【正文】 ，杜絕超支和浪費。 3. 工期管理的困難 1) 與各方關(guān)系協(xié)調(diào)給工期管理帶來的困難。 2. 與相關(guān)部門關(guān)系協(xié)調(diào)的困難 1) 與政府相關(guān)部門關(guān)系協(xié)調(diào)的困難。如果從施工圖設(shè)計完成后開始代建工 作，很多設(shè)計已經(jīng)定案，不利于控制投資。 2. 工期管理：工期管理關(guān)系到整個工程目標(biāo)實現(xiàn)問題，如果不能制訂科學(xué)合理的施工計劃并采取相應(yīng)的趕工措施，工期目標(biāo)將不能得到 實現(xiàn)，將影響業(yè)主使用，從而給業(yè)主帶來損失。 第 4 頁 共 164 頁 二、 項目代建服務(wù)內(nèi)容附表： 項目代建服務(wù)內(nèi)容一覽表 項目 階段 項目代建服務(wù)具體內(nèi)容 前期準(zhǔn)備階段 政府報批 收集整理政府報批資料，填寫報批申請表格 施工圖紙報批， 獲得《施工圖設(shè)計文件審查合格書》 施工圖報消防局審批，獲得消防批準(zhǔn)證明 施工圖報人防辦審批，獲得人防工程設(shè)計批準(zhǔn)通知 辦理供電局、燃氣公司、自來水公司、綠化等市政部門批準(zhǔn)蓋章 辦理散裝水泥和節(jié)能墻體材料基金交費手續(xù)； 辦理質(zhì)量及使用功能、安全監(jiān)督手續(xù) 規(guī)劃放線、測量定位 獲得施工許可證 投資控制 審核概算和施工圖預(yù)算 審核招標(biāo)文件 和合同文件中有關(guān)投資的條款 審核、分析各投標(biāo)單位的投標(biāo)報價 定期向使用方提交投資控制報告 組織并參加評標(biāo)及合同談判 材料、設(shè)備采購方案制訂 專業(yè)工程分包方案制訂 施工圖優(yōu)化設(shè)計 進度控制 編制施工總進度規(guī)劃，并在招標(biāo)文件中明確工期總目標(biāo)和階段目標(biāo)。 三、 質(zhì)量及使用功能目標(biāo) 工程質(zhì)量達到中華人民共和國《工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范》合格標(biāo)準(zhǔn)，使用功能 100%達到業(yè)主和設(shè)計文件要求，爭創(chuàng)當(dāng)?shù)貎?yōu)質(zhì)工程。項目代建人負責(zé)本項目除立項審批，施工圖設(shè)計、工程監(jiān)理、造價咨詢以外的，從項目報建手續(xù)開始直至項目移交、通過業(yè)主有關(guān)部門工程結(jié)算審計和財務(wù)資產(chǎn)交付并完成保修服務(wù)為止的項目建設(shè)實施代建服務(wù)。 2020 年 1 月 15 日前完成結(jié)構(gòu)和圍護結(jié)構(gòu)施工， 2020 年 4 月 30 日竣工、移交； 4. 倉庫： 2020 年 4 月 30 日竣工、移交； 5. 集裝箱堆場： 2020 年 4 月 30 日竣工、移交。 第二節(jié) 項目代建服務(wù)內(nèi)容 一、 項目代建管理工作內(nèi)容： 依據(jù)招標(biāo)文件，按照我公司的管理程序，我公司提供的代建服務(wù)工作包括但不限于如下內(nèi)容： (一 ) 項目前期準(zhǔn)備階段 1. 負責(zé)向當(dāng)?shù)卣畧D紙審核部門提交圖紙并獲得《施工圖設(shè)計文件審查合格書》； 2. 負責(zé)向當(dāng)?shù)叵乐鞴懿块T申報并獲得《建設(shè)工程施工圖消防審 查合格書》； 3. 負責(zé)組織施工總承包單位的招標(biāo)、工程合同的洽談與簽訂及備案； 4. 負責(zé)向城市建設(shè)規(guī)劃管理部門申請建筑規(guī)劃放線和驗線工作； 5. 負責(zé)辦理散裝水泥和節(jié)能墻體材料兩項基金交費手續(xù)； 6. 負責(zé) 將施工圖設(shè)計報送 當(dāng)?shù)?人防辦，經(jīng)審查批準(zhǔn)發(fā)給《人防工程 設(shè)計審核批準(zhǔn)通知單》 或辦理相應(yīng)交費手續(xù) 。 根據(jù)我公司以往代建項目 和項目管理 的經(jīng)驗，對代建工作的重點和難點分析如下。所有建設(shè)工程都必須貫徹“安全第一”的管理方針。國內(nèi)材料設(shè)備價格具有相對的不穩(wěn)定性（例如，去年的有色金屬價格三季度價格比一季度高出 30%左右），這種不穩(wěn)定性也給投資控制帶來難度。使用單位認為，代建過程中使用單位應(yīng)有充分的建議權(quán)、監(jiān)督權(quán)、知情權(quán)，工程材料質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和品牌的確定，使用單位有權(quán)參與。因招標(biāo)過程中的發(fā)標(biāo)、評標(biāo)、定標(biāo)過程需要一定的時間段才能完成，如果計劃不周，會造成材料、設(shè)備供貨不能按計劃進行，從而造成工期的拖延。 3. 工期管理難點應(yīng)對措施 根據(jù)以上分析，如果要保證工期目標(biāo)的實現(xiàn)，必須合理的組織和安排工程所需要的人力、機具、資金和其它相關(guān)資源，妥善解決冬季施工和春節(jié)期間的農(nóng)民工休假問題。 8) 在簽訂總承包合同時，把春節(jié)休假問題作為重要約束條款和承包商進行談判，選擇春節(jié)可不休假的施工隊伍，并出具相應(yīng)的承諾書。 2. 三級計劃管理法。實施階段進度控制工作涉及對工程建設(shè)各階段的工作內(nèi)容、工作程序、持續(xù)時間和銜接關(guān)系，根據(jù)進度總目標(biāo)及資源優(yōu)化配置的原則編制計劃體系并付諸實施，然 后在進度計劃的實施過程中經(jīng)常檢查實際進度是否按計劃要求進行，對出現(xiàn)的偏差情況進行分析，采取補救措施或調(diào)整、修改原計劃后再付諸實施，直到建設(shè)工程竣工驗收，有效地保證建設(shè)工程如期交付使用。 4) 勞動力、材料、構(gòu)配件、設(shè)備及施工機具、水、電、等生產(chǎn)要素的供應(yīng)計劃是否能保證施工進度計劃的實現(xiàn)，供應(yīng)是否均衡、需求高峰期是否有足夠能力實現(xiàn)計劃供應(yīng)。 ：施工單位每月申報的工程進度款申請報告，須經(jīng)監(jiān)理工程師對承包單位已完工程量進行核實，質(zhì)量監(jiān)理人員檢查驗收后，由總監(jiān)理工程師簽發(fā)工程進度款支付 憑證。 1. 工期優(yōu)化（通過壓縮關(guān)鍵活動的持續(xù)時間來進行）： 1) 計算網(wǎng)絡(luò)計劃中的時間參數(shù)，并找出關(guān)鍵線路和關(guān)鍵活動； 2) 按要求工期計算應(yīng)縮短的時間； 3) 確定各關(guān)鍵活動能縮短的持續(xù)時間； 4) 選擇關(guān)鍵活動，調(diào)整其計算網(wǎng)絡(luò)計劃的計算工期。資源優(yōu)化包括工期最短優(yōu)化及資源均衡優(yōu)化兩種。 7. 當(dāng)項目建設(shè)過程中出現(xiàn)重大變化或進度計劃嚴重滯后時，項目管理部應(yīng)明確責(zé)任方及進度總控制計劃調(diào)整的必要性，如確需調(diào)整，由項目部上報委托人，在委托人批準(zhǔn)后可 重新修訂，修訂計劃的編制、協(xié)商、審批。 2) 確定計劃目標(biāo)。 (三 ) Ⅲ級進度計劃 1. Ⅲ級進度計劃，即月／周施工計劃，是由總承包方組織各分包單位依 第 19 頁 共 164 頁 據(jù)Ⅱ級進度計劃編制的短周期各專業(yè)施工綜合計劃，是用于指導(dǎo)、檢查、督促施工進度安排的具體操作性工作計劃，是實現(xiàn)Ⅰ、Ⅱ級進度計劃的必要保證。 6) 材料、設(shè)備的采購按照先難后易，先大后小，先進口后國產(chǎn)的順序安排采購計劃。 4) 對于設(shè)計圖紙，及時安排相關(guān)方面進行論證、審查、會審和交底，盡早發(fā)現(xiàn)問題、解決問題，避免在施工過程中臨時面對而影響施工過程的進度安排。 ? 及時、準(zhǔn)確、完善地提供設(shè)計所需的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和資料； ? 定期召開設(shè)計工作例會，保證項目工期如期實施。 ? 及時做好各項施工準(zhǔn)備，加強作業(yè)管理和調(diào)度。因此，必須協(xié)調(diào)好各相關(guān)單位之間的進度關(guān)系，使各方的工作進度統(tǒng)一到項目的總體進度上來，同時對那些無法進行協(xié)調(diào)控制的進度關(guān)系，應(yīng)在進度計劃的安排中留 有足夠的機動時間。在工程實踐中，設(shè)計變更是難以避免的，這必然給工程施工進度帶來影響。 4. 施工進度的檢查 1) 督促監(jiān)理單位定期地、經(jīng)常地收集由施工單位提交的有關(guān)進度報表資料工程項目施工進度報表資料不僅是管理工程師實施進度控制的依據(jù)，同時也是其核準(zhǔn)工程進度款的依據(jù)，施工單位若能準(zhǔn)確地填報進度報表，管理工程師就能從中了解到工程項目的實際進展情況。 c) 經(jīng)濟措施 ? 實行包干獎勵； ? 提高獎金數(shù)額； ? 對所采取的技術(shù)措施給予相應(yīng)的經(jīng)濟補償。 3) 項目代建人項目管理部經(jīng)理負責(zé)組織項目部月 /周工作計劃和專項工作計劃的檢查、落實，并反映在下月 /周工作計劃中。 8) 公司具備豐富的工程項目策劃、管理、組織、協(xié)調(diào)、實施和控制的經(jīng)驗和水平，多年來，我們所形成的項目管理和運作模式廣為委托人和用戶認可。 凡是由于現(xiàn)場實際條件的變化致使設(shè)計發(fā)生變更，應(yīng)立即及時明確發(fā)出指令，確保在現(xiàn)場能正常施工。這包括以下兩方面的工作： 首先根據(jù)施工現(xiàn)場情況，在可能的條件下可指令施工單位進行其他項目或工程部位的施工。 5) 合理組織招標(biāo)與采購工作； a) 根據(jù)項目總體指導(dǎo)性進度計劃，按設(shè)計、監(jiān)理、施工、材料、設(shè)備最遲和最早進場安裝時間倒排時間，編制招標(biāo) 及采購進度計劃，并監(jiān)督執(zhí)行。 2) 項目管理部在施工階段進度管理，工作應(yīng)深入、具體，并按職責(zé)分工和專業(yè)要求定期對各項工程的施工進度進行監(jiān)督和檢查，并對照總工期、節(jié)點工程進行比較、分析，責(zé)成施工單位采取糾偏措施，動態(tài)地進行進度控制； 3) 監(jiān)理單位受項目代建人委托，具體參與項目進度控制工作，在施工階段進度控制中發(fā)揮主要作用。如確實需要在此期間施工，則需增加相應(yīng)的冬季施工技術(shù)措施費用和 項目管理成本，對項目投資控制不利，因此，本公司將合理安排施工工序，加強項目進度控制，保證工期目標(biāo)的實現(xiàn)?，F(xiàn)場管理人員通過對日、周、月進度計劃的細劃，并根據(jù)計劃去檢查、跟蹤各施工單位的每一個分項工程的進度，對沒有按計劃完成的項目及時采取措施進行糾正，保證總目標(biāo)的實現(xiàn)。 3. 投資控制的 經(jīng)濟措施 （ 1） 編制資金使用計劃，確定、分解投資控制目標(biāo)。為確保投資估算的相對準(zhǔn)確性和完整性，我們將進行如下工作： ? 一方面，要協(xié)助使用單位做好設(shè)計方案優(yōu)化工作，對設(shè)計方案技術(shù)、經(jīng)濟性進行充分的分析和論證。 （ 7） 復(fù)合工程付款臺帳，按合同條款支付工程進度款； （ 8） 協(xié)商確定工程變更的價款，審核竣工結(jié)算； （ 9） 對工程施工過程中的投資支出作好分析與預(yù)測，經(jīng)?；蚨ㄆ谙蚪ㄔO(shè)單位提交項目投資控制及存 在問題的報告； （ 10） 對項目管理人員對原設(shè)計或施工方案提出的合理化建議被采用后所產(chǎn)生的投資節(jié)約，可按《委托代建合同》規(guī)定予以一定的獎勵。 第二節(jié) 項目投資目標(biāo)控制方法和保證措施 第 30 頁 共 164 頁 一、 投資目標(biāo)： 在設(shè)計條件和裝修標(biāo)準(zhǔn)不發(fā)生重大變更的情況下，將工程投資控制在投標(biāo)工程造價以內(nèi)。 4. 委托方提供的設(shè)計文件； 5. 委托方提供的招標(biāo)文件或合同條件； (二 ) 項目總控計劃（見附件一） 六、 項目階段目標(biāo)控制計劃 根據(jù)以上主要因素，本公司最終排定本項目階段目標(biāo)控制計劃如下： 序號 單位工程名稱 主辦公樓 修箱樓 倉庫 集裝箱堆場及大門、圍墻 1 本公司進場時間 2020925 2020925 2020925 2020925 2 施工總承包招標(biāo)及合同簽訂時間 2020925至20201014 2020925至20201014 2020925至20201014 2020925 至20201014 3 施工總承包進場時間 20201015 20201015 20201015 20201015 4 施工許可證辦理時間 2020925至20201014 2020925至20201014 2020925至20201014 2020925 至20201014 第 29 頁 共 164 頁 5 質(zhì)量 /安全監(jiān)督站備案時間 20201015至20201025 20201015至20201025 20201015至20201025 20201015至20201025 6 工程開工時間 20201015 20201015 20201015 20201015 7 基槽驗收時間 20201025 20201025 20201025 8 基礎(chǔ)驗收時間 20201115 20201115 9 地下室結(jié)構(gòu)封頂時間 20201125 10 地上結(jié)構(gòu)封頂時間 2020131 2020110 20201230 11 圍護結(jié)構(gòu)完成時間 2020215 20201231 2020131 12 精裝修開工時間 2020220 2020220 2020220 13 工程竣工時間 2020615 2020430 2020430 2020430 七、 項目材料、設(shè)備采購計劃 項目材料、設(shè)備的供應(yīng)是保證工程進度的前提。要求設(shè)計單位在施工階段，一方面要及時為項目項目代建人提供 準(zhǔn)確、詳細的施工圖和為控制項目建設(shè)投資積極提供建筑材料、建筑技術(shù)等方面的業(yè)務(wù)服務(wù)。 c) 根據(jù)材料設(shè)備清單劃分界線，甲方供應(yīng)和承包商供應(yīng)的材料、設(shè)備應(yīng)一目了然，做到心中有數(shù)。 根據(jù)進度拖延的具體原因，采取處理延期的方法： a) 改變工序／工作間的邏輯關(guān)系，進行科學(xué)合理搭接； b) 增加資 源投入，如增加勞動力，材料、設(shè)備投入等； c) 重新分配資源； d) 提高勞動生產(chǎn)率，如加強培訓(xùn)，改善工作環(huán)境，建立工作中的獎勵機制； e) 減少工作范圍，包括減少某一承包商的工作量或取消某一工作項目； f) 充分落實資金來源，解決項目融資； g) 加強項目協(xié)調(diào)，及時完成設(shè)計變更，盡量做到設(shè)計變更不影響施工進度； h) 統(tǒng)籌考慮發(fā)包和采購安排，使各項工作的邊界相銜接。項目管理項目部就要會同監(jiān)理單位組織力量對其延長工期的要求進行調(diào)查和復(fù)核，在詳盡、可靠的資料和數(shù)據(jù)及完整的記錄的支持下提出報告。 10) 公司從大局出發(fā)，積極協(xié)助委托方的工作，包括處理好與政府部門的關(guān)系、協(xié)助完成監(jiān)理單位、施工單位、材料設(shè)備供應(yīng)單位的選擇和招標(biāo)工作，與設(shè)計、監(jiān)理、施工、材料設(shè)備供應(yīng)單位之間建立起穩(wěn)定、和諧、高效和健康的合作關(guān)系，加強工程各方的配合與協(xié)調(diào)，使施工中發(fā)生的任何問題能夠及時快捷地解決，為加快工程施工進度創(chuàng)造出良好的環(huán)境和條件。項目管理部經(jīng)每周召開工作例會，