【正文】 物業(yè)管理的前期介入是物業(yè)管理整體階段的基礎和重要環(huán)節(jié)，物業(yè)管理公司要傾注大量的人力和物力，在紛繁瑣碎的事務中理清頭緒，了解、熟悉并參與整體物業(yè)的接管驗收工作，詳盡登記造冊存檔，為將來的物業(yè)管理工作開個好頭，夯下堅實的基礎。開發(fā)商、承建單位把小區(qū)的各項資料（包括產(chǎn)權資料，技術資料，政府驗收合格證明，水、電、氣供應合同等）全數(shù)移交管理處，雙方注意做好移交工作的相關登記、簽字手續(xù)。在此基礎上，提交公司董事會或總經(jīng)理辦公會議討論確認，并制定驗收、接管工作方案，在公司領導下成立接管驗收小組。 整合管理機制我司的每一個管理項目都整合于公司總部嚴謹系統(tǒng)的分工體系之中，公司總部機關、各專業(yè)部門、各專業(yè)子公司形成一個有機的整體，對于每一個具體管理的項目都直接有公司總部強大的整體管理力量為技術支持，使其處于公司總部的有效控制之中，詳見下頁圖示：216。5） 社區(qū)安全服務部：負責整個物業(yè)范圍內(nèi)的消防和公共安全保衛(wèi)工作；交通、停車場等管理工作。 8棟、9棟設巡邏崗共計3人；216。管理層員工：6人，其中包括：客戶服務中心主管 1名社區(qū)服務部主管 1名公共設施管理部主管 1名社區(qū)環(huán)境管理部主管 1名財務、出納 2名社區(qū)服務部：4人，其中包括：前臺接待員 1名會所服務員 1名炊事員 2名環(huán)境部人員：25人，其中包括：清潔工 23名綠化工 2 名 公共設施管理部：4 人，其中包括：電工 3名水工 1名社區(qū)安全服務部：36人 ，崗位設置如下：崗位設置與人數(shù)（護衛(wèi)員）216。加強消防宣傳，增強物業(yè)使用人防火意識、建立義務消防組織，定期進行消防演練，及時消除火災隱患12.火災發(fā)生率≤%加強消防宣傳，增強物業(yè)使用人防火意識、建立義務消防組織，定期進行培訓及消防演練，勤檢查，及時消除火災隱患（此項要求保安公司充分配合）13.違章發(fā)生率及處理率無標準95%1%、100%建立巡視制度，跟蹤管理，及時發(fā)現(xiàn)及時處理并記錄，增強宣傳力度，取得物業(yè)使用人的理解，杜絕違章現(xiàn)象的發(fā)生。定期對設施、設備進行檢查，發(fā)現(xiàn)設備故障或重大事故隱患立即消除；若發(fā)生重大故障或事故，在24小時內(nèi)填寫書面報告報送發(fā)展商?！? 綠色環(huán)保我們將在日常物業(yè)管理工作中遵循生態(tài)規(guī)律，加大綠化環(huán)保的宣傳，追求與自然環(huán)境和諧共生，在小區(qū)的公共區(qū)域根據(jù)季節(jié)、節(jié)日配以不同的鮮花和植物租擺，既美化環(huán)境、清新空氣又體現(xiàn)樓盤檔次。 ～ 管理定位:充分利用并完善本物業(yè)的各種配套系統(tǒng)，配置精干的高素質(zhì)管理人才，全面實現(xiàn)現(xiàn)代化物業(yè)管理。216。216?！?其他方式——業(yè)主/物業(yè)使用人意見征詢表：公司每年進行一次對業(yè)主/物業(yè)使用人的意見征詢，以檢查業(yè)主/物業(yè)使用人對公司管理的滿意程度，征詢、收集管理意見。——安全檢查：每季度公司安全委員會（主要由公司領導、工程部、社區(qū)環(huán)境部組成）對管理處的消防設備設施、機電設備、技防設備、安全保衛(wèi)管理、消防管理、裝修管理等有關安全管理方面進行詳細、全面的檢查?！? 實施嚴格的服務質(zhì)量體系控制為保證公司為顧客提供滿意的服務，公司建立了嚴密而科學的檢查監(jiān)督體系，實施制度化、定期化的分級質(zhì)量檢查管理制度。并成立應急小分隊，應急處理各類突發(fā)事件。 ～ 中海物業(yè)公司下屬三個專業(yè)子公司的全面技術支持中海樓宇科技公司專營小區(qū)樓宇智能化系統(tǒng)的設計、安裝，強電、弱電系統(tǒng)的維護，中海電梯工程公司專營小區(qū)電梯的安裝、維保并專營日立品牌電梯在國內(nèi)的銷售代理），中海環(huán)境工程公司專營樓宇外墻、生活水池的清洗，專用清洗制劑的研發(fā)。酒店式特色服務可涉及私家區(qū)域日常維修養(yǎng)護服務、私家區(qū)域清潔服務、禮儀服務、商務配套服務、貼心管家式特色服務，并在履行這些服務的過程中，根據(jù)業(yè)主及物業(yè)使用人的需要隨時增設服務項目。高檔社區(qū)的定位使得金泓凱旋城的潛在業(yè)主對于基礎服務之外的特約服務往往要求較高，也存在著更大的需求群體。中海物業(yè)將以實踐多年的結合中港兩地先進物業(yè)管理經(jīng)驗的管理模式，充分發(fā)揮企業(yè)“超前化的服務、精準化的服務、規(guī)范化的服務、個性化的服務、菜單式的服務、人性化的服務、成熟化的管理、合理化的運做成本、專業(yè)化的服務”九大管理優(yōu)勢，為每一位物業(yè)使用人創(chuàng)造一個“安全、清潔、優(yōu)美、舒適、方便”的生活環(huán)境?，F(xiàn)在公司擁有電子計算機、自動控制、機電設備、精細化工、建筑、園林、環(huán)保、藝術等專業(yè)的中高級技術人員240多名。～ 人本化的服務理念中海物業(yè)以業(yè)主用戶滿意作為管理服務工作的出發(fā)點和歸宿點。～ 精準化的服務標準中海物業(yè)倡導“嚴格苛求、自覺奉獻”的工作精神，并且將其充分體現(xiàn)在各個崗位，各項作業(yè)的具體實踐中，公司按照“明顯超過同行、全面高出國優(yōu)”的基本定位，系統(tǒng)制訂并頒布了涵蓋物業(yè)管理全部事務的10個系列近萬個數(shù)據(jù)化的服務作業(yè)標準，本著“時效、質(zhì)效、綜效、情效”的原則 ，保證給業(yè)主用戶提供可知、可感、可辨、可驗的服務產(chǎn)品，寓精誠服務于精細管理中，釀精彩生活于精心呵護間。中海物業(yè)立足于深圳的全委項目管理與顧問輸出模式相輔相成、相互促進，在深港兩地業(yè)主中享有很高的口碑，在內(nèi)地房地產(chǎn)市場亦享有盛譽。以下將分別就中海物業(yè)的管理優(yōu)勢及我們可提供的前期物業(yè)服務方式分別作以系統(tǒng)的闡述。中海物業(yè)公司優(yōu)勢介紹品牌優(yōu)勢 ～ 根植于香港，發(fā)展于深圳，在深港兩地享有極高的美譽中海物業(yè)管理有限公司（以下簡稱“中海物業(yè)” ）隸屬于香港最大建筑商及房地產(chǎn)上市公司中國海外集團，中海外集團先後在香港地區(qū)和中國內(nèi)地完成了500多個工程項目，建成各種樓宇1157萬平方米，塑造了被譽為二十世紀全球十大建筑的香港新機場客運大樓及西九龍?zhí)詈Ｔ斓?、中國人民解放軍駐港海軍基地、香港警察總部、香港的南浪海灣、雅利德樺臺等項目。管理優(yōu)勢 ～ 超前化的服務啟動 中海物業(yè)始終不渝地把產(chǎn)業(yè)鏈條的上一個環(huán)節(jié)——“發(fā)展商”，作為自己第一個也是最重要的服務對象，追求“為商家增色、讓物業(yè)生輝”的服務效果。～ 規(guī)范化的服務控制中海物業(yè)堅持“管則精品、干則一流”， 通過有效控制切實保證管理服務，嚴格貫徹ISO9000國際質(zhì)量管理、ISO14001國際環(huán)境管理和OHSAS18000職業(yè)健康與安全三套管理體系，通過實行逐日自行檢查、半月專業(yè)檢查、月度綜合檢評，以促使各項目部把日常管理服務工作做得更深入、更扎實。公司組織酒店專家由點及面，對常規(guī)物業(yè)管理服務進行整合。我們把制約物業(yè)管理服務水平提升的技術難點作為技術開發(fā)的重點，從各個方面為專業(yè)技術人員施展才能創(chuàng)造條件，進而形成了自己的技術優(yōu)勢。我們充滿信心：在發(fā)展商優(yōu)秀的樓盤硬件設施基礎之上加之中海高品質(zhì)的管理服務一定可以使本項目成為寶安新中心區(qū)的精品！以下是我司對承接本項目物業(yè)管理的初步設想，并將隨著對項目的深入了解與介入逐步完善。 而中海家園服務網(wǎng)所涉及衣食住行、娛樂、商務等廣泛的領域， 這種特有網(wǎng)絡消費優(yōu)勢將充分發(fā)揮它為業(yè)主提供多種多樣特約服務的功能?！? 私家區(qū)域日常維修、養(yǎng)護服務～ 私家區(qū)域清潔、搬遷服務～ 貼心管家式特約服務～ 全面導入ISO9000國際質(zhì)量管理體系在本項目的物管中全面導入ISO9000國際質(zhì)量管理體系。三個專業(yè)子公司在中海在管項目中的成功經(jīng)驗將被毫無保留地運用到本項目的管理中,同時在日常管理中遇到的實操問題可以在最快時間內(nèi)反饋給公司總部，在三個專業(yè)子公司強有力的技術支持下以得到及時有效的解決，確保管理的正常進行。對車場進行規(guī)范化管理，保安員全部受過規(guī)范的交通指揮標準手勢的培訓；車輛停放有序，并且有監(jiān)控錄象帶備存（便于線索查尋）?！?管理處內(nèi)部檢查—— 日檢：由管理處主管清潔、綠化、護衛(wèi)、維修主管在物業(yè)范圍內(nèi)認真巡查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，認真填寫記錄?！鞴茴I導檢查：公司相關主管領導不定期對管理處工作進行檢查。事后，公司質(zhì)量管理部要督促管理處針對業(yè)主/物業(yè)使用人的意見提出改進措施，并檢查實施。 管理處調(diào)查原因、采取糾正措施、必要時修改作業(yè)指導書。 質(zhì)量管理部、職能部門、安全委員會在檢查時對上次檢查出現(xiàn)的問題進行復檢?！?風格定位：利用自有經(jīng)濟實力及品牌效應，完善環(huán)境保護設施，讓本項目成為舒適、文明、爽潔、美麗的濱海居住的理想家園。～ 真切付出、心靈交匯關心并熱心幫助身邊的每一位物業(yè)使用人，用感情與他（她）們交流，并在與物業(yè)使用人交流過程中發(fā)現(xiàn)他（她）們的需求，完善相應的服務方式、方法和項目，使他們滿意度達到最大化。值班室留守人員24小時值班。14．物業(yè)使用人有效投訴率、處理率及處理時限80%≤%/年100%按照政策規(guī)定，作好各項工作，提高管理人員素質(zhì)，加強與物業(yè)使用人之間的溝通，定期征求物業(yè)使用人意見，主動改進工作；定期舉行物業(yè)使用人座談會，了解物業(yè)使用人的愿望及要求，滿足物業(yè)使用人的合理的要求，將投訴及時處理及記錄并建立回訪制度（處理時限：立即處理，分類考慮可能處理的時間，一般不超過半天 ）15.管理人員專業(yè)培訓合格率 100% 建立培訓考核制度，對員工分別進行入職、在職及升職的培訓，并予以考核，不合格者淘汰，對于特種作業(yè)人員，實行外送有關部門進行培訓考核，并監(jiān)督其上崗作業(yè)證的有效期，確保培訓合格率達到100%，以此確保員工的高素質(zhì)第二節(jié)物業(yè)管理服務機構設置及運作流程分目錄 216。 二期分為10棟，共設置護衛(wèi)員36人；216。 10棟外圍商業(yè)街設巡邏崗共計3人；216。6） 財務部：管理費、水電費的繳收及其它財務方面工作。 專業(yè)化運作機制我司下屬中海樓宇科技公司、中海電梯公司、中海社區(qū)環(huán)境工程公司，本著專業(yè)化服務的理念，為中海物業(yè)管理的上百個樓盤和對外承接項目提供專業(yè)機電設備、電梯等維保服務及外墻清洗、水箱清洗，在專業(yè)技術及人力資源上擁有豐富的經(jīng)驗和儲備。 2) 有關專業(yè)人員提前進駐小區(qū)：提前派出工程技術專業(yè)人員進駐現(xiàn)場，與地盤的工作人員一起，參與機電設備的安裝調(diào)試，了解整個物業(yè)內(nèi)所裝備的設備設施，熟悉各類設備的構造原理、性能，熟悉水、電、氣管道線路的鋪設位置及走向等，為下一步實物驗收、資料移交等工作做準備。物業(yè)驗收、接管后的工作：1) 已接收項目的管理：管理處從接收簽字起，即組織人力對建筑物和機電設備進行保護，防止被盜和破壞，同時，組織人員對已接收項目進行清潔和環(huán)境整理。因此一旦我司與貴司達成合作協(xié)議，我司將立即組織資深專家組為幸福海岸二期提供全面的前期服務，結合物業(yè)管理角度在項目規(guī)劃、設計、施工、驗收等階段提供合理化建議，為今后開展物管工作及控制管理成本打下良好的基礎，同時為進入實操階段做好充分的準備工作：216。216。 在空調(diào)工程施工前，根據(jù)設計圖紙從節(jié)能和便于管理的角度提出對設計的修改建議；216。 根據(jù)公共部位建筑材料的選用情況，提供保潔標準和程序；216。 協(xié)助發(fā)展商對多家電梯品牌進行優(yōu)化選擇，從性能價格比等多方面確定最優(yōu)方案，最終幫助擬定電梯品牌、型號、規(guī)格；216。 盡快熟悉現(xiàn)場和各類施工圖紙，跟蹤了解隱蔽工程施工及各類管道檢修口預留位置情況并做詳細記錄；216。 參與設備的調(diào)試。 其他前期準備工作 室外綠化、停車場、道路及園林小區(qū)的前期介入根據(jù)室外綠化、停車場、道路標識系統(tǒng)及園林小區(qū)的配套計劃，結合日后物業(yè)管理運行的需求和實際情況，提出相關工作建議供施工管理方參考。同時在遷入過程中監(jiān)督搬運工人遵守有關規(guī)定，保持良好秩序，減少對其他業(yè)主的影響。 清潔人員對售樓大廳、樣板房的滾動式保潔，保證環(huán)境的清潔、明亮；216。 對售樓人員進行物業(yè)管理基礎知識培訓，模擬業(yè)主購房咨詢問題解答場景；216。 我公司在深圳有將近50個在管全委項目，擁有高達10萬的業(yè)主群體，我司將充分利用中海家園服務網(wǎng)這一網(wǎng)絡平臺為本項目進行廣泛宣傳，深層次開發(fā)挖掘潛在的忠誠客戶資源，積極配合發(fā)展商擴大銷售渠道。二、參與銷售代理同業(yè)主或使用人的簽約，就購房合同中涉及物業(yè)管理事項的條款進行嚴格把關：根據(jù)《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，《前期物業(yè)服務合同》和《臨時業(yè)主公約》需作為購房合同的附件在業(yè)主簽約時一并提供。 配合銷售代理通過對業(yè)主消費心理等因素的分析，設置銷售流程、優(yōu)化示范單位的布置；216。 現(xiàn)場管理人員對物業(yè)管理相關問題的現(xiàn)場咨詢、解答；216。同時中海地產(chǎn)的怡翠山莊、陽光棕櫚園、深圳灣畔、怡美山莊等樓盤的成功開發(fā)也為我公司在如何配合地產(chǎn)的銷售方面創(chuàng)造了實戰(zhàn)的舞臺，使我們總結出了相當?shù)慕?jīng)驗與技巧。在此項工作中，我司將注意清潔外墻、石材地墻面、瓷磚地墻面、不銹鋼飾面所使用的清潔液、清潔工具等，防止腐蝕和劃傷以上材料，造成業(yè)主的損失及后續(xù)物業(yè)管理工作的困難。協(xié)助發(fā)展商組織各專業(yè)工程、設施設備的驗收工作，對不合格處提出整改意見，由發(fā)展商責成有關施工單位進行整改，然后進行復驗，最后協(xié)助收集驗收報告。216。 從商戶使用的私密及安全角度考慮是否需要增設安全防護設施等；216。 根據(jù)物業(yè)管理法規(guī)、政策及中海物業(yè)長期以來的物管經(jīng)驗對進入正常管理期的管理模式、崗位設置、人員配備等提出方案；216。 對原電梯安裝設計及配套設施提出合理化建議，并依據(jù)我司對樓宇機電設備和電梯市場的了解，結合項目本身的市場定位，為發(fā)展商提供質(zhì)量價格比最優(yōu)的品牌與型號建議，以供參考選擇。 建筑設計（地下、地面、標準層、屋面）是否滿足物業(yè)管理的需求；216。 施工期間的介入服務216。2） 入伙時業(yè)主及物業(yè)使用人收樓驗收：管理處與開發(fā)商在入伙接待處聯(lián)合辦公，實行一條龍服務。由開發(fā)商、承建單位和物業(yè)公司三方共同組成聯(lián)合交接小組，制定