積 億平方米，增長 %。商品房銷售額 59119 億元，增長 %，增速比上年回落 個(gè)百分點(diǎn) 。其中，國內(nèi)貸款 12564億元，與 2020 年持平；利用外資 814 億元，增長 %；自籌資金 34093億元，增長 %；其他資金 35775 億元， 增長 %。現(xiàn)有各類房屋總量 10345 套。其他公租房 100 套。人口增加與住房套數(shù)之間存在線性關(guān)系，將住房套數(shù)作為因變量 y，人口增加作為自變量 x，利用一元回歸模型表示為： y=a+bx。價(jià)格上升，需求量就下降；價(jià)格下降，需求量就上升。 恩施華龍集團(tuán) 2020 年總資產(chǎn)24 億元，凈資產(chǎn) 21 億元，負(fù)債率 %。鶴峰華龍半島商住小區(qū)三面環(huán)水，東西 70米，南北 300 米，規(guī)劃平面“一”字型布置，采光面積大，空氣通透性強(qiáng)，遠(yuǎn)離交通主干線，噪音污染小，空氣質(zhì)量高，是鶴峰縣最好商業(yè)住宅小區(qū)。鶴峰房地產(chǎn)開發(fā) 2020 年才起步， 2020 以來，經(jīng)過國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，現(xiàn)有舊宅套數(shù) 8526 套，在建套數(shù) 1819套， 2020 年住房套數(shù)總需求量為 19011 套，缺口 8666 套。其他公租房 100 套。鶴峰縣在建的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有長友大廈、容陽半島、保通新城 C 棟、恒海觀天下等 4 個(gè)樓盤，這些樓盤竣工后，可能就地轉(zhuǎn)入新的房地產(chǎn)開發(fā)，商品房供應(yīng)量有增加的趨勢。 32 32 （ 1） 充分發(fā)揮 商業(yè)建筑面積 ㎡ ，居住建筑面積 ㎡的市場優(yōu)勢。 （ 2）開闊閑靜 。 33 33 （ 3）促銷途徑。 建設(shè)條件 工程地質(zhì)條件 鶴峰縣地形、地貌、地震情況 鶴峰縣西北部有巫山山脈環(huán)繞邊境，東南部有武陵山脈余支沿東北方向橫展全縣，中部為局部陷落盆地。 ① 2 卵石層，骨架顆粒為石英砂巖卵石，粒徑一般 10 厘米左右， 35 35 空隙中充填砂粒及粘土，濕 飽和，中密 密實(shí)，厚度一般 23 米，主要分布于槽谷中。 （ 3）不良地質(zhì)現(xiàn)象 項(xiàng)目區(qū)不良地質(zhì)不發(fā)育，未見大規(guī)模的滑坡、崩塌地質(zhì)災(zāi)害，邊坡現(xiàn)狀穩(wěn)定。 供水 由鶴峰縣自來水公司供給，供水管網(wǎng)已經(jīng)接至場址附近，完全可以滿足項(xiàng)目要求。 8 棟商住樓的第 12 層為商業(yè)用房， 3 層以上均 38 38 為商住房。 建筑設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)依據(jù) 《民用建筑設(shè)計(jì)通則》 GB50352—2020 《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 GB50016—2020 《高層民用建筑防火規(guī)范》 GB50045—95（ 2020 年版） 《建筑節(jié)能工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》（ GB504112020） 《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 JGJ2695 39 39 《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB50007—2020 《建筑樁基設(shè)計(jì)規(guī)范》 JGJ94—2020 《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》 GB50009—2020 《建筑結(jié) 構(gòu)可靠度設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》 GB50068—2020； 《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB50010—2020 《建筑玻璃應(yīng)用技術(shù)規(guī)程》（ JGJ1132020， J2552020） 《工程建設(shè)強(qiáng)制性條文》建筑 04J801 結(jié)構(gòu) 04G103 《屋面工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》 GB502072020 建設(shè)單位提供的項(xiàng)目設(shè)計(jì)的相關(guān)資料和要求 設(shè)計(jì)理念 整體協(xié)調(diào) 強(qiáng)調(diào)本片區(qū)建設(shè)和管理與城市規(guī)劃的高度統(tǒng)一，以保證本片區(qū)快速健康發(fā)展。 停車位 600 個(gè)，其中：地上停車位 100 個(gè)，地下停車位 500個(gè)。 通信 區(qū)域內(nèi)通訊與市政通訊網(wǎng)相聯(lián)，線路暢通。 （ 2）地下水補(bǔ)、徑、排特征 區(qū)內(nèi)分布的含水層組主要為沖洪積層① 2 及④層淺部基巖裂隙水，主要接受大氣降水補(bǔ)給，沿基面由高處向低處徑流，在相對較低的洼地、溝谷通過下降泉排匯入地表；槽谷中局部接受地表溪溝流水下滲補(bǔ)給。中密 密實(shí)，干燥 稍濕。河谷多成深峽，多急流瀑布，喀斯特地形發(fā)育。 地址方位。 營銷策略 （ 1）銷售對象。 確立品牌特色。 從 2020 年起， 對二、三線城市的房地產(chǎn)開發(fā)將從土地供應(yīng)、融資貸款、首付比例等逐步放寬。 自有資金儲備不足，融資額度較大。 2020 年 — 2020 年，鶴峰縣農(nóng)村居民收由 2848 元提高到 3838 元，平均增長 14%左右；城鎮(zhèn)人口可支配收入由 10100 元提高到 12270 元，平均增長 10%左右；居民用于房地產(chǎn)消費(fèi)的購買力不斷增強(qiáng)。 （ 2）房地產(chǎn)開發(fā)閱歷較淺。 正在建設(shè)的 恩施華龍村置業(yè)有限公司主要經(jīng)營酒店管理、房地產(chǎn)開發(fā)、裝飾裝修、醫(yī)療療養(yǎng)等。商品房 28 28 價(jià)格彈性為： 價(jià)格彈性 =購買量變化比例 /價(jià)格變化比例 = 根據(jù)價(jià)格彈性為 計(jì)算， 2020 年商品房銷售價(jià) 格為 3867 元 /平方米； 2020 年商品房銷售價(jià)格為 5348 元 /平方米。 2020 年住房套數(shù)需求量為 19011 套，需新增商品住房供應(yīng) 8666套。 年（ 60 平方米），2020 年鶴峰租賃房 3000 元 /套 恒海觀天下 1400 套，面積 萬平方米。 2020 年 12月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為 。西部地區(qū)商品房銷售面 積 億平方米，增長 %；銷售額 12596 億元，增長 %。 其中，住宅竣工面積 ，增長 %。 房地產(chǎn)開發(fā)背景 全國房地產(chǎn)市場運(yùn)行狀況 房地產(chǎn)投資開發(fā)完成 情況 2020 年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資 61740 億元，比上年增長 %，增速比上年回落 個(gè)百分點(diǎn)。 企業(yè)法人代表情況。 鶴峰古稱容米、柘溪，有 2020 多年文明史，末代土王世襲相承 800 余載，管轄 8000 多平方公里；土地革命時(shí)期，有 萬人參加革命，近 4000 人為革命獻(xiàn)出了生命，木林子 20838 公頃原始生態(tài)群落結(jié)構(gòu)、董家河“世界坡立谷”地貌保存完整，民俗、紅色、生態(tài)文化底蘊(yùn)厚重，文化保護(hù)與傳承取得積極成果。 2020 年末，各類學(xué)校 68 所。鄉(xiāng)村人口 萬人，占 68%。清潔能源工業(yè) 億元，占全部工業(yè)產(chǎn)值的%；綠色食品工業(yè)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值 億元，占全部工業(yè)產(chǎn)值的 %；水泥、木工板等建材工業(yè)產(chǎn)值 億元，占全部工業(yè)產(chǎn)值的 %；藥化工業(yè)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值 億 元，占全部工業(yè)產(chǎn)值的 %；礦產(chǎn)化工工 18 18 業(yè) 億元，占全部工業(yè)產(chǎn)值的 %。全縣共建大棚 2058 個(gè)，其中塑鋼大棚 448 個(gè)，竹木中棚 1610 17 17 個(gè)，可供移栽面積占總面積的 82%。 —— 農(nóng)產(chǎn)品基地。規(guī)模以上加工企業(yè) 22 家，總資產(chǎn) 億元 ,從業(yè)人員3300 人 ,2020 年實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值 億元。 鶴峰經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)一覽表 科目 單位 2020 2020 2020 2020 2020 2020 縣域生產(chǎn)總值 萬元 124378 142070 156420 181600 215000 262600 第一產(chǎn)業(yè) 萬元 39596 46460 49290 55900 64000 73260 第二產(chǎn)業(yè) 萬元 45768 49403 57650 64700 81000 103200 其中：工業(yè) 萬元 41222 43880 51370 54700 71000 85000 第三產(chǎn)業(yè) 萬元 39014 46207 49480 61100 70400 86140 （ 2）農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化水平 。其中林業(yè)用地土壤 8 個(gè)土類， 16 個(gè)亞類， 29 個(gè)土屬， 87 個(gè)土種，在 8 個(gè)林業(yè)用地土類中，分布最廣的是紅壤、黃壤、黃棕壤、棕壤 4 個(gè)地帶性土類。 氣候概況。境內(nèi)地質(zhì)結(jié)構(gòu) 較為簡單，地形復(fù)雜，地貌千姿百態(tài)。 38′，北緯 29176。本項(xiàng)目在城市規(guī)劃的范圍內(nèi)，增加住宅 888 套，可以增加城 市人口 2496 人，可以拉動(dòng)城鎮(zhèn)化率增加 個(gè)百分點(diǎn)。 鶴峰縣人民政府與華龍置業(yè)有限公司關(guān)于華龍半島綜合開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目協(xié)議書。 企業(yè)法人代表情況。 天然氣： 59904 m179。 項(xiàng)目建設(shè)投資及來源 項(xiàng)目總投資 萬元，其中：開發(fā) 產(chǎn)品 成本費(fèi)用 8 8 萬元，固定資產(chǎn)投資 萬元，經(jīng)營成本 萬元。 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 擬建商住樓 八棟 ， 其中： 3 號樓均按 27 層 設(shè)計(jì) ， 樓高為 米； 4 號樓按 26 層設(shè)計(jì)，樓高為 米； 6 號樓按 23 層設(shè)計(jì)，樓高為 米； 8 號樓按 26 層設(shè)計(jì)，樓高 米。 用地預(yù)審意見的函。 稅務(wù)登記證。 法人代表： 劉曉順。 居住戶數(shù) 854 戶。 h/年 。 鶴峰華龍置業(yè)有限公司成立于 2020 年 1 月，注冊資金 2380 萬元人民幣，主營酒店管理、房地產(chǎn)開發(fā)、裝 飾裝修、建筑材料銷售、門診部及療養(yǎng)院籌建。項(xiàng)目規(guī)劃用地 10 10 13 萬平方米，總建筑面積 17 萬平方米，總投資 6 億元， 項(xiàng)目 建 成后 ，將成為 湘、鄂、渝、黔 4 省市邊區(qū)最大的集休閑、旅游、度假、購物等功能于一體的活動(dòng)中心。到 2020 年，地區(qū)生產(chǎn)總值保持 %的增速，達(dá)到 80 億元，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由 2020 年的:: 調(diào)整為 18:41:41，今后 10 年，第三產(chǎn)業(yè)的超常發(fā)展是鶴峰經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。 第二章 項(xiàng) 目背景 項(xiàng)目區(qū)域自然資源背景 地理位置 。境內(nèi)東西長 85 公里，南北寬 67 公里，版圖面積 2872 平方公里。