【正文】 房被拆除。“中部要崛起”不僅僅是口號(hào)，更是現(xiàn)實(shí)的迫切需要。 2000年，中國(guó)正式加入 WTO。所以不管是在中心城區(qū)，還是在市郊區(qū)以及省內(nèi)的二 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 級(jí) 城市，零售業(yè)的激烈爭(zhēng)奪戰(zhàn)必將推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)的升溫。 再好的規(guī)劃離開(kāi)了地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也無(wú)疑是紙上談兵，要達(dá)到武漢市政府規(guī)劃的目標(biāo)，商業(yè)項(xiàng)目年開(kāi)發(fā)量至少要在 80萬(wàn)㎡左右，這對(duì)武漢商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展將起到巨大的促進(jìn)作用。中央街是對(duì)這一視點(diǎn)的最好詮釋。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 第三部分 市場(chǎng)行情分析 我司組織市場(chǎng)調(diào)查人員， 結(jié)合 本項(xiàng)目的商鋪實(shí)際情況，對(duì)以 本項(xiàng)目 為中心的方圓 1公里范圍內(nèi)的商鋪 進(jìn)行了詳盡的市場(chǎng)調(diào)查； 同時(shí)選取了 4 個(gè)在物業(yè)型態(tài)和地段條件方面與本項(xiàng)目有一定參照性的在售高層住宅底層商鋪?lái)?xiàng)目進(jìn)行了分析。 鐘家村周邊商鋪市場(chǎng)調(diào)查（見(jiàn)附表 1） 區(qū)域供應(yīng)情況分析： 我們調(diào)查商鋪 為 148 家， 除 漢陽(yáng)商場(chǎng)外， 商鋪的面積 多在 2060 平方米、中等鋪面在 60120 平方米左右、也有少量 500 平方米左右的大商鋪 （銀行、證券等） 。 B. 區(qū)域商鋪主要是存量供應(yīng)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 區(qū)域 商鋪 產(chǎn)品分析（各種商鋪面積統(tǒng)計(jì)表及說(shuō)明）： 商鋪面積 （ ㎡） 數(shù)量 （間） 百分比 小于 60 98 % 60120 32 % 120300 10 % 300500 3 % 500以上 5 % 數(shù)量%%% % %小于6 0 ㎡ 60120㎡ 1 2 0 ㎡ 3 0 0 ㎡3 0 0 ㎡ 5 0 0 ㎡ 5 0 0 ㎡以上 A． 從調(diào)查情況看，鐘家村區(qū)域 臨街商鋪以 面積 60㎡內(nèi)的中小型的鋪面為主。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。地段較差，步行超出 5 分鐘范圍的一樓臨街商鋪，平均月租金約 60 元 /㎡；步行超出 10 分鐘范圍的商鋪，平均月租金在 50 元 /㎡以內(nèi)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 金色華府 底商 項(xiàng)目名稱 ： 金色華府 地理位置 ： 武漢市江岸區(qū)解放公園路 83號(hào) 商鋪規(guī)模 ： 二層樓的裙房商鋪 ，商鋪總建筑面積為 商鋪 價(jià)格 ： 均價(jià) 11000元 /平方米 銷(xiāo)售策略 ： 一二層聯(lián)賣(mài) （只賣(mài)不租） 主力商鋪面積： 200300平方米左右 銷(xiāo)售情況： 價(jià)格定位略低于市場(chǎng)預(yù)期， 基本 已售完 ，只剩 300平方米左右的銷(xiāo)售中心 。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng) 項(xiàng)目名稱： 大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)購(gòu)物中心 地理位置： 中山大道 818號(hào) 商鋪規(guī)模： A、 B、 C三棟， A棟為大洋百貨， B棟 1層為大賣(mài)場(chǎng) 、共有 274個(gè)鋪面 、 24層為沃爾碼， C棟 1層約 260個(gè) 小型產(chǎn)權(quán)商鋪 、二層為時(shí)代華納；對(duì)外銷(xiāo)售部分一 層商鋪 總建筑面積為 1萬(wàn)平方米左右 商鋪價(jià)格： 內(nèi)街 30000元 /平方米 ，臨街 40000元 /平方米 主力商鋪面積： 1620平方米 銷(xiāo)售情況： 銷(xiāo)售率 約 80%，其中內(nèi)街，面積在 15 平方米，總價(jià)在 50 萬(wàn)元左右的商鋪銷(xiāo)售狀況較好，而面積在 50平方米，總價(jià)在 200多萬(wàn)元的商鋪銷(xiāo)售狀況相對(duì)較差。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 商鋪分割面積較小、單價(jià)合理、總價(jià)在 50 萬(wàn)元以內(nèi)的商鋪銷(xiāo)售狀況較好，如金色華府、萬(wàn)達(dá)內(nèi)街鋪面； 而大面積商鋪，以 租賃為主，較難實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售，如漢飛青年城。 漢 陽(yáng) 鐘家村 商業(yè)以 中 小型 臨街商鋪為主， 唯一的大型商業(yè)物業(yè) 漢陽(yáng)商場(chǎng) ， 已日益衰落，大型商業(yè)物業(yè) 是區(qū)域市場(chǎng)空白點(diǎn) 。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 區(qū)域內(nèi)大型商業(yè)物業(yè)有較大的市場(chǎng)空間， 即將推出的銅鑼灣廣場(chǎng)，新世界中心，將會(huì)成為本項(xiàng)目最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。 商鋪 SWOT 分析 ： 優(yōu)勢(shì)（ S）： 地段好 ，交通方便 。 主力店的入駐 帶來(lái)商機(jī)， 吸引配套商業(yè) 業(yè)態(tài)。 本項(xiàng)目是一個(gè)集商業(yè)大賣(mài)場(chǎng)、酒店式公寓、高檔住宅、商業(yè)步行街、寫(xiě)字樓于一體的多功能型物業(yè)，這樣的 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 定位能夠形成互補(bǔ)的商業(yè)人流。 易初蓮花的進(jìn)駐， 剩余的商鋪產(chǎn)品 不 夠 完善。 C、 原 設(shè)計(jì) 方案 ： 東區(qū) 以觀光電梯解決 24 層垂直交通， 難以解決商鋪人流的需求，人流不通順 ， 難以聚集人氣 ，不宜于后期的經(jīng)營(yíng)管理。 本項(xiàng)目的商業(yè) 、住 宅、辦公的人流復(fù)雜，對(duì)管理產(chǎn)生不便。 區(qū)域內(nèi)暫無(wú)大型的商業(yè)物業(yè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 新世界中心距 項(xiàng)目很近， 預(yù)計(jì)明年 6 月份對(duì)外推出，會(huì)對(duì) 項(xiàng)目形成較大的沖擊。我司在對(duì)市場(chǎng)行情的分析、目標(biāo)消費(fèi)群體分析 基礎(chǔ)上 結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況，提出我 司對(duì)產(chǎn)品 競(jìng)爭(zhēng)力打造的建議。商鋪的項(xiàng)目策劃就是要滿足“三者”的要求 ：準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，商鋪功能定位，業(yè)態(tài)定位吸引普通消費(fèi)者，帶來(lái)人氣；良好的經(jīng)營(yíng)管理與服務(wù)，帶來(lái)商氣，吸引經(jīng)營(yíng)者經(jīng)營(yíng)；火爆經(jīng)營(yíng)帶來(lái)財(cái)氣，吸引投資者投資。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 是提升漢陽(yáng)區(qū)域形象，領(lǐng)導(dǎo)漢陽(yáng)區(qū)域消費(fèi)潮流的 “ 樓王 ” 項(xiàng)目。 市調(diào)數(shù)據(jù)顯示， 90 ㎡以內(nèi)的投資型鋪面市場(chǎng)接受度很高，大型鋪面空置率較高；本項(xiàng)目客戶會(huì)會(huì)員中，商鋪意向客戶 77%是 90 ㎡以內(nèi)的小商鋪，因此本項(xiàng)目商鋪應(yīng)盡量考慮多配置一些小型商鋪。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 根據(jù)區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研和行情分析，結(jié)合項(xiàng)目自身?xiàng)l件，現(xiàn)就裙樓商鋪 產(chǎn)品 定位建議如下： 一樓定位：東區(qū)以金融、西式餐飲為主，西區(qū)以品牌時(shí)尚購(gòu)物為主。 通過(guò)以上產(chǎn)品定位，將 項(xiàng)目商鋪部分打造成一個(gè)以易初蓮花大型商超為依托，以西區(qū)商業(yè)步行街及二樓空中商業(yè)步行街為特色，以四樓娛樂(lè)休閑餐飲 為配套的大型多功能商業(yè)中心。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ? 經(jīng)咨詢兩家專業(yè)設(shè)計(jì)院，剪力墻最窄處 可擴(kuò)寬至 2m。 4層 樓中央扶梯處，做 200300㎡的中庭， 做成 透明的陽(yáng)光蓬（屋頂），增加四樓的采光度。 1 衛(wèi)生設(shè)施：合理布置各區(qū)、各層公用衛(wèi)生間。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。概括起來(lái)，兩大管理范疇的功能是，物業(yè)管理為商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者與消費(fèi)者創(chuàng)造舒適的營(yíng)商和消費(fèi)環(huán)境，經(jīng)營(yíng)管理為經(jīng)營(yíng)者提供良好的經(jīng)營(yíng)條件。房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)物業(yè)管理的“售后服務(wù)”手段，在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)上建立了閃亮的企業(yè)品牌和項(xiàng)目品牌，為促進(jìn)項(xiàng)目的銷(xiāo)售帶來(lái)了無(wú)限動(dòng)力。 物業(yè) 管理要營(yíng)造出良好 購(gòu)物氛圍，在購(gòu)物過(guò)程中，顧客可以感受到很好的服務(wù)，物業(yè)管理工作 要 做得非常具體細(xì)致和服務(wù)到家，甚至連每個(gè)清潔人員負(fù)責(zé)多大的區(qū)域、清潔人員巡視各個(gè)區(qū)域需要多少時(shí)間、每天的工作內(nèi)容及工作步驟等都有明確規(guī)定，保證商場(chǎng)為商戶和購(gòu)物者提供最好的服務(wù)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 1．建筑物與裝修的維護(hù) 本項(xiàng)目 在規(guī)模、結(jié)構(gòu)、功能、設(shè)施等方面都要比 老式物業(yè)復(fù)雜，建筑物與裝修的維護(hù)、保養(yǎng)需要由專業(yè)的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)來(lái)承擔(dān)，做好建筑物與裝修的維護(hù)，保證物業(yè)不受損害，一方面，是保持商場(chǎng)良好商業(yè)形象的需要，相信沒(méi)有消費(fèi)者會(huì)喜歡到建筑破爛、裝修陳舊的商場(chǎng)購(gòu)物消費(fèi)；另一方面，也是物業(yè)保值或增值的需要，商業(yè)物業(yè)以投資市場(chǎng)為主要市場(chǎng)，買(mǎi)鋪就是想賺錢(qián)，越是經(jīng)營(yíng)良好、越是保養(yǎng)得當(dāng)?shù)奈飿I(yè)，就越是能不斷增值。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 3．物業(yè)消防與安全的管理 商場(chǎng)是通過(guò)配套設(shè)施 、設(shè)備、人員和保險(xiǎn)等方式來(lái)避免由于人為或自然因素引起的對(duì)物業(yè)或人員的危害，這是消防與安全管理的核心。環(huán)境清潔衛(wèi)生管理主要包括： ◆ 公共區(qū)域管理； ◆ 公共區(qū)域的擺設(shè)與植物管理； ◆ 商場(chǎng)日常清潔； ◆ 玻璃墻幕清潔； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ◆ 垃圾清理； ◆ 環(huán)衛(wèi)設(shè)施維護(hù)； ◆ 促銷(xiāo)宣傳品安置規(guī)范。 車(chē)輛及交通的管理主要包括： ◆ 車(chē)輛交通疏導(dǎo)指揮； ◆ 停車(chē)場(chǎng)管理； ◆ 貨流運(yùn)輸管理； ◆ 車(chē)輛安全。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 商業(yè)物業(yè)的管理主要強(qiáng)調(diào)的是兩個(gè)方面，一是服務(wù)，服務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量；二是管理，管理內(nèi)容和管理能力。 1．多層次服務(wù) 本項(xiàng)目 多層次的服務(wù)主要體現(xiàn)在，物業(yè)管理服務(wù)針對(duì)不同對(duì)象實(shí)施，服務(wù)的對(duì)象具有多層次，一方面，服務(wù)針對(duì)商鋪的業(yè)主和商鋪的商戶，這是物業(yè)管理服務(wù)的主體，管理公司受他們的受托進(jìn)行物業(yè)管理，為他們做好物業(yè)的管理，使之能夠保值或增值；另一方面，服務(wù)將針對(duì)到商場(chǎng)來(lái)消費(fèi)的顧客，物業(yè)管理另一個(gè)重要目的就是要吸引消費(fèi)者來(lái) 消費(fèi)，并讓顧客滿載而歸、滿意而歸。 ? 商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理 建議本項(xiàng)目商鋪部分 實(shí)行所有者、經(jīng)營(yíng)者、管理者各司其職，全面導(dǎo)入專業(yè) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 管理模式。否則，如果每個(gè)商戶只顧個(gè)體利益，輕視商場(chǎng)的整體利益，肯定會(huì)出現(xiàn)不良的經(jīng)營(yíng)行為，最終既損害了消費(fèi)者的利益，更損害了全體經(jīng)營(yíng)者和所有者的利益，對(duì)商業(yè)物業(yè)造成的惡果是難以估算的。 統(tǒng)一開(kāi)業(yè)計(jì)劃 開(kāi)業(yè)計(jì)劃主要包括開(kāi)業(yè)時(shí)間確定、試業(yè)及開(kāi)業(yè)日程計(jì)劃、商場(chǎng)推廣計(jì)劃、商場(chǎng)及商鋪裝修完成計(jì)劃，其中統(tǒng)一商場(chǎng)開(kāi)業(yè)時(shí)間是制定商場(chǎng)開(kāi)業(yè)計(jì)劃的最基本要素。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。不管什么形式的商業(yè)物業(yè)，通常開(kāi)發(fā)商在商鋪銷(xiāo)售時(shí)，就已經(jīng)規(guī)劃好商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)方向，商鋪的所有者或經(jīng)營(yíng)者必須按照這個(gè)經(jīng)營(yíng)方向去經(jīng)營(yíng)，否則，商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)秩序會(huì)變得很亂，而且由于經(jīng)營(yíng)種類(lèi)的矛盾，對(duì)經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)本身就是一種損害。 建立和維護(hù)商場(chǎng)品牌 產(chǎn)品的品牌也好，項(xiàng)目的品牌也好，都包括知名度、美譽(yù)度和認(rèn)知度三個(gè)方面，商業(yè)物業(yè)是一種長(zhǎng)線投資物業(yè)，為了使整個(gè)項(xiàng)目處于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)勢(shì)地位，必須建立一個(gè)強(qiáng)勢(shì)品牌。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 制止惡習(xí) 性競(jìng)爭(zhēng) 公平競(jìng)爭(zhēng)是任何一個(gè)商場(chǎng)都必須施行的經(jīng)營(yíng)準(zhǔn)則。 杜絕假冒偽劣商品 “一粒老鼠屎搞壞一鍋湯”，經(jīng)營(yíng)假冒偽劣商品無(wú)疑就是自殺，一個(gè)商場(chǎng)即使只有一個(gè)商 戶 銷(xiāo)售假冒偽劣商品，在消費(fèi)者眼里這個(gè)商場(chǎng)就是一個(gè)經(jīng)營(yíng)冒偽劣經(jīng)營(yíng)管理中執(zhí)行難度最大、最復(fù)雜的職能，和物業(yè)管理以親和力的服務(wù)進(jìn)行管理不一樣，對(duì)于假冒偽劣商品管理機(jī)構(gòu)絕對(duì)不能手下留情，應(yīng)該與政府相關(guān)部門(mén)（如商檢局、計(jì) 量 局、質(zhì)監(jiān)局等）配合采取強(qiáng)硬措施，甚至要采取終止經(jīng)營(yíng)、沒(méi)收假冒偽劣商品等極端管理手段，務(wù)必要在商場(chǎng)的柜臺(tái)上杜絕 假冒偽劣商品，應(yīng)當(dāng)將“不經(jīng)營(yíng)假冒偽劣商品”作為每一個(gè)商家進(jìn)場(chǎng)前必須做出的承諾，并寫(xiě)入有關(guān)合同或經(jīng)營(yíng)守則中。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 三權(quán)分 離，集中管理 本項(xiàng)目將商鋪分割成中小投資型商鋪，前三年由開(kāi)發(fā)商按銷(xiāo)售價(jià)格的 8%一次性抵扣首付款，這樣開(kāi)發(fā)商取得商鋪前三年的使用經(jīng)營(yíng)權(quán)。百貨公司是以前人們購(gòu)物消費(fèi)的主要場(chǎng)所，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們生活節(jié)奏步伐的加快，百貨公司的單一商家經(jīng)營(yíng)模式已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不以滿足消費(fèi)者的購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)等綜合需求的消費(fèi)習(xí)慣，人們希望在一個(gè)商場(chǎng)內(nèi)既能購(gòu)買(mǎi)到不同的商 品，又可以向不同的商家 做出 購(gòu)物價(jià)格、商品品質(zhì)、服務(wù)水平的比較。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 建議本項(xiàng)目 的 物業(yè)管理和經(jīng)營(yíng)管理工作，可分別交由專業(yè)的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)和商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)承擔(dān)。根據(jù) 收益法估算 ， 年租金收益 =售價(jià) *投資回報(bào)率； 設(shè)投資回報(bào)率為 8%（不算折舊與裝修費(fèi)用） ， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 則區(qū)域商鋪平均銷(xiāo)售價(jià)格應(yīng)為： 120 元 /㎡ /月 *12 個(gè)月 /=18000 元 /㎡ C、 易初蓮花租賃部分 價(jià)值約為 億元，平均單價(jià)約為 元