【正文】 城鎮(zhèn)人均可支配收入較低，兩級(jí)分化嚴(yán)重，市場消費(fèi)能力有限，價(jià)格敏感度較高，存在產(chǎn)品力提升和價(jià)格的矛盾點(diǎn)； ? 此外，產(chǎn)品規(guī)劃最后能不能得到表現(xiàn)？最后能不能得到客戶認(rèn)可 ?這也將是本案最大的風(fēng)險(xiǎn)之一； 【防止威脅的關(guān)鍵】 ——盡快樹立起樓盤的核心競爭力及市場的認(rèn)同度； 二、目標(biāo)客戶群分析 從我們對(duì)池州的初步調(diào)查來看，目前池州市的主力購房群主要在民營企業(yè)、金融系統(tǒng)、教育系統(tǒng)、國家機(jī)關(guān)、外來人口（包括周邊地區(qū)遷入 人口）。 園林有樂事，桑下見雛成。按 “小城有大事 ”的標(biāo)準(zhǔn)來炒作。 □延續(xù)期：廣告原則 給實(shí)體 通過對(duì) “曙光 嚴(yán)禁有任何損害樓盤形象的舉止言行。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 25 第六部分：營銷建議 1．營銷渠道的建設(shè)十分重要，應(yīng)建設(shè)雙點(diǎn)兩線銷售渠道， “雙點(diǎn) ”指開發(fā)商和潛在購房者， “兩線 ”指銷售明線和暗線。形成對(duì) “曙光 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 23 第五部分：推廣策略大綱 一、視覺準(zhǔn)備期 logo、圍墻、宣傳品及包裝 二、市場預(yù)熱期 藝術(shù)墻的命名征集，發(fā)起對(duì)藝術(shù)生 活的探討； 利用網(wǎng)絡(luò)和前期的話題，發(fā)起 “曙光 但由于本案所在地塊以及臨河的特殊性，因此，我們提出： ◎ 周邊私營業(yè)主 ◎ 企業(yè)管理人員和政府公務(wù)員 ◎ 周邊城鎮(zhèn)的購房者 ◎ 看好本區(qū)域前景者 ◎ 其他鋼性需求購房者 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 22 第四部分：案名修正 一、 案名建議 在了解了本案的周邊環(huán)境、地塊屬性以及綜合目標(biāo)客戶群的特點(diǎn)，提煉出本項(xiàng)目的一些特征： 1）本項(xiàng)目所在位置臨湖有無遮攔城市綠化帶； 2）我們的目標(biāo)客戶群集合了成熟理智型的購房者和鋼性需求者； □主推案名 曙光 目前市區(qū)內(nèi)多數(shù)商鋪只租不售，市中心最高售價(jià)可達(dá) 2 萬元 /，租金達(dá) 10 萬元 /年，一般地段租金為 6000 元 /年。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 17 區(qū) 域 樓盤名稱 銷售情況 價(jià)格（元 /㎡） 優(yōu)惠方式 老城區(qū) 杏花村文化園 二期以多層、別墅為主，未開盤 多層 25002600 別墅價(jià)格未定 一次性付款 折按揭 折 萬和城市花園 一期商業(yè)和部分安置房，二期住宅未開盤 預(yù)計(jì)二期均價(jià) 2700 南馨苑 目前在售部分小高層 起價(jià) 2600，樓層差價(jià) 50 元， 一次性付款 折， 城 北 和泰新城 目前在售三期，可售房源 390 多套 多層均價(jià)： 2923； 一次性付款 折 城北新村 可售 781 套，其中住宅 :328 套 商業(yè) :125套拆遷還房 :149套，已售 304套 多層：均價(jià) 2700； 怡和家園 全部售磬 多層： 27003300； 無 清溪河沿岸 森橋 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 16 三、 主要推廣方式 池州房地產(chǎn)市場發(fā)展尚處于初級(jí)階段，對(duì)于傳統(tǒng)報(bào)紙廣告媒體的選用頻率不是很高，且宣傳效果不佳。綜合而言，市中心和城北的樓盤多以區(qū)位、生活便捷等內(nèi)容為主；清溪河兩岸的項(xiàng)目則更多強(qiáng)調(diào)的是景觀、自然、健康；站前區(qū)平天湖水岸花園聽到名字賣點(diǎn)不言自喻，碧地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 15 桂園則以品質(zhì)著稱。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 14 第二部分：競爭樓盤信息 一、分布及特點(diǎn) 根據(jù)城市布局、發(fā)展方向、自然景觀帶 分布，目前池州樓盤主要分布在以下幾個(gè)區(qū)域： ? 老城區(qū)（翠微西路以北，百牙路以南），該區(qū)域房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目因地處市中心，交通便捷，業(yè)主能夠充分享受到整個(gè)城市最優(yōu)越的生活、商業(yè)配套；受地域空間的限制，該區(qū)域樓盤開發(fā)比較集中，開發(fā)規(guī)模有限，社區(qū)內(nèi)部配套缺乏，日后社區(qū)物業(yè)管理難以提高檔次，目前大部分樓盤已經(jīng)交付，僅有和泰星城、杏花村文化園在售。 3）項(xiàng)目規(guī)模和規(guī)劃分析 池州項(xiàng)目規(guī)模分析0100200300400500600700800占地（畝） 720 436 250 170 165 150 126 杏花詩苑新城明珠匯景碧水森橋印象河濱花園和泰星城城北花園清溪半島豪斯杏園池州新天怡和家園地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 13 4）其他 目前，站前區(qū)沒有常住人口，所有村民已經(jīng)全部外遷。 老城區(qū)板塊： 以舊城改造為主，房地產(chǎn)類型以商業(yè)和商住一體為主，其特點(diǎn)是規(guī)模小、房價(jià)高。在出臺(tái)《池州市市區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)管理實(shí)施辦法》等文件的基礎(chǔ)上，制訂《池州市經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法實(shí)施細(xì)則》和《池州市經(jīng)濟(jì)適用住房招投標(biāo)管理辦法》；保證廉租住房穩(wěn)定的資金來源，政府每年在財(cái)政預(yù)算中安排不少于 500 萬元資金用于廉租住房補(bǔ)貼與建設(shè)；廉租住房租金補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)適度提高； 2021 年開工教學(xué)園區(qū) 100畝經(jīng)濟(jì)適用住房基地首期 ，啟動(dòng)杜塢大橋東側(cè)南面地塊 150 畝經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目前期開發(fā)建設(shè)工作。以解決中低收入家庭住房為重點(diǎn)，以普通商品住房為主導(dǎo)產(chǎn)品，住宅產(chǎn)業(yè)得到大力發(fā)展，居民居住條件顯著改善，居住質(zhì)量明顯提高；房地產(chǎn)規(guī)模以上企業(yè)明顯增加；政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的能力顯著增強(qiáng)，住房價(jià)格穩(wěn)定增長，商品房性價(jià)比進(jìn)一步提高，住宅與房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展；房地產(chǎn)二、三級(jí)市場有效聯(lián)動(dòng)，房地產(chǎn)交易更加活躍。其它各類房屋成交均價(jià) (合同價(jià) )為 元 /㎡ 。地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資