【正文】 我國(guó)汽車產(chǎn)業(yè)發(fā)展的形勢(shì)可以得出：大規(guī)模汽車城所帶動(dòng)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、為社會(huì)做的貢獻(xiàn)、提高城市品位等都具有都市效應(yīng)，這也應(yīng)該是城市發(fā)展中重要的部分。B、隨著消費(fèi)者的需求越來(lái)越個(gè)性化，迎合和適應(yīng)消費(fèi)者的新需求，提供新的服務(wù)。C、星沙中南汽車大世界實(shí)際起步的時(shí)間比本項(xiàng)目還要早，只因開(kāi)發(fā)商當(dāng)時(shí)在重點(diǎn)開(kāi)發(fā)其他項(xiàng)目而沒(méi)有對(duì)此項(xiàng)目投入過(guò)多的人力和物力。C、制定有效的銷售策略，把汽車廠商吸進(jìn)來(lái)。我們必須貫徹政府主導(dǎo)、企業(yè)運(yùn)作、社會(huì)參與共同受益的方針：充分發(fā)揮政府推動(dòng)和市場(chǎng)運(yùn)作為主的兩個(gè)積極性。B、每個(gè)廠家對(duì)其專賣店的各項(xiàng)指標(biāo)要求不同，我們需根據(jù)客戶的要求建設(shè)，但前提是：它必須與我市場(chǎng)的總體規(guī)劃、設(shè)計(jì)思想相協(xié)調(diào)，相融合。B、主展館將來(lái)還可為舉辦專業(yè)型展覽提供場(chǎng)地，不但可以擴(kuò)大我汽車城的知名度，增強(qiáng)市場(chǎng)人氣，對(duì)后續(xù)項(xiàng)目起到積極帶動(dòng)作用，還可以帶來(lái)一定的經(jīng)濟(jì)收益。月主展館投資效益分析：主展覽館銷售按30%計(jì)算，剩余的70%則用于出租。因此，作為*汽車城中的汽配區(qū)的建設(shè)，必須融入到全球“大市場(chǎng)，大流通”的汽車配件領(lǐng)域中，為客戶提供多方面的服務(wù)及平臺(tái)，便于客戶在市場(chǎng)覆蓋面、營(yíng)銷服務(wù)能力、訂單管理、物流運(yùn)輸、存貨保持、市場(chǎng)信息傳遞、國(guó)際貿(mào)易機(jī)會(huì)、客戶支持等方面的業(yè)務(wù)的開(kāi)展。120 m2/套，最大值）B、成本估算土地成本：=門面建筑成本：700元/ m2（框架結(jié)構(gòu)）=多層住宅建筑成本：500元/ m2（磚混結(jié)構(gòu)）=報(bào)建費(fèi)：120元/m2=合計(jì)成本：+++ =建筑成本單價(jià)=合計(jì)成本247。目前，我司已將地塊圖中HHH3區(qū)規(guī)劃為工程車用地。鋪面正面設(shè)計(jì)（主入口）寬闊，進(jìn)深不需太深。月年租賃收入為：40元/ m2要用發(fā)展的眼光進(jìn)行汽車城的建設(shè)，使我汽車城在未來(lái)若干年內(nèi)，都具有領(lǐng)先地位。本例表明中國(guó)道路規(guī)劃和布局不合理，城市化過(guò)于集中，而汽車最近兩年的發(fā)展大大超出道路的發(fā)展，使汽車發(fā)展和道路發(fā)展出現(xiàn)嚴(yán)重失衡。*汽車城項(xiàng)目能否順利操作很大程度上取決于湖南省及長(zhǎng)沙市等政府的支持，這些支持包括：政府態(tài)度支持A、省、市、區(qū)政府領(lǐng)導(dǎo)對(duì)本項(xiàng)目關(guān)注度和重視度。媒體宣傳支持媒體的操作對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)一直是一把“雙刃劍”，操作成功便可以達(dá)到“四兩撥千斤”的奇效；而操作不當(dāng)，不但投資會(huì)如“泥牛入?！?，甚至還會(huì)起到副作用，出現(xiàn)“搬起石頭砸自己的腳”的尷尬局面。人具有受激勵(lì)的潛能，他們一旦受到關(guān)心、尊重、激勵(lì)，就會(huì)把自己的利益和企業(yè)的命運(yùn)緊密相連，對(duì)企業(yè)充滿信心和責(zé)任感，從而釋放出巨大的能量。目前就長(zhǎng)沙的發(fā)展環(huán)境狀況，大家已是不言自明，這就對(duì)我司的政策公關(guān)施加了前所未有的難度。第四部分 資本運(yùn)作操作大型汽車城項(xiàng)目需要強(qiáng)有力的資金作為支持，對(duì)資本運(yùn)作要求也同樣非常高，下面將就本項(xiàng)目融資、資金運(yùn)作、成本控制、資金回籠等方面操作進(jìn)行詳細(xì)闡述。二、資金運(yùn)作本項(xiàng)目的資金運(yùn)作須堅(jiān)持四兩撥千斤的原則，科學(xué)運(yùn)用資金對(duì)本項(xiàng)目非常重要，決定項(xiàng)目正常運(yùn)作和后續(xù)發(fā)展。C、制訂合理的薪酬制度，因材設(shè)薪，盡量達(dá)到薪酬與貢獻(xiàn)合理化。辦公費(fèi)用管理A、辦公費(fèi)用管理指導(dǎo)原則及控制目標(biāo)辦公費(fèi)用管理堅(jiān)持總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下的歸口管理原則，圍繞公司總體發(fā)展目標(biāo)和企業(yè)內(nèi)部管理要求，通過(guò)教育培訓(xùn)、制度約束、全員監(jiān)督等手段，盡快建立起程序規(guī)范、約束有力、運(yùn)行高效的辦公費(fèi)用資金使用管理機(jī)制，提高資金的使用效率，力爭(zhēng)通過(guò)努力，使辦公費(fèi)用開(kāi)支達(dá)到相對(duì)合理的規(guī)模和水平。d、嚴(yán)格財(cái)產(chǎn)物資的報(bào)廢處理，提高物資的利用效率（已有相應(yīng)規(guī)定）。資金回籠的優(yōu)劣最主要體現(xiàn)在銷售上，良好的銷售須建立在兩個(gè)大的前提下：A、合理的設(shè)置本項(xiàng)目的功能（也即生產(chǎn)出符合市場(chǎng)需求的產(chǎn)品，只是本項(xiàng)目在操作的同時(shí)須注意前瞻性）。五、投資預(yù)算和資金籌措１、第一期投資額8億人民幣。財(cái)務(wù)分析依據(jù)以下數(shù)據(jù)：注冊(cè)資本2,000萬(wàn)元(免息)%，銷售價(jià)格每平方米1110元，共計(jì)收入22568萬(wàn)元，車位出售、出租及管理費(fèi)用收入200萬(wàn)/年平均銷售利潤(rùn)率51%%，所得稅24%八、現(xiàn)金流量表(一期)九、損益表第五部分 工程運(yùn)作一、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)程序（一）對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行選址研究，到市規(guī)劃局進(jìn)行規(guī)劃咨詢。（八）申請(qǐng)方到土地所在的土地管理部門及土地使用部門征求意見(jiàn)，此舉分兩種情況：第一種情況：所用土地屬新征（1）到區(qū)土地管理局、規(guī)劃局，以及所用土地的鄉(xiāng)政府或村公所征求意見(jiàn)。方案圖批準(zhǔn)后到城市建設(shè)檔案館交保證金，到規(guī)劃局領(lǐng)取建設(shè)工程施工許可證。具體做好以下幾項(xiàng)工作：（1）到園林局申請(qǐng)伐樹(shù)許可證；（2）了解線路情況與供電局運(yùn)行班協(xié)商改造、移線方案，由供電局委托施工；（3）煤氣、道路、上下水等現(xiàn)狀管線改路；（4）到供電局申請(qǐng)用電報(bào)裝，做正式供電方案，申請(qǐng)施工臨時(shí)用電，委托施工。（十二）以上第十項(xiàng)工作完成后，施工準(zhǔn)備工作即將進(jìn)入尾聲，此時(shí)需同時(shí)做好以下幾項(xiàng)工作：委托質(zhì)量監(jiān)督總站和監(jiān)理公司進(jìn)行工程質(zhì)量監(jiān)督；到市統(tǒng)計(jì)局落實(shí)任務(wù)；市審計(jì)局審核資金來(lái)源、任務(wù)來(lái)源及一切手續(xù)；到市開(kāi)發(fā)辦秘書(shū)處登記備案。第五方面：委托熱力公司進(jìn)行熱力線路設(shè)計(jì)，辦理熱力管線施工許可證（到市規(guī)劃局市政處）。建筑主體設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì)是作為溝通人與建筑之間的界面語(yǔ)言來(lái)介入的，通過(guò)對(duì)人的不同行為、目的和需求的認(rèn)知，來(lái)賦予設(shè)計(jì)對(duì)象一種語(yǔ)言，建筑本體的規(guī)劃與設(shè)計(jì)，直接限定并影響著我市場(chǎng)的形式與風(fēng)格，建筑設(shè)計(jì)應(yīng)創(chuàng)造人性化空間，并符合多樣統(tǒng)一的關(guān)系原則，擁有清新悅目的視覺(jué)效果，這是評(píng)價(jià)當(dāng)代建筑形象的重要標(biāo)準(zhǔn)，建筑空間的視覺(jué)形式、容量與尺度，是依靠形式來(lái)限定的。施工建設(shè)中，應(yīng)從思想上認(rèn)識(shí)我項(xiàng)目“國(guó)際化”高品質(zhì)定位，處處以“行業(yè)第一”的標(biāo)準(zhǔn)從嚴(yán)要求，要有企業(yè)“主人翁”意識(shí)，只有從根本上抓施工建設(shè)，才能使我汽車城高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、高品位得以順利實(shí)現(xiàn)。A、全委型，即由物業(yè)公司入場(chǎng)自主經(jīng)營(yíng)。優(yōu)點(diǎn)：A、能全面掌握物管工作的核心，對(duì)我司積累該項(xiàng)工作有利。第六部分 營(yíng)銷運(yùn)作營(yíng)銷部門是一個(gè)直接創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益的部門；它是直接面對(duì)客戶，接收和傳送各種信息，并將產(chǎn)品或服務(wù)以特定的方式傳達(dá)到目標(biāo)群體；營(yíng)銷工作開(kāi)展的好壞將直接影響公司的發(fā)展進(jìn)度。初試合格人員還必須接受包括業(yè)務(wù)技能、團(tuán)隊(duì)協(xié)作、意志、語(yǔ)言、形體、接洽禮儀等綜合培訓(xùn)，考核合格者擇優(yōu)留用。若客戶經(jīng)營(yíng)不善，要求提前結(jié)束經(jīng)營(yíng)，我方可考慮將定金（或原購(gòu)地金額）退還，但已付租金部分，不予退還。B、直接出售土地根據(jù)客戶的需求，確定出售的土地面積（包括綠化、市政道路、小區(qū)道路等公攤面積），按照土地單價(jià)計(jì)算出售總價(jià)；建筑物的大小將根據(jù)本項(xiàng)目整塊土地的綠化率、容積率和建筑密度等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)確定。D、土地帶建筑物出售或出租由開(kāi)發(fā)商投資，根據(jù)前期與客戶達(dá)成的出售或承租協(xié)議和客戶提供的4S專賣店圖紙，建設(shè)4S專賣店，連帶土地一并出售或出租給客戶。這種銷售方式把目標(biāo)群體分為兩類：一類為社會(huì)投資者，通過(guò)分解土地和建筑物面積進(jìn)行出售；另一類為汽車經(jīng)銷商，通過(guò)出租土地或建筑物等，形成市場(chǎng)。主展館主展館一層為汽車展示銷售區(qū)；二層主要為辦公區(qū)域。B、投放媒體的選擇針對(duì)我市場(chǎng)不同銷售時(shí)期的目標(biāo)消費(fèi)群的習(xí)慣性接觸媒體而定。E、人員的系統(tǒng)培訓(xùn)社會(huì)和企業(yè)都在不停地發(fā)展，企業(yè)培訓(xùn)是現(xiàn)代企業(yè)適應(yīng)社會(huì)，提升競(jìng)爭(zhēng)力的一個(gè)重要手段。A、通過(guò)發(fā)展過(guò)程中有目的的設(shè)置多個(gè)項(xiàng)目，為公司上市做準(zhǔn)備。C、成立市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)公司、物流公司、物業(yè)公司、廣告公司、信息中心等，更好的服務(wù)汽車城項(xiàng)目的同時(shí)獲取更多的利潤(rùn)。b、把土地進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，換回前期投資。本項(xiàng)目存在風(fēng)險(xiǎn)的地方有：政府、資金、市場(chǎng)、運(yùn)作、管理等，下面將就以上幾方面進(jìn)行闡述。三、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)本項(xiàng)目定位是否準(zhǔn)確、是否符合市場(chǎng)需求、銷售策略是否正確、廣告宣傳是否達(dá)到效果、本項(xiàng)目設(shè)計(jì)是否合理、地理位置和發(fā)展前景如何都左右市場(chǎng)對(duì)本項(xiàng)目的認(rèn)同和熱情。公司如能在此三方面對(duì)每個(gè)人才制訂不同使用標(biāo)準(zhǔn)和制度，將能達(dá)到理想的效果，每個(gè)員工也將能發(fā)揮其最大的能力，反之則非人心所向，不但事情完成不好，員工也將遲早辭職，這對(duì)企業(yè)是人力資源嚴(yán)重的損失。D、企業(yè)發(fā)展與消費(fèi)者主體地位的有效結(jié)合。E、員工自我約束和外在制度約束的有效結(jié)合。因此，企業(yè)文化強(qiáng)調(diào)：A、協(xié)作和團(tuán)隊(duì)精神。方案中涉及到實(shí)質(zhì)性操作方面的問(wèn)題，可能有偏頗、不足，甚至是錯(cuò)誤之處，請(qǐng)閱者及時(shí)提出批評(píng)指正，我們定將虛心接受，同時(shí)將在未來(lái)操作中隨時(shí)修正。C、員工收益方式的不同。A、自我主體性與忠誠(chéng)觀念的有效結(jié)合。（品牌，就是企業(yè)的生命?？茖W(xué)、系統(tǒng)的設(shè)計(jì)規(guī)劃及操作本項(xiàng)目是降低運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)、節(jié)約項(xiàng)目成本、提高競(jìng)爭(zhēng)力等方面重要的前提。制訂合理的銷售方案和組建強(qiáng)有力的市場(chǎng)銷售隊(duì)伍，對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行強(qiáng)有力的推廣。政府態(tài)度和支持力度對(duì)本項(xiàng)目的操作存在很大的風(fēng)險(xiǎn)隱患，因?yàn)樵谂c政府領(lǐng)導(dǎo)和工作人員接觸時(shí)，人的心態(tài)是非常難把握的：充分了解政策的阻力發(fā)生在哪些環(huán)節(jié)？攻關(guān)工作是否到位？他們是否對(duì)本項(xiàng)目及公司進(jìn)行認(rèn)同？因此這部分的工作非常的重要，這在項(xiàng)目推進(jìn)的過(guò)程中得到了印證，需要非常精干的人員和較大的投入進(jìn)行這方面的工作。C、項(xiàng)目失利后的發(fā)展方向或規(guī)劃，將根據(jù)公司當(dāng)時(shí)的實(shí)際情況和市場(chǎng)情況決定。E、不斷調(diào)整經(jīng)營(yíng)思路、操作及服務(wù)手段，不斷迎合和適用瞬息萬(wàn)變的市場(chǎng)情況，始終與國(guó)際和國(guó)內(nèi)市場(chǎng)接軌，提供不斷改變需求的市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)手段和服務(wù)。做大做強(qiáng)汽車城項(xiàng)目，使之成為湖南汽車流通業(yè)的主力板塊，爭(zhēng)取政府的更大的政策支持，開(kāi)拓更具前景意義的項(xiàng)目。F、市場(chǎng)調(diào)查跟進(jìn) 市場(chǎng)信息瞬息萬(wàn)變，市場(chǎng)調(diào)查也必須隨時(shí)跟進(jìn)，誰(shuí)掌握了最新、最全面的市場(chǎng)信息，也同時(shí)掌握了決勝市場(chǎng)的先機(jī)。2）第三階段是以銷售為中心，重點(diǎn)為我們的直接目標(biāo)客戶（即汽車廠商及投資者），所以我們的廣告創(chuàng)意應(yīng)較多集中在：市場(chǎng)人氣、市場(chǎng)投資回報(bào)、市場(chǎng)建設(shè)規(guī)模、市場(chǎng)增值潛力等方面，把握投資方的心態(tài)。汽車配件區(qū)因汽車配件區(qū)一、二層為門面，三層以上為住宅，門面可采用的銷售策略有：直接出售建筑物產(chǎn)權(quán)、建筑面積出租、帶租約銷售、以租待售等。此種方式還須提供銀行按揭服務(wù)，一般買土地或建筑物的客戶的投資回報(bào)為1：，即租金中的25%為交銀行按揭款后的稅前收益。每年出租均價(jià)為10—12萬(wàn)/畝，押金為一年租金的總價(jià)，每年的租金可按5%—10%的比例遞增。在報(bào)建過(guò)程中，客戶必須以本公司名義進(jìn)行報(bào)建。營(yíng)銷方式五：租約銷售主要對(duì)象為社會(huì)投資者，通過(guò)把土地或建筑物分割出售，其出售部分已出租，從客戶購(gòu)買時(shí)起，即可獲得穩(wěn)定可觀的租金收益。要求宗旨：計(jì)劃要針對(duì)性強(qiáng)，步驟詳細(xì)、合理，具備可操作性，有較強(qiáng)應(yīng)變能力（對(duì)項(xiàng)目發(fā)展的應(yīng)變，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手動(dòng)向的應(yīng)變等），具備合理、完善的監(jiān)控、評(píng)估流程，以便對(duì)銷售工作進(jìn)行評(píng)判，及時(shí)調(diào)整營(yíng)銷戰(zhàn)略。許多被訪者將來(lái)也可能就是我們的目標(biāo)群體。C、物管工作將不會(huì)有起伏波動(dòng)現(xiàn)象。B、顧問(wèn)型聘請(qǐng)著名物管公司的核心工作人員，組建自己的物管部門。所有建筑用、裝飾用關(guān)鍵材料須考慮其環(huán)保要求。*汽車城的環(huán)境設(shè)計(jì)就應(yīng)處處體現(xiàn)以汽車文化為主題及氛圍，對(duì)綠化配置、鋪地、水系、照明、環(huán)境小品、街道家具、標(biāo)志牌、花壇、花池、購(gòu)物亭、座椅、垃圾箱等作具體、恰當(dāng)?shù)呐渲?。（十四）土建完成后，建設(shè)單位組織各項(xiàng)市政配套工程的施工。土建施工單位進(jìn)場(chǎng)開(kāi)始施工后，建設(shè)單位應(yīng)著手召集上水、下水、道路、煤氣、電力、電信、熱利及設(shè)計(jì)單位召開(kāi)市政工程設(shè)計(jì)協(xié)調(diào)會(huì)，確定各管線位置、高程，確定市政管線綜合圖。第二方面：到計(jì)委申請(qǐng)列入計(jì)劃；到建委工程處領(lǐng)取開(kāi)工申請(qǐng)表；持開(kāi)工審批表到各專業(yè)公司辦理市政配套工程（上水、下水、熱力、煤氣、電力、電信）報(bào)裝工作，報(bào)裝工作完畢后方可在開(kāi)工證上蓋章，繳納四源費(fèi)。第三方面：持規(guī)劃用地許可證和征地意見(jiàn)函到市土地管理局辦理征地手續(xù)。第二種情況：土地處在舊城改造區(qū)（1）到當(dāng)?shù)氐膮^(qū)地政科（屬土地局）征求意見(jiàn)。（二）同土地所有者辦理用地合同。(,銷售回收4億元)。本項(xiàng)目銷售中資金回籠有以下幾類：A、通過(guò)直接的轉(zhuǎn)讓土地，一次性收回購(gòu)地款。4）過(guò)程監(jiān)控：對(duì)每項(xiàng)費(fèi)用都要做到事前、事中、事后的全過(guò)程控制。針對(duì)目前辦公費(fèi)用管理存在的問(wèn)題，擬采取精編人員、勤儉節(jié)約、責(zé)任到人、過(guò)程監(jiān)控、歸口管理的管理辦法，做到三定一降三保，即定員、定額、定責(zé)，降低資金占用消耗，保證員工工作生活水平不降低并初步提高，保證工作職能（管理、服務(wù)）不被削弱，保證公司日常工作正常運(yùn)轉(zhuǎn)，工作質(zhì)量和工作效率不斷提高。E、增強(qiáng)采購(gòu)技巧，一方面采購(gòu)價(jià)格盡量保證市場(chǎng)最低，另一方面延遲付款也是成本控制的重要手段。在進(jìn)行必要投入的同時(shí)，資金還應(yīng)從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展進(jìn)行長(zhǎng)線投資，本項(xiàng)目的長(zhǎng)遠(yuǎn)投資即為拓展土地，以利于本項(xiàng)目的后續(xù)發(fā)展。在前期啟動(dòng)后，公司獲得了土地，項(xiàng)目也正在進(jìn)行，這時(shí)將進(jìn)行項(xiàng)目的第二次融資，即銀行貸款，通過(guò)土地抵押和項(xiàng)目前景的條件，融得本項(xiàng)目的后續(xù)開(kāi)發(fā)資金，保證項(xiàng)目啟動(dòng)中所需的資金。公眾關(guān)系讓企業(yè)努力自己“做好”并善于“告訴”公眾。社會(huì)公關(guān)，在對(duì)公關(guān)理論的接受與公關(guān)務(wù)實(shí)的操作規(guī)程中，不管動(dòng)機(jī)如何，成敗的關(guān)鍵取決于公眾，公眾的合作與否將決定企業(yè)的生存與發(fā)展。三、長(zhǎng)沙長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展方向和重點(diǎn)“三市融城”確定長(zhǎng)沙將向南發(fā)展，使本項(xiàng)目擁有巨大的發(fā)展?jié)摿?，并在不長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)成為城市中心地帶。政策支持A、用地政策的優(yōu)惠支持。*汽車城應(yīng)根據(jù)國(guó)家宏觀調(diào)控政策確定發(fā)展方向和發(fā)展規(guī)模，在規(guī)劃設(shè)計(jì)的同時(shí)須與汽車行業(yè)發(fā)展同步，不應(yīng)太超前，也不應(yīng)太落后。