【正文】 年 359771 281600 78171 2020 年 396414 282935 113179 2020 年 419948 238246 181702 2020 年 1798360 667800 1130560 2020 年 2604782 1073200 1531582 根據(jù)長沙目前房地產(chǎn)市場有效數(shù)據(jù)顯示， 2020 年房地產(chǎn)業(yè)全年產(chǎn)業(yè)比上年增長 %，房地產(chǎn)開發(fā)適度，商品房施工面積 900 萬平方米，增長 20%，竣工面積 800 萬平方米，增長 22%。 三、需求預(yù)測 （一）、長沙市住宅供需總量分析 長沙住宅需求趨勢 根據(jù)《長沙市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展十五計劃與 2020 年遠景目標綱要的報告》至 2020 年長沙將實現(xiàn)人均住宅達到 22 平方米，成套率達 80%左右，基本達到戶均一套房 88 平方米 100 平方米的適用水平性質(zhì)到中等高等 2020 年以前公寓商品樓水平，如要按每戶購 房為 40 年不變?nèi)丝谟嬎慵磻?yīng)達到凈增房為 66平方米即每戶為 3房 2廳 +2房 2廳為 144平方米左右即從 2020 年 2020 年的超遠期住宅設(shè)計與供應(yīng)方面考慮到房的配套的狀態(tài)，這種設(shè)計已在不少樓盤中涌現(xiàn)為套房后的多余房型配套。 住宅是一個市場相對的穩(wěn)定，投資風(fēng)險較小的投資領(lǐng)域，預(yù)計近二年的房地產(chǎn)的穩(wěn)定性發(fā)展的經(jīng)濟秩序調(diào)整過程，開始步入房地產(chǎn)在住宅、南湖片棚戶區(qū)及環(huán)境整治建設(shè)工程可行性研究報告 1 28 商業(yè)與二者綜合用房三種建設(shè)方面投資將會有一定程度的增長，但是類似 1997 年前盲目投資，一哄而上的情況不會重復(fù)出現(xiàn)，預(yù)計 2020 年商品住宅、 商業(yè)用房，綜合用房投資會出現(xiàn)歷史性突破期，開發(fā)企業(yè)也正在淘劣存優(yōu)，選項項目研究也進入理性化階段，以后隨著省市二府新遷長沙城市的投資逐年增長，根據(jù)長沙當(dāng)前建筑市場行情與房地產(chǎn)交易展示會會刊的情況預(yù)計 2020 年后投資建設(shè)建造的住宅，投資均價為 2991元 /m2 左右，經(jīng)濟適用房 1700 元 /m2 為最高限，商品住宅為 2500 元 /m2起，商業(yè)用房起價為 5000 元 /m2，綜合用房為 5000~2500 元 /m2 之間。累計完成外經(jīng)合作業(yè)務(wù)營業(yè)額 38006 萬美元，同比增長 %. 2020 年全市新批外商獨資企業(yè)外 商認繳出資 64523 萬美元，占全年合同外資總量的 ；外商獨資企業(yè)實際到位外資 39525 萬美元，占全年實際到位外資的 %, （三）、私營企業(yè)增長強勁 2020 年，我省各級黨委、政府和有關(guān)部門繼續(xù)認真貫徹落實省委、省政府《關(guān)于加快民營經(jīng)濟快速發(fā)展的決定》，采取多種有效措施，積極弘導(dǎo)、鼓勵、扶持個體私營經(jīng)濟發(fā)展，取得了良好成效。主要分布在第三產(chǎn)業(yè)，占 %，第一產(chǎn)業(yè)、第二產(chǎn)業(yè)、其他行業(yè)分別占%,%、和 %.個體工商戶發(fā)展平穩(wěn)。同時本片區(qū)又是舊城棚戶集中地段。 三是完善城市配套設(shè)施，打造城市建設(shè)精品的迫切 需要。 潤 兒書記在 2020 年 12 月 25 日市委經(jīng)濟工作會議上的報告中明確提出，要“著力抓好橘子洲、三角洲和濱江新城等項目，提升整體形象”。 據(jù)統(tǒng)計，長沙市 98 年專業(yè)交通運輸共完成貨運量 906 萬噸，貨物周轉(zhuǎn)量 8866 萬噸公里，容運量 2125 萬人，旅客周轉(zhuǎn)量 98196 萬人公里，幾種運輸方式各完成量見表 。 表 長沙市歷年機運車輛發(fā)展情況表 年 份 1993 年 1994 年 1995 年 1996 年 1997 年 1998 年 2020 年 2020 年 2020 年 機動車量 (輛 ) 82260 112684 137607 161604 185602 202062 262839 354645 402264 當(dāng)量車(輛 ) 83216 95891 111353 130771 150191 162863 194455 262375 297605 表 長沙市貨物運輸量及周轉(zhuǎn)量調(diào)查表 項目 年份 貨物運輸量 (萬噸 ) 貨物運輸周轉(zhuǎn)量 (萬噸公里 ) 1991 年 5880 287059 1992 年 6480 332203 1993 年 7172 460252 1994 年 6046 502578 1995 年 6419 601306 1996 年 6300 740788 1997 年 5732 823431 1998 年 5592 1003979 2020 年 7550 1396492 2020 年 8766 799550 2020 年 10632 910771 2020 年 11066 1011770 長沙市機動車保有量和貨運量、貨 運周轉(zhuǎn)量預(yù)測模型系以長沙市歷南湖片棚戶區(qū)及環(huán)境整治建設(shè)工程可行性研究報告 1 35 年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，經(jīng)回歸分析，求得最滿意的趨勢預(yù)測模型，然后按時段多次回歸法分別建立各時段的預(yù)測模型。 (1+Ri) 式中 ： Pi。雖然增長系數(shù)存在著諸如不能反映交通阻塞變化等缺點，也有簡單實用的優(yōu)點。 弗雷特法計算公式如下： 1 Pi Aj Tij1=TijFiFj— ———— + ——— 2 n n ∑ TijEj ∑ TijFi j=1 i=1 式中， Ti—未來年份 i 區(qū)與 j 區(qū)間的交通量分布； Ti—基年 i 區(qū)與 j 區(qū)間的交通量分布； Fi—i 區(qū)交通量產(chǎn)生增長倍數(shù)； Ei—j 區(qū)交通量吸引增長倍數(shù)； n—交通小區(qū)數(shù)。 ——第 i 小區(qū)工年交通吸引量 Ai——第 i 小區(qū)第 n 年交通吸引量 Ai。 表 長沙市機動車保有量預(yù)測模型及建模過程表 預(yù)測年限 項目 1997 年 ~2020 年 2020 年 ~2020 年 2020 年 ~2025 年 基本數(shù)名 1991 年 ~1995 年歷年統(tǒng)計值 2020 年 ~2020 年 上段模型預(yù)測值 2020 年 ~2020 年上段模型預(yù)測值 預(yù)測模型 擬合曲線：指數(shù)函數(shù) y=＊ exp (＊ ) R= 擬合曲線：直線 y=4185212+ ＊ R= 擬合曲線：冪函數(shù) y=545588＊∧ R= 預(yù)測對象 機動車保有量 機動車保有量 機動車保有量 注 X 取值為年度 減去 1990 X 取值為年度 減去 1999 X 取值為年度 減去 2020 表 長沙市貨運周轉(zhuǎn)量預(yù)測模型及建模過程表 預(yù)測年限 項目 1998 年 ~2020 年 2020 年 ~2020 年 2020 年 ~2025 年 基本數(shù)名 1991 年 ~1995 年歷年統(tǒng)計值 2020 年 ~2020 年 上段模型預(yù)測值 2020 年 ~2020 年上段模型預(yù)測值 預(yù)測模型 擬合曲線：指數(shù)函數(shù) y=＊ exp (＊ ) R= 擬合曲線：直線 y=+ ＊ R= 擬合曲線：冪函數(shù) y=6777914＊∧ R= 預(yù)測對象 貨運周轉(zhuǎn)量 貨運周轉(zhuǎn)量 貨運周轉(zhuǎn)量 注 X 取值為年度 減去 1990 X 取值為年度 減去 1999 X 取值為年度 減去 2020 南湖片棚戶區(qū)及環(huán)境整治建設(shè)工程可行性研究報告 1 36 表 長沙市機動車保有量趨勢型預(yù)測 (pcu) 年份 項目 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2025 年 機動車保有量 265077 545588 749800 859833 931539 三、交通流量預(yù)測 本 項 目由于時間緊任務(wù)急，沒有進行 OD 調(diào)查，但完全可以借鑒《長沙市城市交通規(guī)劃》有關(guān)成果進行流量預(yù)測，現(xiàn)將交通規(guī)劃情況簡介如下。 表 長沙市運輸方式對比表 運輸方式類型 客運量 (萬元 ) 客運周轉(zhuǎn)量 (萬人公里 ) 貨運量 (萬噸 ) 貨運周轉(zhuǎn)量 (萬噸公里 ) 公 路 1167 91642 257 8866 鐵 路 802 / 238 / 水 運 35 6554 409 700328 航 空 121 / 2 / 注：表中所示客、貨運量及周轉(zhuǎn)量均為專業(yè)交通運輸情況。 南湖片棚戶區(qū)及環(huán)境整治建設(shè)工程可行性研究報告 1 33 第六章 交通量調(diào)查及預(yù)測 一、長沙市運輸系統(tǒng)概況 長沙的交通運輸是隨著經(jīng)濟和社會發(fā)展逐步發(fā)展起來的。但由于沒有完成湘江大道中南段建設(shè)及城市核心區(qū)南部的開發(fā)，使得長沙山水洲城的魅力沒有得到充分南湖片棚戶區(qū)及環(huán)境整治建設(shè)工程可行性研究報告 1 32 彰顯。 一是加快棚戶區(qū)改造，改善人居環(huán)境的迫切需要。截至年底，全省共有個體工商戶 萬戶，從業(yè)人員 萬人，資金數(shù)額 億元，戶數(shù)、資金數(shù)額分別比去年增長 %,%，戶均資金數(shù)額達 萬元，從業(yè)人員與上年基本持平。全年新注冊登記私營企業(yè) 21088戶，投資者人數(shù) 萬人，雇工人數(shù) 萬人，注冊資本（金） 271 億元。 住宅供需平衡分 析 年份 住宅投資 (億元 ) 批準上市預(yù)售 (萬 m2) 銷售面積 (萬 m2) 備 注 1998 了解數(shù)據(jù) 1999 了解數(shù)據(jù) 2020 了解數(shù)據(jù) 2020 288 288 了解數(shù)據(jù) 2020 360 360 了解數(shù)據(jù) 2020 400 400 了解數(shù)據(jù) 2020 430 430 了解數(shù)據(jù) 2020 450 450 了解數(shù)據(jù) 2020 751 700 了解數(shù)據(jù) 2020 130 900 850 預(yù)測數(shù)據(jù) （二）、內(nèi)外資涌入迅速 長沙市 2020 年全年完成全社會固定資產(chǎn)投資 億元，同比增長%a，其中城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資 億元，同比增長 %。長沙市在 1998 年以前住宅面積為人均 8 平方米， 2020 年以前 達到 11 平方米， 2020~2020 年內(nèi)實現(xiàn)人均 16 平方米，如要達到人均 1間房的國際水平 在住宅建設(shè)中是任重道遠的。 據(jù)長沙市房地產(chǎn)交易中心 2020年長沙冬季房地產(chǎn)交易展示會情況統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看， 2020 年比 2020 年長沙住宅市場走勢趨好，房價穩(wěn)中趨升，均價 2991 元 /m178。軌道交通網(wǎng)總長 178 公里。新建時原則上快速路路幅控制寬度（含綠化帶）不小于 80 米，主干路 45~80 米，次干路 30~50 米、支路 15~30 米。實現(xiàn)長沙北站、南站外遷，建設(shè)撈刀河鐵路貨運樞紐。這些支路很難承擔(dān)起有效的交通任務(wù)，使道路網(wǎng)效率進一步降低。道路路幅寬度未按規(guī)劃寬度實施，許多道路路幅寬度不一致，如八一路、城南路、芙蓉路、五一路等，構(gòu)成交通“瓶頸”。全市 公里 /平方公里的路網(wǎng)密度計 算中，包含許多細小支路在內(nèi)。先后建設(shè)拉通了芙蓉路、環(huán)線（四方坪 ~韶山路）、黃興路、解放路、曙光路、城南路、雷鋒大道等多條道路；在伍家?guī)X、東風(fēng)北路、芙蓉路、東塘、城南路、環(huán)線等處建成了多座高架橋，并在芙蓉路、環(huán)線上建成了多座互通式立交橋。 航空 黃花國際機場座落在長沙市東郊長沙縣谷塘鄉(xiāng)境內(nèi)，距市中心 公里，占地 3326 畝。湘江航道經(jīng)洞庭湖入長江黃金水道，現(xiàn)已整治為千噸級航道。 表 長沙市主要公路通車里程及密度 項 目 單 位 1995 年 1996 年 1997 年 2020 年 2020 年 通車里程 公里 4597 4702 4740 土地面積 平方公里 11818 總?cè)丝? 萬人 每百平方公里里程 公里 每萬人擁有里程 公里 長沙市主要公路行政等級及路面狀況見表 。 長沙市對外交通運輸中，公路運輸具主導(dǎo)地位，占全社會客貨運輸量的 80~90%（見表 ） 表 長沙市全社會客貨運輸量 公 路 運 輸 水 上 運 輸 鐵 路 運 輸 民 航 運 輸 年 份 客 運 量 （萬人） 旅 客 周 轉(zhuǎn) 量 （萬人 公里） 貨 運 量 （萬 噸） 貨物 周轉(zhuǎn) 量 （萬噸公里） 客運量（萬元） 旅客周轉(zhuǎn)量（萬人公里） 貨運量（萬噸） 貨物周轉(zhuǎn)量（萬噸公里） 客運量（萬人） 旅客周轉(zhuǎn)量（萬人公里） 貨運量（萬噸） 貨物周轉(zhuǎn)量（萬噸公里） 客運量（萬人） 旅客周轉(zhuǎn)量（萬人公里） 貨運量（萬噸） 貨物周轉(zhuǎn)量