【正文】 勢(shì)期 二、預(yù)熱開盤期 三、熱銷攻堅(jiān)期 四、清盤掃尾期 第四章、景觀及配套建議 一、園林景觀建議 領(lǐng)地國(guó)際公寓營(yíng)銷推廣策劃 報(bào)告 3 二、建筑裝修建議 三、會(huì)所配套建議 第五章、物業(yè)管理服務(wù)建議 附：案例分析 領(lǐng)地國(guó)際公寓營(yíng)銷推廣策劃 報(bào)告 4 第一章：項(xiàng)目定 位策略 領(lǐng)地國(guó)際公寓營(yíng)銷推廣策劃 報(bào)告 5 一、 產(chǎn)品市場(chǎng)定位 總體規(guī)劃功能定位：酒店式公寓 + 住宅 + 商鋪 公共建筑規(guī)劃設(shè)想：會(huì)所、大型停車場(chǎng)、露天廣場(chǎng)、商業(yè)廊等豐富完備的服務(wù)配套，戶內(nèi)功能外置化。 定位酒店式公寓的意義： ? 營(yíng)造項(xiàng)目獨(dú)特的賣點(diǎn)，提升 項(xiàng)目整體價(jià)格 ? 提升整個(gè)項(xiàng)目的檔次 ? 形成市場(chǎng)熱點(diǎn) ? 掀起市場(chǎng)的投資熱潮、加快項(xiàng)目的銷售進(jìn)度 定位的實(shí)施 硬件：以酒店式公寓為概念，配以尊貴會(huì)所、氣派酒店式大堂、特色園林、無極泳池，提升整個(gè)小區(qū)檔次。 注重 文化營(yíng)銷 。 完成內(nèi)部登記以前的各項(xiàng)籌備工作。 四、營(yíng)銷主題： 炫耀白領(lǐng)生活 —— 一個(gè)極炫的白領(lǐng)生活領(lǐng)地 領(lǐng)地國(guó)際公寓營(yíng)銷推廣策劃 報(bào)告 16 定義炫一族 年齡在 22—— 35 歲之間（ 多出生于 20世紀(jì)七十年代的人群 ） ，具有相對(duì)高收入、低儲(chǔ)蓄積累，同時(shí)擁有高學(xué)歷、時(shí)尚、創(chuàng)造力強(qiáng)的共同特征，是目前社會(huì)中最活躍的群體。 五、營(yíng)銷總策略： 堡壘戰(zhàn)略，穩(wěn)扎穩(wěn)打。 六、開盤價(jià)格策略： 領(lǐng)地國(guó)際公寓營(yíng)銷推廣策劃 報(bào)告 19 低開高走，制造心理“勢(shì)能” 。 根據(jù) 5 月市場(chǎng)調(diào) 研反映：樂山電梯住宅價(jià)格基本在 1300 元 /㎡左右，江景盤可達(dá) 2021 多元 /㎡；多層住宅均價(jià)在 1080 元 /㎡左右，帶花園、配套齊的小區(qū)盤在 1200 元 /㎡左右，高素質(zhì)盤如 領(lǐng)地國(guó)際公寓營(yíng)銷推廣策劃 報(bào)告 20 嘉州花城甚至可達(dá) 1450 元 /㎡ 。 總價(jià)低，首期款不高，付款方式靈活。 評(píng)選 “樂山最佳酷男炫女”，最佳酷男炫女獲得者可得獎(jiǎng)勵(lì)一套公寓免費(fèi)住五年（或其它比較刺激的獎(jiǎng)勵(lì)）。 優(yōu)秀的戶型 ：從幾十平方米到百平方米不等，戶型方正緊促，實(shí)用率高，幾無浪費(fèi)空間。 項(xiàng)目 從使用功能方面進(jìn)行推廣，注意的是應(yīng)該注重與地段策略有效結(jié)合，才能產(chǎn)生更大的銷售勢(shì)能，產(chǎn)生更大的促銷效果。對(duì)這些促銷措施的推出時(shí)機(jī)管理，主要是依據(jù)項(xiàng)目銷售的進(jìn)度進(jìn)行管理。 領(lǐng)地國(guó)際公寓營(yíng)銷推廣策劃 報(bào)告 29 四、營(yíng)銷主題： 酷炫領(lǐng)地 —— 時(shí)尚集中營(yíng)，旺鋪集中贏 主題概念的提出： ? 根據(jù)項(xiàng)目所處位置、環(huán)境、及項(xiàng)目自身設(shè)計(jì)特點(diǎn)，本項(xiàng)目商鋪必然以社區(qū)型、配套型、服務(wù)型商業(yè)為定位，大型商業(yè)設(shè)施的定位缺乏區(qū)位條件、硬件條件、市場(chǎng)條件的支撐； ? 但如以普通社區(qū)型、配套型、服務(wù)型的住宅底商形象，推出市場(chǎng)自然消化，一 則賣不起好價(jià)錢，二則銷售進(jìn)度會(huì)較緩慢，三則非主臨街面及二層的商鋪將較難銷售。 領(lǐng)地國(guó)際公寓營(yíng)銷推廣策劃 報(bào)告 31 在銷售的時(shí)候適當(dāng)?shù)囊?guī)劃 “ 差別銷售 ” ，避免同業(yè) 競(jìng)爭(zhēng) （比如膠卷沖印、美容美發(fā)等只限定一家） ， 以盡 可能避免買家受益下降 。泳池及園林景觀應(yīng)于整體建筑相協(xié)調(diào)； 在園林綠化過程中應(yīng)注重考慮好各種植被之間的關(guān)系和放置位置，高大樹種的選取及種植位置的選取是園林綠化的關(guān)鍵，同時(shí)要處理好其他景觀的細(xì)部； 在水景設(shè)置方面除泳池的設(shè)計(jì)外應(yīng)考慮動(dòng)感的水系或水景。 利用酒店的各種資源，向業(yè)主或租戶提供全方位的常規(guī)和特約服務(wù)，并努力創(chuàng)新和增設(shè)服務(wù)項(xiàng)目，不斷為業(yè)主創(chuàng)造滿意和驚喜，滿足業(yè)主或租戶的各種合理要 求。 其次，酒店擁有設(shè)備和技術(shù)人員優(yōu)勢(shì)，可以充分實(shí)現(xiàn)資源共享，減少管理設(shè)備、機(jī)械器具的購(gòu)買支出和工程技術(shù)人員的配備，大大節(jié)約管理成本。國(guó)際建筑大師傾心設(shè)計(jì)的傳世家寶所處地段為市區(qū)高尚地段，可供開發(fā)土地比較稀缺，是目前?？谑型顿Y開發(fā)強(qiáng)度最大、集聚速度最快、最具升值潛力的區(qū)域。 按照物業(yè)管理協(xié)議，香港泰得國(guó)際酒店管理公司提供代業(yè)主出租房屋服務(wù)（包括長(zhǎng)租和日租服務(wù)），并充分利用其營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)，向業(yè)主提供客源；為租房的客人提供日常用品和棉織品，并為租房客戶提供五星級(jí)酒店式服務(wù)。具有商業(yè)客房?jī)r(jià)值但 以住宅價(jià)值計(jì)價(jià)的傳世家寶物業(yè)真正是物超所值的，具有非常好的升值 領(lǐng)地國(guó)際公寓營(yíng)銷推廣策劃 報(bào)告 46 空間和個(gè)人投資價(jià)值。 特別說明 ： 本報(bào)告屬于發(fā)散性思維報(bào)告，細(xì)節(jié)在討論中解決。 因此，傳世家寶實(shí)際具有的巨大投資和高尚的居住功能是一般住宅無法相比的。具有唯一性。 領(lǐng)地國(guó)際公寓營(yíng)銷推廣策劃 報(bào)告 42 附件：【傳世家寶】案例 領(lǐng)地國(guó)際公寓營(yíng)銷推廣策劃 報(bào)告 43 項(xiàng)目概況： 本案位于?？谑薪鹑谫Q(mào)易區(qū)濱海大道，距五星級(jí)酒店 —— 海南文華大酒店 300 米，是?？谑?CBD內(nèi)風(fēng)水環(huán)境佳、地段高尚、最具升值潛力的區(qū)域；本案由海南大足房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與西班牙建筑大師聯(lián)袂按國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)打造的 30 棟純粹高尚現(xiàn)代府邸群落，是海口市迄今最珍貴的現(xiàn)代府??；雅致的會(huì)所配套有天然溫泉游泳池；五星級(jí)酒店海南寰島泰得大酒店的管理者 —— 香港泰得國(guó)際飯店管理集團(tuán)提供酒店式管家服務(wù)。讓業(yè)主或租戶充分享受到星級(jí)酒店式的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，滿