【正文】 的技術(shù)狀況以及調(diào)試狀態(tài)的詳書(shū)，更是日常維修維護(hù)的重要作業(yè)手冊(cè)。XX 物業(yè)公司 工程部 1 工程部管理方案 編制人： XX 南京 XX 物業(yè)公司工程部 XX 物業(yè)公司 工程部 2 第一章 工程管理服務(wù)的目標(biāo)及設(shè)備設(shè)施狀況分析 第二章 組織框架結(jié)構(gòu) 第三章 物業(yè)工程的前期介入 第四章 設(shè)備設(shè)施的接管驗(yàn)收 第五章 工程部后續(xù)管理 XX 物業(yè)公司 工程部 3 第一章 工程管理服務(wù)的目標(biāo)及設(shè)備設(shè)施狀況分析 一、管理定位 建立健全全方位的信息服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，全面提升服務(wù)質(zhì)量，服務(wù)技能，充分發(fā)揮維修服務(wù)的深度和廣度。 〈二〉 基礎(chǔ)的技術(shù)資料要全 開(kāi)發(fā)建設(shè)單位工程竣工 后移交物業(yè)時(shí)，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家的規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)所有設(shè)施設(shè)備進(jìn)行系統(tǒng)的驗(yàn)收，做好各種資料的整理，核對(duì)、校驗(yàn)、歸檔。 〈四〉 雙重監(jiān)管，延長(zhǎng)設(shè)備使用壽命 設(shè)備的使用環(huán)境、正確的操作是影響設(shè)備壽命的根本，在設(shè)備管理中做到操作人員和維修人員的交叉配合，管理處和公司職能部分的雙重監(jiān)管，要做到兩手抓工程：一手抓提高操作人員的操作技能培訓(xùn)和機(jī)房的環(huán)境衛(wèi)生，抓工程維修人員的設(shè)備設(shè)施的養(yǎng)護(hù)；一手抓好外包設(shè)備的維保單位維保質(zhì)量，抓好愛(ài)護(hù) 設(shè)施設(shè)備的業(yè)主宣傳工作，為設(shè)備設(shè)施創(chuàng)造更好的運(yùn)轉(zhuǎn)環(huán)境 XX 物業(yè)公司 工程部 5 第二章 組織框架結(jié)構(gòu) 根據(jù)對(duì)所轄物業(yè)設(shè)備狀況的了解和分析，我們將按照分類(lèi)、細(xì)化原則提供具體管理方案 第一節(jié) 內(nèi)部管理的運(yùn)行機(jī)制 完善明晰的管理職責(zé)，高效節(jié)約的人員組織結(jié)構(gòu)是保證工程部管理服務(wù)成效的前提。巡查清潔衛(wèi)生和定期維修保養(yǎng)、更新改造工作 負(fù)責(zé)本部門(mén)員工的安全管理、安全教育和專(zhuān)業(yè)技能培訓(xùn)，不斷提高員工的安全意識(shí)、綜合能力和專(zhuān)業(yè)素質(zhì) 負(fù)責(zé)組織、調(diào)查、分析、判斷設(shè)備故障和事故原因，作出書(shū)面記錄和報(bào)告 負(fù)責(zé)處理業(yè)主關(guān)于設(shè)備、設(shè)施方面的投訴及意見(jiàn)，組織本部門(mén)人員抄錄水電表，協(xié)助辦理業(yè)主交接手續(xù)，參與業(yè)主裝飾和審批工作 對(duì)外包的設(shè)備、設(shè)施維修 保養(yǎng)項(xiàng)目按有關(guān)合同的要求進(jìn)行聯(lián)絡(luò)和監(jiān)督工作 負(fù)責(zé)組織對(duì)接管的機(jī)電設(shè)施、設(shè)備及配套設(shè)施進(jìn)行驗(yàn)收和完善工作 負(fù)責(zé)本部門(mén)質(zhì)量體系的實(shí)施、檢查和指導(dǎo) 負(fù)責(zé)工程技術(shù)資料的接管、整理、上交。 負(fù)責(zé)公共設(shè)備設(shè)施的維修計(jì)劃，協(xié)助檢查、監(jiān)督設(shè)備維修保養(yǎng)的計(jì)劃。 負(fù)責(zé)接待各管理處的報(bào)修，并要對(duì)維修的類(lèi)別進(jìn)行分項(xiàng)，拿出具體維修方案，及時(shí)安排維修。 對(duì)職責(zé)范圍內(nèi)的管理失職負(fù)責(zé)。 負(fù)責(zé)每月的庫(kù)房盤(pán)點(diǎn)，并上報(bào)主管人員。 負(fù)責(zé)各管理處的管網(wǎng)疏通，保養(yǎng)和相關(guān)的零星維修。 ４、 負(fù)責(zé)節(jié)日期間小區(qū)有關(guān)綠化環(huán)境美化的實(shí)施工作。 第二節(jié)、信息反饋（投訴處理）渠道 為了確保工程部的服務(wù)質(zhì)量，使客戶(hù)滿(mǎn)意率達(dá)到和保持 95%以上，設(shè)備完率98%，維修及時(shí)率 100%，工程部將設(shè)立多種信息反饋渠道，形成信息反饋網(wǎng)絡(luò)。因而，需要專(zhuān)業(yè)人員參與 施工質(zhì)量監(jiān)理。 第四章 設(shè)備設(shè)施的接管驗(yàn)收 物業(yè)的接管驗(yàn)收是物業(yè)接管的重要環(huán)節(jié)。 灰應(yīng)表面平整，不應(yīng)有空鼓、裂縫和起泡等缺陷。 。 ，經(jīng)營(yíng)權(quán)歸物業(yè)公司并辦相關(guān)接管手續(xù)。 ：防水層表面無(wú)裂縫，天溝、落水口暢通，管道完好。應(yīng)配備 1 個(gè)消防栓和相應(yīng)的消防帶及槍頭，并配備一定數(shù)量的滅火器。預(yù)留線頭的電源接通是否正常，并用膠布安全纏包線頭。 ○ 1 花卉長(zhǎng)勢(shì)良好，并能體現(xiàn)出規(guī)劃設(shè)計(jì)要求。 1管材及附件 ，管道配件應(yīng)采用與管材相應(yīng)的材料，給水管道上附件的工作壓力應(yīng)與該管道系統(tǒng)的工作壓力一致； ，應(yīng)設(shè)置在易于操作和方便檢修的位置，在其它部位安裝的閥門(mén)部件，應(yīng)考慮根據(jù)實(shí)際情況制作固定攀爬。 門(mén)廳及轎廂內(nèi)應(yīng)有電梯名稱(chēng)或編號(hào)標(biāo)識(shí)。 ，達(dá)到節(jié)能，方便維護(hù)控制。 （一） 原始基礎(chǔ)資料 包括各設(shè)備設(shè)施的原始技術(shù)資料、技術(shù)參數(shù)，竣工圖紙，檢驗(yàn)合格證書(shū)和質(zhì)量保證書(shū)，單機(jī)試運(yùn)轉(zhuǎn)報(bào)告，系統(tǒng)加壓測(cè)試報(bào)告等。 各管理處設(shè)備設(shè)施管理主要由管理處工程維修部門(mén)承擔(dān)，公司提供人員、技術(shù)支持、不定期對(duì)管理處設(shè)備設(shè)施監(jiān) 督檢查，公司工程部將嚴(yán)格控制好工程技術(shù)人員的選聘，加強(qiáng)培訓(xùn)，造就一支業(yè)務(wù)水平全面、責(zé)任心強(qiáng)、愛(ài)崗敬業(yè)的技術(shù)隊(duì)伍。 ? 每日按時(shí)停送中央空調(diào)，并根據(jù)季節(jié)變化和業(yè)主的需要，及時(shí)調(diào)整空調(diào)運(yùn)行時(shí)間，嚴(yán)格按操作程序運(yùn)行。 4 公共照明、廣場(chǎng)照明、泛光照明 工作內(nèi)容 ： 保持公共通道、樓梯、廣場(chǎng)、泛光照明設(shè)施及燈具的完好和正常工作，在保證大廈外觀形象和業(yè)主方便的前提下，盡量節(jié)約能源。 6 消防系統(tǒng) 工作內(nèi)容： 負(fù)責(zé)消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)（包括氣體消防）、消防拴和噴淋系統(tǒng)的運(yùn)行、巡檢、維護(hù)、維修，保持消防系統(tǒng)各設(shè)備的正常工作狀態(tài)，保證系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)正?？煽浚皶r(shí)消除各種消防隱患。充分發(fā)揮帶云臺(tái)攝像機(jī)的優(yōu)勢(shì)，加大監(jiān)視范圍。廣場(chǎng)旗桿是否牢固，室外管網(wǎng)、消防接合器表面有無(wú)銹蝕，閥門(mén)是否滴水，廣場(chǎng)花木護(hù)欄、路面、臺(tái)階有無(wú)損傷。 1設(shè)備的運(yùn)行管理 對(duì) A 類(lèi)設(shè)備，配備專(zhuān)職運(yùn)行操作員，根據(jù)業(yè)主委員會(huì)要求，專(zhuān)人定崗值班或巡回方式對(duì)設(shè)備進(jìn)行管理。 無(wú)論發(fā)生何種設(shè)備故障和事故 ,管理處、維修人員必須作詳細(xì)記錄，不得疏漏和隱瞞。 4）、嚴(yán)重影響安全 ,繼續(xù)使用將會(huì)引起事故危險(xiǎn)且不能修復(fù)改裝。 五 對(duì)一些觀賞性綠化物要經(jīng)常保持其清潔。對(duì)于施工工程我們將嚴(yán)格按工程要求施工，施工費(fèi)用按定額標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。 九 每年春、秋對(duì)草地及園林進(jìn)行全面施肥， 針對(duì)不同的喬灌木種類(lèi)，做好入冬前的保暖防護(hù)。 XX 物業(yè)公司 工程部 35 第三節(jié) 綠化服務(wù)方案 一 熟悉區(qū) 內(nèi)的綠化布局、花草樹(shù)木的品種和數(shù)量，熟悉土壤性質(zhì)，掌握季節(jié)性綠化物的栽培技術(shù)。 大修改造的項(xiàng)目由各工程主管會(huì)同各班長(zhǎng)提出申請(qǐng)，經(jīng)管理處討論形成《年度計(jì)劃申請(qǐng)報(bào)告》 ,報(bào)公司批準(zhǔn)通過(guò)后方可實(shí)施。 1設(shè)備故障及事故 l、凡因 違反規(guī)程、操作使用不當(dāng)或設(shè)備發(fā)生非正常損壞而被迫停止運(yùn)轉(zhuǎn)，達(dá)到一定時(shí)間或造成損失的，稱(chēng)為設(shè)備事故。 ? 車(chē)輛 出入口電動(dòng)道閘等其他附屬設(shè)施，要加強(qiáng)日常檢查維護(hù)，保證裝置靈活可靠。 ? 定期進(jìn)行基礎(chǔ)和整體觀測(cè)，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)向業(yè)主委員會(huì)匯報(bào)，組織有關(guān)專(zhuān)家會(huì)診，提出意見(jiàn)。 ? 對(duì)不經(jīng)常啟動(dòng)的泵類(lèi)、風(fēng)機(jī)設(shè)備，應(yīng)定期試運(yùn)行。 5 給排水系統(tǒng) 工作要點(diǎn)： ? 定期檢查生活水泵、排水泵的運(yùn)行情況，檢查水池、水箱和各類(lèi)管網(wǎng)是否有異常，防止跑冒滴漏。 工作要點(diǎn)： ? 根據(jù)《供用電協(xié)議》和用電負(fù)荷的季節(jié)性特點(diǎn)，合理調(diào)整變壓器的運(yùn)行方式，最大限度的發(fā)揮變壓器的利用率，保持電容補(bǔ)償柜良好的工作狀態(tài)，確保功率因數(shù)符合規(guī)定要求。 ? 管理處要加強(qiáng)電梯日常巡檢和保養(yǎng)工作，及時(shí)消除各種安全隱患，做好巡檢和維修紀(jì)錄，保持機(jī)房整潔和適宜的溫度。 ? 日常運(yùn)行資料：如運(yùn)行數(shù)據(jù)記錄表，設(shè)備巡查記錄，都應(yīng)忠實(shí)記錄并留存在檔。 ，如發(fā)生隱蔽性和重大質(zhì)量事故，應(yīng)有主管單位和物業(yè)管理公司會(huì)同建設(shè)單位組織設(shè)計(jì)、施工等單位，共同分析研究，查明原因，如屬于設(shè)計(jì)、施XX 物業(yè)公司 工程部 26 工材料的原因應(yīng)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)處理，如屬使用不當(dāng)，管理不善的原因，則應(yīng)由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)處理。 、清潔。 ，所需配件齊全、使用正常，這些必備配件為：水位指示、溢流管、通氣管（加護(hù)網(wǎng)罩）、檢修入孔蓋（密封且加鎖）、進(jìn)出口扶梯、進(jìn)水浮球閥、內(nèi)部連通管（若內(nèi)部有間隔）、虹吸破壞管（若生活消防二合一用）、排污閥等； XX 物業(yè)公司 工程部 24 40 天之內(nèi)由專(zhuān)家清洗單位的清洗記錄及市衛(wèi)生防疫站的水質(zhì)化驗(yàn)合格單，水箱內(nèi)的材質(zhì)及內(nèi)