【正文】 鋪特價(jià)起價(jià)16000，均價(jià)25000，最低92折一期已交樓8588868仁恒星園二期星園路3號(hào)（人民西路與三臺(tái)石路交匯處）折后起價(jià)9000（帶2200元/平米精裝），一次性94折，按揭96折2010年1月交樓2608888路福鴻馨園香洲區(qū)人民西路與三臺(tái)石路交匯處（安居園巴士站旁）起價(jià)6740，一次性99折入伙現(xiàn)樓8588008誠(chéng)豐怡園新香洲梅界路與敬業(yè)路交匯處（公安新村旁）折后均價(jià)7800，一次性付款89折、按揭90折2棟已入伙；6棟預(yù)計(jì)2009年年底交樓3368988薈雅名苑新香洲一中高中部西鄰75008500預(yù)計(jì)9月交樓2660628盈彩美居人民西路南、香洲區(qū)府旁（三好名苑對(duì)面）僅余少量復(fù)式90009800現(xiàn)樓，已入伙2658888五洲康城梅華西路與藍(lán)盾路交界處僅余少量底層復(fù)式在售，同意售價(jià)6500，最低98折現(xiàn)樓，已入伙8588882電力城市印象翠景路香洲區(qū)府旁（單價(jià)12679）、（單價(jià)13150）現(xiàn)樓，已入伙2613808區(qū)府上東翠景路，香洲區(qū)府西側(cè)500米僅余2套在售折后售價(jià)分別為7500、8300，最低96折現(xiàn)樓，已入伙2660888麗景名城香洲區(qū)府西側(cè)200米折后起價(jià)7400多（廚衛(wèi)帶2萬(wàn)裝修），最低92折現(xiàn)樓，已入伙2313888區(qū)域在售樓盤樓盤地址售價(jià)（元/㎡）樓盤進(jìn)度聯(lián)系方式老 香 洲雅樂(lè)園鳳凰北巴士站旁路口進(jìn)80米折后起價(jià)7300，最低95折今年10月前可入伙2236820萬(wàn)科金域藍(lán)灣老香洲區(qū)情侶中路299號(hào)僅余10套，海景房特價(jià)起價(jià)19800（帶2000元精裝修），無(wú)海景毛坯房折后起價(jià)16000現(xiàn)樓，已入伙2166666每一間情侶北路契爺嶺（鳳凰海域旁）園景均價(jià)9000，一次性97折，按揭99折現(xiàn)樓，已入伙2669888香格里海香洲區(qū)港灣大道與情侶北路交匯處別墅起價(jià)13000，均價(jià)16000現(xiàn)樓，已入伙2536999十里陽(yáng)臺(tái)情侶北路美麗灣25樓起價(jià)21000（帶2500元/平米精裝）現(xiàn)樓，已入伙2518899嶺南世家三期、四期新村下街1號(hào)三期均價(jià)10000多，一次性95，按揭96折；四期預(yù)計(jì)均價(jià)8000多10月入伙（四期近期開盤）2298066海岸南山鳳凰北路與梅華東路交匯處起價(jià)8400，最低97折現(xiàn)樓，已入伙2116138中珠水晶堡紫荊路茂業(yè)百貨旁毛坯特價(jià)房5900起，另有2套精裝小公寓折后7500左右，一次性98折，按揭99折今年年底可入伙2210888翠香茗庭翠香東路北側(cè)明和百貨對(duì)面折后起價(jià)9000（帶約1000元/平米精裝修），一次性98折，按揭99折今年年底可入伙2180888金域時(shí)代位于香洲情侶中路189號(hào)（朝陽(yáng)市場(chǎng)旁）起價(jià)10000多，均價(jià)15000；一次性97，按揭98折今年9月30日前入伙2166888區(qū)域在售樓盤樓盤地址售價(jià)（元/㎡）樓盤進(jìn)度聯(lián)系方式前 山時(shí)代廊橋岱山路東側(cè)、金雞路南側(cè)、前山河北岸高層洋房折后均價(jià)7800；Townhouse折后均價(jià)140007月底入伙8588858二城心作前山金雞路與明珠路交匯處5棟余下住宅單位8樓以上折后起價(jià)6600，最低96折；3棟開始VIP申請(qǐng)預(yù)計(jì)5棟8月底入伙，4棟年底可入伙，3棟已封頂8588812映暉灣前山河北側(cè)福石路8182號(hào)高層洋房起價(jià)8700（帶精裝），復(fù)式均價(jià)15000（毛坯）2010年5月交樓8588308中聯(lián)國(guó)際前山粵海西路28號(hào)僅余36平方米少量單身公寓，折后均價(jià)7500（帶1200元/平米精裝修最早今年年底交樓3833222京華奧園珠海明珠路東側(cè)折后均價(jià)6900，最低90折現(xiàn)樓，已入伙8585333榮泰河庭珠海市香洲區(qū)榮泰路64號(hào)僅余1套160平米住宅13800；復(fù)式，14800（帶1500元/平米精裝修）；商鋪均價(jià)23000，一次性95折，按揭97折現(xiàn)樓，已入伙8511333棕櫚假日四期明珠北路145號(hào)起價(jià)7450（帶800元/平米裝修），商鋪1050017800，一次性97折，按揭98折毛坯今年10月31日入伙；精裝修2010年1月31日入伙8616111華業(yè)香莊前山翠前路與翠微西路交匯處余少量公寓均價(jià)7900（帶精裝修），一次性93折，按揭94折現(xiàn)樓，已入伙8588899區(qū)域在售樓盤樓盤地址售價(jià)（元/㎡）樓盤進(jìn)度聯(lián)系方式拱 北格力廣場(chǎng)一期珠海市九州大道中2123號(hào)1100015000（帶2500多元/平米精裝預(yù)計(jì)今年年底交樓8806666頤和人家九州大道北新樂(lè)街6號(hào)（銀石雅園北對(duì)面）折后起價(jià)7000多，一次性92折，按揭93折現(xiàn)樓，已入伙6838988正邦嶺秀城迎賓南路與嶺南路交匯處公寓起價(jià)10000（帶1200元/平米精裝修）；大戶型均價(jià)8800（毛坯）；小戶型一次性9按揭98折；大戶型一次性98，按揭99折小戶型預(yù)計(jì)今年年底交樓，大戶型預(yù)計(jì)明年2月左右交樓3866666春澤上灣夏灣前河?xùn)|路228號(hào)起9600，均價(jià)10000，一次性98折、按揭99折預(yù)計(jì)明年8月交樓8366222吉 大華業(yè)臨海吉大海洲路與情侶中路交匯處均價(jià)10300（帶12001500元/平米精裝）；大戶型均價(jià)13000（帶1800元/平米精裝），一次性95折，按揭96折預(yù)計(jì)明年3月交樓2333332水灣六號(hào)吉大與拱北交界處水灣路331號(hào)均價(jià)10000，一次性96，按揭97折現(xiàn)樓，已交樓3337606中天維港香洲區(qū)吉大九洲港斜對(duì)面均價(jià)14000，起價(jià)9000，一次性98折，按揭99折現(xiàn)樓，已入伙3881888龍洲灣香洲區(qū)情侶中路68號(hào)（原直升機(jī)場(chǎng)旁邊）均價(jià)14000，最低95折，另有特價(jià)房起價(jià)7500現(xiàn)樓，已入伙3226188東方順景鋼琴家位于九洲大道中1102號(hào)（中電大廈旁）折后起價(jià)8100，折后均價(jià)9100，最低96折今年年底可入伙3361111區(qū)域在售樓盤樓盤地址售價(jià)（元/㎡）樓盤進(jìn)度聯(lián)系方式南 灣華發(fā)新城五期珠海大道1號(hào)華東新城銷售中心內(nèi)大戶型高層住宅均價(jià)12000（帶1800元/平米精裝修）；Townhouse均價(jià)28000，預(yù)計(jì)最早一批單位今年12月31日前交樓8678818華發(fā)世紀(jì)城三期珠海市拱北昌盛路376號(hào)單身公寓均價(jià)10000，預(yù)計(jì)明年10月31日前8918818御東嶺岸南屏珠海大道北均價(jià)9000現(xiàn)樓，已入伙8927668康和花園珠海大道折后起價(jià)7000，最低98折預(yù)計(jì)今年11月底交樓3893166灣畔雅苑前山河南岸，南屏大橋西側(cè)起價(jià)7700現(xiàn)樓，已入伙8680133唐 家海怡灣畔怡峰唐家灣金唐路333號(hào)海怡灣畔均價(jià)65007000，一次性98折，按揭99折3棟已入伙，4棟預(yù)計(jì)10月交樓3318888綠景鳳凰山一號(hào)情侶北路港灣大道復(fù)式洋房，起價(jià)12000；聯(lián)排別墅均價(jià)20000；余兩棟獨(dú)棟別墅，均價(jià)40000多，最低98折預(yù)計(jì)明年6月30交樓3663666遠(yuǎn)大美域唐家灣唐淇路1288號(hào)，往淇澳島方向岔路旁三期均價(jià)8500（帶1800元/平米精裝）二期別墅成交后，10個(gè)月（裝修）交樓；三期預(yù)計(jì)2010年5月后交樓3388333金景豪園唐家灣鎮(zhèn)金峰中路128號(hào)起價(jià)4730，均價(jià)5500預(yù)計(jì)今年底交樓3391338 珠海市9月份商品房銷售量?jī)r(jià)齊升，創(chuàng)本年峰值珠海市統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)批露的數(shù)據(jù)顯示，㎡，%，交易金額為239305萬(wàn)元，%，顯示量?jī)r(jià)齊升，體現(xiàn)出“金九”的威力。新建住房?jī)r(jià)格不斷走高，不少購(gòu)房者轉(zhuǎn)向購(gòu)買二手住房。 內(nèi)因：供需矛盾漸現(xiàn)珠海市統(tǒng)計(jì)局公布的今年前三季度房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告中指出，2009年珠海房地產(chǎn)市場(chǎng)供需較為矛盾，一方面商品房市場(chǎng)供應(yīng)大幅下降，另一方面市場(chǎng)需求大幅增長(zhǎng)。樓市旺銷的另一因素便是開展商開發(fā)水平及營(yíng)銷水平的提高。該項(xiàng)目作為夏灣港昌路得標(biāo)志性地段，設(shè)計(jì)必須力求通過(guò)專業(yè)超前和精湛的建筑藝術(shù)手法，表現(xiàn)“優(yōu)質(zhì)、經(jīng)濟(jì)、安全、適用”的特點(diǎn)，并與珠海市總體規(guī)劃和拱北環(huán)境規(guī)劃相協(xié)調(diào)。創(chuàng)造寬敞的主次共享空間，以及不同大小及形態(tài)的綠化環(huán)境。同時(shí)各戶型的觀景陽(yáng)臺(tái)的設(shè)計(jì)為住戶提供了一種具有浪漫氣質(zhì)的精致生活。樓板板厚主要為100mm、110 mm、120 mm、130 mm、150 mm。重要負(fù)荷（消防水泵、消防電梯、防排煙設(shè)施等）采用電纜放射式雙電源供電，末端自動(dòng)互投。根據(jù)《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》《自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》等防火規(guī)范的要求，室外消火用水量按15L/S，室內(nèi)消火用水量按20L/S，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間：2h，自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)30L/S考慮。 雨水系統(tǒng)屋頂按面積不大于200立方米/人設(shè)置雨水口。在大樓每層設(shè)置110型配線架，室內(nèi)每個(gè)開間分別設(shè)置電話插座。顯示水流指示器、信號(hào)閥狀態(tài)。本大樓寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)接城市公共因特網(wǎng)。 地下車庫(kù)管理系統(tǒng)地下車庫(kù)管理系統(tǒng)采用非接觸式IC卡為車輛出入停車場(chǎng)憑證，用計(jì)算機(jī)對(duì)車輛的收費(fèi)、車位檢查、保安等進(jìn)行全方位的智能管理方式。本項(xiàng)目為商住及部分商品房開發(fā)建設(shè)，污染物極少且對(duì)環(huán)境影響極小，主要污染源為：廢水項(xiàng)目產(chǎn)生的污水主要為生活污水，其中包括生活廢水、糞便污水及廚房餐廳的含油廢水等。（2）廢氣油鍋爐排出的廢氣通過(guò)20m高的煙囪，直接排出，該廢氣符合中國(guó)一類地區(qū)環(huán)保要求。2．公共場(chǎng)所選用節(jié)電、發(fā)光效率高的新光源和照明燈具，減少用電負(fù)荷。小區(qū)住宅樓均為一類高層建筑，高層住宅樓、地下室均按一級(jí)耐火等級(jí)設(shè)計(jì)。地下室處設(shè)單口單閥的消火栓，住宅層每層設(shè)單口單閥設(shè)消火栓，消火栓的口徑為DN65，水帶長(zhǎng)度25m，水槍口徑為19。本項(xiàng)目屬全部招標(biāo)，招標(biāo)范圍包括勘察、設(shè)計(jì)、建筑工程、安裝工程、監(jiān)理、設(shè)備、重要材料等。銷售過(guò)程中，根據(jù)市場(chǎng)反映度，及時(shí)調(diào)整價(jià)格。而在國(guó)情的影響下，國(guó)內(nèi)城市交通主要都是依附公共交通系統(tǒng)發(fā)展的，其中陸地公交系統(tǒng)主要由公交大巴與鐵路組成。從目前大部分城市和國(guó)家城市軌道建設(shè)的效果來(lái)看，四通八達(dá)的城市軌道交通，可以帶動(dòng)了整個(gè)城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，尤其是房地產(chǎn)開發(fā)。珠海市內(nèi)共設(shè)金鼎、金唐、明珠、前山和珠海五個(gè)站點(diǎn)（預(yù)留普陀寺站）。而北部的唐家區(qū)，雖然區(qū)內(nèi)房?jī)r(jià)相對(duì)市區(qū)較低，且自然環(huán)境優(yōu)越，但由于配套設(shè)施缺乏，且遠(yuǎn)離市區(qū)，交通不便，很大程度上制約了該區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展速度。銷售過(guò)程中，根據(jù)市場(chǎng)反映度，及時(shí)調(diào)整價(jià)格。培訓(xùn)包括售前概念培訓(xùn)、市場(chǎng)調(diào)研分析培訓(xùn)和營(yíng)銷戰(zhàn)術(shù)培訓(xùn)。儀器設(shè)備以廠家報(bào)價(jià)和市場(chǎng)詢價(jià)估算。5年6營(yíng)銷費(fèi)用1755%計(jì)算7管理費(fèi)用270含人員工資8辦公設(shè)備809合計(jì)第十一章 銷售收入預(yù)測(cè)與總成本費(fèi)用估算 市場(chǎng)比較案例分析 項(xiàng)目周邊情況：（1）珠海拱北口岸要改善的五個(gè)區(qū)域之一“輕軌拱北站”珠海拱北口岸的“輕軌拱北站”由華發(fā)集團(tuán)主理，“輕軌拱北站”位于拱北疊石酒店附近，正由華發(fā)集團(tuán)進(jìn)行設(shè)計(jì)。預(yù)計(jì)今年底交樓。F、紫金閣：位于拱北粵海中路2105號(hào)（銀石雅園南門對(duì)面），售價(jià)為折后均價(jià)9900元/平米，最低98折，預(yù)計(jì)2010年年底交樓。其中頤和人家于八月份銷售完畢，雙城國(guó)際以及正邦嶺秀城銷售進(jìn)度均加快，已完成80%以上的銷售，年內(nèi)可較為輕松的消化掉存量。起價(jià)9500多，均價(jià)10000（帶1600元/平米精裝修），一次性98折、按揭99折?！拜p軌拱北站”的建成將加快珠海經(jīng)濟(jì)的發(fā)展步伐。 投資估算，詳見(jiàn)建設(shè)投資估算表：序號(hào)項(xiàng)目金額（萬(wàn)元）備注1土地成本住宅2500元/平米，門面3800元/平米2報(bào)建費(fèi)用1569．12200元,按建筑面積78456平方3前期工程費(fèi)743．51設(shè)計(jì)費(fèi)246．14按98456平米，25元/平米3．2審圖費(fèi)19．69按98456平米，2元/平米工程監(jiān)理費(fèi)147．68單價(jià)15元/平方勘察費(fèi)303．5臨時(shí)水電及供水備3004建安開發(fā)費(fèi)17923。公司對(duì)項(xiàng)目已做了大量卓有成效的工程前期準(zhǔn)備工作。銷售進(jìn)程中的現(xiàn)場(chǎng)售樓中心預(yù)留足夠園林樣板展示空間，裝修應(yīng)大氣簡(jiǎn)約、在色彩運(yùn)用和概念營(yíng)造上充分體現(xiàn)項(xiàng)目的內(nèi)涵和核心賣點(diǎn)表達(dá)的元素。但輕軌的開工，將使得這一情況出現(xiàn)轉(zhuǎn)變。就拱北區(qū)而言，雖然輕軌直通拱北澳門關(guān)口，但現(xiàn)今拱北區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)已近飽和，可開發(fā)地塊不多，輕軌工程對(duì)拱北房地產(chǎn)開發(fā)的帶動(dòng)將不會(huì)十分明顯。房地產(chǎn)項(xiàng)目的熱銷跟輕軌的關(guān)系是不完全的，但是它的存在卻是對(duì)房地產(chǎn)絕對(duì)的有利因素。雖然鐵路交通系統(tǒng)不依賴公路，并有助于緩解城際道路交通壓力，但由于傳統(tǒng)的鐵路使用存在局限性，搭乘較為不便，且噪聲較大等原因，使之為城市居民所排斥，而地鐵項(xiàng)目又非大多地區(qū)政府所能承擔(dān)。并可通過(guò)橫幅、彩旗、圍墻、廣告指引牌等工具將項(xiàng)目信息傳達(dá)給市場(chǎng)，吸引買家。本項(xiàng)目建設(shè)擬對(duì)上述七個(gè)招標(biāo)范圍實(shí)行委托招標(biāo)組織形式。在1棟地下室的消防水泵房?jī)?nèi)設(shè)有消火栓給水泵2臺(tái)，在小區(qū)內(nèi)設(shè)有供室內(nèi)消火栓系統(tǒng)用的水泵結(jié)合器2個(gè)，每個(gè)流量1015L/S，在小區(qū)設(shè)置室外消火栓，其之間的距離不大于120m。各車行、