【正文】 使出讓土地按期形成有效的市場供應，國土資源部規(guī)定 要合理確定建設用地使用權(quán)出讓的宗地規(guī)模，對土地一次性出讓的規(guī)模進行控制。 2020年，針對房地產(chǎn)市場運行中的主要矛盾，政策目標重點是增加有效供給，調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)，抑制投資投機需求、解決 低收入家庭住房問題。 國土資源部 “39 號令 ” 從源頭上封堵漏洞。 2020 年由于市場流動性過剩，逐利本性導致大量資金進入股市與樓市，結(jié)果既推高了股指也助推了房價上漲。根據(jù)建設銀行研究部的報告， 2020 年初至 2020 年 5 月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)累計購置土地面積 ，但實際僅開發(fā)完成 ，不足購置面積的 60%。 （二）用途結(jié)構(gòu) 5 北京市 2020年度土地供應 計劃 （一）總量 2020年度土地供應計劃安排土地供應總量為 6500公頃，其中新增建設用地 3900 公頃，存量建設用地 2600 公頃。其中住宅用地占了絕大多數(shù)， 30 余宗地中僅有 4 塊為純商業(yè)性質(zhì)。該地塊位于通州區(qū)馬駒橋大白村、馬村，占地 ，規(guī)劃建筑面積 ，樓面價 3238元 /平方米。2020年，東、中、西部地區(qū)商品房價格同比分別上漲１１．１４％、１０．９５％、７．４４％。從我中心監(jiān)測的３６個大中城市房價情況看，全年房價走勢呈現(xiàn)以下特點： （ 一）新建商品房價格高位運行，下半年漲勢趨緩；存量房價格漲幅較低，漲幅回落。 2020 年 12 月 20 日，國家統(tǒng)計局和發(fā)改委公布 11 月 70 個大中城市房屋銷售價格指數(shù)，雖然同比上漲 %， 10 月 % 全球四大會計師事務所之一的普華永道公布的《中國企業(yè)并購歲末回顧與前瞻》顯示，去年前 11個月，中國房地產(chǎn)業(yè)共有 171 起并購事件，在 12 個主要行業(yè)中排名第二，房地產(chǎn)業(yè)并購金額已經(jīng)達到 103 億美元，較 2020 年全年的 49 億美元翻了一番。而作為遠郊縣區(qū)域也各自推出大量的新盤項目，如納丹堡、金玉源、東方夏威夷威畢歐溪谷等，并且?guī)鹆艘魂嚲┏菢鞘匈彿窟吘壔臒岢?，在北京住宅快速開發(fā)建設的過程中，住宅在城市地域空間的布局方面，逐步呈現(xiàn)出邊緣化和規(guī)?；内厔?。2020年前１１個月全國累計完成住宅施工面積１３．７７億平方米，同比增 長１９．２％；商品住宅竣工面積２．５１億平方米，同比增長８．９％；商品住宅銷售面積４．１６億平方米，同比增長１２．６％。2020年，商品房住宅價格同比上漲１１ ．０４％，其中高檔商品住宅同比上漲１３．３６％；一、二、三類地段普通商品住宅價格同比分別上漲１０％、１１．２６％、１０．１１％；經(jīng)濟適用房價格同比上漲１０．９０％。今年一月和往年同期相比，也注定成為土地交易最活躍的月份。 此外，還有通州區(qū)西小馬居住項目 A1地塊和通州區(qū)永順鎮(zhèn)居住項目用地。該計劃現(xiàn)已轉(zhuǎn)入今年執(zhí)行，從實際情況來看，今年 1月和去年 12 月的土地供應量總和已經(jīng)超過700公頃。土地供應量的不足表現(xiàn)在兩個環(huán)節(jié)： 6 一是土地出讓面積的不足。 2020年 110月，全國土地購置面積 ，同比增長了 %，增幅比 2020年全年提高了 個百分點；土地開發(fā)面積 萬平方米，同比增幅 %,增幅較 2020年全 年下降了 。《意見》明確要求加快建立健全以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。 9 月 27 日，央行和銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》。 2．抑制開發(fā)企業(yè)囤積土地行為，增加市場房屋的有效供給 2020年，各級政府特別針對開發(fā)企業(yè)囤積土地的行為采取了幾項措施。 三是不能分期取得建設用地使用權(quán)證。 3．加大閑置土地處置力度 國土資源部出臺通知要求加大閑置土地處置力度。這項規(guī)定將住房的消費與住房的投資嚴格區(qū)分開。 二是擴大住房保障覆蓋面，解決 “ 夾心層 ” 的住房困難。其四，對中西部財政困難地區(qū)，通過中央預算內(nèi)投資補助和中央財政廉租住房保障專項補助資金等方式給予支持。與此同時，商品住房空置面積繼續(xù)下降， 11月末全國空置商品住房 5766萬平方米，同比下降 %，降幅較上月加快 。房地產(chǎn)開發(fā)投資較快增長，新開工項目增多，投資規(guī)模進一步擴大，商品房市場銷售活躍，房地產(chǎn)市場總體呈現(xiàn)良好穩(wěn)步發(fā)展的態(tài)勢。其中，住宅 ，同比增長 %；商業(yè)營業(yè)用房 萬平方米，同比增長 。在到位的各類資金中，定金及預付款、自籌資金、國內(nèi)貸款之和已占據(jù)著房地產(chǎn)開發(fā)資金總量的八成以上，居于 10 房地產(chǎn)開發(fā)投資資金的絕對主導地位。在全市超 10 億元的地產(chǎn)項目（ 53 個）中，外資 23個，占 %。施工面積 萬平方米，增長近 6 倍。要嚴格按照《經(jīng)濟適用住房管理辦法》的規(guī)定，落實經(jīng)濟適用住房項目招投標制度，嚴格實行政府指導價，控制套型面積和銷售對象，切實降低成本、控制開發(fā)利潤。房地產(chǎn)開發(fā)投資增速 超過固定資產(chǎn)投資增速，遠高于 GDP 增速。在商品房銷售中，期房銷售增長速度明顯高于現(xiàn)房銷售增長速度，銷售額增幅明顯高于銷售面積增幅。因為 08 年北京市場新增供應面積并不會增加很多，而擇吉 08年結(jié)婚帶來的婚房壓力，給期房供給巨大壓力。 14 第四季度成交價格暴漲。北京的房價很難下降。 （ 5）成都 “ 城市中心論 ” 引來瘋狂 15 自年初以來，成都市中心的新盤亮相，幾乎都迎來了類似的瘋狂，業(yè)內(nèi)人士認為，這主要是城市中心論的價值投資理念讓人們再次對城市中心區(qū)域房屋的投資價值看好，致使中心城區(qū)的樓盤開發(fā)量猛增，價格漲幅也最大。北海市市長連友農(nóng)認為，北海的房價之所以今年上漲這么快，主要的原因就是北海市以前的房價太低造成的。而房地產(chǎn)業(yè)的長波周期恰好也是 10年，其中每兩年有一個小波動起伏，基本上與宏觀經(jīng)濟周期相對應。盡管中間也有季節(jié)性的高位景氣指標出現(xiàn)，但都沒有超過 2020 年 3 月的水平。國房景氣指數(shù) 2020 年 2 月起有小幅反彈， 7 月份之后又開始下降，如果這種周期規(guī)律不被特別因素干擾的話， 2020年初還會開始小幅上升，但預計不會超過 2020 年 4月的峰點 (如圖 1所示 )。人們所說的活躍的市場狀態(tài)是指第一象限所處的情況，從第二象限開始，市場進入下行階段；若預計價格發(fā)展的趨勢將進入第三象限，就意味著房地產(chǎn)市場有進入谷底的可能；若進入第四象限，表明房地產(chǎn)市場從有價無市的階段進入下一個復蘇周期開始階段。如果僅從價格不斷上漲來判斷房地產(chǎn)市場仍舊過熱的話，那就進入了誤區(qū)。 由于房價持續(xù)快速上漲，目前房價繼續(xù)高位運行。今年 4月、 5月、6 月、 7月和 8月， 70個大中城市房屋銷售價格同比分別上漲 %、 %、 % 、 %和 %，其中，新建商品住房銷售價格同比分別上漲 %、 %、 %、 %和 %。 5 次加息對房地產(chǎn)行業(yè)來說是較有影響力的經(jīng)濟調(diào)控手段。相對于 其中關(guān)于 70年后自動續(xù)期的規(guī)定，《物權(quán)法》確定物權(quán)的合法性更加意義深遠。 （ 6）國土部 39號令出 國土資源部發(fā)布《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權(quán)規(guī)定》， 11 月 1日起正式實施。 7月《國家外匯管理局綜合司關(guān)于下發(fā)第一批通過商務部備案的外商投資房地產(chǎn)項目名單的通知》（ 130號文）對外資公司結(jié)匯進行了嚴格限制。此次調(diào)整后，普通存款類金融機構(gòu)將執(zhí)行 %的存款準備金率標準，該標準創(chuàng) 20 余年歷史新高。其中最值得關(guān)注的是調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)、加大政策性住 21 房力度方面 ——— 通過加強土地供應和資金保障，落實供應計劃，預計 2020 年實現(xiàn)市場供應經(jīng)濟適用房 3 萬余套；廉租房約 萬套；兩限房約 萬套；共計政策性住房約 5 萬套。央行將可能采取提高存款準備金率、繼續(xù)小幅加息等宏觀調(diào)控措施，保持流動性適度偏緊 。二是由于通脹的壓力，使得高收入者寧愿將資金以資產(chǎn)的形式保值增值，這將促使其將資金盡可能地轉(zhuǎn)換為房產(chǎn)等資產(chǎn)形式。二是基于對人民幣升值的預期，投資房地產(chǎn)作為獲得套利收益的一個渠道。宏觀調(diào)控政策的頻繁出臺，也使得今年的個人房地產(chǎn)金融市場成為 “ 多事之秋 ” 。另一方面，已經(jīng)貸款買房的人群中部分考慮到今年屢次加息效應要在明年 1 月 1 日之后全面 “ 爆發(fā) ” ，徘徊在 “ 提前還貸 ” 與 “ 不提前還貸 ” 之間，各持己見，猶豫不決。首付增加、房貸緊縮， 23 再加上房價上漲、 “ 嚴打 ” 非交易類融資貸款等因素導致房貸者交易意愿受抑制，造成交易量總體下滑趨勢。擁有資本、品牌、技術(shù)優(yōu)勢的外資銀行參與國內(nèi) “ 房貸爭奪戰(zhàn) ” 后，使得北京各家內(nèi)資銀行也在更為積極的推廣自身房貸新產(chǎn)品。今年國家多項宏觀調(diào)控政策出臺后銀行放貸業(yè)務收緊，不少房貸借款人通過個貸服務機構(gòu)或擔保公司尋求幫助，從而奠定了個貸服務機構(gòu)的行業(yè) “ 地位 ” 。預計全年成交量 90000 套，較 06 年 76000 套成交量上漲了 18% ，二手房整體成交均價比去年上漲了 45% ，房價的普漲達到了一個新的頂峰，9 月份北京市 13個城區(qū)整體二手房成交均價破萬。隨著三個月時間的房價平穩(wěn)期，成交量將得到充分釋放，而市場將被細分。 25 預計今后幾個月里，二手房市場仍不會出現(xiàn)大的波動，如果沒有大的政策調(diào)整，不管是交易量還是交易價格都會小幅增長，整體價格 不會再有大的波動（除軌道交通沿線）。房山成交均價為 /平米，環(huán)比上月上漲 /平米，上漲幅度為 %。 奧運契機推動亞奧板塊房價繼續(xù)上漲。近期，快速增長的房屋價格一次次地考驗著人們的購買能力，人們在關(guān)心房價漲幅的同時也越來越關(guān)注可購買房產(chǎn)的房值變化。 （ 3）北京市海淀區(qū) 2020年 11 月成交量及成交均價變化分析 海淀區(qū)本月相比較十月，在成交量方面，經(jīng)過政府一系列調(diào)控措施出臺后，市場經(jīng)過十月的小幅震蕩，十一月 有回溫跡象，環(huán)比十月上升 %，而在總。所以消費者更加青 睞購買公房。 隨著奧運會的臨近，將奧運與房產(chǎn)聯(lián)系在一起的評論越來越多，有人說奧運概念被透支了，也有人說，奧運會將是北京樓市的拐點，對于大打奧運牌的房產(chǎn)市場，奧運帶動的是整個城市 27 的發(fā)展，而非某一產(chǎn)業(yè)的突然崛起，即使奧運過后，城市建設的可持續(xù)規(guī)劃依舊能夠給房產(chǎn)市場提供利好。環(huán)比上月下降 /平米。 （ 2） 2020年北京 54片區(qū)存量房成交均價分析 . 熱點區(qū)域分析 （ 1） 2020 年 11月北京各行政區(qū)域成交量及成交均價變化分析 26 昌平成交量排名下降兩位 ，其他城區(qū)未出現(xiàn)明顯變化。 而對于中低收入群體而言，五環(huán)以外二手房仍是其主要選擇，而這些地區(qū)的房價近三個月上漲速度減慢，這會喚起前期部分持觀望態(tài)度的需求選擇盡快成交，尤其是五號線南段沿線地區(qū)和奧運板塊。 2020年 11月份北京市二手房整體成交均價環(huán)比上漲 ％，總的來說，價格基本保持平穩(wěn)，這種價格平穩(wěn)的走勢已經(jīng)延續(xù)了近 3 個月，這說明，北京市二手房房價已經(jīng)從普漲轉(zhuǎn)變成了個別熱點地區(qū)價格上漲，大部分地區(qū)價格穩(wěn)定的理性局面。 “ 中天置業(yè)事件 ” 發(fā)生后，房貸消費者對個貸服務行業(yè) “ 好感 ” 有所下降。 “9?27 ” 房貸新政出臺后，內(nèi)外資銀行的 “PK” 大戰(zhàn)逐步升級。 2020 年北京個人房地產(chǎn)金融市場上半年與下半年的交易角色 “ 轉(zhuǎn)換 ” 較明顯，上半年股市 “ 熱 ” 炒 “ 熟 ” 了非交易類貸款業(yè)務；下半年金融政策緊縮，交易類貸款業(yè)務又唱 “ 主角 ” ，隨著個貸金融市場的變化，交易類貸款與非交易類貸款業(yè)務也在不同時間段上演著自己的拿手好戲。 12月 11日，央行、銀監(jiān)聯(lián)合下發(fā)補充通知， 明確統(tǒng)一了 “ 第二套房貸 ” 以家庭為單位。 2020 年 CPI 指數(shù)有如頑皮的孩童，國家一路宏觀調(diào)控， CPI指數(shù)卻依然照 “ 漲 ” 不誤。外資投 資房地產(chǎn)主要集中在東部一線城市，如北京、上海、深圳等地，并開始逐步向一些二三線城市擴張。 3．資金流動性過剩對房價上漲起了推波助瀾的作用 我國出現(xiàn)的流動性過剩，直接原因是國際收支特別是貿(mào) 易順差持續(xù)擴大的結(jié)果。 在目前的物價環(huán)境和貨幣政策環(huán)境下，房地產(chǎn)市場的需求結(jié)構(gòu)將發(fā)生變化。 1．物價上漲、通貨膨脹預期和相對于資產(chǎn)價格的貨幣貶值進一步加劇了購房需求，推動房價繼續(xù)攀升 物價和房價是互為聯(lián)系的，資產(chǎn)價格強烈地受到未來的預期回報的影響，而未來的預期回報則受到未來經(jīng)濟景氣、通貨膨脹與貨幣政策預期的影響。央行指出，此次上調(diào)旨在貫徹中央經(jīng)濟工作會議確定的從緊貨幣政策要求，加強銀行體系流動性管理，抑制貨幣信貸過快增長。 早在去年 7 月六部委就已聯(lián)合發(fā)布了 “ 限外令 ” ，只是之后外商投資國內(nèi)房市的步伐不僅未被阻止，反而增長強勁。 無論如何，地產(chǎn)寡頭浮出的 2020 年，對房地產(chǎn)市場的整合起著不小的推力， 地產(chǎn)寡頭 現(xiàn)象已經(jīng)引起有關(guān)方面的注意。該文以住房保障措施為主要議題，指出在完善 市場房 的同時，將加大 保障房 的建設力度，解決好城市低收入家庭住房困難。 （ 2）土地增值稅開征 2020年 1 月 16 日晚，國家稅務總局下發(fā)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》，根