【正文】 服務(wù)企業(yè)綜合實力時，主要是計算各構(gòu)成要素的相關(guān)矩陣，通過相關(guān)矩陣得到特征值、累計特征值及因子載荷。 研究組采用營業(yè)收入、營業(yè)成本收入比、人均產(chǎn)值及多種經(jīng)營收入比例進行經(jīng)營績效評價，與服務(wù)規(guī)模相結(jié)合，更準(zhǔn)確地反映企業(yè)的經(jīng)營現(xiàn)狀。 為反映行業(yè)發(fā)展最新狀況和主流企業(yè)的發(fā)展態(tài)勢，科學(xué)評價企業(yè)的真實實力，系統(tǒng)總結(jié)優(yōu)秀企業(yè)的服務(wù)理念和經(jīng)營模式，國務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所、中國指數(shù)研究院三家單位決定設(shè)立專項課題，開展“ 2020 中國物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展研究” 。 開展中國物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展研究的目的是： （ 1） 以客觀的數(shù)據(jù)和研究結(jié)果，反映行業(yè)發(fā)展最新狀況和主流企業(yè)的發(fā)展態(tài)勢，為政府部門研究制定行業(yè)政策、有關(guān)部門加強行業(yè)指導(dǎo)提供參考和依據(jù)； （ 2） 科學(xué)評價企業(yè)的真實實力，發(fā)掘一批綜合實力強、服務(wù)水平高、業(yè)主滿意度高的優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)企業(yè)； （ 3） 系統(tǒng)總結(jié)優(yōu)秀企業(yè)的服務(wù)理念和經(jīng)營模式，供廣大物業(yè)服務(wù)企業(yè)學(xué)習(xí)借鑒，促進物業(yè)服務(wù)企業(yè)提升運作水平和服務(wù)質(zhì)量。 （ 3） 企業(yè)現(xiàn)狀與發(fā)展?jié)摿ο嘟Y(jié)合。根據(jù)最初幾個特征值在全部特征值的累計百分率大于或等于某百分比的原則，確定公共因子的具體 個數(shù)。如成立已達 18年的中海物業(yè)， 2020 年的經(jīng)營收入較 2020 年增長 %，在此基礎(chǔ)上， 2020 年同比增速達到 %，增長的提速現(xiàn)象明顯。以上數(shù)據(jù)表明：由于物業(yè)管理行業(yè)門檻較低，地域性較強，行業(yè)不具備壟斷性質(zhì)，使得近年來民營物業(yè)服務(wù)企業(yè)如雨后春筍般出現(xiàn)。2020－ 2020年，非關(guān)聯(lián)項目總建筑面積占比持續(xù)增加，到 2020 年已上升到 %，相比 2020年提高 個百分點。 ，有效吸納社會剩余勞動力，但專業(yè)人員較為缺乏 此次研究數(shù)據(jù)顯示，樣本企業(yè) 2020 年的員工平均數(shù)為 872 人，其中 %的企業(yè)員工人數(shù)在 500－ 1000 人之間， %的企業(yè)員工人數(shù)在 1000－ 1500 人之間。此次研究對樣本企業(yè)員工中的物業(yè)管理專業(yè)人員和工程、管理、經(jīng)濟等相關(guān)專業(yè)管理和技術(shù)人員數(shù)（簡稱“相關(guān)專業(yè)人員”）等指標(biāo)進行了統(tǒng)計，數(shù)據(jù)顯示，相關(guān)專業(yè)人員占比均值僅為 %，其中 %的企業(yè)占比低于 5%，另有 %的企業(yè)專業(yè)人員占比在 5%和 10%之間。優(yōu)秀企業(yè) 2020中國物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展研究報告 ⑧ 管理項目類型結(jié)構(gòu)的變化可能有兩點原因：（ 1）別墅、高檔寫字樓等物業(yè)項目相對較高的利潤吸引了更多物業(yè)服務(wù)企業(yè)的爭相進入；（ 2）由于部分普通住宅物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)和收費率普遍較低，很多企業(yè)入不敷出，為了保證生存，部分優(yōu)秀企業(yè)有選擇地退出普通住宅物業(yè)的管理。 2020 年－ 2020 年，優(yōu) 秀企業(yè)營業(yè)成本占營業(yè)收入的比重基本穩(wěn)定在 85%的水平，其中 2020 年相比 2020 年下降 1 個百分點。 2020 中國優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)規(guī)模 TOP10 排名 企業(yè)名稱 1 中海物業(yè)管理有限公司 2 浙江綠城物業(yè)管理有限公司 3 深圳市中航物業(yè)管理有限公司 4 深圳市長城物業(yè)管理股份有限公司 5 上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司 6 招商局物業(yè)管理有限公司 7 深圳市萬科物業(yè)管理有限公司 8 廣東碧桂園物業(yè)管理有限公司 9 深圳市萬廈居業(yè)有限公司 10 北京首欣物業(yè)管理有限責(zé)任公司 2020 年，服務(wù)規(guī)模 TOP10 企業(yè)的物業(yè)管理項目總建筑面積均值超過 1600 萬平方米，2020 年近 1100 萬平方米，同比增長接近 50%，而優(yōu)秀企業(yè)管理項 目總建筑面積均值在 2020年僅 400 多萬平方米，增幅 %，可見服務(wù)規(guī)模 TOP10 企業(yè)的主要規(guī)模指標(biāo)在絕對數(shù)和增長速度上均領(lǐng)先于優(yōu)秀企業(yè)，呈現(xiàn)出一定的行業(yè)集中趨勢。在企業(yè)經(jīng)營成本方面，服務(wù)規(guī)模 TOP10 企業(yè)與優(yōu)秀企業(yè)的成本收入比相當(dāng)，分別為 85%和 %，服務(wù)規(guī)模TOP10 企業(yè)物業(yè)服務(wù)的成本收入比 %，也與優(yōu)秀企業(yè) %的水平相當(dāng)，但服務(wù)規(guī)模TOP10 企業(yè)多種經(jīng)營的成本收入比 %卻明顯低于優(yōu) 秀企業(yè) %的水平，可見，服務(wù)規(guī)模 TOP10 企業(yè)在多種經(jīng)營方面相對其他企業(yè)具有一定的優(yōu)勢，體現(xiàn)出其依靠多種經(jīng)營開拓市場化道路、提高經(jīng)營績效的思路。結(jié)果顯示，服務(wù)質(zhì)量 TOP10企業(yè)的各項指標(biāo)滿意度均高于樣本企業(yè)，尤其是解決業(yè)主投訴、報修及物業(yè)服務(wù)人員素質(zhì)等軟件服務(wù)方面比較突出，而在消防管理、設(shè)備管理和維修及秩序 維護方面差異相對較小。 2020 中國特色物業(yè)服務(wù)領(lǐng)先企業(yè) 企業(yè)名稱 特色領(lǐng)域 重慶金科物業(yè)管理有限公司 住宅質(zhì)量 深圳市中航物業(yè)管理有限公司 商業(yè)物業(yè) 北京金融街物業(yè) 管理有限責(zé)任公司 寫字樓物業(yè) 2020中國物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展研究報告 12 上海紫泰物業(yè)管理有限公司 酒店物業(yè) 這些企業(yè)中，金科物業(yè)非常注重住宅的質(zhì)量和服務(wù)，積極參與樓盤的研發(fā)和驗收，并建立了一套迅速反應(yīng)的客戶服務(wù)體系；中航物業(yè)全面推行物業(yè)管理服務(wù)集成商的運營模式，在商業(yè)物業(yè)領(lǐng)域表現(xiàn)突出；金融街物業(yè)樹立了在寫字樓管理方面的優(yōu)勢；紫泰物業(yè)以高星酒店的物業(yè)管理為起點，形成了綜合性大廈物業(yè)管理的特色。但對于那些在優(yōu)化項目結(jié)構(gòu)過程中，逐步走上特色化發(fā)展的物業(yè)服務(wù)企業(yè)來說，“以規(guī)模換效益”會受到區(qū)域內(nèi)物業(yè)規(guī)模的限制，這些企業(yè)必然最早面臨跨區(qū)發(fā)展的壓力，專業(yè)特色品牌的打造無疑是未雨綢繆的良計。 ，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)順應(yīng)趨勢，積極調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略 近年來，與開發(fā)企業(yè)存在關(guān)聯(lián)關(guān)系的物業(yè)服務(wù)企業(yè)加大了市場拓展力度，由非關(guān)聯(lián)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的項目個數(shù)均值和總建筑面積均值持續(xù)上升。與這種逐步剝離相反的一個有趣現(xiàn)象是，部分較早市場化的關(guān)聯(lián)企業(yè)，正逐漸收縮外接項目規(guī)模，以集中優(yōu)勢力量優(yōu)先滿足母公司所開發(fā)項目的物業(yè)服務(wù)需要。通過保潔、綠化、工程維修等專業(yè)項目的分包，物業(yè)服務(wù)企業(yè)能夠能繁瑣的事務(wù)中脫身出來，集中力量發(fā)展自身的管理優(yōu)勢，加強對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量各環(huán)節(jié)與流程的設(shè)計、掌控。從 數(shù)據(jù)來看，伴隨營業(yè)收入的增長，其營業(yè)成本也在大幅提升，增速僅落后營業(yè)收入增速 2 個百分點，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營效益的增長造成滯絆。比如龍湖物業(yè)和綠城物管獨特的新員工培