【正文】 業(yè)技術(shù)人員配置齊全，具有職稱的管理人 員 19 人，其中高級工程師 3 人，工程師 8 人，會(huì)計(jì)師 1 人，助理工程師 7 人，是房地產(chǎn)行業(yè)一支充滿朝氣和活力的公司。公司有一支素質(zhì)良好、文化水平高的人才隊(duì)伍，企業(yè)有一個(gè)思想統(tǒng)一、團(tuán)結(jié)協(xié)作、戰(zhàn)斗力強(qiáng)的領(lǐng)導(dǎo)班子，是一支凝聚力強(qiáng)能吃苦能打硬仗的團(tuán)隊(duì)。目前，該塊土地使用權(quán)的歸屬方式和投資主體尚未明確，但其規(guī)劃列入“時(shí)代楓林一期” ，擬 投資為 12000 萬元 。 2020 年 市委、市政府《關(guān)于加快臨桂新區(qū)開發(fā)建設(shè)的決定》 《中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法》（ 1989） 《中華人民共和國大氣污染防治法》（ 1995） 《中華人民共和國水污染防治法》（ 1996） 《中華人民共和國固體廢物污染環(huán)境防治法》（ 1996） 《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理法》（ 1986） “ 時(shí)代楓林 一期 ” 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 《中華人民共和國城市規(guī)劃 法》 （ 1998 年修正） 1 《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》 （ GB5018093） 1 國家計(jì)委和建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參 數(shù)》第三版 1 建設(shè)部發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法》 （建標(biāo)[2000]205 號） 1 房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、定額 1 項(xiàng)目單位提供的其他有關(guān)文件和資料及 臨桂縣及項(xiàng)目周邊地區(qū)市場調(diào)研和現(xiàn)場勘察資料 二、項(xiàng)目概況 （一） 建設(shè)地點(diǎn)： 本項(xiàng)目地處 桂林市 臨桂縣 商住區(qū) ，距 機(jī)場路不足 500 米 ， 距 新市政中心不足 一 公里， 毗鄰西 城 北路、世紀(jì)大道 ， 和周邊 “鳳凰城”、“遠(yuǎn)辰新城”“桂林桂林”、“印象桂林”等大型商住區(qū)共同構(gòu)成了各種服務(wù)功能完善的居住片區(qū)， 價(jià)值優(yōu)勢明顯，交通便利綠化環(huán)境優(yōu)良，有著極好的發(fā)展?jié)摿Γ谴蛟旄呱形幕幼∩鐓^(qū)及特色商業(yè)街區(qū)的絕佳場所。 住宅樓 共建帶電梯高層 商住 樓 9 棟，建筑面積 152020 平方米 （另有地下室 26000 平方米） 。 （六）主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項(xiàng)目的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見表 11， 12， 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 表 11 序號 項(xiàng)目名稱 單位 數(shù)量 備注 一 項(xiàng)目用地 面 積 ㎡ 72667 二 總建筑面積 ㎡ 216220 其 中 計(jì)容積建筑面積 ㎡ 192745 其 中 商業(yè)建筑面積 ㎡ 39510 框架結(jié)構(gòu) 會(huì)所建筑面積 ㎡ 450 框架結(jié)構(gòu) 住宅 建筑 面積 ㎡ 152785 框架結(jié)構(gòu)帶電梯 安置房 ㎡ 36480 商品房 ㎡ 116305 框架結(jié)構(gòu) 不計(jì)容積建筑面積 ㎡ 23475 其 中 高層地下車庫建筑面積 ㎡ 22125 框架結(jié)構(gòu) 住宅架空層建筑面積 ㎡ 1350 框架結(jié)構(gòu) 三 建設(shè)期 年 3 四 項(xiàng)目總投資 萬元 37749 五 居住 戶數(shù) 戶 1223 其中安置 166 戶 六 居住人數(shù) 人 4278 其中安置人口 608 人 七 最大層數(shù) 層 28 八 最大高度 m 60 九 容積率 十 綠化率 % 36 十一 建筑 密度 % 38 十二 抗震設(shè)防烈度 6度 十三 機(jī)動(dòng)車總泊位 個(gè) 750 十四 其中：室內(nèi)泊車位 個(gè) 550 十五 室外泊車位 個(gè) 200 十六 最高用水量 天 十 七 用電量 年 2652 萬 kWh 用地平衡控制指標(biāo)表 表 12 項(xiàng) 目 單位 數(shù)量 比例（ %） 規(guī)劃總用地 ha 100 其 中 商業(yè)住宅 用地 ha 35 公建用地 ha 10 道路 、廣場 用地 ha 19 公共綠地 ha 36 三、研究結(jié)論 通過對 “ 時(shí)代楓林 一期 ” 建設(shè)項(xiàng)目已有資料的研究和建設(shè)地塊實(shí)地考察，本研究小組從社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境影響、風(fēng)險(xiǎn)影響等多方位對本建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行了論證，結(jié)論：本建設(shè)項(xiàng)目可行 。為此，臨桂新區(qū)的整體建設(shè)被自治區(qū)黨委、自治區(qū)政 府確定為桂林市的發(fā)展戰(zhàn)略，“保護(hù)漓江，發(fā)展臨桂，再造一個(gè)新桂林”，將臨桂新區(qū)列入自治區(qū)統(tǒng)籌推進(jìn)的重點(diǎn)建設(shè)新城區(qū)之一。 桂林市對發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)十分重視，市政府在 2020 年的《政府工作報(bào)告》中提出了要“積極發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)。對桂林房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢進(jìn)行了分析 ,對桂林房地產(chǎn)業(yè)如何應(yīng)對當(dāng)前危機(jī)，如何逆勢做大做強(qiáng)等問題進(jìn)行了深入探討，對房地產(chǎn)企業(yè)抓住國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策相對寬松和我市新區(qū)建設(shè)、老城疏解提升的大好機(jī)遇 ， 做好角色定位、產(chǎn)品定位和分工定位 ,做出 “甲天下 ”的樓盤 ,把桂林的房地產(chǎn)推向全國、全世界等提出了希望和要求。 2020 年現(xiàn)狀老城區(qū)人口約 76 萬人，臨桂縣城人口約 5 萬人，規(guī)劃預(yù)測到 2020 年桂林市城區(qū)人口規(guī)模將達(dá)到110 萬人左右，城市人口新增約 29 萬人。其中拆遷建筑中住宅總量按 80%估算，住宅產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置率按 80%測算， 2020年因住宅拆遷計(jì)劃需要產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置的住宅中面積約 ，按照每年城市房屋拆遷規(guī)模不超過 上年房屋拆遷量的原則，規(guī)劃期內(nèi)城市拆遷住房需求約為 105 萬平方米。 2020 年《桂林市城市風(fēng)貌設(shè)計(jì)導(dǎo)則》中卻 指出“建筑注意高度和體量控制，保證主要景觀視線走廊的通暢建筑屋頂應(yīng)采用坡頂形式，建筑的形式、尺度與色彩應(yīng)與山水環(huán)境景觀及歷史文化景觀相協(xié)調(diào)”。桂林市臨桂 “ 時(shí)代楓林 ” 建設(shè)項(xiàng)目區(qū)域位置上風(fēng)上水，便利的交通道路的以及臨桂縣的新一輪的開發(fā)建設(shè)為本項(xiàng)目的開發(fā)帶來了極大的利好?？傮w上，縣境北部群山巍峨高聳，南端峻嶺連綿，而東部略低于西部，由西北向東南傾斜，形成東西向分水嶺。 四季分明，日照多年平均達(dá) 1595． 6 小時(shí)，太陽幅射多年平均為 102． 02 千卡／ cm2，多年平均氣溫為 19． 2℃，歷年平均最高氣溫達(dá) 23． 5℃，歷年平均最低氣溫 15． 9℃，；雨量充沛，多年平均降雨量達(dá) 1862． 7mm。巖溶裂隙水 主要蓄存于第四系土層之下灰?guī)r中的溶洞及各種巖溶孔洞中，與上部覆蓋層及附近河溝水有一定的水力聯(lián)系。 （七）供電 條件 臨桂縣由廣西主電網(wǎng)供電，建有 2 萬 KVA 變電站兩座，又投資6000 萬元，完成了全縣農(nóng)村電網(wǎng)改造，電力供應(yīng)有保障。 另從該公司已取得的土地中劃 16 畝并入本項(xiàng)目，使本項(xiàng)目的建設(shè)用地達(dá)到 畝 。建筑注重外圍結(jié)構(gòu)節(jié)能、最大化的利用自然通風(fēng)采光、達(dá)到 節(jié)能照明，節(jié)能空調(diào)系統(tǒng)的環(huán)保 目的 ，同時(shí)采用隔聲減噪等一 系列的技術(shù)措施，體現(xiàn)綠色建筑的概念。 商務(wù)及小區(qū)服務(wù)管理人員 400 人 ， 整體建筑為 13 棟 帶電梯的高層 和 23 層環(huán)小區(qū)周邊的臨街商業(yè)用房 所構(gòu)成的建筑群，融商業(yè)、居住、休閑 、 會(huì)所為一體的大型高檔商住小區(qū)。比例分配 合理，空間層次豐富，與公共環(huán)境一起營造一個(gè)舒適的居住大環(huán)境。 小區(qū)的管理用房包括保安、物業(yè)等用房。 抗震等級：抗震等級為四級。并且商業(yè)街由 文化 廣場及交通廣場鑲嵌其中，極大的豐富了商業(yè)街區(qū)的特色。 基礎(chǔ)設(shè)計(jì) 位于挖土區(qū)域的高層建筑，如果是承載力較高的基巖，可以考慮采用天然地基上的梁板式基礎(chǔ)。在小區(qū)內(nèi)設(shè)置 一 個(gè)人行出入口和 一 個(gè)車行 主 出入口。給水管采用 PE、 PPR 管，卡環(huán)式連接。此外還包括地下貯水池、加 壓水泵及變頻給水裝置。d ，本項(xiàng)目綠化澆灑用水定額取 值。d 估算 。 d 450 8 6 未預(yù)見水量 10％ 7 總計(jì) 年自來水消耗量計(jì)算： *365*=474235 m3 ： 本項(xiàng)目住宅小區(qū)地塊消防及生活水泵房設(shè)置在小區(qū)中間位置。 生活污水系統(tǒng) 項(xiàng)目區(qū) 內(nèi)的生活污水主要是餐飲污水、廁所沖洗污水，室內(nèi)生活污水采用單立管伸頂通氣方式。 （ 3）本小區(qū)規(guī)模較大，分期開發(fā)，按分期片區(qū)劃分供電范圍。 aav:年平均有功負(fù)荷系數(shù)，一般取 — ，本項(xiàng)目取； Pc：有功功率， kW； Tn：年實(shí)際工作小時(shí)數(shù)（本項(xiàng)目中， T n=12*356=4380h）。 終端輸出口技術(shù)指標(biāo)： 輸出電頻： 6 4177。 水平子系統(tǒng)采用 8 芯超五類非屏蔽雙鉸線，最大距離為 9 0 米。 ⑥ 本建筑做總等電位聯(lián)結(jié)。消防設(shè)備及消防水池均設(shè)在地下室，室內(nèi)消火栓、自動(dòng)噴水給水系統(tǒng)均設(shè)水泵結(jié)合器； ③ 低壓二氧化碳?xì)怏w滅火系統(tǒng)對于柴油發(fā)電機(jī)房及儲(chǔ)油間等不宜用水滅火的站房，本設(shè)計(jì)采用低壓二氧化碳?xì)怏w滅火系統(tǒng)。按規(guī)范要求，在每個(gè)防火分區(qū)設(shè)置若干個(gè)手動(dòng)報(bào)警按鈕及消防對講電話分機(jī)和插孔。發(fā)生火災(zāi)時(shí)，消防控制室能將火災(zāi)層及其上一層下一層的揚(yáng)聲器自動(dòng)切換到火災(zāi)應(yīng)急廣播狀 態(tài) 。為了美化環(huán)境，改善工作環(huán)境，在大樓前庭后院部分空地種植樹木、花卉和草皮，供 住 戶散步和小憩。 第 五 章 節(jié)能減排措施 一、依據(jù) （一）建設(shè)部《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（ＪＧＪ１３４－２００１） （二）建設(shè)部 《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 GB 501892020； （三）《廣西綠色建筑評價(jià)》（ DB45/T 567— 2020） （四）《廣西壯族自治區(qū)民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 2020 年 （五 ）《通風(fēng)與空調(diào)系統(tǒng)性能檢測規(guī)范》 （六）《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 GB 50034— 2020 二、項(xiàng)目所在地能源供應(yīng)條件 本工程位于臨桂新區(qū)中心區(qū)，用地周圍已建設(shè)了比較完備的市政基礎(chǔ)設(shè)施，本項(xiàng)目所需各市政條件均可滿足。 （五）燃?xì)? 由新奧燃?xì)夤矩?fù)責(zé)供氣。 經(jīng)測算，年正常耗電量為 2652 萬 kWh。 項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)室外機(jī)動(dòng)車停車位 291 個(gè)，實(shí)行 空心植草磚鋪設(shè) ，既滿足了停車的需要，又達(dá)到了綠化的目的。 ③ 本項(xiàng)目規(guī)劃的綠地總面積達(dá)到 36%，并布置多處水景和公共 游泳池，有效地降 低環(huán)境的熱輻射量。 （ 2）墻面、 屋頂采用隔熱保溫構(gòu)造，建議采用 FHP— Vc 復(fù)合硅酸鹽硬質(zhì)保溫隔熱板。 （ 3） 外窗 ① 盡量減少門窗面積 門窗是建筑能耗散失最大的部位，在保證日照、采光、通風(fēng)、觀景條件下，盡量減少外門窗洞口的面積，應(yīng)按照 DB45/T2212020 的 款規(guī)定：各朝向窗墻面積比，北向不宜大于 ；東、西向不應(yīng)大于 ；南向不應(yīng)大于 。當(dāng)采用提高自然功率因素的措施后，仍達(dá)不到電網(wǎng)合理運(yùn)行要求時(shí)，采用并聯(lián)電力電容器作為無功補(bǔ)償裝置。 （ 2） 在調(diào)光柜、大功率變頻器輸出回路設(shè)置無源濾波器；在變電所、硅控室等處 預(yù)留有源諧波器的柜位，待系統(tǒng)正式運(yùn)行后對諧波進(jìn)行實(shí)測和分析，根據(jù)實(shí)際情況確定其型號規(guī)格。 ③ 采用密閉性良好的門窗，門、窗框與輕體之間的縫隙，采用保溫材料和嵌縫密封膏密封，避免不同材料界面開裂，防止空氣對流傳熱，影響門窗的熱工性能。具有抗大氣腐蝕、抗風(fēng)壓、抗震、抗裂、抗?jié)B、抗撞擊、抗熱應(yīng)力、抗生物侵害、防火 (A級不燃 )、放射性指標(biāo)合格 (IRa≦ 1． O， Ir≦ 1． 3)等特點(diǎn)。項(xiàng)目規(guī)劃方案建筑密度為 35%。 主要通道與消防通道結(jié)合，平時(shí)作為出行道路，火災(zāi)時(shí)可作為消防通道使用，該 主要通道，內(nèi)穿行過整個(gè)小區(qū)，外分別與 西城大道 、 世紀(jì)大道 和 濱江路 相連 ，形成較為便捷的道路網(wǎng)絡(luò)。根據(jù)《液化石油氣氣瓶充裝站安全技術(shù)條件》GB172671998中液化石油氣充裝重量要求 15kg鋼瓶的標(biāo)準(zhǔn)充裝重量為 177。 （七）熱水： 本項(xiàng)目熱水主要為小區(qū)居民生活用水，將動(dòng)員居民用太陽能熱水器作為本項(xiàng)目生活熱水熱源。院內(nèi)部規(guī)劃路上設(shè)有污水支線。綠化品種結(jié)構(gòu)上，采用鄉(xiāng)土樹種為主，引進(jìn)高品質(zhì)景觀植物為輔的方法。 ③ 住宅塔樓防煙樓梯間及其前室盡量采用自然通風(fēng)。 火災(zāi)報(bào)警后，消防控制室內(nèi)的消防聯(lián)動(dòng)控制裝置能按防火分區(qū)及疏散順序停止相關(guān)部位的空調(diào)機(jī)、通風(fēng)機(jī)并接收其反饋信號；下降防火卷簾并接收其反饋信號；打開排煙閥和排煙風(fēng)機(jī)并接收其反饋信號；打開正壓閥和正壓風(fēng)機(jī)并接收其反饋信號。 ⑤ 在樓梯及過道等明顯位置配置手提式滅火器。 ⑧ 在變電所低壓母線、樓層配電箱及終端配電箱內(nèi)設(shè)浪涌保護(hù)器。 所有線路均采用金屬線槽或穿金屬管保護(hù)，在弱電豎井內(nèi)、吊頂內(nèi)、墻內(nèi)及樓板內(nèi)敷設(shè)。系統(tǒng)供電采用 2 2 OV177。 本項(xiàng)目裝機(jī)容量 ， 根據(jù)負(fù)荷計(jì)算結(jié)果，供電電壓等級采用 10kV，電源引自主樓一層 10kV 開關(guān)站。 （ 5）遠(yuǎn)離通信機(jī)房、微機(jī)機(jī)房和消防控制室等有防電磁干擾要求的房間。 排水量 按日供水量的 80%計(jì)算， 約為： ／ d。 540m3，包括