【正文】 業(yè)物業(yè)面積為 8 萬平方米左右。 B. 區(qū)域內(nèi) 臨街一層 2060 平方米左右的小型商鋪非常搶手，供不應(yīng)求 ， 沒有空 置 現(xiàn)象 。 數(shù)量%%%%%小于50元/ ㎡/月 50 80元/ ㎡/月 80 110 元/㎡/月110150元/㎡/月 150 元/㎡/月 分析： A．臨街商鋪的租賃價(jià)格因地段、面積、面寬、井深、層高樓層等因素的不同，租賃價(jià)格也不同。 分析： 區(qū)域臨街商鋪主要 以 服裝服飾 、中小型餐飲、休閑文化用品為主 ， 經(jīng)營(yíng) 檔次較低 ； 2．臨街商鋪多為個(gè)體經(jīng)營(yíng) 缺乏統(tǒng)一規(guī)劃和管理。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 平方米，二層均價(jià)為 6000元 /平方米 銷售策略： 以租代售，租售并舉 主力商鋪面積： 2001500平方米 銷售情況： 完成租賃 50% 項(xiàng)目分析： 項(xiàng)目位于漢口解放大道解放公園對(duì)面，距輕軌黃浦路終點(diǎn)站只有 2分鐘的路程。 周邊商業(yè)經(jīng)營(yíng)范圍以中低檔消費(fèi)的日常消費(fèi)品為主。 目前易初蓮花已承租東區(qū)一、二、三層 約 22000 ㎡，剩余商鋪總建筑面積約 20000㎡。會(huì)吸引大量的人流，并吸引一些補(bǔ)充型的商業(yè)業(yè)態(tài)。 剩下的 項(xiàng)目商業(yè)規(guī)模大， 、 總建筑面積達(dá) 2 萬平方米， 特別是四樓 9150 ㎡非常 難以消化 。 E、 原設(shè)計(jì)方案：沒有很好的考慮剩余商鋪的供水，供電，空調(diào)，消防等配套設(shè)施設(shè)備。 漢陽(yáng)商場(chǎng)日益 老化衰落，本項(xiàng)目將會(huì)取代漢陽(yáng)商場(chǎng)，成為鐘家村商圈標(biāo)志性的商業(yè)龍頭。 漢陽(yáng)中高檔消費(fèi)層習(xí)慣到漢口去消費(fèi)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 商鋪定位總體思路如下： 1. 商鋪市場(chǎng)定位為漢陽(yáng)鐘家村商圈的龍頭； 2. 商鋪的 商業(yè) 業(yè)態(tài) 定位 要與易初蓮花形成業(yè)態(tài)互補(bǔ) 3. 消費(fèi) 檔次要絕對(duì)高于易初蓮花、漢陽(yáng)商場(chǎng)、銅鑼灣百貨 及其他商業(yè)業(yè)態(tài)。 商鋪功能定位應(yīng)當(dāng)與易初蓮花超市形成業(yè)態(tài)互補(bǔ)，在商業(yè)業(yè)態(tài)檔次上要高于易初蓮花和漢陽(yáng)商場(chǎng)的水平。 ? 經(jīng)咨詢兩家專業(yè)設(shè)計(jì)院， 50M 的景觀長(zhǎng)廊，兩端有消防梯，滿足消防要求， 技術(shù)上和 規(guī)劃上均可行 ； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 1 西區(qū)北角，東區(qū)東北角集中考慮公共洗手間。一方面，作為項(xiàng)目的發(fā)展商，其工作本來就很清晰，就是負(fù)責(zé)征地并開發(fā)建設(shè)市場(chǎng)適用的物業(yè)，其目的也很明確，就是要將物業(yè)推向市場(chǎng)然后銷售出去，銷售行越快越好，從而降低投資風(fēng)險(xiǎn)、迅速回籠建設(shè)資金，發(fā)展商只是物業(yè)的建設(shè)者，并不是物業(yè)的所有者和 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)行綜合性的、全方位的、多層次的管理與服務(wù)，是房地產(chǎn)行業(yè)不可缺少的服務(wù)配套。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 2．物業(yè)配套設(shè)備的維護(hù) 配 套設(shè)備的維護(hù)，首要工作是要保證配套設(shè)施、設(shè)備能夠安全、正常地運(yùn)轉(zhuǎn)工作，特別是供電設(shè)備和電梯的正常動(dòng)作關(guān)系重大，配套設(shè)備、設(shè)施如果不幸出現(xiàn)故障，往往會(huì)對(duì)物業(yè)產(chǎn)生很嚴(yán)重的負(fù)面影響，所以，物業(yè)管理公司應(yīng)對(duì)配套設(shè)備制定出周密完備的保養(yǎng)、檢修工作規(guī)程，督促工作人員嚴(yán)格遵守操作規(guī)程及保 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。物業(yè)消防與安全的管理主要包括： ◆ 消防設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)； ◆ 消防器材配置； ◆ 消防設(shè)施標(biāo)志； ◆ 商場(chǎng)出口與通路管理； ◆ 商場(chǎng)內(nèi)部保安巡查； ◆ 自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)； ◆ 危及安全的標(biāo)示與防范。很簡(jiǎn)單，車輛及交通管理最重要的目的就是為顧客創(chuàng)造舒適、便利的消費(fèi)機(jī)會(huì)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 2．人性化管理 通常管理方和被管理方的關(guān)系都較為緊張，管理公司所從事的可能是比較機(jī)械、簡(jiǎn)單重復(fù)的工作內(nèi)容，但要明白，管理的內(nèi)容雖然是物業(yè)、是配套設(shè)施，而服務(wù)的對(duì)象則是活生生的人，管理的手法要有人情味，管理的風(fēng)格要體現(xiàn)出人性化。 因此我們針對(duì)本項(xiàng)目的特點(diǎn)建議聘請(qǐng)專業(yè)的商業(yè)管理公司，對(duì)商鋪實(shí)行統(tǒng)一管理、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)；并對(duì)所聘請(qǐng)的專業(yè)公司提出相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)管理要求。管理公司務(wù)必要保證所有或絕大部分商鋪都能同時(shí)開放、同時(shí)營(yíng)業(yè)，否則，即使大部分商鋪都能同時(shí)開業(yè)，也會(huì)因少數(shù)商鋪沒有開門營(yíng)業(yè)而令顧客失望，更會(huì)因 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。如果開業(yè)時(shí)欠缺廣告支持，難以讓更多市民了解商場(chǎng)的開業(yè)信息，則無法吸引顧客來消費(fèi)；即使在開業(yè)期間做好了廣告，開業(yè)時(shí)人山人海，也并不代表以后可以不做或少做宣傳，保持人氣長(zhǎng)久旺盛才是商場(chǎng)的解決之道。 兒跑得快，之間又存在著商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的矛盾，這些關(guān)系若處理不當(dāng)，管理機(jī)構(gòu)將難以維持商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)秩序管理機(jī)構(gòu)要通過定期拜訪、咨詢表格文件、商戶座談等方式，與商戶保持經(jīng)常性的溝通，并在溝通過程中及時(shí)向商戶通報(bào)管理方的最新舉措，讓商戶感覺到管理公司做好經(jīng)營(yíng)管理的努力與誠(chéng)意，取得商戶的理解和支持，要知道，從商戶口中說一句好，能頂?shù)蒙瞎芾砉咀约赫f十句。管理公司要 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 強(qiáng)調(diào)社會(huì)分工和專業(yè)化的操作模式，是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下對(duì)從業(yè)者提出的高效率動(dòng)作、協(xié)調(diào)發(fā)展的市場(chǎng)需求，在三權(quán)分離的基礎(chǔ)上，眾多經(jīng)營(yíng)者在同一場(chǎng)所開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，必須由專業(yè)的管理機(jī)構(gòu)集中管理，協(xié)調(diào)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)品種、商業(yè)秩序、推廣宣傳、招商租賃等工作， 統(tǒng)一制定《商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理公約》、《宣傳推廣基金的運(yùn)用規(guī)定》等商場(chǎng)內(nèi)部管理的商業(yè)“游戲”規(guī)則，讓全體商家共同遵守，共同履行，共同樹立和維護(hù)物業(yè)良好的商業(yè)形象，為經(jīng)營(yíng)者營(yíng)造公平的營(yíng)商環(huán)境。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 五、 價(jià)格定位 價(jià)格定位策略 本項(xiàng)目商鋪部分在漢陽(yáng)鐘家村區(qū)域具有唯一性，難以采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行量化分析；因此我們選取武漢市其他區(qū)域 4 個(gè)高層底 層 商 鋪 項(xiàng)目的銷售價(jià)格作為參照，結(jié)合區(qū)域市場(chǎng)行情來定價(jià)。 把眾多商家集中在一個(gè)商業(yè)物業(yè)內(nèi)，實(shí)行分散經(jīng)營(yíng)，充分滿足了消費(fèi)者貨比三家和方便選購(gòu)的消費(fèi)心理。 妥善處理來自業(yè)主、商戶或顧客的各類投訴，制定接待來訪與走訪制度，設(shè)立投訴熱線，指定專人處理、解決投訴問題，跟進(jìn)善后情況。在1993 年 9 月八屆人大三次會(huì)議通過的《中華人民共和國(guó)反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》中，規(guī)定“經(jīng)營(yíng)者在市場(chǎng)交易中， 應(yīng)當(dāng)遵循自愿、平等、公平、誠(chéng)實(shí)信用的原則，遵守 公論據(jù)商業(yè)道德”。 協(xié)調(diào)商戶關(guān)系與維持商業(yè) 秩序 管理主與商戶之間存在著管理與 被 管理的關(guān)系，各商戶同在一條船上既想船 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 部分商鋪裝修未完工而令顧客掃興而歸。 商場(chǎng)招商代理 管理公司代理發(fā)展商或商鋪業(yè)主放盤租賃，有利于商場(chǎng)按照開業(yè)計(jì)劃和商鋪經(jīng)營(yíng)方向有序地引進(jìn)經(jīng)營(yíng)商家。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。商鋪物業(yè)管理具有多層次服務(wù)、人性化管理的管理特征，物業(yè)管理機(jī)構(gòu)依據(jù)商鋪 所有者的委托，通過對(duì)物業(yè)及其配套設(shè)施進(jìn)行人性化管理，向經(jīng)營(yíng)者和消費(fèi)者提供全方位、多層次的服務(wù)內(nèi)容，從而滿足不同層次的服務(wù)需求。要處理好商場(chǎng)的緊急事件，單靠物業(yè)管理公司勢(shì)單力薄，必須善用各種社會(huì)力量。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 養(yǎng)規(guī)范，杜絕事故隱患。 住宅小區(qū)的住戶是物業(yè)管理服務(wù)的主要對(duì)象，物業(yè)管理公司通過對(duì)小區(qū)進(jìn)行管理，通常只向內(nèi)部住戶提供服務(wù)；商場(chǎng)的物業(yè)管理則不同，物業(yè)管理公司通過對(duì)商場(chǎng)進(jìn)行管理，既向內(nèi)部商戶也向外來消費(fèi)客戶提供服務(wù)，針對(duì)的服務(wù)對(duì)象群體龐大面復(fù)雜，還涉及到個(gè)人和團(tuán)體不同需求。物業(yè)管理是商業(yè)物業(yè)管理體系中重要的一環(huán)。 經(jīng)營(yíng)者 ，商鋪銷售后發(fā)展商的工作就已經(jīng)完成了；而另一方面，買家作為物業(yè)的所有者，商家作為商鋪的經(jīng)營(yíng)者，已經(jīng)不僅僅滿足于能買（或租）到一個(gè)地點(diǎn)好、品質(zhì)優(yōu)的商鋪，而是要買（或租）到一個(gè)既能保值、又能增值的商業(yè)旺鋪，這樣，買家和商家就向物業(yè)的發(fā)展商提出了新的要求：商鋪交鋪后如何進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理？有什么能證明在你開發(fā)的物業(yè)里做生意能發(fā)大財(cái)？ 因此作為商鋪的開發(fā)商 在商鋪銷售過程就介入到商鋪日后的經(jīng)營(yíng)管理規(guī)劃工作中，甚至在售鋪后，還要參與到商鋪的經(jīng)營(yíng)管理中去。 1 4樓 5 層配置：物業(yè)管理用房 500 ㎡、大樓功能配套餐飲用房 400 ㎡，洗衣房 30100 ㎡； 3樓 5層配置：會(huì)議室及小型咖啡廳，共計(jì) 800 ㎡； 東區(qū)四層屋頂配置：屋頂網(wǎng)球場(chǎng) 1個(gè)、社區(qū)公共健身器材用地、綠化用地及空調(diào)機(jī)位預(yù)留、 300500 ㎡玻璃屋頂（四樓增加中庭 200 ㎡，加強(qiáng)四樓商鋪的采光）。 ? 架設(shè)天橋及扶梯，經(jīng)與公司副總工程師董工溝通，與易初蓮花卸貨平臺(tái)無沖突。 三樓定位：空中商業(yè)步行街，以投資型商鋪為主；可根據(jù)市場(chǎng)情況合理組合。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。因此我們的項(xiàng)目策劃主要是解決“三者”關(guān)心的問題，營(yíng)銷策劃主要是解決開發(fā)商關(guān)心的問題。 商鋪營(yíng)銷要取得成功，應(yīng)該取悅?cè)齻€(gè)不同的群體。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 漢陽(yáng)作為武漢新區(qū)發(fā)展的重中之重， 已經(jīng)逐漸顯示出了強(qiáng)勁發(fā)展 勢(shì)態(tài)，而鐘家村區(qū)域 作為傳統(tǒng)的漢陽(yáng)商業(yè)中心，將在大環(huán)境的發(fā)展新趨勢(shì)下顯示出更大的潛力、迎來更大的 商機(jī)。 原 設(shè)計(jì) 方案不合理 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 項(xiàng)目商鋪體量較大，形成大規(guī)模的購(gòu)物中心和高檔次的市場(chǎng)形象。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 商鋪銷售策略較為單一，除大連萬達(dá)采用售后代租的銷售方式外，其余均以銷售為主。 漢飛青年城 底層商鋪 項(xiàng)目名稱： 漢飛青年城 地理位置： 解放大道解放公園對(duì)面 商鋪規(guī)模： 12層商鋪，建筑面積約 2500平方米 商鋪價(jià)格： 12 層 整體均價(jià) 12000 元 /平方米 ，其中一層均價(jià) 18000 元 / 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 萬豪國(guó)際 底商 項(xiàng)目名稱： 東方萬豪國(guó)際公寓 地理位置： 西北湖路 385號(hào) 商鋪規(guī)模： 三 層樓的裙房商鋪 。 區(qū)域 商業(yè)業(yè)態(tài)分析 ： 業(yè)態(tài)分類表11 12138202 213835 63 39 87410510152025金融 餐飲 茶社 電纜 電信 服裝、服飾 復(fù)印打字 副食 干洗店 糕點(diǎn) 花店 機(jī)械 美發(fā)用品 美容、發(fā)廊 攝影沖印 五金電氣 鞋業(yè) 休閑、文體用品 眼鏡店 藥店 醫(yī)院門診業(yè)態(tài) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 區(qū)域 內(nèi)租賃 價(jià)格分析： 區(qū)域商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格表： 商鋪?zhàn)饨?（元 /㎡ /月） 數(shù)量 （間） 百分比 小于 50 35 % 5080 27 % 80110 32 % 110150 34 % 150 20 % 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。近 2 年，隨著漢口中心城區(qū)商業(yè)的 吐故納新，武昌新興商圈的快速發(fā)展， 漢陽(yáng)鐘家村商圈相比 而言明顯地落后于漢口、武昌。但在不同區(qū)域、不同的產(chǎn)品項(xiàng)目上，由于缺乏統(tǒng)一的商業(yè)策劃和營(yíng)銷管理、缺乏合理的商業(yè)布局，以及 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 大力發(fā)展遠(yuǎn)城區(qū)各城鎮(zhèn)的多種類型網(wǎng)點(diǎn) ?? 主要預(yù)期目標(biāo)： 建成 4座以上集購(gòu)物、餐飲、旅游、娛樂、休閑、文化功能于一體的 10萬平方米以上的現(xiàn)代大型購(gòu)物中心； 營(yíng)業(yè)面積在 3000平方米以上的大中型綜合超市發(fā)展到 90家以上；營(yíng)業(yè)面積在 5003000平方米連鎖經(jīng)營(yíng)的超級(jí)市場(chǎng)達(dá)到 2000家左右；營(yíng)業(yè)面積在 5000平方米以上的倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng)發(fā)展到 10家以上；營(yíng)業(yè)面積在3000平方米以上經(jīng)營(yíng)家電、建材、家居、服飾、汽車等商品的大型專業(yè)店發(fā)展到 60家左右；培育實(shí)行連鎖經(jīng)營(yíng)的便利店、專賣店、專業(yè)店達(dá)到 2000家以上；營(yíng)業(yè)面積在 5000平方米以上的百貨店達(dá)到 35家左右；營(yíng)業(yè)面積在 3000平方米以上的大型特色餐飲店、酒樓達(dá)到 50家左右 ?? ,建設(shè)輻射范圍 50