【正文】 住各類企業(yè) 150 余家，由此將為區(qū)域內(nèi)酒店提供一定量的商務(wù)客源，隨著產(chǎn)業(yè)園區(qū)入住企業(yè)的不斷增加，商務(wù)客源有望進(jìn)一步提高。據(jù)調(diào)查，預(yù)計(jì)未來(lái) 34 年，天府新城新增高星級(jí)酒店家數(shù)占到整個(gè)成都主城區(qū)新增總數(shù)的 60%?？偡繑?shù)為 1620 間左右，均為 20xx 年后建成，配套設(shè)施完善。如，20xx 年到 20xx 年短短兩年的時(shí)間內(nèi)，駐蓉外資企業(yè)翻了一倍；涉外游客從 20xx 年到 20xx 年的增幅分別為 ％、％、％、％、%、%（20xx 年“非典”事件負(fù)增幅） ，這一比率較為樂(lè)觀。成都高星級(jí)酒店消費(fèi)者留蓉時(shí)間據(jù)探訪高星級(jí)酒店相關(guān)高層領(lǐng)導(dǎo)得出以下結(jié)論，對(duì)于高星級(jí)酒店客戶留蓉時(shí)間的長(zhǎng)短主要根據(jù)來(lái)蓉消費(fèi)者是以什么性質(zhì)來(lái)訪決定：對(duì) 于 商 務(wù) 型 留 蓉 者 ， 主 要 時(shí) 間 段 在 3－ 7 天 ， 即 一 般 留 蓉 時(shí) 間 在 一 星 期內(nèi) 的 情 況 多 數(shù) ， 也 不 排 除 少 量 來(lái) 蓉 時(shí) 間 在 半 月 或 一 個(gè) 月 的 商 務(wù) 型 留 蓉 客戶 。根據(jù)最新公布的世界 500 強(qiáng)企業(yè)排名，落戶我市的世界 500強(qiáng)企業(yè)已達(dá) 130 多家，三年前僅有 42 家。從 客 房 總 量 來(lái) 看 ， 成 都 市 現(xiàn) 有 五 星 級(jí) 酒 店 ， 能 夠 為 成 都 市 五 星 級(jí) 酒 店 市場(chǎng) 提 供 5305 間 各 式 客 房 ， 按 每 間 客 房 可 入 住 2 人 計(jì) 算 ， 則 全 市 五 星 級(jí)酒 店 日 接 待 量 為 10058 人 ， 相 比 20xx 年 的 3637 間 客 房 增 加 了 38％ 。成都星級(jí)酒店主要分布在 CBD區(qū)域商務(wù)密集區(qū)（市中心） ，沿河自然風(fēng)景較好的地帶（城南區(qū)域的濱江沿線）以及人南南路、天府大道兩側(cè)，以方便來(lái)往商務(wù)人士。但是，具有特色的主題酒店則相對(duì)較少，而市場(chǎng)上又有一定程度的需求，因而，主題酒店將具有較強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。成都現(xiàn)有的演出場(chǎng)所有：嬌子音樂(lè)廳、錦城藝術(shù)宮、金色劇院、體育場(chǎng)、體育館等場(chǎng)所。鍋爐選用性能優(yōu)越的燃燒器，煙囪附壁保證煙氣高空排放；餐廳廚房爐灶采用爐罩分離垂直上抽式高效機(jī)械排風(fēng)設(shè)施；衛(wèi)生間、地下車庫(kù)通過(guò)機(jī)械排風(fēng)方式處理，采用機(jī)械排風(fēng)。氣候條件地 塊 位 于 成 都 平 原 ， 氣 候 溫 和 ， 常 年 平 均 氣 溫 18 攝 氏 度 ， 屬 最 適 宜 人 居的 范 圍 。項(xiàng)目地塊四面臨路，交通通達(dá)性良好。根據(jù)天府新城規(guī)劃，新城被賦予了科技、商務(wù)、國(guó)際、時(shí)尚、宜居五 “大魔方”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 18大功能，產(chǎn)業(yè)發(fā)展是先導(dǎo)，是推動(dòng)新城建設(shè)的力量源泉，新城建設(shè)是載體，是軟件及服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然要求，未來(lái)二者互相促進(jìn)，共同發(fā)展。 地塊周邊的交通可通過(guò)天府大道、紅星路南延線直接到達(dá)，橫向道路也可通過(guò)高新孵化園、民悅西一街、民悅東街方便快捷通達(dá)本項(xiàng)目。通過(guò)延伸會(huì)展業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈，可以創(chuàng)造出類似于拉斯維加斯的產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式，暨以會(huì)展帶動(dòng)享受式旅游，將觀演、餐飲、主題酒店等服務(wù)融于一體的新模式。20xx 年，國(guó)務(wù)院正式批準(zhǔn)了成都市全國(guó)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)，成都市成為繼上海浦東新區(qū)和天津?yàn)I海新區(qū)之后又一個(gè)國(guó)家綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)。同時(shí)，為區(qū)域帶來(lái)大量的會(huì)展客源，帶動(dòng)酒店及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。成都市的經(jīng)濟(jì)總量在西部城市中僅次于重慶，位居第二，但是從人均 GDP 的情況來(lái)看則名列第一。成都憑借九寨溝、大熊貓、都江堰、青城山等世界獨(dú)一無(wú)二的生態(tài)環(huán)境等，上映著幕幕大自然的魅力。成都市各類學(xué)校數(shù)量眾多，是中國(guó)重要的教育基地之一。優(yōu)越的自然條件，充沛的降水，適宜的溫度為成都提供了豐富的資源。但是，成都尚缺少能夠與城市氣質(zhì)、城市功能相匹配的時(shí)尚、現(xiàn)代、充滿激情和活力的城市活力中心。成都傳媒集團(tuán)圍繞報(bào)刊出版、廣播電視等傳媒主業(yè)，大力發(fā)展新媒體業(yè)務(wù)，通過(guò)資本運(yùn)作，最終發(fā)展成為中國(guó)第一家以跨媒體深度融合為載體、以文媒互動(dòng)為平臺(tái)，以上市融資為擴(kuò)張支撐的國(guó)際化綜合傳媒集團(tuán)。大魔方項(xiàng)目承辦單位由中冶成工和成都傳媒集團(tuán)兩個(gè)股東成立項(xiàng)目公司，是在市委、市政府支持下決定成立的。傳媒集團(tuán)下轄一家影視劇制作公司、兩家出版社、五張報(bào)紙、五個(gè)頻率、八家網(wǎng)站、九個(gè)頻道、十三本刊物。 “大魔方”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 8項(xiàng)目基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下：序號(hào) 項(xiàng)目 數(shù)值 單位 車位數(shù)1 凈用地面積 畝 　2 總建筑面積 571705 ㎡ 　 地上建筑物面積 473040 ㎡ 　　 觀演建筑 42640 ㎡ 342　 集群式商業(yè) 100000 ㎡ 800　 超高層建筑（主題酒店） 91000 ㎡ 728　 寫字樓 120xx0 ㎡ 960　 住宅 90000 ㎡ 900　 停車樓 29400 ㎡ 1217（含 373機(jī)械停車位）　 地面停車位 　 　 100 地下部分 98665 ㎡ 　　 地下車庫(kù) 84480 ㎡ 2413　 觀演建筑地下功能部分 14210 ㎡ 　3 車位 3730 個(gè) 　4 容積率 　 　 項(xiàng)目投入總資金及效益情況項(xiàng)目總投資成本 343771 萬(wàn)元，其中自有資金 億元，長(zhǎng)期貸款 5 億元，貸款期利息 11973 萬(wàn)元。成都地處四川省的中部，四川盆地西部的岷江中游地段，龍門山脈、邛崍山脈與成都平原和川中丘陵的交接地帶，海拔 387～5364 米。成都有著發(fā)達(dá)的交通路網(wǎng)體系，水運(yùn)，鐵路，公路，航空構(gòu)成了成都 “大魔方”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 11對(duì)外聯(lián)系的紐帶，是連接中國(guó)東部和西部的交通樞紐。秦昭襄王時(shí)（公元前三世紀(jì)中葉）蜀郡守李冰父子主持完成了都江堰水利工程，它使 9500 平方公里的成都平原成為“沃野千里，水旱從人，不知饑饉，時(shí)無(wú)荒年”的“天府之國(guó)” 。旅游接待設(shè)施進(jìn)一步改善，20xx 年年末，成都市三星級(jí)以上飯店 98 家，增加 9 家。20xx 年，雖受到地震災(zāi)害和金融危機(jī)的雙重影響，成都會(huì)展業(yè)仍舉辦了 260 多個(gè)展會(huì)活動(dòng)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值超過(guò) 億元，躋身中國(guó)五大會(huì)展中 “大魔方”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 13心城市之列。 “大魔方”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 14西部成都走向中國(guó)成都根據(jù)零點(diǎn)研究咨詢集團(tuán)最新發(fā)布的《零點(diǎn)宜居指數(shù)——中國(guó)公眾城市宜居指數(shù) 20xx 年度報(bào)告》 ，寧波、廈門、成都三個(gè)城市位列宜居城市前三名。隨著近年成都市利用外資逐年增加，在全國(guó)乃至國(guó)際上的影響不斷提高，逐步奠定了其外向型、開(kāi)放型的城市發(fā)展格局。同時(shí)因其處于城市南部發(fā)展走廊的核心位置，也將成為成都市現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展基地，其重要性不言而喻。 “大魔方”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 17 產(chǎn)業(yè)規(guī)劃天府新城的發(fā)展方向是將軟件及服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)發(fā)展成為成都最具競(jìng)爭(zhēng)力和代表性的戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)，打造成為國(guó)內(nèi)外著名軟件企業(yè)的主要聚集區(qū)和國(guó)際化軟件產(chǎn)品的主流提供地。在城市總體規(guī)劃中該段軸線定義為——科技商務(wù)中軸線。地塊北側(cè)為在建的成都人民中級(jí)法院地塊，西面臨天府大道，與高新孵化園對(duì)望，南側(cè)則為規(guī)劃中的歌劇院，東側(cè)臨紅星路南延線（濯錦南路） 。在 “大魔方”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 22設(shè)計(jì)中，針對(duì)污染源的實(shí)際情況，只要采取積極治理的措施，環(huán)境質(zhì)量完全能達(dá)到國(guó)家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要求。 成都觀演建筑市場(chǎng)分析從成都城市發(fā)展和文化消費(fèi)的角度看，未來(lái)幾年成都市的文化消費(fèi)需求將呈現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)，文化消費(fèi)市場(chǎng)迫切需要大型觀演中心。從成都文化消費(fèi)的需求特點(diǎn)看，隨著 20xx 年成都人均 GDP 突破 3 萬(wàn)元，文化消費(fèi)需求將呈現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)，文化消費(fèi)市場(chǎng)迫切需要大型觀演中 “大魔方”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 24心。? 客房入住率較高從市場(chǎng)調(diào)研的數(shù)據(jù)來(lái)看，成都五星級(jí)酒店 20xx 年全年的平均入住率在73%左右，而節(jié)假日的入住率可以達(dá)到 80%—100%。預(yù)計(jì) 20xx年后成都市高星級(jí)酒店的市場(chǎng)容量將進(jìn)一步增加。會(huì)展客群隨 著 成 都 市 向 國(guó) 際 化 大 都 市 的 發(fā) 展 ， 國(guó) 際 會(huì) 展 中 心 的 建 成 與 投 入 使 用 ，成 都 市 已 經(jīng) 成 為 了 整 個(gè) 西 部 地 區(qū) 的 會(huì) 務(wù) 中 心 。因此，除發(fā)生類似非典等重大事件，成都市高星級(jí)酒店的市場(chǎng)容量將穩(wěn)步上升。同時(shí)，中航、深圳茂業(yè)集團(tuán)等在天府新城均有酒店項(xiàng)目，預(yù)計(jì)成都的五星級(jí)酒店家數(shù)及客房供應(yīng)數(shù)在未來(lái) 5 年將會(huì)進(jìn)一步增加。項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)聚集了國(guó)際會(huì)展中心、各產(chǎn)業(yè)園區(qū)、極地海洋世界、四川電力、中國(guó)聯(lián)通、聯(lián)想等大型企事業(yè)單位，會(huì)展經(jīng)濟(jì)、旅游業(yè)、產(chǎn)業(yè)園經(jīng)濟(jì)及總部經(jīng)濟(jì)將為區(qū)域內(nèi)酒店提供強(qiáng)有力的客源支撐。未來(lái)酒店供應(yīng)情況從成都市天府新城規(guī)劃來(lái)看，項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)正在建設(shè)及未來(lái)將要建設(shè)的高星級(jí)酒店將達(dá)到 10 家以上，包括成都茂業(yè)中心的茂業(yè)萬(wàn)象大酒店、三峽廣場(chǎng)豪生國(guó)際大酒店，中航國(guó)際購(gòu)物中心等高星級(jí)酒店及與本項(xiàng)目所在地相隔不遠(yuǎn)的合景泰富地塊?！吨袊?guó)會(huì)展經(jīng)濟(jì)年度報(bào)告》顯示，成都市會(huì)展業(yè)發(fā)展產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展水平和綜合競(jìng)爭(zhēng)力在全國(guó)中西部主要城市中穩(wěn)居第一位?？蛻魜?lái)源區(qū)域內(nèi)酒店客戶來(lái)源主要包括國(guó)內(nèi)客源和國(guó)外客源兩類，國(guó)外客源主要是在成都高新區(qū)各產(chǎn)業(yè)園設(shè)廠的國(guó)外高科技企業(yè)所帶來(lái)的客源，國(guó)內(nèi)客源包括到成都參加各類展會(huì)的人員、會(huì)展企業(yè)客源、成都市周邊各市區(qū)縣政府職員及市外旅游客源。 寫字樓市場(chǎng)分析天府新城甲級(jí)寫字樓在未來(lái) 23年，將出現(xiàn)較大的放量，中小企業(yè)發(fā)展所需的創(chuàng)新型寫字樓的供應(yīng)量較少，在目前區(qū)域?qū)懽謽枪?yīng)量較大的情況下，開(kāi)發(fā)具有特點(diǎn)、創(chuàng)新型的寫字樓將有著較強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。 未 來(lái) 人 民 南 路 將 成 為 成 都 高 檔 寫 字 樓 重 要 聚 集 區(qū)域 之 一 。? 天府新城在建、擬建寫字樓供應(yīng)分析項(xiàng)目 總體量（萬(wàn)平方米） 體量（萬(wàn)平米） 預(yù)計(jì)推出時(shí)間中 信 廣 場(chǎng) / 20xx年城 南 科 技 廣 場(chǎng) / （ 另 有 約 萬(wàn) 平 米 的 學(xué) 術(shù) 交 流中 心 ）20xx年國(guó) 電 大 渡 河。相對(duì)于東大街區(qū)域，天府大道沿線規(guī)劃更為合理、可供開(kāi)發(fā)的土地存量更多，未來(lái)發(fā)展空間更大。分布區(qū) 人民南路 天府大道沿線東大街沿線順城大街區(qū)域西大街區(qū)域南大街區(qū)域特點(diǎn) 交通便利、位置優(yōu)越、樓宇形象檔次高、是未來(lái)成都高檔寫字樓最重要的聚集區(qū)域之一成都市辦公物業(yè)市場(chǎng)發(fā)展最為迅速也是發(fā)展空間最大的一個(gè)區(qū)域，交通便捷：“五縱三橫”及地鐵 1號(hào)線，總部經(jīng)濟(jì)效應(yīng)顯著目前商業(yè)氛圍濃于商務(wù)氛圍，隨著部分高檔寫字樓項(xiàng)目相繼落成，商務(wù)氛圍逐漸顯現(xiàn)，也是未來(lái)成都高檔寫字樓聚集區(qū)域之一位處傳統(tǒng) CBD核心，成都市最早的辦公物業(yè)集中區(qū)，辦公物業(yè)以純辦公為主，多為中檔或高檔，但隨著時(shí)間推移整體形象檔次稍顯老舊傳統(tǒng)商圈內(nèi)的辦公物業(yè)集中區(qū)，形象檔次不高交通便利，城南大量中小企業(yè)聚集地典型代表 匯日央擴(kuò)大廈、威斯頓聯(lián)邦大廈、國(guó)航世紀(jì)中心等高新國(guó)際廣場(chǎng)、特拉克斯國(guó)際廣場(chǎng)、天府軟件園一期、成達(dá)大廈等天府時(shí)代廣場(chǎng)、東方廣場(chǎng)等冠城廣場(chǎng)、新世紀(jì)廣場(chǎng)等國(guó)信廣場(chǎng)、國(guó)貿(mào)廣場(chǎng)等宏達(dá)大廈、成都高速大廈等? 成都市主要寫字樓區(qū)域成熟度分析分 布 區(qū) 人 民 南 路 天 府 大 道沿 線東 大 街沿 線順 城 大 街區(qū) 域西 大 街區(qū) 域南 大 街區(qū) 域可 開(kāi) 發(fā) 未 來(lái) 可 供 開(kāi) 尚 有 大 量 土 地 可 尚 有 大 量 土 開(kāi) 發(fā) 已 近 區(qū) 域 已 幾 乎 沒(méi) 有 “大魔方”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 41情 況 發(fā) 的 土 地 不多 ， 省 博 物館 搬 遷 釋 放的 土 地 ， 目前 已 規(guī) 劃 含有 辦 公 物 業(yè)供 開(kāi) 發(fā) ， 目 前 已有 部 分 在 建 寫 字樓 項(xiàng) 目 ， 另 有 部分 成 交 土 地 規(guī) 劃含 有 辦 公 物 業(yè)地 可 供 開(kāi) 發(fā) ，目 前 已 有 部分 成 交 土 地規(guī) 劃 含 有 辦公 物 業(yè)尾 聲 。需求檔次、交通、區(qū)位、配套設(shè)施區(qū)域內(nèi)酒店客群多為國(guó)有大型企業(yè)、會(huì)展類企業(yè)、高科技公司，一般對(duì)產(chǎn)品需求檔次較高，有關(guān)渠道了解來(lái)看，政府機(jī)關(guān)公務(wù)人員一般住宿標(biāo)準(zhǔn)為 4 星級(jí)酒店；參加展會(huì)的企業(yè)從成本考慮也有可能以 4 星級(jí)酒店為標(biāo)準(zhǔn)；對(duì)于外資高科技企業(yè)，其一般住宿標(biāo)準(zhǔn)較高，可達(dá) 5 星級(jí)。因此，隨著世紀(jì)城會(huì)展產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，天府新城未來(lái)幾年對(duì)酒店配套的需求旺盛。高星級(jí)酒店在短時(shí)間內(nèi)的激增，將可能為區(qū)域市場(chǎng)在未來(lái)的一定時(shí)間內(nèi)帶來(lái)激烈競(jìng)爭(zhēng)。 ? 區(qū)域酒店物業(yè)供給情況分析 “大魔方”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 35現(xiàn)有酒店供應(yīng)情況區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有三家酒店建成營(yíng)業(yè)。近年來(lái)，隨著成都整體經(jīng)濟(jì)前景的看好和旅游資源的不斷豐富，有大量外資企業(yè)進(jìn)駐成都，以及大量涉外游客來(lái)蓉觀光的趨勢(shì)。入住率高低可以分為淡季和旺季兩個(gè)時(shí)間段，其中從淡季可以看出星級(jí)越高的酒店入住率相對(duì)越高，而低星級(jí)的酒店相對(duì)較低，四星級(jí)酒店淡季入住率普遍低于 60%，而五星級(jí)酒店一般在 60%以上；進(jìn)入旺季時(shí)，幾乎所有的酒店的入住率都很高，入住率達(dá)到了 70－100％，其中五星級(jí)和后期新建的四星級(jí)酒店的入住率一般分布在 90－100％之間。外資企業(yè)隨著成都市基礎(chǔ)設(shè)施的日漸完善，投資環(huán)境的不斷提升，作為全球最具實(shí)力，也是商業(yè)嗅覺(jué)最靈敏的企業(yè)——世界 500 強(qiáng)加快了投資成都的步伐。但尚未達(dá)到國(guó)際上常見(jiàn)的大都會(huì)中心的酒店規(guī)模（8001000 間以上） 。? 部分硬件設(shè)施達(dá)到國(guó)際水平成都高星級(jí)酒店除了其達(dá)到《中華人