【正文】 .............................................128 敏感性分析 ..................................................................................................................128 盈虧平衡點(diǎn)分析 ..........................................................................................................130 風(fēng)險(xiǎn)分析與對(duì)策 ..........................................................................................................130 .............................................131七．評(píng)估結(jié)論 .........................................................................132附件 1.....................................................................................133附件 2.....................................................................................134 “大魔方”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 5一．總論 項(xiàng)目背景城市活力之心中冶成工建設(shè)有限公司中冶成工 20xx 年 11 月由中國(guó)第五冶金建設(shè)公司改制而成，是中國(guó)冶金科工股份有限公司控股的，目前，中冶成工下轄分（子）公司 40 余個(gè)，集工程總承包、鋼結(jié)構(gòu)及裝備制造、金屬礦業(yè)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、非標(biāo)設(shè)備及壓力容器制造、商品混凝土生產(chǎn)及工業(yè)設(shè)備檢修、項(xiàng)目投資為一體的多元產(chǎn)業(yè)的大型綜合企業(yè)。報(bào)刊受群占成都地區(qū)三分之二以上的讀者市場(chǎng)，六頻道約占成都地區(qū)電視受眾市場(chǎng)份額的 23%。為適應(yīng)成都傳媒集團(tuán)產(chǎn)業(yè)多元化的發(fā)展趨向，滿足產(chǎn)業(yè)集中、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)延伸的需要，在成都市委、市政府領(lǐng)導(dǎo)下，經(jīng)有關(guān)方面批準(zhǔn)，成都傳媒集團(tuán)擬在成都市高新區(qū)天府新城區(qū)域內(nèi)，投資建設(shè)全方位地融入時(shí)尚、前衛(wèi)的、國(guó)際化建筑元素，打造出以大型專業(yè)演出場(chǎng)館為核心的復(fù)合式消費(fèi)項(xiàng)目。投資評(píng)價(jià)指標(biāo)如下（所得稅后）： 全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV（i ＝8% ）：36866萬(wàn)元 全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率FIRR： %項(xiàng)目具有較理想的投資經(jīng)濟(jì)效果，風(fēng)險(xiǎn)較小，項(xiàng)目可行性很強(qiáng)。成都市是四川省的政治、經(jīng)濟(jì)、文教中心，是中國(guó)西部經(jīng)濟(jì)實(shí)力最強(qiáng)的特大型城市，是西南地區(qū)科技、金融、商貿(mào)中心和交通、通信樞紐，國(guó)家級(jí)歷史文化名城和旅游中心城市。 成都平原以適宜的地理?xiàng)l件，宜人的氣候條件，自古以來(lái)都是文明的發(fā)源地，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重點(diǎn)，為成都一直以來(lái)的發(fā)展創(chuàng)造了良好的前提條件，加之成都處于多個(gè)山脈的交接地帶，更增強(qiáng)了其區(qū)位的重要性。交通條件——水、陸、空交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)成都是西南地區(qū)重要的商品物資集散地， 寶成、成渝、成昆、成達(dá)鐵路干線在此交匯，形成了以成都為中心的西南地區(qū)最大的鐵路客貨運(yùn)輸樞紐；公路四通八達(dá)，成都也是西南地區(qū)最大的航空港，成都雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng)已開(kāi)辟國(guó)際、國(guó)內(nèi)航線 50 多條，可與國(guó)內(nèi)外 70 多個(gè)大中城市直接通航。發(fā)達(dá)的路網(wǎng)也為成都經(jīng)濟(jì)、旅游發(fā)展起到了支撐作用。早在公元前四世紀(jì)，蜀王開(kāi)明五世遷蜀都城至此，取周太王遷岐“一年成邑，二年成都” ，因名成都。19 世紀(jì)，法國(guó)旅行家古德?tīng)栐潎@成都是“東方的巴黎” 。以“三星堆遺址” 、 “大魔方”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 12“金沙遺址”代表的古蜀文化一舉奪魁，而作為農(nóng)家樂(lè)的發(fā)源地和以“五朵金花”為代表的農(nóng)家樂(lè)旅游模式在國(guó)內(nèi)國(guó)際上備受青睞。旅行社 258 家，其中國(guó)際旅行社達(dá) 39 家。會(huì)展經(jīng)濟(jì)成都世紀(jì)城新國(guó)際會(huì)展中心總投資達(dá) 50 億元，是目前西南地區(qū)占地面積最大的展覽中心，占地 1850 畝。預(yù)計(jì) 20xx 年成都舉行的會(huì)展節(jié)慶活動(dòng)將在 280 個(gè)以上，拉動(dòng)消費(fèi)超過(guò) 200 億元。成都市的城市地位與影響力正逐年上升，在商務(wù)投資、文化包容、旅游觀光、人居置業(yè)等方面受到全國(guó)范圍的認(rèn)同。同時(shí)，在上述報(bào)告中，三亞、成都、深圳三個(gè)城市位列城市包容性前三名。成都的國(guó)際地位越來(lái)越高美國(guó)、德國(guó)、韓國(guó)、泰國(guó)、法國(guó)、新加坡和巴基斯坦等國(guó)家先后在成都設(shè)立了領(lǐng)事機(jī)構(gòu)。 天府新城區(qū)域投資評(píng)價(jià)天府新城作為正在崛起的城南副中心，娛樂(lè)、商務(wù)、居住等功能產(chǎn)業(yè)聚集于此，已成為了開(kāi)發(fā)的熱土。該戰(zhàn)略提出了“一城兩帶六走廊”的發(fā)展模式，未來(lái)城市將集中發(fā)展 6條走廊，形成走廊式集中發(fā)展格局,串珠式布局結(jié)構(gòu),緊湊的城市形態(tài)。本項(xiàng)目就處于天府新城的核心位置。另外，項(xiàng)目地距離天府廣場(chǎng) 10 分鐘的車程，到國(guó)際機(jī)場(chǎng)15 分鐘車程，交通十分便利。預(yù)計(jì) 20xx 年，軟件及服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值達(dá) 400 億元，出口達(dá) 5 億美元，從業(yè)人員達(dá) 10 萬(wàn)人以上。項(xiàng)目地位于成都天府新城行政辦公核心地帶，目前，該地塊是成都南部新城中軸線天府大道側(cè)余下的唯一一塊可建設(shè)用地。按照城市總體規(guī)劃，該區(qū)域是“整個(gè)城市向南發(fā)展的先導(dǎo)區(qū)和核心區(qū)” ，其區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)地已經(jīng)達(dá)到七通一平的施工條件。 “大魔方”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 20 項(xiàng)目地內(nèi)情況 地塊東側(cè)紅星路南延線 地塊南側(cè)民悅東街 地塊北側(cè)道路 “大魔方”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 21 地塊西側(cè)天府大道 地塊西面高新孵化園地形與地貌地塊位于成都平原南部邊緣，地勢(shì)平坦。 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)環(huán)境影響評(píng)價(jià)? 項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境質(zhì)量區(qū)域大氣質(zhì)量影響因素主要來(lái)自項(xiàng)目工地自身部分建筑物，但對(duì)區(qū)域的影響較小。? 項(xiàng)目的主要污染因素與治理措施該項(xiàng)目建成使用后，所產(chǎn)生的廢氣、廢水、廢渣量較多，但有害成分輕，噪聲強(qiáng)度低，均易于治理。餐廳排出含油污水，經(jīng)隔油處理后排入市政下水道；餐廳經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生的泔水等將采用先進(jìn)的微生物循環(huán)系統(tǒng)進(jìn)行處理，以循環(huán)利用；糞便污水與生活污水采用分流制，糞便污水經(jīng)化糞池處理（停留時(shí)間 48 小時(shí)以上）后排入城市污水管道；地下層污水池均采用潛污泵提升排入室外雨水管。目前，成都現(xiàn)在尚缺少能夠舉辦國(guó)際水平的、高規(guī)格、高品位的商業(yè)體育賽事以及娛樂(lè)演藝活動(dòng)的大型室內(nèi)場(chǎng)所。目前，成都尚沒(méi)有一個(gè)座位數(shù)超過(guò)一萬(wàn)座的演出和體育場(chǎng)館，唯一一個(gè) 9000 個(gè)座位的室內(nèi)體育觀——四川體育館，是上世紀(jì)八十年代修建，設(shè)備陳舊，功能不齊，難以承擔(dān)高水平的演出和體育比賽。因此，從消費(fèi)升級(jí)和功能缺失方面，需要為成都市提供能夠滿足人們?nèi)找嫣岣叩奈幕瘖蕵?lè)場(chǎng)所。以上成都 11家高星級(jí)酒店表現(xiàn)出如下特征：? 占據(jù)成都各個(gè)酒店業(yè)的黃金口岸高星級(jí)酒店主要集中在市中心，交通四通八達(dá)，人氣很旺。比較中西部其他副 “大魔方”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 25省級(jí)以上城市的入住率排名前列（昆明等旅游城市除外） 。4－ 5 星 級(jí) 的 酒 店 從 分 布 位 置 來(lái) 看 城 市 中 心 區(qū) 的 數(shù) 量 占 了 總 數(shù) 的 70%的 高 比 例 ， 也 說(shuō) 明 了 越 是 高 星 級(jí) 的 酒 店 對(duì) 地 區(qū) 位 置 的 選 擇 越 為 重 視 和明 顯 ， 即 分 布 位 置 為 一 個(gè) 城 市 的 中 心 商 務(wù) 圈 ， 經(jīng) 濟(jì) 圈 ， 形 成 高 星 級(jí)酒 店 分 布 的 聚 集 圈 層 。? 成都市五星級(jí)酒店市場(chǎng)供應(yīng)情況酒店名稱 樓層數(shù) 房間數(shù)量四川錦江賓館 9 480成都總府皇冠假日酒店 30 434成都索菲特萬(wàn)達(dá)大飯店 23 262成都天府麗都喜來(lái)登飯店 35 401成都加州花園酒店 18 430成都凱賓斯基飯店 23 483成都家園國(guó)際酒店 9 223成都望江賓館 5 314香格里拉 36 610洲際大飯店 31 600世紀(jì)城假日酒店 19 792西藏飯店 276合計(jì) 5305 “大魔方”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 28可見(jiàn)，成都的五星級(jí)酒店房間供應(yīng)數(shù)量?jī)A向于 400～500 間，雖然均已達(dá)到國(guó)家旅游局規(guī)定的五星級(jí)酒店客房數(shù)量的最低標(biāo)準(zhǔn)（40 間） ，與國(guó)際上的市中心、商業(yè)區(qū)和度假區(qū)內(nèi)的高級(jí)酒店規(guī)模相似，有向國(guó)際大都會(huì)酒店規(guī)模（800～1000 間）的趨勢(shì)進(jìn)行發(fā)展。? 成都市酒店客戶需求特征分析旅游客群近年來(lái)，成都國(guó)內(nèi)旅游人數(shù)，旅游人數(shù)逐年遞增，并保持了 10%左右的遞增，20xx 年達(dá)到了 萬(wàn)人。 20xx 年，雖受到地震災(zāi)害和金融危機(jī)的雙重影響，成都會(huì)展業(yè)仍實(shí)現(xiàn) 260 多個(gè)展會(huì)活動(dòng)產(chǎn)值超過(guò) 億元，躋身中國(guó)五大會(huì)展中心城市之列。有 40 家在蓉投資建立了 448 家外商投資企業(yè)；有 32家設(shè)立了分公司；有 48 家設(shè)立了代表處或辦事處。成都高星級(jí)酒店平均客房入住率入住（％）序號(hào) 賓館名稱 星級(jí)淡季 旺季1 錦江賓館 5 80 1002 總府皇冠假日酒店 5 65 1003 天府麗都喜來(lái)登飯店 5 75 904 家園國(guó)際酒店 5 / /5 索菲特萬(wàn)達(dá)大酒店 5 85 1006 凱賓斯基酒店 準(zhǔn) 5 / 1007 香格里拉酒店 超 5 70 1008 洲際大飯店 超 5 / /9 世紀(jì)城假日酒店 4 50 809 西藏飯店 5 35 7410 安國(guó)酒店 4 / 9511 沃特酒店 4 35 7012 加州花園酒店 4/5 40 8013 銀河王朝大酒店 4 30 8014 四川賓館 4 35 8515 綠洲大酒店 4 60 80 “大魔方”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 3116 岷山飯店 4 60 8517 羅曼大酒店 4 60 9018 京川賓館 4 60 9819 新華國(guó)際酒店 4 40 75（數(shù)據(jù)來(lái)源：市場(chǎng)調(diào)查）從酒店入住率看，五星級(jí)酒店整體入住率情況明顯好于四星級(jí)酒店。訪親會(huì)友型留蓉時(shí)間（所占總體比例不大） ，多數(shù)為 1－2 天內(nèi)。就需求層面而言，涉外游客和高端商務(wù)人事是五星級(jí)酒店的主要客戶群體。因此，撇開(kāi)重大宏觀經(jīng)濟(jì)政策出臺(tái)等影響因素，成都未來(lái) 2～3 年內(nèi)五星級(jí)酒店的價(jià)格將保持基本小幅上漲。因此，主題性酒店的競(jìng)爭(zhēng)力較強(qiáng)，區(qū)域內(nèi)酒店具有較好的發(fā)展前景。飯店娛樂(lè)設(shè)施：星空酒廊、健身中心、美容沙龍。如果我們擴(kuò)大區(qū)域范圍，以天府大道為軸線向天府軟件園方向延伸，存在 8 家左右潛在開(kāi)發(fā)的高星級(jí)酒店，即驕子世紀(jì)城對(duì)面的希頓國(guó)際廣場(chǎng)包含的超五星級(jí)酒店、天府軟件園 A 區(qū)對(duì)面的紫羅蘭酒店及天府軟件園 C 區(qū)的螺旋樓五星酒店等。酒店客戶來(lái)源主要以商務(wù)辦公住宿為主，極地海洋世界建成后還將包括部分旅游住宿，同時(shí)還包括主城區(qū)無(wú)法消化的客源。世紀(jì)城新國(guó)際會(huì)展中心建成之后，承接了成都市 80%以上展會(huì)，按成都市會(huì)展業(yè)的發(fā)展速度，區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有及未來(lái)幾年的酒店配套無(wú)法滿足會(huì)展業(yè)高速發(fā)展的需要，大約只能滿足其 80%的需求量。綜合以上分析，項(xiàng)目所在區(qū)域酒店業(yè)有商務(wù)辦公及旅游兩方面的客源作支撐，其中，會(huì)展業(yè)是現(xiàn)階段該區(qū)域酒店業(yè)需求的主要提供來(lái)源，并將長(zhǎng)期作為酒店業(yè)的支撐；隨著該區(qū)域的逐漸發(fā)展及新的 CBD 中心的形成，各辦公區(qū)及產(chǎn)業(yè)園區(qū)所提供的商務(wù)客源將進(jìn)一步增加；未來(lái)海洋世界建成后，將為該區(qū)域酒店提供較穩(wěn)定的旅游住宿客源。購(gòu)買(mǎi)力區(qū)域內(nèi)既有高新區(qū)政府這樣的政府機(jī)關(guān)，也有四川電力、中國(guó)聯(lián)通、中石油等國(guó)有大型企業(yè)，同時(shí)在各產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)還有像聯(lián)想、愛(ài)立信及華為等各類高科技企業(yè)，一般具有較強(qiáng)的購(gòu)買(mǎi)力?？腿簩?duì)酒店配套主要的要求是，能夠提供舉行各種規(guī)模會(huì)議的場(chǎng)所；餐飲配套完備，能提供中西菜品，以滿足不同類型客戶的需要；擁有現(xiàn)代化的商務(wù)辦公配套，提供中英文字處理、寬帶網(wǎng)絡(luò)、復(fù)印、電傳、圖文傳真、國(guó)際國(guó)內(nèi)直撥電話、銀行、旅游票務(wù)、上網(wǎng)等服務(wù)；豐富的休閑娛樂(lè)設(shè)施，能夠提供健身、游泳、洗浴、按摩等服務(wù)；能夠使用國(guó)內(nèi)外信用卡。? 成都市寫(xiě)字樓市場(chǎng)格局及發(fā)展現(xiàn)狀 “大魔方”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 40如上圖所示，由于辦公物業(yè)用方對(duì)地段的要求，成都市寫(xiě)字樓主要集中交通干道沿線，形成六大寫(xiě)字樓集中區(qū)域。交 通 便利交 通 便 利 ，位 置 優(yōu) 越 ，周 邊 配 套完 善 ， 大量 星 級(jí) 酒店 聚 集劣 勢(shì) 交 通 較 為 擁堵 。東大街和天府大道沿線尚有大量可開(kāi)發(fā)土地，東大街是政府著力打造的金融商務(wù)大道，而天府大道沿線是國(guó)際城南的主軸，政府傾力打造的科技商務(wù)區(qū)，這兩個(gè)區(qū)域目前寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)都處于起步期、未來(lái)發(fā)展空間較大。? 天府新城在售寫(xiě)字樓供應(yīng)分析項(xiàng)目 等級(jí) 體量（萬(wàn)平米）拉 德 方 斯 大 廈 甲 級(jí) 特 拉 克 斯 國(guó) 際 廣 場(chǎng) 甲 級(jí) 總 體 量 約 8萬(wàn) 平 米 ， A座 出 售 ， B座 開(kāi) 發(fā) 商 持 有 ， 寫(xiě) 字 樓約 平 米中 國(guó) 水 電 大 廈 甲 級(jí) 5城 南 科 技 廣 場(chǎng) 研 發(fā) 樓 總 建 筑 面 積 平 米 ， 1， 2期 已 于 20xx年 12月 竣工 ， 已 建 成 約 平 米 ， 在 售 約 平 米區(qū)域內(nèi)在售寫(xiě)字樓主要有拉德方斯大廈、特拉克斯國(guó)際廣場(chǎng)、中國(guó)水電大廈和城南