【正文】 自建、自建公助、集資聯(lián)建或集資合作建房等多種形式。 第三個(gè)階段：高峰階段 2025 年 ─ 2055 年 60 歲以上的老年人口由 億，比重由 ％增長(zhǎng)到 30％，比 20xx年翻了兩番。 20 世紀(jì) 80 年代以來(lái)， 60 歲以上的老年人口平均每年以 3%的速度持續(xù)增長(zhǎng)，更為突出的是， 80 歲以上高齡老 人已高達(dá)1100萬(wàn)，并以年均 5%的速度遞增。其中，世界經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的老人總數(shù)將由目前的 億人增加到 億人，占該地區(qū)總?cè)丝诘谋壤龑⒂赡壳暗?20%增加到 33%，經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)將由目前的 ，占總?cè)丝诘谋壤龑⒂赡壳暗?8%增加到 19%，屆時(shí)人口老齡化問(wèn)題最嚴(yán)重的 3個(gè)國(guó) 家是西班牙、意大利和日本。因此，僅土地增加的價(jià)值這一項(xiàng)，就可以規(guī)避所有的投資風(fēng)險(xiǎn)。主要采用債權(quán)融資。在分區(qū)的設(shè)立上，將緯度偏北且有著相同的人種與文化源頭，同時(shí)又為老年化問(wèn)題困擾的日本和韓國(guó)作為一個(gè)分區(qū)。 此項(xiàng)目將?居家環(huán)境?與?社會(huì)化的保障體系?、?產(chǎn)業(yè)化的服務(wù)體系?等有機(jī)的組合在一起，使養(yǎng)老服務(wù)在養(yǎng)老地產(chǎn)的基礎(chǔ)上形成了完整的保障與護(hù)理體系，在形成規(guī)?；耐瑫r(shí)，實(shí)現(xiàn)了老年經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)化與養(yǎng)老保障的社會(huì)化。而隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，眾多東南亞、港澳臺(tái)及海外華人華僑希望葉落歸根回國(guó)養(yǎng)老。 以上種種，使中國(guó)社會(huì)出現(xiàn)了對(duì)具有完整保障與護(hù)理體系，且將科學(xué)化與人性化緊密結(jié)合的新型養(yǎng)老模式的巨大需求。老年公寓建成后既遠(yuǎn)離喧嘩的市區(qū)，又不遠(yuǎn)離城市中心。隨著人口老齡化程度的加劇，老齡問(wèn)題即老年人的需求問(wèn)題和人口老齡化所帶來(lái)的社會(huì)問(wèn)題日益突出，對(duì)社會(huì)發(fā)展產(chǎn)生了不容忽視的影響。 1 張家界國(guó)際養(yǎng)老園項(xiàng)目策劃綱要 目 錄 前言 第一章 概論 第二章 養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀與發(fā)展 一、世界養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀與發(fā)展 二、中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀與發(fā)展 三、居家養(yǎng)老社會(huì)化的意義與發(fā)展趨勢(shì) 什么是居家養(yǎng)老社會(huì)化？ 居家養(yǎng)老社會(huì)化與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的關(guān)系 居家養(yǎng)老社會(huì)化的發(fā)展趨勢(shì) 國(guó)際養(yǎng)老園與居家養(yǎng)老社會(huì)化 第三章 項(xiàng)目背景和特點(diǎn) 一、公共關(guān)系、土地資源與體制優(yōu)勢(shì) 公共關(guān)系 土地資源 體制優(yōu)勢(shì) 二、獨(dú)特的自然資源與地理位置 得天獨(dú)厚的養(yǎng)老勝地 國(guó)際養(yǎng)老園的定址環(huán)境 三、項(xiàng)目的特點(diǎn) 起點(diǎn)高、規(guī)模大 功能齊全，相互依托，相互支撐 完善的獲利模式與長(zhǎng)期穩(wěn)定的獲利來(lái)源 自成景觀，形成了具有獨(dú)特魅力的旅游資源 特有的人文價(jià)值與人文吸引力 第四章 項(xiàng)目的建設(shè)內(nèi)容 一、項(xiàng)目的規(guī)劃與設(shè)計(jì) 二、項(xiàng)目的分區(qū)與關(guān)系 三、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容一覽表 國(guó)際養(yǎng)老園項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容總表 世界民居文化村項(xiàng)目建設(shè)明細(xì)表 國(guó)際老年人休養(yǎng)中心項(xiàng)目建設(shè)明細(xì)表 文化長(zhǎng)廊項(xiàng)目建設(shè)明細(xì)表 戶(hù)外運(yùn)動(dòng)基地建設(shè)明細(xì)表 輔助功能項(xiàng)目建設(shè)明細(xì)表 四、項(xiàng)目建設(shè)一期說(shuō)明 第五章 項(xiàng)目 的技術(shù)與保障體系 一、小區(qū)智能化 IC卡管理制度 全區(qū)監(jiān)控系統(tǒng) 公共設(shè)施的智能管理 2 二、醫(yī)療社區(qū)化 社區(qū)醫(yī)療登記制度 定期常規(guī)身體檢查制度 三、服務(wù)家庭化 個(gè)性化家政服務(wù) 服務(wù)人員的專(zhuān)業(yè)化 四、保障系統(tǒng)化 醫(yī)療保障系統(tǒng)化 安全保障系統(tǒng)化 第六章 管理與經(jīng)營(yíng) 一、管理結(jié)構(gòu)與管理團(tuán)隊(duì) 管理結(jié)構(gòu) 管理團(tuán)隊(duì) 二、組織與人員保障 組織機(jī)構(gòu)的保障 人員保障 三、管理制度 分級(jí)負(fù)責(zé)，集中管理 財(cái)務(wù)分片審查，集中簽批 四、經(jīng)營(yíng)創(chuàng)新 村民持股計(jì)劃 經(jīng)營(yíng) 分區(qū)，效益考核 小區(qū)居民的自主管理與老年城的統(tǒng)一管理 第七章 行業(yè)與市場(chǎng)分析 一、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的歷史機(jī)遇 中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，造就了巨大的民間資本 傳統(tǒng)道德開(kāi)始回歸，?孝?仍然是社會(huì)道德的重要基礎(chǔ) 中國(guó)傳統(tǒng)家庭結(jié)構(gòu)開(kāi)始解體，空巢老人越來(lái)越多 老年人獲得了經(jīng)濟(jì)的獨(dú)立，有能力與意愿追求符合自身特點(diǎn)的養(yǎng)老生活 老年人群中積累了龐大的消費(fèi)能力 政府對(duì)老年類(lèi)項(xiàng)目大力支持 二、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)性分析 現(xiàn)有養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的模式與競(jìng)爭(zhēng)性 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手與競(jìng)爭(zhēng)模式 本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 三、合作與關(guān)聯(lián)行 業(yè) 張家界旅游業(yè)的發(fā)展對(duì)本項(xiàng)目的帶動(dòng) 本地房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對(duì)本項(xiàng)目的作用 第八章 市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略 一、目標(biāo)客戶(hù)分析 主要客戶(hù)人群 主要客戶(hù)來(lái)源地 3 主要客戶(hù)狀況描述 二、營(yíng)銷(xiāo)制度與辦法 設(shè)立辦事機(jī)構(gòu)，進(jìn)行分區(qū)管理 辦事機(jī)構(gòu)人員組成 獎(jiǎng)勵(lì)與處罰 過(guò)程管理與效益管理 三、營(yíng)銷(xiāo)推廣計(jì)劃 四、定向開(kāi)發(fā)與委托開(kāi)發(fā) 定向開(kāi)發(fā)與委托開(kāi)發(fā)說(shuō)明 定向開(kāi)發(fā)與委托開(kāi)發(fā)條件 定向開(kāi)發(fā)與委托開(kāi)發(fā)的優(yōu)惠辦法 第九章 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析 一、房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入 二、服務(wù)與租賃收入 三、不動(dòng) 產(chǎn)價(jià)值 四、成本分析 建設(shè)與開(kāi)發(fā)成本 融資成本 機(jī)會(huì)成本 管理成本 營(yíng)銷(xiāo)成本 五、效益評(píng)估 第十章 融資計(jì)劃 一、融資數(shù)額及方式 二、融資投向 三、資金退出機(jī)制及回報(bào)辦法 資金退出機(jī)制 融資回報(bào)辦法 四、資金監(jiān)管及投資方權(quán)限 資金監(jiān)管方式 投資方權(quán)限 第十一章 財(cái)務(wù)預(yù)測(cè) 一、酒店式公寓財(cái)務(wù)銷(xiāo)售計(jì)劃表 二、公寓小區(qū) —— 玫瑰園小區(qū)財(cái)務(wù)銷(xiāo)售計(jì)劃表 三、稅后利潤(rùn)表 四、現(xiàn)金流量表 五、盈虧平衡表 六、動(dòng)態(tài)投資回收期 第十二章 風(fēng)險(xiǎn)控制 一、政策風(fēng)險(xiǎn) 二、土地價(jià)值 三、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 四、資金使用風(fēng)險(xiǎn) 4 第十三章 結(jié)論 第十四章 附件清單 前言 人口老齡化是世界上許多國(guó)家正在面臨或即將面臨的一個(gè)突出的社會(huì)問(wèn)題。因此，面對(duì)老齡化發(fā)展的趨勢(shì)和老年人口的增多，必須未雨綢繆，關(guān)注老年人，關(guān)心老年人的生活質(zhì)量，真正實(shí)現(xiàn)?老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所為、老有所學(xué)、老有所樂(lè)?。每逢節(jié)假日，兒女們可以到公寓陪伴老人，和老人一起交流感情，讓老人的余生在這里得到真正的幸福和歡樂(lè)，在生活上和精神上得到安慰。 而目前，國(guó)內(nèi)的養(yǎng)老模式還不能適應(yīng)形勢(shì)的發(fā)展。這些無(wú)疑都擴(kuò)大了中國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)與老年經(jīng)濟(jì)的龐大總量。使投資者在獲得巨大經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，也獲得了極大的社會(huì)效益。港澳臺(tái)及東南亞華人社會(huì)作為另一個(gè)分區(qū)，而北美與歐洲作為第三個(gè)分區(qū)。融資期限為 3年，擔(dān)保形式為項(xiàng)目擔(dān)保。同時(shí)，在資金使用方面，我們將嚴(yán)格控制融資資金的使用范圍， 91%的融資資金都使用于固定設(shè)施或不動(dòng)產(chǎn)建設(shè)，僅從使用方面來(lái)看，資金的安全性、有效性、增值性是有保證的。 表一 世界 60 歲以上人口占總?cè)丝诘谋嚷试鲩L(zhǎng)情況 年 份 1950 1960 1970 1980 1990 20xx 20xx 全世界 發(fā)達(dá)地區(qū) 發(fā)展中國(guó)家 中 國(guó) 資料來(lái)源：中國(guó)老齡科學(xué)研究中心 二、中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀與發(fā)展 國(guó)內(nèi)老年住宅市場(chǎng)的現(xiàn)狀分析 中國(guó)的養(yǎng)老設(shè)施傳統(tǒng)上是民政機(jī)構(gòu)社會(huì)福利的一部分，最初以為三無(wú)老人服務(wù)的社會(huì)救濟(jì)為主，近年來(lái)逐步走向了社會(huì)化，但仍然是以非營(yíng)利社會(huì)福利為主體。本世紀(jì)中葉， 60 歲以上的老年人口將達(dá)到 億左右，約占亞洲老年人口總數(shù)的 36%，占世界老年人口總數(shù)的 %。 從區(qū)域來(lái)看，我國(guó)目前已有三分之一的省市區(qū)人口呈老年型，其中上海、浙江、北京、江蘇、天津、山東、湖南、廣東、廣西、四川等省市區(qū) 65 歲以上的老年人口已超過(guò)其總?cè)丝诘?7%，遼寧、河南、安徽、福建等省 65歲以上的人口接近 7%。個(gè)人出資建房也是我國(guó)居民住宅來(lái)源的主要方式之一。 頤年園的產(chǎn)品有別墅、多層洋房（不帶電梯）、帶電梯的小高層，銷(xiāo)售價(jià)格在 2500— 5000元 /平方米，到 20xx年 6約一期銷(xiāo)售率達(dá)到%，到 20xx年一期基本售罄。而要滿(mǎn)足全國(guó)５％的老年人入住養(yǎng)老院的愿望，需要 720 萬(wàn)張床位。從遠(yuǎn)古開(kāi)始，社會(huì)文化就把?孝?作為理論依據(jù)和精神力量，使?家庭?成為了中國(guó)社會(huì)養(yǎng)老的核心力量和唯一承擔(dān)者。 而伴隨著老齡化時(shí)代一起來(lái)到的，是中國(guó)傳統(tǒng) 的居家養(yǎng)老方式開(kāi)始解體。 ?居家養(yǎng)老社會(huì)化?的核心就是?居家?。北京市商品房平均達(dá) 元／平方米，上海次之，平均為 元／平方米。到 20xx 年，北京空巢家庭約有 34% (1+%2247。請(qǐng)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)，立足長(zhǎng)遠(yuǎn)，制定短、中長(zhǎng)期滾動(dòng)開(kāi)發(fā)計(jì)劃；整個(gè)園區(qū)既風(fēng)格多樣又協(xié)調(diào)統(tǒng)一，各種檔次住宅小區(qū)相互結(jié)合；要專(zhuān)門(mén)配套建設(shè)老年人生活需要的公園、草地、市 場(chǎng)、圖書(shū)館、醫(yī)院、郵局、老年大學(xué)等等；要建設(shè)標(biāo)志性的街道和建筑，讓園區(qū)既是一個(gè)獨(dú)立的老年人生活區(qū) ,又是一個(gè)有著獨(dú)特風(fēng)格的游覽休閑區(qū)；讓園區(qū)與整個(gè)銀灘風(fēng)景區(qū)融為一體，相互映照。 老年公寓還根據(jù)老年人不同的年齡階段的生理特征和生活需要分為三大 種類(lèi)：居家式公寓、宿舍式公寓、醫(yī)護(hù)式公寓。屆時(shí)，在南國(guó)清晨的陽(yáng)光下，在沐浴海風(fēng)的清爽中，老人們或在郊外公園晨練，或步入老年大學(xué)感受與時(shí)代接觸的快樂(lè)。 國(guó)際養(yǎng)老園的定址環(huán)境 國(guó)際養(yǎng)老園定址張家界市永定區(qū)官黎坪街道辦事處桿子坪村，距張家界市區(qū)僅十幾分鐘車(chē)程，距荷花機(jī)場(chǎng)、 張家界火車(chē)站、中心汽車(chē) 15 站均只有五 — 七公里。服務(wù)人員通常是由受過(guò)訓(xùn)練的下崗女職工來(lái)做的。服務(wù)人員可以一身兼兩職。也可以稱(chēng)作組織起來(lái)的鄰居線(xiàn)。通過(guò)每天確定的時(shí)間打電話(huà)給獨(dú)居在家的老人，確認(rèn)老人安然無(wú)恙，從而幫助減輕老人們的焦慮和及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題。當(dāng)收到電話(huà)后，?生活在線(xiàn)?的工作人員就會(huì)打電話(huà)給老人家里。有的社區(qū)提供陪老人外出服務(wù)，以保證老人的安全。 9)法律服務(wù)。如果有的老人不能在家獨(dú)立居住，但又不愿意去養(yǎng)老設(shè)施，去日托中心是個(gè)解決問(wèn)題的好辦法。無(wú)論是自營(yíng)或是外營(yíng)，都應(yīng)該依據(jù)社區(qū)的實(shí)際需求設(shè)置，并且對(duì)服務(wù)質(zhì)量和 顧客的滿(mǎn)意度實(shí)施有效的監(jiān)控，這一點(diǎn)對(duì)于引進(jìn)的服務(wù)單位尤是，以維護(hù)物業(yè)管理單位的形象。瑞典獨(dú)居老年人達(dá)到 40％，即每 10 個(gè)老年人中就有 4人獨(dú)居。?中國(guó)老齡科學(xué)研究中心研究員徐勤表示，在現(xiàn)代化建設(shè)過(guò)程中，工作變動(dòng)日益頻繁，人口流動(dòng)和遷移加速，促使大家庭結(jié)構(gòu)向小家庭轉(zhuǎn)變。 中國(guó)?養(yǎng)兒防老?、?三、四代同堂?的觀念和家庭組合在不斷發(fā)生變化，而小型?核心家庭?、?三口之家?的比重在不斷上升。文化程度較高，中級(jí)以上職稱(chēng)，月收入中等或以上，身體健康，生活能自理者，老年公寓為首選，有的認(rèn)為?老年公寓是理想頤養(yǎng)天年之所?。這將使有穩(wěn)定養(yǎng)老金收入的老年人口，從國(guó)有企業(yè)事業(yè)擴(kuò)展到各種所有制形式的企業(yè)，從城市擴(kuò)展到農(nóng)村，從而大大提高我國(guó)老年人口的總體購(gòu)買(mǎi)力水平。力爭(zhēng)養(yǎng)老服務(wù)增加值年均增長(zhǎng) 20%以上。這種家庭模式更適應(yīng)現(xiàn)代生活方式，相互間干擾少，使家庭關(guān)系簡(jiǎn)單化；對(duì)有生活自理能力的老年夫婦和承擔(dān)社會(huì)家庭雙重壓力的已婚子女都比較理想。 從目前老年人居住情況來(lái)看， ％居住在城鎮(zhèn)， ％居住在鄉(xiāng)村。 所謂老年公寓是供老年人集中居住的專(zhuān)用住宅，是居家養(yǎng)老與社區(qū)服務(wù)的結(jié)合，不僅需要在樓層、醫(yī)院、交通、服務(wù)設(shè)施等方面符合老人的身體特點(diǎn)，更要在娛樂(lè)、學(xué)習(xí)、交往、情感等方面照顧老人的心理需要。老年公寓市場(chǎng)上已經(jīng)針對(duì)不同類(lèi)型消費(fèi)群體的高端老年公寓、親情社區(qū)型老年公寓、福養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、利性設(shè)計(jì)獨(dú)特的小戶(hù)型房等多種產(chǎn)品。 從旅游消費(fèi)看，游客的旅游消費(fèi)呈現(xiàn)出兩個(gè)較明顯的特征：其一，旅游消費(fèi)層次提升，因?yàn)殡S著居民消費(fèi)能力的提高，過(guò)去那種單純的觀光旅游已不能滿(mǎn)足游客的要求，對(duì)于新開(kāi)發(fā)景區(qū)而言，景區(qū)項(xiàng)目的可娛樂(lè)性、可參與性等日益受到游客的青睞。而且這幾 25 年外地人來(lái)購(gòu)房也已經(jīng)成為張家界房地產(chǎn)業(yè)的一大亮點(diǎn)， 20xx年外地人購(gòu)房交易額達(dá) 萬(wàn)元，占交易總額的 %。由于老年消費(fèi)是一種自主性消費(fèi)，老人的消費(fèi)觀念既成熟又相保守，許多老人對(duì)新型的產(chǎn)品會(huì) 感到陌生，認(rèn)同接受也會(huì)有一個(gè)過(guò)程，在對(duì)老年住宅進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)推廣的時(shí)候就應(yīng)該充分考慮到這一點(diǎn)：在營(yíng)銷(xiāo)手法上，避免使用概念營(yíng)銷(xiāo)，轉(zhuǎn)為說(shuō)服力更大、 26 更容易讓老年人理解的體驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo)；在銷(xiāo)售風(fēng)格上，避免浮夸，樓書(shū)和賣(mài)場(chǎng)設(shè)計(jì)都應(yīng)保持踏實(shí)、簡(jiǎn)練、穩(wěn)重的風(fēng)格；在銷(xiāo)售人員的配備上，使用年紀(jì)稍大、社會(huì)經(jīng)驗(yàn)足的銷(xiāo)售人員，實(shí)施耐心的引導(dǎo)式銷(xiāo)售。由于異地銷(xiāo)售最重要的是信譽(yù)問(wèn)題，所以一定要以養(yǎng)老園 為品牌，由市政府的發(fā)展戰(zhàn)略作后盾，必要時(shí)可以請(qǐng)專(zhuān)業(yè)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)做出完整的營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃。 營(yíng)銷(xiāo)成本 五、效益評(píng)估 根據(jù)張家界市場(chǎng)情況，本項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析，注重實(shí)際銷(xiāo)售預(yù)測(cè)，將出售與出租相結(jié)合，符合張家界市場(chǎng)情況，財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，本項(xiàng)目建成后一年左右可以通過(guò)銷(xiāo)售回籠全部資金，通過(guò)兩年銷(xiāo)售可取得 億銷(xiāo)售毛利潤(rùn)。因此大量地吸引老年移民基本不用擔(dān)心產(chǎn)生什么社會(huì)問(wèn)題。 其次，政府還要加強(qiáng)宣傳力度，使全社會(huì)都來(lái)重視老年人和老年人的住房問(wèn)題，鼓勵(lì)和吸引國(guó)內(nèi)外有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商來(lái)興建和管理老年公 寓。即老年人 退休以后，從開(kāi)發(fā)商處購(gòu)買(mǎi)一套老年公寓，然后與開(kāi)發(fā)商簽定合同，每月由開(kāi)發(fā)商支付給老人一定數(shù)量的生活費(fèi)，直到老人去世，開(kāi)發(fā)商返還剩余本金，住房歸開(kāi)發(fā)商所有。還