【正文】 在有效使用期限內(nèi)，分期攤?cè)霠I業(yè)成本或者管理費用。第八條 企業(yè)在從事物業(yè)管理活動中發(fā)生的各項直接支出，計入營業(yè)成本。第四條 代管基金作為企業(yè)長期負債管理。除本規(guī)定另有規(guī)定外，物業(yè)管理企業(yè)執(zhí)行《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)制度》。房屋的共用部位，是指承重結(jié)構(gòu)部位（包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等）、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、樓內(nèi)存車庫等。商業(yè)用房是指業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人向企業(yè)提供的經(jīng)營用房。間接費用包括企業(yè)所屬物業(yè)管理單位管理人員的工資、獎金及職工福利費、固定資產(chǎn)折舊費及修理費、水電費、取暖費、辦公費、差旅費、郵電通訊費、交通運輸費、租賃費、財產(chǎn)保險費、勞動保護費、保安費、綠化維護費、低值易耗品攤銷及其他費用等。收回已核銷的壞帳，沖減管理費用。企業(yè)與業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人雙方簽訂付款合同或協(xié)議的，應(yīng)當根據(jù)合同或者協(xié)議所規(guī)定的付款日期確認為營業(yè)收入的實現(xiàn)。商業(yè)用房經(jīng)營收入是指企業(yè)利用業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的商業(yè)用房，從事經(jīng)營活動取得的收入，如開辦健身房、歌舞廳、美容美發(fā)屋、商店、飲食店等經(jīng)營收入。 　　　　 　第一章　總 則　　　　　　第二章　房屋權(quán)屬登記　　　　　　第三章　房屋權(quán)屬證書　　　　　　第四章　法律責(zé)任　　　　　　第五章　附 則第一章 總則 第六條 房屋權(quán)屬登記應(yīng)當遵循房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體一致的原則。直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的房屋權(quán)屬登記管理工作。 （四）變更登記；房地產(chǎn)行政主管部門直管的公房由登記機關(guān)直接代為登記。 第十三條權(quán)利人（申請人）申請登記時，應(yīng)當向登記機關(guān)交驗單位或者相關(guān)人的有效證件。總登記、驗證、換證的期限，由縣級以上地方人民政府規(guī)定。 （一）登記、驗證、換證的區(qū)域； 第十六條新建的房屋，申請人應(yīng)當在房屋竣工后的３個月內(nèi)向登記機關(guān)申請房屋所有權(quán)初始登記，并應(yīng)當提交用地證明文件或者土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、房屋竣工驗收資料以及其他有關(guān)的證明文件。 （二）按照規(guī)定需要補辦手續(xù)的； （三）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。在國家統(tǒng)一制定的辦法和標準頒布之前，按照各省、自治區(qū)、直轄市的辦法和標準執(zhí)行。 第三十條房屋權(quán)屬證書包括《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)證》、《房屋他項權(quán)證》或者《房地產(chǎn)權(quán)證》、《房地產(chǎn)共有權(quán)證》、《房地產(chǎn)他項權(quán)證》。第三十四條 房屋權(quán)屬證書破損，經(jīng)登記機關(guān)查驗需換領(lǐng)的，予以換證。逾期不申請復(fù)議或者不向人民法院起訴，又不履行處罰決定的，由作出處罰決定的機關(guān)申請人民法院強制執(zhí)行。 第四十一條 各省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本辦法制定實施細則。 第四十三條 本辦法自１９９８年１月１日起施行 上海市房屋土地資源管理局（通知）滬房地資 物[2001]0035號關(guān)于執(zhí)行《上海市物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范》的通知各區(qū)縣房地局、房地集團、各物業(yè)管理企業(yè)、各管房單位： 為鞏固物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范服務(wù)達標成果，使物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范服務(wù)達標的各項要求和標準轉(zhuǎn)化為物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)窗口、從業(yè)人員、重點崗位的基本規(guī)范，形成長效的管理機制制定了《上海市物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范》（以下簡稱《行業(yè)規(guī)范》），請遵照執(zhí)行。凡達不到要求的，應(yīng)當依據(jù)法規(guī)、規(guī)章責(zé)令物業(yè)管理企業(yè)限期整改；對整改不力的，可以作出降低資質(zhì)等級的處理，直至吊銷資質(zhì)證書。推倭、刁難現(xiàn)象，嚴格遵守服務(wù)紀律；公開收費項目、收費標準，即嚴格按照物價管理部門制定和審核或物業(yè)管理服務(wù)合同約定的收費項目、收費標準收費，并在服務(wù)窗口明碼標價、告示，不得多收費、亂收費。涉及到房屋安全、筑漏修繕的，必須進行回訪。 上海市房屋土地資源管理局 上海市房屋土地管理局 上海市住房制度改革辦公室 滬房地改[1999]046號 上海市居住物業(yè)管理條例（1997年5月28日上海市第十屆人民代表大會常務(wù)委員會第三十六次會議通過）第一章 總 則第一條 為了規(guī)范本市居住物業(yè)的使用、維修和其他管理服務(wù)活動，維護業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，創(chuàng)造和保持整潔、安全、舒適的居住環(huán)境，根據(jù)國家法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實際情況，制定本條例。區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門是本轄區(qū)物業(yè)管理的行政管理部門，依照本條例對轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理進行管理監(jiān)督。第八條 業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成；業(yè)主人數(shù)較多的，應(yīng)當按比例推選業(yè)主代表，組成物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主代表大會。第十一條 業(yè)主委員會根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的規(guī)模由五人至十五人組成。第十五條 業(yè)主公約是有關(guān)物業(yè)使用、維修和其他管理服務(wù)活動的行為規(guī)范，對全體業(yè)主具有約束力。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當按照資質(zhì)管理的規(guī)定從事物業(yè)管理服務(wù)。第二十條 物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)當保持住宅和公共設(shè)施完好、環(huán)境整潔優(yōu)美、公共秩序良好，保障物業(yè)使用方便、安全，并按照下列要求實施：（一）按照國家和本市規(guī)定的技術(shù)標準和規(guī)范以及業(yè)主委員會審定的物業(yè)管理服務(wù)年度計劃，實施管理服務(wù)；（二）在業(yè)主、使用人使用房屋前，將住宅的共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施使用、維護的方法、要求、注意事項以及法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定書面告知業(yè)主、使用人；（三）經(jīng)常對物業(yè)管理區(qū)域進行全面的巡視、檢查，定期對住宅的共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施進行養(yǎng)護；（四）發(fā)現(xiàn)住宅的共用部位、共用設(shè)備或者公共設(shè)施損壞時，立即采取保護措施，并按照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定進行維修；（五）接到物業(yè)損壞報修時，限時進行維修和處理；（六）做好物業(yè)維修、更新及其費用收支的各項記錄，妥善保管物業(yè)檔案資料和有關(guān)的財務(wù)帳冊；（七）每半年向業(yè)主委員會報送物業(yè)維修、更新費用的收支帳目，接受審核；（八）定期聽取業(yè)主委員會、業(yè)主、使用人的意見和建議，改進和完善管理服務(wù)；（九）發(fā)現(xiàn)違反本條例或者業(yè)主公約的行為，立即進行勸阻、制止，并向業(yè)主委員會和有關(guān)行政機關(guān)報告；（十）按照物業(yè)管理服務(wù)合同約定的要求，做好業(yè)主委員會、業(yè)主、使用人委托的其他管理服務(wù)事項。業(yè)主與使用人約定由使用人交納物業(yè)管理服務(wù)費用的，從其約定。第二十九條 業(yè)主或者使用人裝修住宅，應(yīng)當事先告知物業(yè)管理企業(yè)。除執(zhí)行任務(wù)的治安、消防、搶險、救護、環(huán)衛(wèi)等特種車輛外，機動車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)行駛、停放及其收費的規(guī)定，由業(yè)主委員會決定。住宅轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同簽訂之日起十日內(nèi)，當事人應(yīng)當將住宅轉(zhuǎn)讓或者出租的有關(guān)情況書面告知業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)。第三十八條 物業(yè)維修、更新的費用，按照下列規(guī)定承擔：（一）住宅自用部位和自用設(shè)備的維修、更新費用，由業(yè)主承擔；（二）住宅共用部位和共用設(shè)備的維修、更新費用，由整幢住宅的業(yè)主按照各自擁有的住宅建筑面積比例共同承擔：依照本條例設(shè)立物業(yè)維修基金的,在物業(yè)維修基金中列支；（三）公共設(shè)施的維修、更新費用，由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主按照各自擁有的住宅建筑面積比例共同承擔。因物業(yè)維修、裝修造成相鄰業(yè)主、使用人的自用部位、自用設(shè)備損壞或者其他財產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當負責(zé)修復(fù)或者賠償。第四十五條 新建商品住宅出售單位在前期物業(yè)管理期間，不得使用物業(yè)維修基金。第五十二條 區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門受理投訴后，應(yīng)當進行調(diào)查、核實，并自受理投訴之日起三十日內(nèi)答復(fù)投訴人。第五十五條 業(yè)主大會、業(yè)主代表大會、業(yè)主委員會作出的決定違反本條例的，市房地局或者區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當責(zé)令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。第六十一條 當事人對行政管理部門的具體行政行為不服的，可以按照《行政復(fù)議條例》和《中華人民共和國行政訴訟法》的規(guī)定，申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟。第六十六條 本條例自1997年7月1日起施行。第九章附 則第六十二條 本條例中有關(guān)專業(yè)用語的含義：(一）自用部位，是指一套住宅內(nèi)部，由住宅的業(yè)主、使用人自用的臥室、客廳、廚房、衛(wèi)生間、陽臺、天井、庭園以及室內(nèi)墻面等部位。物業(yè)管理企業(yè)違反本條例情節(jié)嚴重的，市房地局或者區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門可以作出降低資質(zhì)等級的處理，直至吊銷資質(zhì)證書，并建議工商行政管理部門依法注銷其物業(yè)管理的經(jīng)營項目。市房地局應(yīng)當自受理之日起三十日內(nèi)，將復(fù)核意見答復(fù)投訴人。第四十七條 新建商品住宅交付使用時，除住宅轉(zhuǎn)讓合同另有約定外，物業(yè)管理企業(yè)不得向住宅買受人收取任何費用。第六章 前期物業(yè)管理第四十一條 本條例所稱前期物業(yè)管理，是指住宅出售后至業(yè)主委員會成立前的物業(yè)管理。住宅的共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施屬人為損壞的，其維修、更新費用由責(zé)任人承擔。