【正文】 ，兩組團 城西、城北重點發(fā)展規(guī)劃 兩 城：指位于哈密城市東邊的農(nóng)十三師和即將要重點發(fā)展的新的市政府所在的西戈壁片區(qū)。目前小高層的價格略高于多層，隨著哈密市高層和小高層的供應量加大，多層供應量減少，多層產(chǎn)品出現(xiàn)供不應求，小高層和高層則因為供應量的增加，競爭加劇，銷售去化周期延長。 4）商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)和運營模式 領先商圈位于廣場南路城市繁華中心地帶，經(jīng)營業(yè)態(tài)以百貨零售為主，經(jīng)營業(yè)態(tài)與百姓日常生活息息相關的產(chǎn)品為主，主要以商場集中化經(jīng)營為主，商鋪均為出租盈利模式，沒有銷售商鋪產(chǎn)權，以一層商業(yè)租金價格核算，領先商圈一層商鋪價格突破 4萬元 /平米。 預計全年通脹將達 % 房地產(chǎn)行業(yè)對經(jīng)濟的作用弱化 隨著政策調控，及通脹壓力越來越大，資產(chǎn)類價格上漲可能會引發(fā)新一輪的市場觀望情緒，出現(xiàn)房地產(chǎn)成交量下降及房價波動 2020年的宏觀經(jīng)濟將會在 2020年的基礎上繼續(xù)轉好，但在通脹壓力以及政策調整下，房地產(chǎn)行業(yè)將進入新的發(fā)展格局和發(fā)展模式，房市調整勢在必行。 項目整體營銷策略之營銷目標 ? 品牌資產(chǎn)目標：通過華庭房產(chǎn)大營房項目營銷達成提升華庭地產(chǎn)的開發(fā)品牌資產(chǎn)，同時塑造項目住宅地產(chǎn)的大盤品牌地位。 ? 建立項目形象體系。 ? 以有克無 即前期以獨有的首次置業(yè)公寓產(chǎn)品攻克周邊競品項目所不能滿足的自用客群市場。 ? 建立客戶信息管理系統(tǒng)，了解客戶復雜、多層次、全方位的需求 ? 強調資產(chǎn)價值增值，擴大項目客群范圍和層次。 ? 加強銷售管理：第一：建立與華庭公司的溝通與報表機制。 認籌當日 給予持卡 2萬元現(xiàn)金優(yōu)惠，自認籌之日起的次日開始，現(xiàn)金優(yōu)惠日減 1000元； 蓄水階段 蓄水道具 形象導入階段 3月 155月 1日前 開盤熱銷階段 8月 16日 ~10月 31日 持續(xù)銷售階段 11月 1日后 形象推廣階段 5月 1日 ~8月 15日 蓄水目標 登記會員 100個， 派發(fā) 100個會員卡 登記會員 200個， 派發(fā) 200個會員卡 定金客戶 250批，簽約 220套 定金客戶 100批 ，簽約 60套 客戶登記、交納 1000元 認籌金發(fā)放“會員卡” 開盤解籌，收取定金 2萬元 開盤簽約享受持卡優(yōu)惠 二次開盤收定金 2萬元 簽約享受持卡優(yōu)惠 客戶登記、交納 1000元 認籌金發(fā)放“會員卡” 推盤策略 項目營銷執(zhí)行策略 銷售速度是關鍵，產(chǎn)品高低搭配合理。 ? 環(huán)境凌亂，整體形象較差。 ? 政府未來重點發(fā)展板塊之一。 ? 20萬㎡現(xiàn)代簡約建筑群。（五葉草：幸福和幸運的象征，傳說中的四葉草通常只有 3瓣葉子，找到 4瓣葉機會率只有萬分之一，隱含得到幸福及上天眷顧；如能找到 5瓣葉子，甚至喻為可擁有統(tǒng)治大地的權力，只有時來運到時才有此機遇。 城東中央生活區(qū)丨 20萬㎡生態(tài)新城 ? 價值體系 ? 形象定位 ? 產(chǎn)品定位 項目企劃推廣思路丨項目定位 ? 價值體系 ? 形象定位 ? 產(chǎn)品定位 項目二期高層產(chǎn)品定位 城東中央生活區(qū)丨 5萬㎡板式高層公寓 第貳部分「客群分析」 項目企劃推廣思路 客戶種類 客戶細分 客戶特征 區(qū)域就近群體 ?項目附近 5公里范圍內(nèi)人群 ?早期項目購房客群 ?區(qū)域首次置業(yè)客戶，對產(chǎn)品的居住功能性有一定要求 ?對區(qū)域未來環(huán)境發(fā)展?jié)摿τ行判? ?以自住為主 ?看重高性價比 本地區(qū)域改善類客群 ?本市其他區(qū)域板塊如城中板塊、城北板塊部分中低收入圈層 ?農(nóng)十三師機關事業(yè)單位中低級公務員 ?區(qū)域版塊內(nèi)首改和再改客戶 ?對住房有著一定舒適度的要求 ?經(jīng)濟能力處于中等水平 ?以自住為主 外地客群 ?城市外來務工者及投資客 ?本市外縣或團場職工 ?疆外來哈密工作者 ?對區(qū)域未來環(huán)境發(fā)展?jié)摿τ行判? ?自住需求為主 ?兼顧部分投資需求 隨著時間的推移，看重區(qū)域前景的客戶逐漸增加 項目企劃推廣思路丨客群分析 客群特征 ?2535歲占據(jù)主力客群 ?以企業(yè)職工、團場職工、政府及事業(yè)單位一般工作人員及一般專業(yè)技術人員為主 ?以自住為目的，自住需求占據(jù)較大比重 ?看重未來城東板塊大的區(qū)域環(huán)境，看重未來地段升值潛力 ?對產(chǎn)品要求注重滿足基本功能性需要，注重社區(qū)配套的便利性 ?處于事業(yè)起步期和發(fā)展期，經(jīng)濟實力較弱，注重高性價比 ?重視產(chǎn)品實用性和價格，并對價格具有很強的敏感度 項目企劃推廣思路丨客群分析 項目企劃推廣思路 第叁部分 「廣告概念」 ? 案名推薦 ? 項目 LOGO ? 項目推廣應用 案名推薦系列一： 項目企劃推廣思路丨廣告概念 雅居華庭 御景華庭 御軒華庭 案名釋義： 雅居華庭：展現(xiàn)的是一種優(yōu)雅從容淡定安詳?shù)纳? 御景華庭：一種景美質優(yōu)，高層次的享受 御軒華庭：一種低調的豪華，舒適的居所 說明：這一組案名是將項目高層屬性與開發(fā)商名稱做了結合，體現(xiàn)項目高雅、低調的不凡品質。 城東行政中心區(qū) 【 農(nóng)十三師休閑市政廣場 】 城東城市中心休閑廣場 （ 十三師人民廣場 ） 【 現(xiàn)代簡約建筑風格 】 現(xiàn)代簡約建筑立面 ? 農(nóng)十三師中央政務區(qū)。 根據(jù)高層產(chǎn)品戶型分布， A\B\C\D戶型依據(jù)價值由高到低， C\D戶型因為通透性較差價值相對較低，且面積較小屬于剛需產(chǎn)品，因此采用較低的入市價格建議入市起價 3000元 /平米。 ? 針對性實施項目客戶互動活動，增加客戶與項目的關聯(lián)度。二、市場動態(tài)研究 +策劃 +銷售 +推廣的第二平臺。以有克無、以軟克硬、以動克靜 ? 此策略針對問題：客群問題、銷售管理問題。做到廣告價值影響力 +窄告銷售促成力的有效結合。暨從 2020年 5月 —— 2020年 5月 策略一：提升項目價值，整合建立項目形象展示 策略二：錯位差異化營銷，以無克有、以軟克硬、以動克靜 策略三：打破區(qū)域客戶限制，建立立體客戶體系 策略四：實行專業(yè)銷售體系，拓寬銷售渠道，加強銷售管理 策略五：以情感維系客戶關系，通過華庭客戶匯建立客戶信息庫進行蓄客 項目整體營銷策略 ? 此策略針對問題：產(chǎn)品定位問題、價值塑造問題、形象問題、價格問題。(2020年廉租房 1030套，面積 50平米以內(nèi)；公租房 1300套，面積 60平米以內(nèi)；經(jīng)濟適用房 500套，面積 80平米以內(nèi)，數(shù)據(jù)來源：哈密市房產(chǎn)局） 城市土地供應政策： 城市土地供應政策若發(fā)生向保障房傾斜政策，則整體商品房土地供應量勢必減少，會拉高土地價格，由此會對未來房價產(chǎn)生上漲預期，此政策也 應當給予足夠關注，為后期開發(fā)公司土地儲備做好相應的準備。 ? 2020年：信貸開始從緊，房地產(chǎn)政策開始從嚴，但由于市場對政策的滯后