【正文】 先拋磚引玉，把房地產(chǎn)行業(yè)管理的思考給大家做這樣一個(gè)分享。第三，我們這個(gè)行業(yè)跟消費(fèi)者日常生活密切相關(guān)。第六，人才經(jīng)驗(yàn)不足。因?yàn)闆]有一次做好，導(dǎo)致很多返工、變更、維修投訴，這些都是浪費(fèi)，如果一次做好了，后面就不需要了。有這么多的問題，更暴露出這個(gè)行業(yè)對知識管理有很高的要求。一個(gè)是要通過知識管理幫助我們設(shè)計(jì)新的戶型、新的規(guī)劃，不同的城市借鑒一些其他成功經(jīng)驗(yàn)，給他一些參考、靈感，這一部分是知識創(chuàng)新。假設(shè)企業(yè)每個(gè)員工都能通過知識管理提 高能力，組織就能保證一個(gè)很持續(xù)的高質(zhì)量、高效率、高客戶滿意度，組織能夠產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)。顯形知識有了，就可以大規(guī)模傳播了，我們說有這個(gè)平臺、有這個(gè)知識庫、有這個(gè)激勵(lì)，它就能夠傳播，通過培訓(xùn)各個(gè)方面。知識管理是個(gè)人和組織知識進(jìn)行總結(jié)、提煉、分享、使用和創(chuàng)新的過程。像培訓(xùn)、崗位說明書、工作指引都屬于個(gè)人的知識傳承。這里面有幾個(gè)要點(diǎn)：一個(gè)是知識庫，平臺社區(qū)搜索，還有流程管理手冊、專業(yè)手冊、設(shè)計(jì)手冊，還有客戶信息庫、產(chǎn)品知識庫、競爭情報(bào)庫，還有專家組。個(gè)人學(xué)習(xí)有很多方法，我們需要知識管理的流程、平臺。他想不想學(xué)習(xí)，你很難強(qiáng)迫，他想不想總結(jié)，你也很難強(qiáng)迫。我們有兩種地圖，一種是按照專業(yè)、部門的，一種是按照流程的。第五，還要有一個(gè)技術(shù)平臺，流程要有一個(gè)承載的平臺，不管對專業(yè)知識、流程知識、各種知識體系，還有互動社區(qū)討論形式的，建立一個(gè)很有效的平臺。然后是被重新運(yùn) 用的知識量，你的知識被拿去用了，說明你的知識有用。企業(yè)能力有多強(qiáng)，是指這些能力，這個(gè)能力是可以來提升，做好的。另外一種是團(tuán)隊(duì)學(xué)習(xí)。不管是案場、維修、客戶 投訴，這幫人在一塊工作往往學(xué)習(xí)起來最有效。最 后，我們總結(jié)幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)。我 們這個(gè)知識管理平臺，每個(gè)月都會評知識英雄榜，我們評出貢獻(xiàn)知識質(zhì)量最高、大家評價(jià)最好、大家學(xué)以致用最多的，評幾個(gè)人出來，把他們的頭像放在這里，這個(gè) 對員工來說特別有激勵(lì)。這 個(gè)平臺有什么特點(diǎn)？第一個(gè)是知識地圖。有很多人給他反饋、投票、提意見，他很開心，他覺得很有價(jià)值，用它了就更有價(jià)值了。這是我們的知識管理平臺，公司每個(gè)月有70%的人在瀏覽，平均每個(gè)人都要看10個(gè)知識，每周大概看兩個(gè)多一點(diǎn)，我們也覺得達(dá)到了我們的目標(biāo)?？偨Y(jié)我們體會。還有激勵(lì)考核，這一點(diǎn)可能很多公司 一開始覺得東西一定要給錢，要用金錢來激勵(lì)。知識管理特別特別重要，可能比其他行業(yè)還重要。這個(gè)行業(yè)基本上跟衣食住行都非常緊密，但是細(xì)節(jié)、體驗(yàn)都要考慮，要做好一個(gè)樓盤不容易。所以，房地產(chǎn)企業(yè)知識管理顯得特別重要，比零售、快銷品更復(fù)雜，知識更多，更容易犯錯(cuò)，做好更難。一個(gè)新的城市、新的設(shè)計(jì)師、新的施工工程經(jīng)理，沒有傳承過去的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，導(dǎo)致了很多問題。分兩個(gè)部分，前面需要通過知識管理為我們產(chǎn)品創(chuàng)新、規(guī)劃提供更好的知識體系。傳承就是說能把最佳實(shí)踐傳到不同的地方，傳到我們新的員工。知識管理跟流程相關(guān)，大部分的知識積累通過流程積累出來的，大部分的知識要反映流程中一些關(guān)鍵點(diǎn)怎么操作更好，怎么接個(gè)電話，怎么推薦個(gè)樓盤，怎么設(shè)計(jì)個(gè)陽臺。我們要做好知識管理，就要把這樣一個(gè)循環(huán)做好。如果你們跟你們老總談實(shí)施知識管理，老總可能會對你說知識管理沒有用，不用做了，我們已經(jīng)有了。我們還有一些顯現(xiàn)的，像制度、流程管理手冊、專業(yè)手冊、客戶信息庫、規(guī)則制度等等。還有團(tuán)隊(duì)學(xué)習(xí)，我們個(gè)人學(xué)習(xí)還不夠，我們工作是整個(gè)團(tuán)隊(duì)一起工作，所以需要整個(gè)團(tuán)隊(duì)一起學(xué)習(xí)。最重要的還是體現(xiàn)企業(yè)效益。我們當(dāng)時(shí)做用的一些方法，還是比較有效的，給大家做一個(gè)介紹。第三，成立知識管理組織。第七，固化企業(yè)知識管理機(jī)制、組織、考核激勵(lì)、運(yùn)營機(jī)制，使它不斷循環(huán)。還有被固化的知識量，就是被集團(tuán)認(rèn)可、成為我們一套專業(yè)或流程手冊，這個(gè)是持續(xù)用的。分成四個(gè)緯度，一個(gè)是按照學(xué)習(xí)來源，是自個(gè)內(nèi)部學(xué)的還是外部學(xué)的；第二是開發(fā)一個(gè)新領(lǐng)域，還是利用已經(jīng)有的機(jī)會，還是創(chuàng)新。還有吸收和培養(yǎng)能力，你挖一個(gè)人過來，內(nèi)部怎么培養(yǎng)一些人才，這樣一些方法。假設(shè)我們下個(gè)月要交付了，上個(gè)月我們交付弄得很狼狽，沒有做好。第二，把學(xué)習(xí)作為業(yè)務(wù)運(yùn)作的一部分，把團(tuán)隊(duì)學(xué)習(xí)當(dāng)做是一個(gè)總結(jié)、創(chuàng)新、改善的一部分，也就是成為工作的一部分了，你會把它固定下來去學(xué)。這里有最新知識，按時(shí)間順序的。因?yàn)槲覀冞^去有一個(gè)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，如果質(zhì)量控制不好，你發(fā)一個(gè)質(zhì)量太差了，員工發(fā)現(xiàn)知識質(zhì)量這么差，就不想看了，把整個(gè)形象搞壞了，所以需要知識質(zhì)量控制。我們還可以看看跟蹤瀏覽次數(shù)、下載次數(shù)，我們可以統(tǒng)計(jì)這個(gè)。總體上評價(jià)和評論是增長的，說明大家都在看，看完之后還有感觸、討論。這是第一?？赡芘c我們的文化相關(guān)，可以給他榮譽(yù)認(rèn)可，給他虛的認(rèn)可，像評分、推薦、排名，給他上英雄榜，給他一些小禮品就夠了，但是對公司的表現(xiàn)需要排名，對他們要有一個(gè)硬要求。 《目標(biāo)成本控制責(zé)任書》是對各項(xiàng)目費(fèi)用的責(zé)任部門及其主要職責(zé)的說明，包括控制內(nèi)容、控制要點(diǎn)和手段，需要注意的已完工程的失敗教訓(xùn)。主體建安費(fèi)以開發(fā)管理部編制的《建設(shè)項(xiàng)目綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表》為依據(jù)，在五個(gè)工作日內(nèi)完成，并根據(jù)測算基礎(chǔ)，提出實(shí)施方案設(shè)計(jì)階段的成本控制目標(biāo)、措施或建議，形成《方案設(shè)計(jì)階段的成本控制建議》，以此指導(dǎo)實(shí)施方案的造價(jià)控制。第四節(jié) 目標(biāo)成本測算表的編制 目標(biāo)成本測算必須應(yīng)用統(tǒng)一測算表格（見附件），并體現(xiàn)量價(jià)分離的原則。 投資分析和實(shí)施方案階段的成本測算的量價(jià)分析標(biāo)準(zhǔn)不明確時(shí)，可以根據(jù)已結(jié)算工程的經(jīng)驗(yàn)直接填寫可售面積單方成本或總金額，但需注明參考依據(jù)?！?園林環(huán)境工程及樣板間、賣場裝修費(fèi)用的控制：目標(biāo)、責(zé)任部門、控制要點(diǎn)。（可在成本管理軟件中完成） 成本管理部應(yīng)根據(jù)合同簽訂情況、預(yù)算核對情況、結(jié)算編制情況、及變更簽證金額，每月在“成本管理軟件”中對各項(xiàng)目的待發(fā)生成本進(jìn)行評估，在軟件中生成“項(xiàng)目動態(tài)成本信息表”。 工程施工和銷售過程中，如果售價(jià)、成本發(fā)生較大變化時(shí)（對利潤影響達(dá)2%），應(yīng)對目標(biāo)成本進(jìn)行修訂，并報(bào)公司總裁批準(zhǔn)，同時(shí)報(bào)以財(cái)務(wù)部備案。產(chǎn)品始終定位于城市主流住宅市場，主要為城市普通家庭供應(yīng)住房，2011年所銷售的144平米以下戶型占比89%。自創(chuàng)建以來，萬科一貫主張“健康豐盛人生”，重視工作與生活的平衡；為員工提供可持續(xù)發(fā)展的空間和機(jī)會，鼓勵(lì)員工和公司共同成長；倡導(dǎo)簡單人際關(guān)系，致力于營造能充分發(fā)揮員工才干的工作氛圍。2011年實(shí)現(xiàn)工業(yè)化開工面積達(dá)272萬平方米。2011年4月，萬科宣布將從股東大會批準(zhǔn)的企業(yè)公民專項(xiàng)費(fèi)用中撥出五百萬元人民幣，啟動 “春天里行動”項(xiàng)目，為因貧困無力承擔(dān)自身或其配偶子女的大病治療費(fèi)用、或因貧困致其子女無法完成教育的勞務(wù)工提供救助；并協(xié)助與支持施工單位等合作伙伴建立勞務(wù)工互助共濟(jì)制度。2008年，無償建設(shè)四川綿竹、都江堰等多個(gè)汶川地震極重災(zāi)區(qū)的公共建筑。4方法與過程控制目標(biāo)成本釋義目標(biāo)成本是公司基于市場狀況，結(jié)合公司經(jīng)營計(jì)劃，根據(jù)預(yù)期售價(jià)和目標(biāo)利潤進(jìn)行預(yù)先確定的，經(jīng)過努力所要實(shí)現(xiàn)的成本指標(biāo)?！赌繕?biāo)成本控制責(zé)任書》，用以明確各責(zé)任部門的成本控制責(zé)任范圍，包括控制內(nèi)容、控制要點(diǎn)。進(jìn)行經(jīng)濟(jì)測算時(shí)，成本估算主要依據(jù)類似項(xiàng)目的成本數(shù)據(jù)或者已結(jié)算項(xiàng)目的數(shù)據(jù)，但須在測算時(shí)進(jìn)行說明。目標(biāo)成本測算表的編制目標(biāo)成本應(yīng)按項(xiàng)目開發(fā)期分期編制，所有核算對象的目標(biāo)成本以各建筑產(chǎn)品類型的目標(biāo)成本體現(xiàn)，一個(gè)開發(fā)期只能編制一個(gè)目標(biāo)成本。各階段的成本測算應(yīng)有明顯的可對比性，即后階段的測算與原測算不一致的地方應(yīng)有充分的依據(jù)和說明，且應(yīng)對差異進(jìn)行分析說明，形成書面文件并上傳成本管理軟件。確定牽頭控制成本的原則：對哪些項(xiàng)目成本具有控制性的影響力。成本部按集團(tuán)統(tǒng)一格式編制《成本信息月報(bào)》，每月初三日內(nèi)報(bào)集團(tuán)成本審算中心。項(xiàng)目成本決算完成后，需進(jìn)行全面、系統(tǒng)的總結(jié)，并按照“成本數(shù)據(jù)庫”的格式要求分析技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，錄入數(shù)據(jù)庫作為新項(xiàng)目測算、設(shè)計(jì)方案優(yōu)化、結(jié)算初步審核的依據(jù)。目標(biāo)成本的考核目標(biāo)成本考核指標(biāo)為目標(biāo)成本相對變動率和目標(biāo)成本絕對變動率。%及以上時(shí)，僅對目標(biāo)成本中相應(yīng)規(guī)劃指標(biāo)進(jìn)行調(diào)整。合同審批時(shí)，即時(shí)揭示施工合同和材料采同的合同造價(jià)與目標(biāo)成本的對比概況；反映營銷廣告合同、園林環(huán)境合同的成本發(fā)生情況?！赌繕?biāo)成本控制責(zé)任書》由成本管理部負(fù)責(zé)編寫，初稿完成后反饋到設(shè)計(jì)、工程、營銷、項(xiàng)目經(jīng)理部、項(xiàng)目發(fā)展部、財(cái)務(wù)部等各責(zé)任部門討論、修改，達(dá)成一致并經(jīng)公司審批后，作為公司綱領(lǐng)性文件下發(fā)到相關(guān)責(zé)任部門執(zhí)行。②各部門的責(zé)任書：主要作業(yè)目標(biāo)、作業(yè)時(shí)間目標(biāo)、成本目標(biāo)(作業(yè)成本與牽頭控制成本)、控制要點(diǎn)、資金計(jì)劃。依據(jù)施工圖預(yù)算完成對目標(biāo)成本修訂后，《項(xiàng)目目標(biāo)成本測算表》中的工程量，應(yīng)是按圖實(shí)際計(jì)算的結(jié)果。主體建安費(fèi)以設(shè)計(jì)部編制的《建設(shè)項(xiàng)目綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表》為依據(jù)，在五個(gè)工作日內(nèi)完成，并根據(jù)測算基礎(chǔ)，提出實(shí)施方案設(shè)計(jì)階段的成本控制目標(biāo)、措施或建議，形成《方案設(shè)計(jì)階段的成本控制建議》，以此指導(dǎo)實(shí)施方案的成本控制。事前控制原則：目標(biāo)成本管理貫穿于建設(shè)項(xiàng)目的每一階段，凡事做到事先控制為主，事中事后控制為輔，在立項(xiàng)、設(shè)計(jì)、施工之前發(fā)現(xiàn)問題，減少無效成本。項(xiàng)目總目標(biāo)成本是項(xiàng)目成本的控制線，由各分項(xiàng)目標(biāo)成本組成。為各地產(chǎn)公司制訂目標(biāo)成本和實(shí)施目標(biāo)成本管理提供相應(yīng)依據(jù)和規(guī)范。2006年以來，萬科響應(yīng)政府號召，積極參與各地保障房、廉租房建設(shè)。2008年，經(jīng)萬科企業(yè)股份有限公司發(fā)起，經(jīng)國家民政部、國務(wù)院審核批準(zhǔn)，萬科公益基金會正式成立。2007年，萬科建筑研究中心被建設(shè)部批準(zhǔn)為國家住宅產(chǎn)業(yè)化基地。公司致力于通過規(guī)范、透明的企業(yè)文化和穩(wěn)健、專注的發(fā)展模式，成為最受客戶、最受投資者、最受員工、最受合作伙伴歡迎，最受社會尊重的企業(yè)。銷售規(guī)模持續(xù)居全球同行業(yè)首位。 工程項(xiàng)目結(jié)算后，應(yīng)按目標(biāo)成本科目分類，總結(jié)各成本項(xiàng)目的造價(jià)指標(biāo)和技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，并按照“成本數(shù)據(jù)庫”的格式要求，錄入數(shù)據(jù)庫或整理成標(biāo)準(zhǔn)格式的Excel數(shù)據(jù)表作為新項(xiàng)目測算、結(jié)算初步審核的依據(jù)?！颁N售費(fèi)用”應(yīng)結(jié)合推盤計(jì)劃，于項(xiàng)目定位完成后制定投放時(shí)間和費(fèi)用額度計(jì)劃。 《目標(biāo)成本控制責(zé)任書》應(yīng)包含以下內(nèi)容：○1項(xiàng)目概況：總規(guī)劃指標(biāo)，分期規(guī)劃指標(biāo)，工程概況，入伙時(shí)間。 成本測算表中的單價(jià)應(yīng)根據(jù)產(chǎn)品定位、交樓標(biāo)準(zhǔn)、圖紙要求按當(dāng)?shù)毓こ淘靸r(jià)計(jì)算依據(jù)、市場行情計(jì)算得出，如是參照已結(jié)算工程的單價(jià)，需注明參考數(shù)據(jù)的來源和依據(jù)。結(jié)合設(shè)計(jì)院的承諾明確各產(chǎn)品類型的限額設(shè)計(jì)指標(biāo)（如鋼筋、砼含量等），形成《施工圖設(shè)計(jì)階段的成本控制建議》，作為《設(shè)計(jì)任務(wù)指導(dǎo)書》的一部分發(fā)給設(shè)計(jì)院作為施工圖設(shè)計(jì)階段造價(jià)控制的依據(jù)。 事前控制原則：目標(biāo)成本管理貫穿于建設(shè)項(xiàng)目的每一階段，凡事做到事先控制為主，事中事后控制為輔，在立項(xiàng)、設(shè)計(jì)、施工之前發(fā)現(xiàn)問題，減少無效成本。：《目標(biāo)成本測算表》《目標(biāo)成本控制責(zé)任書》《動態(tài)成本月評估》。到后期了一定要有專家來提煉知識。例如，優(yōu)秀產(chǎn)品知識、城市顧客的體驗(yàn)要求、城市客戶的偏好。我們會每天實(shí)時(shí)把知識發(fā)布量和瀏覽量統(tǒng)計(jì)排名列出來，你們一看就知道哪個(gè)公司這個(gè)月到現(xiàn)在排名怎么樣。這樣使這個(gè)流程串起來了，有人來評價(jià)，有人來看了。這邊是我們的知識地圖，這個(gè)是按專業(yè)、流程分的。我們項(xiàng)目啟動是一年前，知識傳承已經(jīng)基本正常運(yùn)營，現(xiàn)在開始進(jìn)行組織學(xué)習(xí)。我們發(fā)現(xiàn)很多公司也在慢慢改變，很多公司的培訓(xùn)都是按照團(tuán)隊(duì)培訓(xùn)，團(tuán)隊(duì)一塊參加培訓(xùn)，不要一個(gè)個(gè)來，培訓(xùn)完了就回去一起用，這樣效果很好。后來我們總結(jié)了一套方法，使它落地。第三，通過試驗(yàn)學(xué)習(xí)，通過試驗(yàn)去創(chuàng)新、總結(jié)。我們說的一個(gè)公司的組織能力，無非就是他的專業(yè)能力，設(shè)計(jì)、營銷、財(cái)務(wù)等專業(yè)能力，或打通專業(yè)的流程管理能力。第一，發(fā)布多少知識貢獻(xiàn)出來，發(fā)布通過審批的、合格的知識。我們的知識不能只是發(fā)布，發(fā)布了沒有人看，或者沒有人去評價(jià)、反饋、使用，等于還是沒有用。今年我們要強(qiáng)調(diào)質(zhì)量控制、客戶服務(wù)，知識管理又結(jié)合這些熱點(diǎn)起來了。ERP不這么麻煩，ERP搞一個(gè)采購還是生產(chǎn)，它更多是流程，強(qiáng)制執(zhí)行的。我們一開始叫個(gè)人學(xué)習(xí)，你參加了什么培訓(xùn)，參觀了什么樣板房，好的項(xiàng)目知識需要與團(tuán)隊(duì)進(jìn)行分享，使你的團(tuán)隊(duì)也認(rèn)可你的想法，提升團(tuán)隊(duì)組織能力，最后你的團(tuán)隊(duì)運(yùn)用知識產(chǎn)生效益。如果你這個(gè)公司只有五個(gè)人，那師傅帶徒弟就可以了；如果只有幾十人的規(guī)模，通過培訓(xùn)和跟進(jìn)也就可以了。還有經(jīng)理主管導(dǎo)師、教練也是傳承。這不叫知識，這屬于一個(gè)信息、新聞。隱性知識還沒有形成文字，還沒有形成一個(gè)手冊，通常通過人的對話、交流，虛擬社區(qū)互動來做好。而有些公