【正文】 ? 案例 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 基本原理 ? 概念 是預測估價對象未來開發(fā)完成后的價值 ， 減去預測的開發(fā)成本 、 稅費和利潤等來求取估價對象價值的方法 。區(qū)域因素、個別因素選擇不合理，或主次不分或混亂，因 素選擇與報告中選用基準地價時的因素不一致且相差較大 ? 比較因素說明未量化，過于籠統(tǒng)；因素條件說明與評估報告中一般、區(qū)域及個別 因素描述或其他評估方法相關內容的描述不一致 ? 確定因素條件指數(shù)時出現(xiàn)因素內容與因素條件說明表不一致，漏項或多項；指數(shù)確定不合理（因素間權重不合理、某個因素修正幅度不合理或修正錯誤） ? 因素條件修正系數(shù)表中出現(xiàn)因素內容與因素條件說明表或因素條件指數(shù)表不一致， 漏項或多項；系數(shù)與前表中的指數(shù)不對應 ? 地價指數(shù)、容積率修正、年期修正等因素修正不合常理，且有明顯錯誤。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 房地產(chǎn)估價理論與案例分析 張文鋒 授信業(yè)務部 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 目錄 ? 房地產(chǎn)概述 ? 房地產(chǎn)評估常用方法 ? 商業(yè)銀行房地產(chǎn)抵押貸款風險分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 房地產(chǎn)概述 ? 房地產(chǎn)基本概念、特征及類型 ? 房地產(chǎn)價格影響因素 ? 房地產(chǎn)評估原則 ? 房地產(chǎn)評估程序 ? 房地產(chǎn)評估方法的選擇 ? 房地產(chǎn)評估報告格式 ? 房地產(chǎn)權屬證書 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 房地產(chǎn)的概念 ? 房地產(chǎn)的整體概念 是指土地、建筑物及其他地上定著物，它是實物、權益和區(qū)位三者的綜合體 ? 土地 是指地球陸地表面及其上下一定范圍內的空間 ? 建筑物 是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑構配件和建筑設備（如給排水、衛(wèi)生、燃氣、照明、空調、電梯、通信、防災等設備）等組成的整體物，包括房屋和構筑物兩大類 ? 其他地上定著物 是指固定在土地或建筑物上，與土地、建筑物不可分離的物；或者雖然可以分離，但是分離不經(jīng)濟，或者分離后會破壞土地、建筑物的完整性、使用價值或功能，或者會使土地、建筑物的價值明顯受到損害的物（如地下管線、庭院、花園、圍墻、樹木、花草等） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 房地產(chǎn)的概念 ? 實物 是指房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分，包括有形的實體、該實體的質量以及組合完成的功能三個方面 ? 權益 是指房地產(chǎn)中無形的、不可觸摸的部分，包括權利、利益和收益 ? 區(qū)位 是指一宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或事物在空間方位和距離上的關系，除了其地理坐標位置，還包括它與重要場所（如市中心、機場、港口、碼頭、火車站、汽車站、政府機關、同行業(yè)等）的距離，從其他地方到達該宗房地產(chǎn)的可及性，從該宗房地產(chǎn)去往其他地方的便捷性，以及該宗房地產(chǎn)的周圍環(huán)境、景觀等（距離：可分為空間直線距離、交通路線距離和交通時間距離） ? 房地產(chǎn)存在形態(tài) 土地、建筑物、房地 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 房地產(chǎn)的特征 ? 不可移動 （ 就地開發(fā) 、 利用或消費 ， 地區(qū)性市場 ） ? 獨一無二 （市場不能完全競爭、難以采取樣品交易方式） ? 壽命長久 （ 使用時間 ） ? 供給有限 （ 獨占性 、 房地產(chǎn)供給不能集中一處 ） ? 價值量大 （ 單位價值高 、 總體價值大 ） ? 流動性差 （ 房地產(chǎn)的變現(xiàn)速度 ） ? 用途多樣 （ 房地產(chǎn)利用方式的優(yōu)選 ） ? 相互影響 （ 鄰近房地產(chǎn)的用途和開發(fā)利用 ） ? 易受限制 （ 管制權 、 征稅權 、 征收權 、 充公權 ） ? 保值增值 （ 投資改良 、 通貨膨脹 、 需求增加 、 外部條件改善 ） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 房地產(chǎn)的類型 ? 按用途劃分 居住、商業(yè)、辦公、旅館、餐飲、娛樂、工業(yè)和倉儲、農(nóng)業(yè)、特殊用途、綜合房地產(chǎn)等 ? 按房地產(chǎn)開發(fā)程度劃分 生地 、 毛地 、 熟地 、 在建工程 、 現(xiàn)房 （ 含土地 ） 等 ? 按是否產(chǎn)生收益劃分 收益性 、 非收益性 ? 按經(jīng)營使用方式劃分 銷售的 、 出租的 、 營業(yè)的 、 自用的 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 房地產(chǎn)價格影響因素 ? 自身因素（ 位置，地質條件，地形地勢，土地面積和形狀，日照、風向、降水量、天然周期性災害，建筑物本身） ? 環(huán)境因素（ 大氣、聲覺、水文、視覺、衛(wèi)生） ? 人口因素 （ 人口數(shù)量、人口素質、家庭人口規(guī)模） ? 經(jīng)濟因素 （ 經(jīng)濟發(fā)展、利率、物價、居民收入） ? 社會因素 （ 政治安定狀況、社會治安狀況、房地產(chǎn)投機、城市化） ? 行政因素 （ 房地產(chǎn)制度，房地產(chǎn)價格政策，行政隸屬變更，特殊政策，城市發(fā)展戰(zhàn)略、城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃，稅收政策，交通管制） ? 國際因素 （世界經(jīng)濟狀況、國際競爭狀況、政治對立狀況、軍事沖突狀況） ? 心理因素 (交易心態(tài)、個人偏好、時尚風氣、接近名家住宅心理、講究風水或吉祥號碼） ? 其他因素 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 房地產(chǎn)評估的原則 ? 合法原則 合法產(chǎn)權、合法使用、合法處分 ? 最高最佳使用原則 法律上許可、技術上可能、經(jīng)濟上可行、價值最大化 ? 估價時點原則 房地產(chǎn)價格具有很強的時間性，每一個價格都對應著一個時間 ? 替代原則 要求評估結果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格 ? 公平原則 要求評估結果對各方當事人均為公平合理的價格 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 房地產(chǎn)評估的程序 ? 獲取評估業(yè)務 ? 受理評估委托及明確評估基本事項 ? 擬定評估工作方案 ? 搜集評估所需資料 ? 實地查勘評估對象 ? 選定評估方法測算 ? 確定評估結果 ? 審核評估報告 ? 出具評估報告 ? 評估資料歸檔 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 房地產(chǎn)評估方法的選擇 與評估目的相適應 ? 房地產(chǎn)轉讓 (市場比較法、收益法、成本法和假設開發(fā)法 ） ? 房地產(chǎn)租賃（ 市場比較法、收益法和成本法 ） ? 房地產(chǎn)抵押（公開市場價值，應說明未來市場變化風險和短期強制處分等對抵押價值的影響 ） ? 房地產(chǎn)保險（成本法、市場比較法） ? 企業(yè)各種經(jīng)濟活動中涉及的房地產(chǎn)評估（權屬是否轉移、用途是否改變） ? 職工住宅的評估應考慮國家的房改政策 與評估對象相適應（地理位置、用途等） 受可搜集數(shù)據(jù)和信息資料的制約 評估方法選擇要統(tǒng)籌考慮 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 房地產(chǎn)估價報告格式 ? 執(zhí)行標準 中華人民共和國國家標準 GB/T502911999《 房地產(chǎn)估價規(guī)范 》 ? 估價報告的組成 ? 封面 ? 目錄 ? 致委托人函 （ 致函對象、正文、落款、日期等） ? 估價師聲明 （標準格式） ? 估價的假設和限制條件 ? 估價結果報告 （委托方、估價方、估價對象、估價目的、估價時點、價值定義、估價依據(jù)、估價原則、估價方法、估價結果、估價人員、估價作業(yè)日期、估價報告應用的有效期等） ? 估價技術報告 （個別因素分析、區(qū)域因素分析、市場背景分析、最高最佳使用分析、估價方法選用、估價測算過程、估價結果確定等） ? 附件 （