【正文】 行業(yè)的加速度發(fā)展； 2020 年之后，企業(yè)成立數(shù)量出現(xiàn)較大幅度下滑，現(xiàn)存企業(yè)對市場份額展開激烈競爭，行業(yè)開始進(jìn)入深化發(fā)展的階段。 中國物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r分析 根據(jù) 中確定的門檻值，優(yōu)選具有政府行政主管部門審定的一級資質(zhì)證書的物業(yè)服務(wù)企業(yè)及有特色的二級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)共 500家作為此次研究的研究對象，回收的數(shù)據(jù)表中有 312 家企業(yè)數(shù)據(jù)填報(bào)質(zhì)量較好。根據(jù)最初幾個特征值在全部特征值的累計(jì)百分率大于或等于某百分比的原則，確定公共因子的具體 個數(shù)。它將原始變量分解為公共因子和特殊因子之和，并通過因子旋轉(zhuǎn)，得到符合現(xiàn)實(shí)意義的公共因子，然后用這些公共因子去解釋原始變量的方差。 在研究方法上，為增加研究的嚴(yán)謹(jǐn)性，采用因子分析（ Factor Analysis）的方法進(jìn)行。 （ 1）中國房地產(chǎn) TOP10 研究組對物業(yè)服務(wù)企業(yè)填報(bào)的有關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行復(fù)核； （ 2）中國房地產(chǎn) TOP10 研究組對業(yè)主進(jìn)行的滿意度調(diào)查（網(wǎng)上調(diào)查與網(wǎng)下調(diào)查相結(jié)合）數(shù)據(jù)； （ 3）中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（ CREIS）數(shù)據(jù)庫及中國房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒； （ 4） 物業(yè)服務(wù)企業(yè)對外公布的信息（包括公司年報(bào)、企業(yè)網(wǎng)站公布的信息和對外派發(fā)的宣傳資料； 2020中國物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展研究報(bào)告 ③ （ 5）有關(guān)政府部門（包括建委、房管局和統(tǒng)計(jì)局等）的公開數(shù)據(jù)。 （ 3） 企業(yè)現(xiàn)狀與發(fā)展?jié)摿ο嘟Y(jié)合。 （ 2） 服務(wù)規(guī)模與經(jīng)營績效相結(jié)合。 規(guī)模與質(zhì)量是衡量物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)能力和水平的關(guān)鍵因素，研究組采用物業(yè)管理項(xiàng)目總數(shù)、總建筑面積兩項(xiàng)指標(biāo)來評價(jià)企業(yè)的服務(wù)規(guī)模（含物業(yè)類型）。研究組按照國際慣例和《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》，確定現(xiàn)階段納入研究范圍企業(yè)的門檻值： 2020中國物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展研究報(bào)告 ② （ 1） 依法設(shè)立、具有獨(dú)立法人資格，從事物業(yè)服務(wù)活動的企業(yè)； （ 2） 具有政府行政主管部門審定的一級資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)及有特色的二級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)； （ 3） 凡符合入選門檻值的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，須按要求提供相應(yīng)的數(shù)據(jù)報(bào)表，方可參與此次研究； （ 4） 為了指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)做強(qiáng)做大， TOP10 研究組鼓勵企業(yè)以集團(tuán)的名義參與。 開展中國物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展研究的目的是： （ 1） 以客觀的數(shù)據(jù)和研究結(jié)果，反映行業(yè)發(fā)展最新狀況和主流企業(yè)的發(fā)展態(tài)勢，為政府部門研究制定行業(yè)政策、有關(guān)部門加強(qiáng)行業(yè)指導(dǎo)提供參考和依據(jù)； （ 2） 科學(xué)評價(jià)企業(yè)的真實(shí)實(shí)力，發(fā)掘一批綜合實(shí)力強(qiáng)、服務(wù)水平高、業(yè)主滿意度高的優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)企業(yè)； （ 3） 系統(tǒng)總結(jié)優(yōu)秀企業(yè)的服務(wù)理念和經(jīng)營模式，供廣大物業(yè)服務(wù)企業(yè)學(xué)習(xí)借鑒，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提升運(yùn)作水平和服務(wù)質(zhì)量。去年以來，《物權(quán)法》和《勞動合同法》相繼頒布實(shí)施，物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展面臨著新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，深入研究物業(yè)管理行業(yè)面臨的新形勢和新問題，有助于從宏觀上把握行業(yè)發(fā)展方向，探尋新形勢下行業(yè)發(fā)展之道。 2020中國物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展研究報(bào)告 ① 2020 中國物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展研究報(bào)告 邵強(qiáng) 研究背景與目的 由國務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所和中國指數(shù)研究院三家權(quán)威研究機(jī)構(gòu)共同組成的“中國房地產(chǎn) TOP10 研究組”，自 2020 年成立以來，已連續(xù) 6 年完成中國房地產(chǎn)上市公司 10 強(qiáng)研究、連續(xù) 5 年完成中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)研究、連續(xù) 4 年完成中國房地產(chǎn)策劃代理百強(qiáng)企業(yè)研究等多項(xiàng)研究，得到了社會各界的廣泛關(guān)注和普遍認(rèn)可，其研究成果為評價(jià)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營實(shí)力及行業(yè)地位提供了重要的參考標(biāo)準(zhǔn)。 近年來，隨著我國房地產(chǎn)市場的繁榮，物業(yè)管理作為一個新興的服務(wù)行 業(yè)，實(shí)現(xiàn)了快速發(fā)展，并在促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和構(gòu)建“社會主義和諧社會”中扮演著重要角色。 為反映行業(yè)發(fā)展最新狀況和主流企業(yè)的發(fā)展態(tài)勢，科學(xué)評價(jià)企業(yè)的真實(shí)實(shí)力，系統(tǒng)總結(jié)優(yōu)秀企業(yè)的服務(wù)理念和經(jīng)營模式，國務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所、中國指數(shù)研究院三家單位決定設(shè)立專項(xiàng)課題，開展“ 2020 中國物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展研究” 。 研究方法體系 中國房地產(chǎn) TOP10研究組堅(jiān)持以客觀數(shù)據(jù)和社會評價(jià)為依據(jù)，堅(jiān)持客觀、公正、準(zhǔn)備、全面、自愿的研究 原則。 “ 2020 中國物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展研究”以客觀數(shù)據(jù)和社會評價(jià)為依據(jù)，堅(jiān)持客 觀、公正、準(zhǔn)確、全面、自愿的研究原則，遵循以下三個準(zhǔn)則進(jìn)行指標(biāo)體系的設(shè)計(jì)： （ 1） 服務(wù)規(guī)模與服務(wù)質(zhì)量相結(jié)合。同時(shí)，研究組采用業(yè)主滿意度、物業(yè)服務(wù)費(fèi)收繳率及物業(yè)管理項(xiàng)目續(xù)約率來評價(jià)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量。 研究組采用營業(yè)收入、營業(yè)成本收入比、人均產(chǎn)值及多種經(jīng)營收入比例進(jìn)行經(jīng)營績效評價(jià)，與服務(wù)規(guī)模相結(jié)合，更準(zhǔn)確地反映企業(yè)的經(jīng)營現(xiàn)狀。 研究級 采用員工總數(shù)、注冊物業(yè)管理師人數(shù)、工程、管理、經(jīng)濟(jì)等物業(yè)管理相關(guān)專業(yè)類專職管理和技術(shù)人員數(shù)三項(xiàng)指標(biāo)相結(jié)合，評價(jià)企業(yè)的發(fā)展?jié)摿?，與服務(wù)規(guī)模及質(zhì)量、經(jīng)營績效等企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀指標(biāo)相結(jié)合，全面評價(jià)企業(yè)的結(jié)合實(shí)力。 企業(yè)填報(bào)的數(shù)據(jù)須如實(shí)客觀，同時(shí)研究組將對填報(bào)數(shù)據(jù)進(jìn)行復(fù)核： （ 1） 通過各種公開信息及統(tǒng)計(jì)局經(jīng)濟(jì)普查數(shù)據(jù)對企業(yè)填報(bào)數(shù)據(jù)交叉復(fù)核； （ 2） 對企業(yè)在管項(xiàng)目信息，通過中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)的項(xiàng)目數(shù)據(jù)庫進(jìn)行復(fù)核； （ 3） 對部分財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)通過會計(jì)事務(wù)所出具的報(bào)表、企業(yè)年報(bào)及稅票進(jìn)行復(fù)核。因子分析（ Factor Analysis）是一種從變量方差――協(xié)方差結(jié)構(gòu)入手，在盡可能多地保留原始信息的基礎(chǔ)上，用少數(shù)新變量解釋原始變量方差的多元統(tǒng)計(jì)分析方法。 計(jì)算中國物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合實(shí)力時(shí)，主要是計(jì)算各構(gòu)成要素的相關(guān)矩陣，通過相關(guān)矩陣得到特征值、累計(jì)特征值及因子載荷。然后再根據(jù)因子載荷矩陣確定各個因子的現(xiàn)實(shí)意義并進(jìn)行重新命名，最后根據(jù)不同企業(yè)各個因子的得分及載荷矩陣，通過加權(quán)累加構(gòu)成企業(yè)綜合實(shí)力指數(shù)。這 312 家企業(yè)總部分布于深圳、上海、北京、武漢、重慶、杭州、成都、南京、鄭州、西安等 21 個