【正文】 這些貸款辦法，為老年人住房提供了保證。開發(fā)商除了享受在土地和稅費方面的優(yōu)惠以外，還可以向銀行申請低息貸款，差額部分由政府補貼。 此外引入老年移民還有很多其它的好處。每年出租收入預計達到 1550 萬元左右，能夠產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流。銷售方式也可以靈活多樣，可以是產(chǎn)權(quán)銷售，也可以是中短期租賃，讓那些有興趣但又下不了移民決心的人，到這里先試住一段時間，體驗一下生活，然后再做決定。從長遠來看，市場經(jīng)濟是一個多發(fā)展、多變化的時代，受時代特點的影響，未來的老年人比起今天的老年人，對新消費觀的接受質(zhì)量要快得多，也容易得多。這已經(jīng)說明，張家界針對移民開發(fā)養(yǎng)老業(yè)還是有基礎 的、是可行的。其二，旅游消費從總體來看，與一般消費品消費不同的特點在于重復消費性低，這意味著，旅游景區(qū)間的競爭盡管激烈，但與一般消費品之間的競爭有不同的特點。 目前許多老年住宅未做好客戶定位，其價格沒有根據(jù)各經(jīng)濟層次的老年人做出合理定位，使老年公寓市場的供求之間存在一定的落差，致使部分福利性及贏利性老年公寓的經(jīng)營較為困難。但在中國目前的這些老人服務機構(gòu)中，好多名為老年公寓、養(yǎng)老院的場所，除少量為新建的以外，大多數(shù)是利用舊房改建的，設施簡陋，服務功能單調(diào) ，且可供活動的綠地較少，并不具備完善的建筑設施和服務條件，不能夠全方位地為老年人提供良好的服務。在有老年人居住的家庭中， 60～ 64 歲老年人有 ％的人還 23 作為家庭戶主， 65 歲以上老年人戶主率下降到 ％。但是，當老年人年齡增大、自理能力減弱、子女忙碌少于探望時，老人的寂寞孤獨和生活的不便就突出反映出來。 ? （ 《 張家界市?三年有改觀五年大變樣?建設綱要》 ）。 政府對老年類項目大力支持 早在 20xx 年 10 月，財政部和國家稅務總局就提出對政府部門和企事業(yè)單位、社會團體以及個人等社會力量投資興辦的福利性、非營利性的老年服務機構(gòu)，暫免征收企業(yè)所得稅，以及免除老年服務機構(gòu)自用房產(chǎn)、土地、車船的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、車船使用稅。 由此可見，隨著觀念的變化，對 養(yǎng)老服務 的需求是加快增長的。而且由于計劃生育政策的實施，目前?四二一?的供養(yǎng)關(guān)系不斷增加，使中間代所承受的壓力很大，家庭矛盾也隨之增加。隨著社會轉(zhuǎn)型加快，代溝越來越突出。 在我國，據(jù)有關(guān)部門提供的資料，最近 10 年來我國空巢家庭一直呈上升之勢。 小區(qū)居民的自主管理與 國際養(yǎng)老園 的統(tǒng)一管理 第七章 行業(yè)與市場分析 一、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的歷史機遇 中國經(jīng)濟的高速發(fā)展，造就了巨大的民間資本 傳統(tǒng)道德開始回歸，?孝?仍然是社會道德的重要基礎 中國傳統(tǒng)中素有?老有所居、安度晚年?的提法，從心理學的角度上分析，這恰恰證明了人年老之后對安全和生活質(zhì)量的需求增加的假設。日托中心可以滿足比如老人的社交、心理和康復服務、體育鍛煉、娛樂活動等各種需要。老年人所需求的房屋出租、消費者權(quán)益保護、準備 18 遺囑、財產(chǎn)糾紛等法律服務與日俱增。 8)老年食堂。如果沒有人應答，他們就會打電話給老人的監(jiān)護人（比如朋友或親戚），要求到老人家去看一下。如果確認的時間老人打算外出，他或她一般事先通知電話確認服務的志愿者。這個服務項目是組織社區(qū)志愿者、居、家委會工作人員、中、小學生定期探望 空巢家庭 的老人和住養(yǎng)老設施的老人。 17 3)送飯上門。她們的責任是收拾房間、買菜做飯、伴陪老人以及看護剛剛出院或不能自理的老人，照顧老人洗澡穿衣、服藥等等。天門山、七星山、崇山環(huán)列，視野開闊，遠近景觀滿目綠色。當北國已是冰天雪地時，張家界國際養(yǎng)老園的老人們卻正在露天音樂廣場上自得其樂的?說學彈唱?。居家式公寓是每家每戶自成一體，不受他人干擾，適合普通夫婦；宿舍式公寓老年人如同住集體宿舍一樣，安排在社區(qū)相同的一些樓房中居住和生活，比較適合單身老人；醫(yī)護式公寓是將身體有較嚴重殘疾、生活不能自理或行動不便的老年人，集中安排在一起居住，并由專門人員進行護理。然后將其分包給房地產(chǎn)開發(fā)商進行建設。 2=(萬戶 )，上?？粘布彝ゼs有 100247。而 本市平均房價 1500 元／平方米。也就是說，?居家養(yǎng)老社會化?必須以老年房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)為核心和基礎，并借此帶動整個?養(yǎng)老社會化?服務鏈條的產(chǎn)生與發(fā)展。 經(jīng)濟的發(fā)展與人口的快速流動，使中國家庭結(jié)構(gòu)開始分化，家庭日益向小型化、單一化的模式發(fā)展，?空巢?老人越來越多，更多的老人沒有子女在身邊照料，三代同堂、四世同堂的家庭已經(jīng)越來越少。數(shù)千年來，中國老年人的養(yǎng)老方式無一例外都是?居家養(yǎng)老?。養(yǎng)老院的建設有著巨大的發(fā)展空間。 東方太陽城的產(chǎn)品構(gòu)成為低層的老年公寓（四層以上帶電梯）、聯(lián)排別墅，一期銷售均價為 3200元每平方米，已經(jīng)售罄。 20xx年人口普查資料顯示，我國老年家庭戶中，自建住房的占 %其中市、鎮(zhèn)自建住房的占 %和 %，而縣自建住房高 %。 表二： 中國人口年齡構(gòu)成及發(fā)展預測 (%) 年 份 1953 1964 1982 1990 20xx 2020 2040 2050 014歲 9 1559歲 ≥ 60歲 國內(nèi)老年住宅的現(xiàn)狀 據(jù)有關(guān)部門的調(diào)查表明，與目前超過 億的 60 歲以上的老年人相比較，我國只有 420xx 多所的養(yǎng)老機構(gòu)，所擁有的床位還不到100萬張，只能為 1%（ ）的老年人解決住房問題。中國老年人口規(guī)模之大，老齡化速度之快，高齡人口之多，都是世界人口發(fā)展史上前所未有的。目前社會福利社會化的改革，相當?shù)闹攸c 8 放在原有社會福利機構(gòu)走向自負盈虧方面。而對于市場 方面，如何將信息有效的傳達到客戶群中，才是市場運作中最大的風險。資金使用范圍為海南國際老年城一期項目，建設內(nèi)容主要為前期基礎工程及房地產(chǎn)項目的酒店式老年公寓和公寓住宅的一部分（玫瑰園小區(qū)），一期項目建設與銷售期為3年。以上分區(qū)的推廣工作，主要聘用本地具有豐富人脈與推廣經(jīng)驗 的人員或機構(gòu)來負責。 由于本項目規(guī)模極大，占地面積達 15000 畝，在現(xiàn)階段中國嚴格的土地政策下，其它潛在或現(xiàn)實的競爭對手已經(jīng)沒有可能獲得如此規(guī)模的征地許可。 張家界國際養(yǎng)老園項目就是在這個背景下，由張家界市交通投資有限責任公司發(fā)起籌備的，以中老年人為目標市場，具備完整養(yǎng)老意義的，集住宅與服務，生活與娛樂，醫(yī)療與保健于一體的大型建筑群。大量靠政府、社區(qū)、街道辦的福利院、敬老院等養(yǎng)老機構(gòu)，管理水平落后、設施陳舊、規(guī)模極小，缺乏專業(yè)護理人員，且資金來源不能保障，只能供應老年人一 些簡單的生活需求。 5 20xx年 4月，全國社會保障基金理事會理事長項懷誠在香港表示，中國養(yǎng)老體系正面臨人口老齡化速度加快以及基本養(yǎng)老保險不健全的嚴峻挑戰(zhàn)，預計到 2030年全國老年人口將占總?cè)丝诘?%。 目前老年人提及最多的問題是?生活有人照料?和?看病就醫(yī)方便?。我國是世界上人口最多的國家，由于社會、經(jīng)濟、文化科學事業(yè)的發(fā)展，計劃生育工作的推進，人口出生率和死亡率不斷下降，老年人在總?cè)丝谥械臄?shù)量和比例不斷增加。豐縣常駐人口 110 萬人， 60歲以上的老齡人口占 36%以上，且老齡人口每年繼續(xù)以 3%的速度增長。在這里生活的老年人無病可以休養(yǎng)，有病可以得到醫(yī)治，休閑時可以娛樂，康復時可以運動、游玩。 20xx年，中國老年經(jīng)濟潛力就已經(jīng)達到了一萬億元人民幣，而全國 2400 萬空巢（無子女陪伴）老年人口更是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的巨大支撐力量。 同時，除中國外，東亞各國也面臨著人口老齡化壓力（日本計劃輸出 300 萬老年人口），而人種相同、文化相近、地域相鄰的中國無疑也是東亞各國老年人養(yǎng)老的首選地之 一。 張家界國際養(yǎng)老園集養(yǎng)老、療養(yǎng)、康復、休閑、住宅、娛樂等綜 6 合功能與配套服務為一體，是以達到使老年人健康長壽、頤養(yǎng)天年為目的的綜合性衛(wèi)星 城建設項目。每一分區(qū)設立一個辦事機構(gòu)，單獨核算，單獨管理，業(yè)績與收入掛鉤。 本項目計劃融資總額為 3億元人民幣。 3 年后，土地的價值就將增加 7 到約 億元人民幣。到 2050 年，老人人數(shù)將猛增到 ，占世界總?cè)丝诘?21%，平均每年增長 9000 萬。 我國老年人口的發(fā)展狀況 我國是世界上老年人口最多、增長最快的國家之一， 1999 年成為老年型的國家。從 1982 到 2025 年的 43 年中，老年人口凈增了二億多，翻了兩番半多?？梢钥闯?，目前我國城鎮(zhèn)居民已購買住宅的比重增加迅速，己經(jīng)有三成以上居民家庭是住在自己購買的住房中。 目前國內(nèi)老人住宅的銷售情況 老人住宅的開發(fā)現(xiàn)在才剛剛開始，雖然市場上有一些樓盤中隱隱約約有老年住宅的影子，但從住宅設計的本質(zhì)上來說，能夠稱得上是老年建筑的可謂鳳毛麟角。 根據(jù)《中國老齡事業(yè)發(fā)展?十一五?規(guī)劃》，?十一五?期間（ 20xx－ 20xx 年），要求新增城鎮(zhèn)孤老集中供養(yǎng)床位 80 萬張，以緩解城鎮(zhèn)孤老安置床位緊張局面。 三、居家養(yǎng)老社會化的意義與發(fā)展趨勢 什么是居家養(yǎng)老社會化？ ?夫孝，天之經(jīng)也，地之義也，民之行也。至上世紀末，中國 60 歲以上的老年人已經(jīng)超過了 億，在國民經(jīng)濟還沒有準備充分的前提下，在整個社會還充滿迷茫與困惑時，歷史第一次讓中國進入了老齡化時代。 也就是建立一種讓老年人在?居家?環(huán)境中接受社會化養(yǎng)老服務的體系。但是這些‘百萬富翁’依然要精打細算度日，因為他們的資產(chǎn)都是帳面上的，他們一般一家只有一套房， 房子再貴，也不過是帳面資產(chǎn)的增 加而已，對生活并沒有直接的好處。如果金融業(yè)再發(fā)達一點，保險公司能提供這項業(yè)務，老年人將房產(chǎn)抵押給保險公司，每年從保險公司領取養(yǎng)老年金，老人百年之后，房產(chǎn)歸保險公司所有，那么養(yǎng)老移民的門檻將會變得更低。 ⑴ 規(guī)劃建設專門的養(yǎng)老園區(qū)。例如，房門、樓道、樓梯都要加寬，便于輪椅通過；老人經(jīng)過的地方都要安裝扶手；開關(guān)、門鈴和門 窗把手等設施的位置也適當降低；廚房和衛(wèi)生間的面積適當加大，便于坐凳或坐輪椅使用；地面和浴池底部都要防滑；房間的照明度要提高，但還不能有眩光；煤氣等各種開關(guān)上的字要很大，以利老人辨識；老人容易失禁，廁所都靠近臥室，并設長明燈；廁所用推拉門，不用平開門；所有的樓層平臺、通道地面，都不能使用黑色和深色面料，因為黑色在視覺上屬退后色，會令老人產(chǎn)生如臨深淵之感，不敢投足；在適當?shù)牡胤竭€要有報警和應急裝置。 國際養(yǎng)老園與居家養(yǎng)老社會化 第三章 項目背景和特點 一、公共關(guān)系、土地資源與體制優(yōu)勢 公共關(guān)系 土地資源 體制優(yōu)勢 二、獨特的自然資源與地理位置 得天獨厚的養(yǎng)老勝地 本項目建立后，不僅將為老年 人提供一個養(yǎng)老與休養(yǎng)的環(huán)境。 張家界國際養(yǎng)老園的建立，將為中國社會的老年問題提供一個非政府的、市場化的解決模式。 三、項目的 特點 起點高、規(guī)模大 功能齊全，相互依托，相互支撐 完善的獲利模式與長期穩(wěn)定的獲利來源 自成景觀，形成了具有獨特魅力的旅游資源 特有的人文價值與人文吸引力 第四章 項目的建設內(nèi)容 一、項目的規(guī)劃與設計 二、項目的分區(qū)與關(guān)系 三、項目建設內(nèi)容一覽表 國際養(yǎng)老園項目建設內(nèi)容總表 世界民居文化村項目建設明細表 國際老年人休養(yǎng)中心項目建設明細表 16 文化長廊項目建設明細表 戶外運動基地建設明細表 輔助功能項目建設明細表 四、項目建設一期說明 第五章 項目的技術(shù)與保障體系 一、小區(qū)智能化 IC卡管理制度 全區(qū)監(jiān)控系統(tǒng) 公共設施的智能管理 二、醫(yī)療社區(qū)化 社區(qū)醫(yī)療登記制度 定期常規(guī)身體檢查制度 三、服務家庭化 個性化家政服務 1)家務服務。他們負責分配和監(jiān)督用藥、換衣、康復理療、提供個人衛(wèi)生服務。送飯上門使得很多需要養(yǎng)老設施照料的老人能夠選擇生活在家里，實現(xiàn)?居家養(yǎng)老?。 5)電話服務。?生活在線?服務的定購者可以在手腕上或脖子上帶一個鈕扣。老人們一般提前 24 小時打電話給中心調(diào)度辦公室，并且告知用車的時間和地點。對老年人來說，有時，聚會比飯菜本身更重要。發(fā)揮那些有特長身體健康，愿意繼續(xù)為社會作貢獻老人的作用。 服務人員的專業(yè)化 四、保障系統(tǒng)化 醫(yī)療保障系統(tǒng)化 安全保障系統(tǒng)化 第六章 管理與經(jīng)營 一、管理結(jié)構(gòu)與管理團隊 管理結(jié)構(gòu) 管理團隊 二、組織與人員保障 組織機構(gòu)的保障 19 人員保障 三、管理制度 分級負責，集中管理 財務分片審查，集中簽批 四、經(jīng)營創(chuàng)新 村民 與員工 持股計劃