【正文】 臺(tái)。營銷網(wǎng)點(diǎn)多點(diǎn)營銷，現(xiàn)場為主的營銷網(wǎng)絡(luò)建議：具體為以現(xiàn)場售房部為中心，成立市區(qū)各咨詢部，形成點(diǎn)面結(jié)合，網(wǎng)盡東方天韻的目標(biāo)客戶。②公關(guān)活動(dòng)活動(dòng)內(nèi)容：組織看房活動(dòng)策劃用意：使更多的市民走進(jìn)東方天韻，了解東方天韻。（推薦日?qǐng)?bào)、晚報(bào)、廣播電視報(bào)、晨鴻信息等房產(chǎn)專欄）車體——主要選擇能直達(dá)本案的以及經(jīng)過重要公共場地等繁華地區(qū)的公交車。理由：（1）可令社區(qū)整體優(yōu)勢全面展現(xiàn)。 戶型實(shí)用、舒適。結(jié)合目標(biāo)客戶群需求特點(diǎn)我們認(rèn)為小區(qū)建設(shè)應(yīng)以健康、自然的居住方式為主題指導(dǎo)思想，整體規(guī)劃上以健康步道溝通各個(gè)組團(tuán)，并為業(yè)主精心配置了運(yùn)動(dòng)生活會(huì)館、小型足球場、運(yùn)動(dòng)爬坡、綠色氧吧等各種休閑設(shè)施，同時(shí)還設(shè)置了幼兒園、小學(xué)等成長配套，營造出品位高尚、健康現(xiàn)代的生活意境。這類客源主要選擇標(biāo)準(zhǔn)戶型。園區(qū)規(guī)劃的訴求為積極倡導(dǎo)健康的居住方式，以健康步道溝通各個(gè)組團(tuán)，并為業(yè)主精心配置了運(yùn)動(dòng)生活會(huì)館、小型足球場、運(yùn)動(dòng)爬坡、綠色氧吧等各種休閑設(shè)施，同時(shí)還設(shè)置了幼兒園、小學(xué)等成長配套，營造出品位高尚、健康現(xiàn)代的生活意境。從上述的分析中，我們不難看出，濰坊房地產(chǎn)市場的整體態(tài)勢呈上揚(yáng)趨勢，供需兩旺，但競爭將日趨白熱化。因此，價(jià)格經(jīng)濟(jì)實(shí)惠的中、低檔住宅往往一推向市場就供不應(yīng)求，大都出現(xiàn)搶購的熱銷局面。營銷方面：競爭的激烈?guī)?dòng)了銷售手段的不斷翻新，由炒綠化、炒智能化、炒生態(tài)化、炒付款方式，到今天的炒理念、規(guī)模、品牌，并且營銷已越來越成為一種全程性策劃行為，必須注重前期準(zhǔn)備工作，要熟悉當(dāng)?shù)厍闆r并與之結(jié)合，了解客戶心態(tài)。地域限制日漸被打破，小區(qū)規(guī)劃趨于合理，特色鮮明，并且小區(qū)品質(zhì)不斷提升。開發(fā)商特征：政府對(duì)開發(fā)公司的實(shí)力要求不嚴(yán)，開發(fā)商實(shí)力良莠不齊，受傳統(tǒng)觀念束縛嚴(yán)重，不重視客源心理及市場發(fā)展特性，主觀開發(fā)，追求暴利，無品牌意識(shí)，對(duì)專業(yè)銷售機(jī)構(gòu)極度排斥。截至2004年，市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已發(fā)展到107家，其中外地企業(yè)有30多家。東風(fēng)街、北海路、安順路、張面河、安順廣場等工程，成為代表濰坊城市新形象的精品工程和品牌工程。 目前，濰坊的樓盤從購價(jià)近10萬元的小型適用住宅，到購價(jià)過百萬元的豪華別墅住宅不等，完全能滿足不同人群、不同層次的住宅消費(fèi)需求。品牌意識(shí)已大大增強(qiáng)，大量實(shí)力雄厚、理念先進(jìn)的外地開發(fā)企業(yè)著眼于濰坊房產(chǎn)市場的良好發(fā)展前景，進(jìn)而紛紛搶占濰坊市場。市場環(huán)境的變化地理環(huán)境：逐步打破了地域限制，市場全方位發(fā)展，從傳統(tǒng)的利用地段創(chuàng)品牌，到創(chuàng)品牌而創(chuàng)地段。（2）工薪階層工薪階層主要有：企事業(yè)單位的普通工作人員、工廠上班的打工人員、農(nóng)村進(jìn)城的務(wù)工人員、個(gè)體經(jīng)營戶等。市場預(yù)期看好，市場競爭加劇由于大盤項(xiàng)目的陸續(xù)上馬，濰坊房地產(chǎn)市場的供應(yīng)體量急劇增大，預(yù)計(jì)銷售體量在200萬方左右。是開發(fā)住宅項(xiàng)目的理想基地，開發(fā)區(qū)政府把該項(xiàng)目定位于濰坊市的門戶形象和示范工程。這也將打破原有的區(qū)域內(nèi)消費(fèi)群體和范圍，成為跨區(qū)域消費(fèi)的一塊熱土。 （4）私營者：此類客戶有著一定的收入，主要對(duì)配套、交通、物業(yè)管理、智能化較為注重，將成為本案客源開發(fā)的重點(diǎn)。 社區(qū)規(guī)劃合理。核心概念：東方天韻，感受西子湖畔的靈動(dòng)生活備選概念：生活，在西子湖畔舒展（三）營銷周期劃分依照市場規(guī)律及東方天韻銷售特點(diǎn)，我們制定了如下營銷周期引導(dǎo)期：可通過軟廣告、主題宣傳活動(dòng)等形式進(jìn)行先期引導(dǎo)，主要介紹社區(qū)的地理優(yōu)勢、交通優(yōu)勢、內(nèi)部配套設(shè)施、高品質(zhì)的樓盤等。③媒體組合電視——以形象廣告為主，結(jié)合綜藝性廣告與社區(qū)聯(lián)誼會(huì)等。（2）媒體組合同上階段，但應(yīng)加大報(bào)紙廣告投放力度（3）系列廣告創(chuàng)意系列訴求主題系列一（區(qū)位篇） 系列二（生活篇）系列三（理念篇）系列四（環(huán)境篇）系列五（娛樂篇）系列六（未來篇）系列七：（戶型篇）系列八：（實(shí)證篇）（4）新聞統(tǒng)籌及公關(guān)活動(dòng)①新聞統(tǒng)籌新聞事件1主題：征集小區(qū)廣告語策劃用意：通過有獎(jiǎng)?wù)魑模w現(xiàn)東方天韻水文化生活的理念，并通過征集廣告語發(fā)布，擴(kuò)大傳播效果。（2）推廣策略①廣告策略以促銷廣告為主②促銷策略銷售主題：周末看房第四階段及第五階段執(zhí)行方案暫略，初步推廣策略見營銷周期劃分，具體方案的制定，依時(shí)間進(jìn)行及市場狀況，另案提交。人員：工作人員、客戶、禮儀、演員等。嘉賓區(qū)：可放在剪彩區(qū)域前方和兩側(cè)。創(chuàng)意表現(xiàn)二：揭幕啟動(dòng)儀式（建議案1）：由嘉賓揭幕東方天韻的LOGO 儀式。 盆景花卉在售樓處大廳的各個(gè)角落，分別擺設(shè)，以增加視覺美感、清新空氣和烘托親切氛圍。籍以增強(qiáng)樓盤銷售部開張信息傳播的滲透性、擴(kuò)散性。貴賓、嘉賓、客戶可憑請(qǐng)柬內(nèi)附禮品券領(lǐng)取禮品。11：3011：45主持人宣布典禮結(jié)束，來賓趕往午宴現(xiàn)場。現(xiàn)場氣氛營造：通過禮儀小姐的著裝，樂隊(duì)的支撐、造型氣球的陪襯、彩帶、禮花、簽約、頒獎(jiǎng)等來突顯。提前6天落實(shí)指揮和負(fù)責(zé)秩序工作。人員安排：禮儀小姐10名：預(yù)設(shè)禮儀小姐10名，入口處4名，簽到處3名，貴賓休息室1名，機(jī)動(dòng)2名，禮儀小姐要求統(tǒng)一穿著禮服。第 16 頁 共 16 頁。貴賓、嘉賓：由貴司確定具體人數(shù)，由禮儀公司進(jìn)行統(tǒng)籌安排?；顒?dòng)執(zhí)行要點(diǎn)說明：來賓身份識(shí)別：來賓到場后，禮儀小姐按不同來賓身份為來賓佩帶胸花。于開張前一周向與會(huì)領(lǐng)導(dǎo)貴發(fā)出請(qǐng)柬（貴司協(xié)調(diào)）。09：50－10：00 貴賓由禮儀小姐引入會(huì)場。本活動(dòng)還可以延伸為項(xiàng)目以后一系列的產(chǎn)品促銷活動(dòng)。本次活動(dòng)采