【正文】 在有效使用期限內(nèi)，分期攤?cè)霠I(yíng)業(yè)成本或者管理費(fèi)用。第八條 企業(yè)在從事物業(yè)管理活動(dòng)中發(fā)生的各項(xiàng)直接支出，計(jì)入營(yíng)業(yè)成本。第四條 代管基金作為企業(yè)長(zhǎng)期負(fù)債管理。除本規(guī)定另有規(guī)定外，物業(yè)管理企業(yè)執(zhí)行《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》。房屋的共用部位，是指承重結(jié)構(gòu)部位（包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等）、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、樓內(nèi)存車庫(kù)等。商業(yè)用房是指業(yè)主管理委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人向企業(yè)提供的經(jīng)營(yíng)用房。間接費(fèi)用包括企業(yè)所屬物業(yè)管理單位管理人員的工資、獎(jiǎng)金及職工福利費(fèi)、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)及修理費(fèi)、水電費(fèi)、取暖費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、郵電通訊費(fèi)、交通運(yùn)輸費(fèi)、租賃費(fèi)、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、保安費(fèi)、綠化維護(hù)費(fèi)、低值易耗品攤銷及其他費(fèi)用等。收回已核銷的壞帳，沖減管理費(fèi)用。企業(yè)與業(yè)主管理委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人雙方簽訂付款合同或協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同或者協(xié)議所規(guī)定的付款日期確認(rèn)為營(yíng)業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)。商業(yè)用房經(jīng)營(yíng)收入是指企業(yè)利用業(yè)主管理委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的商業(yè)用房，從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)取得的收入，如開辦健身房、歌舞廳、美容美發(fā)屋、商店、飲食店等經(jīng)營(yíng)收入。 　　　　 　第一章　總 則　　　　　　第二章　房屋權(quán)屬登記　　　　　　第三章　房屋權(quán)屬證書　　　　　　第四章　法律責(zé)任　　　　　　第五章　附 則第一章 總則 第六條 房屋權(quán)屬登記應(yīng)當(dāng)遵循房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體一致的原則。直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的房屋權(quán)屬登記管理工作。 （四）變更登記；房地產(chǎn)行政主管部門直管的公房由登記機(jī)關(guān)直接代為登記。 第十三條權(quán)利人（申請(qǐng)人）申請(qǐng)登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)關(guān)交驗(yàn)單位或者相關(guān)人的有效證件?？偟怯?、驗(yàn)證、換證的期限，由縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定。 （一）登記、驗(yàn)證、換證的區(qū)域； 第十六條新建的房屋，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)在房屋竣工后的３個(gè)月內(nèi)向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記，并應(yīng)當(dāng)提交用地證明文件或者土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、房屋竣工驗(yàn)收資料以及其他有關(guān)的證明文件。 （二）按照規(guī)定需要補(bǔ)辦手續(xù)的； （三）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。在國(guó)家統(tǒng)一制定的辦法和標(biāo)準(zhǔn)頒布之前，按照各省、自治區(qū)、直轄市的辦法和標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。 第三十條房屋權(quán)屬證書包括《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)證》、《房屋他項(xiàng)權(quán)證》或者《房地產(chǎn)權(quán)證》、《房地產(chǎn)共有權(quán)證》、《房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證》。第三十四條 房屋權(quán)屬證書破損，經(jīng)登記機(jī)關(guān)查驗(yàn)需換領(lǐng)的，予以換證。逾期不申請(qǐng)復(fù)議或者不向人民法院起訴，又不履行處罰決定的，由作出處罰決定的機(jī)關(guān)申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。 第四十一條 各省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本辦法制定實(shí)施細(xì)則。 第四十三條 本辦法自１９９８年１月１日起施行 上海市房屋土地資源管理局（通知）滬房地資 物[2001]0035號(hào)關(guān)于執(zhí)行《上海市物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范》的通知各區(qū)縣房地局、房地集團(tuán)、各物業(yè)管理企業(yè)、各管房單位： 為鞏固物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范服務(wù)達(dá)標(biāo)成果，使物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范服務(wù)達(dá)標(biāo)的各項(xiàng)要求和標(biāo)準(zhǔn)轉(zhuǎn)化為物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)窗口、從業(yè)人員、重點(diǎn)崗位的基本規(guī)范，形成長(zhǎng)效的管理機(jī)制制定了《上海市物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范》（以下簡(jiǎn)稱《行業(yè)規(guī)范》），請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行。凡達(dá)不到要求的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)法規(guī)、規(guī)章責(zé)令物業(yè)管理企業(yè)限期整改；對(duì)整改不力的，可以作出降低資質(zhì)等級(jí)的處理，直至吊銷資質(zhì)證書。推倭、刁難現(xiàn)象，嚴(yán)格遵守服務(wù)紀(jì)律；公開收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，即嚴(yán)格按照物價(jià)管理部門制定和審核或物業(yè)管理服務(wù)合同約定的收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，并在服務(wù)窗口明碼標(biāo)價(jià)、告示，不得多收費(fèi)、亂收費(fèi)。涉及到房屋安全、筑漏修繕的，必須進(jìn)行回訪。 上海市房屋土地資源管理局 上海市房屋土地管理局 上海市住房制度改革辦公室 滬房地改[1999]046號(hào) 上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例（1997年5月28日上海市第十屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十六次會(huì)議通過）第一章 總 則第一條 為了規(guī)范本市居住物業(yè)的使用、維修和其他管理服務(wù)活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，創(chuàng)造和保持整潔、安全、舒適的居住環(huán)境，根據(jù)國(guó)家法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本條例。區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門是本轄區(qū)物業(yè)管理的行政管理部門，依照本條例對(duì)轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理進(jìn)行管理監(jiān)督。第八條 業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成；業(yè)主人數(shù)較多的，應(yīng)當(dāng)按比例推選業(yè)主代表，組成物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主代表大會(huì)。第十一條 業(yè)主委員會(huì)根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的規(guī)模由五人至十五人組成。第十五條 業(yè)主公約是有關(guān)物業(yè)使用、維修和其他管理服務(wù)活動(dòng)的行為規(guī)范，對(duì)全體業(yè)主具有約束力。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照資質(zhì)管理的規(guī)定從事物業(yè)管理服務(wù)。第二十條 物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)當(dāng)保持住宅和公共設(shè)施完好、環(huán)境整潔優(yōu)美、公共秩序良好，保障物業(yè)使用方便、安全，并按照下列要求實(shí)施：（一）按照國(guó)家和本市規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范以及業(yè)主委員會(huì)審定的物業(yè)管理服務(wù)年度計(jì)劃，實(shí)施管理服務(wù)；（二）在業(yè)主、使用人使用房屋前，將住宅的共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施使用、維護(hù)的方法、要求、注意事項(xiàng)以及法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定書面告知業(yè)主、使用人；（三）經(jīng)常對(duì)物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行全面的巡視、檢查，定期對(duì)住宅的共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施進(jìn)行養(yǎng)護(hù)；（四）發(fā)現(xiàn)住宅的共用部位、共用設(shè)備或者公共設(shè)施損壞時(shí)，立即采取保護(hù)措施，并按照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定進(jìn)行維修；（五）接到物業(yè)損壞報(bào)修時(shí)，限時(shí)進(jìn)行維修和處理；（六）做好物業(yè)維修、更新及其費(fèi)用收支的各項(xiàng)記錄，妥善保管物業(yè)檔案資料和有關(guān)的財(cái)務(wù)帳冊(cè)；（七）每半年向業(yè)主委員會(huì)報(bào)送物業(yè)維修、更新費(fèi)用的收支帳目，接受審核；（八）定期聽取業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主、使用人的意見和建議，改進(jìn)和完善管理服務(wù)；（九）發(fā)現(xiàn)違反本條例或者業(yè)主公約的行為，立即進(jìn)行勸阻、制止，并向業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)行政機(jī)關(guān)報(bào)告；（十）按照物業(yè)管理服務(wù)合同約定的要求，做好業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主、使用人委托的其他管理服務(wù)事項(xiàng)。業(yè)主與使用人約定由使用人交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的，從其約定。第二十九條 業(yè)主或者使用人裝修住宅，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)。除執(zhí)行任務(wù)的治安、消防、搶險(xiǎn)、救護(hù)、環(huán)衛(wèi)等特種車輛外，機(jī)動(dòng)車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)行駛、停放及其收費(fèi)的規(guī)定，由業(yè)主委員會(huì)決定。住宅轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同簽訂之日起十日內(nèi)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)將住宅轉(zhuǎn)讓或者出租的有關(guān)情況書面告知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)。第三十八條 物業(yè)維修、更新的費(fèi)用，按照下列規(guī)定承擔(dān)：（一）住宅自用部位和自用設(shè)備的維修、更新費(fèi)用，由業(yè)主承擔(dān)；（二）住宅共用部位和共用設(shè)備的維修、更新費(fèi)用，由整幢住宅的業(yè)主按照各自擁有的住宅建筑面積比例共同承擔(dān)：依照本條例設(shè)立物業(yè)維修基金的,在物業(yè)維修基金中列支；（三）公共設(shè)施的維修、更新費(fèi)用，由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主按照各自擁有的住宅建筑面積比例共同承擔(dān)。因物業(yè)維修、裝修造成相鄰業(yè)主、使用人的自用部位、自用設(shè)備損壞或者其他財(cái)產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)或者賠償。第四十五條 新建商品住宅出售單位在前期物業(yè)管理期間，不得使用物業(yè)維修基金。第五十二條 區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門受理投訴后，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行調(diào)查、核實(shí)，并自受理投訴之日起三十日內(nèi)答復(fù)投訴人。第五十五條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主代表大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反本條例的，市房地局或者區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。第六十一條 當(dāng)事人對(duì)行政管理部門的具體行政行為不服的，可以按照《行政復(fù)議條例》和《中華人民共和國(guó)行政訴訟法》的規(guī)定，申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟。第六十六條 本條例自1997年7月1日起施行。第九章附 則第六十二條 本條例中有關(guān)專業(yè)用語(yǔ)的含義：(一）自用部位，是指一套住宅內(nèi)部，由住宅的業(yè)主、使用人自用的臥室、客廳、廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)、天井、庭園以及室內(nèi)墻面等部位。物業(yè)管理企業(yè)違反本條例情節(jié)嚴(yán)重的，市房地局或者區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門可以作出降低資質(zhì)等級(jí)的處理，直至吊銷資質(zhì)證書，并建議工商行政管理部門依法注銷其物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目。市房地局應(yīng)當(dāng)自受理之日起三十日內(nèi)，將復(fù)核意見答復(fù)投訴人。第四十七條 新建商品住宅交付使用時(shí)，除住宅轉(zhuǎn)讓合同另有約定外，物業(yè)管理企業(yè)不得向住宅買受人收取任何費(fèi)用。第六章 前期物業(yè)管理第四十一條 本條例所稱前期物業(yè)管理，是指住宅出售后至業(yè)主委員會(huì)成立前的物業(yè)管理。住宅的共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施屬人為損壞的，其維修、更新費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。