【正文】 ，兩組團(tuán) 城西、城北重點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃 兩 城：指位于哈密城市東邊的農(nóng)十三師和即將要重點(diǎn)發(fā)展的新的市政府所在的西戈壁片區(qū)。目前小高層的價(jià)格略高于多層，隨著哈密市高層和小高層的供應(yīng)量加大，多層供應(yīng)量減少，多層產(chǎn)品出現(xiàn)供不應(yīng)求，小高層和高層則因?yàn)楣?yīng)量的增加，競(jìng)爭(zhēng)加劇，銷售去化周期延長(zhǎng)。 4）商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)和運(yùn)營(yíng)模式 領(lǐng)先商圈位于廣場(chǎng)南路城市繁華中心地帶，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)以百貨零售為主，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)與百姓日常生活息息相關(guān)的產(chǎn)品為主，主要以商場(chǎng)集中化經(jīng)營(yíng)為主，商鋪均為出租盈利模式，沒有銷售商鋪產(chǎn)權(quán)，以一層商業(yè)租金價(jià)格核算，領(lǐng)先商圈一層商鋪價(jià)格突破 4萬元 /平米。 預(yù)計(jì)全年通脹將達(dá) % 房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的作用弱化 隨著政策調(diào)控，及通脹壓力越來越大，資產(chǎn)類價(jià)格上漲可能會(huì)引發(fā)新一輪的市場(chǎng)觀望情緒，出現(xiàn)房地產(chǎn)成交量下降及房?jī)r(jià)波動(dòng) 2020年的宏觀經(jīng)濟(jì)將會(huì)在 2020年的基礎(chǔ)上繼續(xù)轉(zhuǎn)好，但在通脹壓力以及政策調(diào)整下，房地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)入新的發(fā)展格局和發(fā)展模式，房市調(diào)整勢(shì)在必行。 項(xiàng)目整體營(yíng)銷策略之營(yíng)銷目標(biāo) ? 品牌資產(chǎn)目標(biāo)：通過華庭房產(chǎn)大營(yíng)房項(xiàng)目營(yíng)銷達(dá)成提升華庭地產(chǎn)的開發(fā)品牌資產(chǎn)，同時(shí)塑造項(xiàng)目住宅地產(chǎn)的大盤品牌地位。 ? 建立項(xiàng)目形象體系。 ? 以有克無 即前期以獨(dú)有的首次置業(yè)公寓產(chǎn)品攻克周邊競(jìng)品項(xiàng)目所不能滿足的自用客群市場(chǎng)。 ? 建立客戶信息管理系統(tǒng)，了解客戶復(fù)雜、多層次、全方位的需求 ? 強(qiáng)調(diào)資產(chǎn)價(jià)值增值，擴(kuò)大項(xiàng)目客群范圍和層次。 ? 加強(qiáng)銷售管理：第一：建立與華庭公司的溝通與報(bào)表機(jī)制。 認(rèn)籌當(dāng)日 給予持卡 2萬元現(xiàn)金優(yōu)惠，自認(rèn)籌之日起的次日開始，現(xiàn)金優(yōu)惠日減 1000元； 蓄水階段 蓄水道具 形象導(dǎo)入階段 3月 155月 1日前 開盤熱銷階段 8月 16日 ~10月 31日 持續(xù)銷售階段 11月 1日后 形象推廣階段 5月 1日 ~8月 15日 蓄水目標(biāo) 登記會(huì)員 100個(gè)， 派發(fā) 100個(gè)會(huì)員卡 登記會(huì)員 200個(gè)， 派發(fā) 200個(gè)會(huì)員卡 定金客戶 250批，簽約 220套 定金客戶 100批 ，簽約 60套 客戶登記、交納 1000元 認(rèn)籌金發(fā)放“會(huì)員卡” 開盤解籌，收取定金 2萬元 開盤簽約享受持卡優(yōu)惠 二次開盤收定金 2萬元 簽約享受持卡優(yōu)惠 客戶登記、交納 1000元 認(rèn)籌金發(fā)放“會(huì)員卡” 推盤策略 項(xiàng)目營(yíng)銷執(zhí)行策略 銷售速度是關(guān)鍵，產(chǎn)品高低搭配合理。 ? 環(huán)境凌亂，整體形象較差。 ? 政府未來重點(diǎn)發(fā)展板塊之一。 ? 20萬㎡現(xiàn)代簡(jiǎn)約建筑群。（五葉草：幸福和幸運(yùn)的象征，傳說中的四葉草通常只有 3瓣葉子，找到 4瓣葉機(jī)會(huì)率只有萬分之一，隱含得到幸福及上天眷顧；如能找到 5瓣葉子，甚至喻為可擁有統(tǒng)治大地的權(quán)力，只有時(shí)來運(yùn)到時(shí)才有此機(jī)遇。 城東中央生活區(qū)丨 20萬㎡生態(tài)新城 ? 價(jià)值體系 ? 形象定位 ? 產(chǎn)品定位 項(xiàng)目企劃推廣思路丨項(xiàng)目定位 ? 價(jià)值體系 ? 形象定位 ? 產(chǎn)品定位 項(xiàng)目二期高層產(chǎn)品定位 城東中央生活區(qū)丨 5萬㎡板式高層公寓 第貳部分「客群分析」 項(xiàng)目企劃推廣思路 客戶種類 客戶細(xì)分 客戶特征 區(qū)域就近群體 ?項(xiàng)目附近 5公里范圍內(nèi)人群 ?早期項(xiàng)目購(gòu)房客群 ?區(qū)域首次置業(yè)客戶，對(duì)產(chǎn)品的居住功能性有一定要求 ?對(duì)區(qū)域未來環(huán)境發(fā)展?jié)摿τ行判? ?以自住為主 ?看重高性價(jià)比 本地區(qū)域改善類客群 ?本市其他區(qū)域板塊如城中板塊、城北板塊部分中低收入圈層 ?農(nóng)十三師機(jī)關(guān)事業(yè)單位中低級(jí)公務(wù)員 ?區(qū)域版塊內(nèi)首改和再改客戶 ?對(duì)住房有著一定舒適度的要求 ?經(jīng)濟(jì)能力處于中等水平 ?以自住為主 外地客群 ?城市外來務(wù)工者及投資客 ?本市外縣或團(tuán)場(chǎng)職工 ?疆外來哈密工作者 ?對(duì)區(qū)域未來環(huán)境發(fā)展?jié)摿τ行判? ?自住需求為主 ?兼顧部分投資需求 隨著時(shí)間的推移，看重區(qū)域前景的客戶逐漸增加 項(xiàng)目企劃推廣思路丨客群分析 客群特征 ?2535歲占據(jù)主力客群 ?以企業(yè)職工、團(tuán)場(chǎng)職工、政府及事業(yè)單位一般工作人員及一般專業(yè)技術(shù)人員為主 ?以自住為目的，自住需求占據(jù)較大比重 ?看重未來城東板塊大的區(qū)域環(huán)境，看重未來地段升值潛力 ?對(duì)產(chǎn)品要求注重滿足基本功能性需要，注重社區(qū)配套的便利性 ?處于事業(yè)起步期和發(fā)展期，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較弱，注重高性價(jià)比 ?重視產(chǎn)品實(shí)用性和價(jià)格，并對(duì)價(jià)格具有很強(qiáng)的敏感度 項(xiàng)目企劃推廣思路丨客群分析 項(xiàng)目企劃推廣思路 第叁部分 「廣告概念」 ? 案名推薦 ? 項(xiàng)目 LOGO ? 項(xiàng)目推廣應(yīng)用 案名推薦系列一： 項(xiàng)目企劃推廣思路丨廣告概念 雅居華庭 御景華庭 御軒華庭 案名釋義： 雅居華庭：展現(xiàn)的是一種優(yōu)雅從容淡定安詳?shù)纳? 御景華庭：一種景美質(zhì)優(yōu)，高層次的享受 御軒華庭：一種低調(diào)的豪華，舒適的居所 說明：這一組案名是將項(xiàng)目高層屬性與開發(fā)商名稱做了結(jié)合，體現(xiàn)項(xiàng)目高雅、低調(diào)的不凡品質(zhì)。 城東行政中心區(qū) 【 農(nóng)十三師休閑市政廣場(chǎng) 】 城東城市中心休閑廣場(chǎng) （ 十三師人民廣場(chǎng) ） 【 現(xiàn)代簡(jiǎn)約建筑風(fēng)格 】 現(xiàn)代簡(jiǎn)約建筑立面 ? 農(nóng)十三師中央政務(wù)區(qū)。 根據(jù)高層產(chǎn)品戶型分布， A\B\C\D戶型依據(jù)價(jià)值由高到低， C\D戶型因?yàn)橥ㄍ感暂^差價(jià)值相對(duì)較低，且面積較小屬于剛需產(chǎn)品，因此采用較低的入市價(jià)格建議入市起價(jià) 3000元 /平米。 ? 針對(duì)性實(shí)施項(xiàng)目客戶互動(dòng)活動(dòng)，增加客戶與項(xiàng)目的關(guān)聯(lián)度。二、市場(chǎng)動(dòng)態(tài)研究 +策劃 +銷售 +推廣的第二平臺(tái)。以有克無、以軟克硬、以動(dòng)克靜 ? 此策略針對(duì)問題：客群?jiǎn)栴}、銷售管理問題。做到廣告價(jià)值影響力 +窄告銷售促成力的有效結(jié)合。暨從 2020年 5月 —— 2020年 5月 策略一：提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值，整合建立項(xiàng)目形象展示 策略二：錯(cuò)位差異化營(yíng)銷，以無克有、以軟克硬、以動(dòng)克靜 策略三：打破區(qū)域客戶限制，建立立體客戶體系 策略四：實(shí)行專業(yè)銷售體系，拓寬銷售渠道，加強(qiáng)銷售管理 策略五：以情感維系客戶關(guān)系，通過華庭客戶匯建立客戶信息庫進(jìn)行蓄客 項(xiàng)目整體營(yíng)銷策略 ? 此策略針對(duì)問題：產(chǎn)品定位問題、價(jià)值塑造問題、形象問題、價(jià)格問題。(2020年廉租房 1030套，面積 50平米以內(nèi)；公租房 1300套，面積 60平米以內(nèi)；經(jīng)濟(jì)適用房 500套，面積 80平米以內(nèi)，數(shù)據(jù)來源：哈密市房產(chǎn)局） 城市土地供應(yīng)政策： 城市土地供應(yīng)政策若發(fā)生向保障房?jī)A斜政策，則整體商品房土地供應(yīng)量勢(shì)必減少，會(huì)拉高土地價(jià)格，由此會(huì)對(duì)未來房?jī)r(jià)產(chǎn)生上漲預(yù)期，此政策也 應(yīng)當(dāng)給予足夠關(guān)注，為后期開發(fā)公司土地儲(chǔ)備做好相應(yīng)的準(zhǔn)備。 ? 2020年：信貸開始從緊，房地產(chǎn)政策開始從嚴(yán)，但由于市場(chǎng)對(duì)政策的滯后