【正文】 .............................................128 敏感性分析 ..................................................................................................................128 盈虧平衡點分析 ..........................................................................................................130 風(fēng)險分析與對策 ..........................................................................................................130 .............................................131七．評估結(jié)論 .........................................................................132附件 1.....................................................................................133附件 2.....................................................................................134 “大魔方”項目可行性研究報告 5一．總論 項目背景城市活力之心中冶成工建設(shè)有限公司中冶成工 20xx 年 11 月由中國第五冶金建設(shè)公司改制而成，是中國冶金科工股份有限公司控股的，目前，中冶成工下轄分（子）公司 40 余個，集工程總承包、鋼結(jié)構(gòu)及裝備制造、金屬礦業(yè)開發(fā)、房地產(chǎn)開發(fā)、非標(biāo)設(shè)備及壓力容器制造、商品混凝土生產(chǎn)及工業(yè)設(shè)備檢修、項目投資為一體的多元產(chǎn)業(yè)的大型綜合企業(yè)。報刊受群占成都地區(qū)三分之二以上的讀者市場，六頻道約占成都地區(qū)電視受眾市場份額的 23%。為適應(yīng)成都傳媒集團產(chǎn)業(yè)多元化的發(fā)展趨向，滿足產(chǎn)業(yè)集中、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)延伸的需要，在成都市委、市政府領(lǐng)導(dǎo)下，經(jīng)有關(guān)方面批準(zhǔn)，成都傳媒集團擬在成都市高新區(qū)天府新城區(qū)域內(nèi)，投資建設(shè)全方位地融入時尚、前衛(wèi)的、國際化建筑元素，打造出以大型專業(yè)演出場館為核心的復(fù)合式消費項目。投資評價指標(biāo)如下（所得稅后）： 全部投資財務(wù)凈現(xiàn)值FNPV（i ＝8% ）：36866萬元 全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率FIRR： %項目具有較理想的投資經(jīng)濟效果，風(fēng)險較小，項目可行性很強。成都市是四川省的政治、經(jīng)濟、文教中心，是中國西部經(jīng)濟實力最強的特大型城市，是西南地區(qū)科技、金融、商貿(mào)中心和交通、通信樞紐，國家級歷史文化名城和旅游中心城市。 成都平原以適宜的地理條件，宜人的氣候條件，自古以來都是文明的發(fā)源地，區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的重點，為成都一直以來的發(fā)展創(chuàng)造了良好的前提條件，加之成都處于多個山脈的交接地帶，更增強了其區(qū)位的重要性。交通條件——水、陸、空交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)成都是西南地區(qū)重要的商品物資集散地， 寶成、成渝、成昆、成達(dá)鐵路干線在此交匯，形成了以成都為中心的西南地區(qū)最大的鐵路客貨運輸樞紐；公路四通八達(dá)，成都也是西南地區(qū)最大的航空港，成都雙流國際機場已開辟國際、國內(nèi)航線 50 多條，可與國內(nèi)外 70 多個大中城市直接通航。發(fā)達(dá)的路網(wǎng)也為成都經(jīng)濟、旅游發(fā)展起到了支撐作用。早在公元前四世紀(jì)，蜀王開明五世遷蜀都城至此，取周太王遷岐“一年成邑，二年成都” ，因名成都。19 世紀(jì)，法國旅行家古德爾曾贊嘆成都是“東方的巴黎” 。以“三星堆遺址” 、 “大魔方”項目可行性研究報告 12“金沙遺址”代表的古蜀文化一舉奪魁，而作為農(nóng)家樂的發(fā)源地和以“五朵金花”為代表的農(nóng)家樂旅游模式在國內(nèi)國際上備受青睞。旅行社 258 家，其中國際旅行社達(dá) 39 家。會展經(jīng)濟成都世紀(jì)城新國際會展中心總投資達(dá) 50 億元，是目前西南地區(qū)占地面積最大的展覽中心，占地 1850 畝。預(yù)計 20xx 年成都舉行的會展節(jié)慶活動將在 280 個以上，拉動消費超過 200 億元。成都市的城市地位與影響力正逐年上升，在商務(wù)投資、文化包容、旅游觀光、人居置業(yè)等方面受到全國范圍的認(rèn)同。同時，在上述報告中，三亞、成都、深圳三個城市位列城市包容性前三名。成都的國際地位越來越高美國、德國、韓國、泰國、法國、新加坡和巴基斯坦等國家先后在成都設(shè)立了領(lǐng)事機構(gòu)。 天府新城區(qū)域投資評價天府新城作為正在崛起的城南副中心，娛樂、商務(wù)、居住等功能產(chǎn)業(yè)聚集于此，已成為了開發(fā)的熱土。該戰(zhàn)略提出了“一城兩帶六走廊”的發(fā)展模式，未來城市將集中發(fā)展 6條走廊，形成走廊式集中發(fā)展格局,串珠式布局結(jié)構(gòu),緊湊的城市形態(tài)。本項目就處于天府新城的核心位置。另外，項目地距離天府廣場 10 分鐘的車程，到國際機場15 分鐘車程，交通十分便利。預(yù)計 20xx 年，軟件及服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值達(dá) 400 億元，出口達(dá) 5 億美元，從業(yè)人員達(dá) 10 萬人以上。項目地位于成都天府新城行政辦公核心地帶，目前，該地塊是成都南部新城中軸線天府大道側(cè)余下的唯一一塊可建設(shè)用地。按照城市總體規(guī)劃，該區(qū)域是“整個城市向南發(fā)展的先導(dǎo)區(qū)和核心區(qū)” ，其區(qū)位優(yōu)勢明顯。項目現(xiàn)場地已經(jīng)達(dá)到七通一平的施工條件。 “大魔方”項目可行性研究報告 20 項目地內(nèi)情況 地塊東側(cè)紅星路南延線 地塊南側(cè)民悅東街 地塊北側(cè)道路 “大魔方”項目可行性研究報告 21 地塊西側(cè)天府大道 地塊西面高新孵化園地形與地貌地塊位于成都平原南部邊緣，地勢平坦。 項目開發(fā)環(huán)境影響評價? 項目區(qū)域環(huán)境質(zhì)量區(qū)域大氣質(zhì)量影響因素主要來自項目工地自身部分建筑物，但對區(qū)域的影響較小。? 項目的主要污染因素與治理措施該項目建成使用后，所產(chǎn)生的廢氣、廢水、廢渣量較多，但有害成分輕，噪聲強度低，均易于治理。餐廳排出含油污水，經(jīng)隔油處理后排入市政下水道；餐廳經(jīng)營產(chǎn)生的泔水等將采用先進的微生物循環(huán)系統(tǒng)進行處理，以循環(huán)利用；糞便污水與生活污水采用分流制，糞便污水經(jīng)化糞池處理（停留時間 48 小時以上）后排入城市污水管道；地下層污水池均采用潛污泵提升排入室外雨水管。目前，成都現(xiàn)在尚缺少能夠舉辦國際水平的、高規(guī)格、高品位的商業(yè)體育賽事以及娛樂演藝活動的大型室內(nèi)場所。目前，成都尚沒有一個座位數(shù)超過一萬座的演出和體育場館，唯一一個 9000 個座位的室內(nèi)體育觀——四川體育館，是上世紀(jì)八十年代修建，設(shè)備陳舊，功能不齊，難以承擔(dān)高水平的演出和體育比賽。因此，從消費升級和功能缺失方面，需要為成都市提供能夠滿足人們?nèi)找嫣岣叩奈幕瘖蕵穲鏊?。以上成?11家高星級酒店表現(xiàn)出如下特征：? 占據(jù)成都各個酒店業(yè)的黃金口岸高星級酒店主要集中在市中心，交通四通八達(dá)，人氣很旺。比較中西部其他副 “大魔方”項目可行性研究報告 25省級以上城市的入住率排名前列（昆明等旅游城市除外） 。4－ 5 星 級 的 酒 店 從 分 布 位 置 來 看 城 市 中 心 區(qū) 的 數(shù) 量 占 了 總 數(shù) 的 70%的 高 比 例 ， 也 說 明 了 越 是 高 星 級 的 酒 店 對 地 區(qū) 位 置 的 選 擇 越 為 重 視 和明 顯 ， 即 分 布 位 置 為 一 個 城 市 的 中 心 商 務(wù) 圈 ， 經(jīng) 濟 圈 ， 形 成 高 星 級酒 店 分 布 的 聚 集 圈 層 。? 成都市五星級酒店市場供應(yīng)情況酒店名稱 樓層數(shù) 房間數(shù)量四川錦江賓館 9 480成都總府皇冠假日酒店 30 434成都索菲特萬達(dá)大飯店 23 262成都天府麗都喜來登飯店 35 401成都加州花園酒店 18 430成都凱賓斯基飯店 23 483成都家園國際酒店 9 223成都望江賓館 5 314香格里拉 36 610洲際大飯店 31 600世紀(jì)城假日酒店 19 792西藏飯店 276合計 5305 “大魔方”項目可行性研究報告 28可見，成都的五星級酒店房間供應(yīng)數(shù)量傾向于 400～500 間，雖然均已達(dá)到國家旅游局規(guī)定的五星級酒店客房數(shù)量的最低標(biāo)準(zhǔn)（40 間） ，與國際上的市中心、商業(yè)區(qū)和度假區(qū)內(nèi)的高級酒店規(guī)模相似，有向國際大都會酒店規(guī)模（800～1000 間）的趨勢進行發(fā)展。? 成都市酒店客戶需求特征分析旅游客群近年來，成都國內(nèi)旅游人數(shù)，旅游人數(shù)逐年遞增，并保持了 10%左右的遞增，20xx 年達(dá)到了 萬人。 20xx 年，雖受到地震災(zāi)害和金融危機的雙重影響，成都會展業(yè)仍實現(xiàn) 260 多個展會活動產(chǎn)值超過 億元，躋身中國五大會展中心城市之列。有 40 家在蓉投資建立了 448 家外商投資企業(yè)；有 32家設(shè)立了分公司；有 48 家設(shè)立了代表處或辦事處。成都高星級酒店平均客房入住率入?。ǎィ┬蛱?賓館名稱 星級淡季 旺季1 錦江賓館 5 80 1002 總府皇冠假日酒店 5 65 1003 天府麗都喜來登飯店 5 75 904 家園國際酒店 5 / /5 索菲特萬達(dá)大酒店 5 85 1006 凱賓斯基酒店 準(zhǔn) 5 / 1007 香格里拉酒店 超 5 70 1008 洲際大飯店 超 5 / /9 世紀(jì)城假日酒店 4 50 809 西藏飯店 5 35 7410 安國酒店 4 / 9511 沃特酒店 4 35 7012 加州花園酒店 4/5 40 8013 銀河王朝大酒店 4 30 8014 四川賓館 4 35 8515 綠洲大酒店 4 60 80 “大魔方”項目可行性研究報告 3116 岷山飯店 4 60 8517 羅曼大酒店 4 60 9018 京川賓館 4 60 9819 新華國際酒店 4 40 75（數(shù)據(jù)來源：市場調(diào)查）從酒店入住率看，五星級酒店整體入住率情況明顯好于四星級酒店。訪親會友型留蓉時間（所占總體比例不大） ，多數(shù)為 1－2 天內(nèi)。就需求層面而言，涉外游客和高端商務(wù)人事是五星級酒店的主要客戶群體。因此，撇開重大宏觀經(jīng)濟政策出臺等影響因素，成都未來 2～3 年內(nèi)五星級酒店的價格將保持基本小幅上漲。因此，主題性酒店的競爭力較強，區(qū)域內(nèi)酒店具有較好的發(fā)展前景。飯店娛樂設(shè)施：星空酒廊、健身中心、美容沙龍。如果我們擴大區(qū)域范圍，以天府大道為軸線向天府軟件園方向延伸，存在 8 家左右潛在開發(fā)的高星級酒店，即驕子世紀(jì)城對面的希頓國際廣場包含的超五星級酒店、天府軟件園 A 區(qū)對面的紫羅蘭酒店及天府軟件園 C 區(qū)的螺旋樓五星酒店等。酒店客戶來源主要以商務(wù)辦公住宿為主，極地海洋世界建成后還將包括部分旅游住宿，同時還包括主城區(qū)無法消化的客源。世紀(jì)城新國際會展中心建成之后，承接了成都市 80%以上展會，按成都市會展業(yè)的發(fā)展速度，區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有及未來幾年的酒店配套無法滿足會展業(yè)高速發(fā)展的需要，大約只能滿足其 80%的需求量。綜合以上分析，項目所在區(qū)域酒店業(yè)有商務(wù)辦公及旅游兩方面的客源作支撐，其中，會展業(yè)是現(xiàn)階段該區(qū)域酒店業(yè)需求的主要提供來源，并將長期作為酒店業(yè)的支撐；隨著該區(qū)域的逐漸發(fā)展及新的 CBD 中心的形成，各辦公區(qū)及產(chǎn)業(yè)園區(qū)所提供的商務(wù)客源將進一步增加；未來海洋世界建成后，將為該區(qū)域酒店提供較穩(wěn)定的旅游住宿客源。購買力區(qū)域內(nèi)既有高新區(qū)政府這樣的政府機關(guān)，也有四川電力、中國聯(lián)通、中石油等國有大型企業(yè)，同時在各產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)還有像聯(lián)想、愛立信及華為等各類高科技企業(yè)，一般具有較強的購買力?？腿簩频昱涮字饕囊笫?，能夠提供舉行各種規(guī)模會議的場所；餐飲配套完備，能提供中西菜品，以滿足不同類型客戶的需要；擁有現(xiàn)代化的商務(wù)辦公配套，提供中英文字處理、寬帶網(wǎng)絡(luò)、復(fù)印、電傳、圖文傳真、國際國內(nèi)直撥電話、銀行、旅游票務(wù)、上網(wǎng)等服務(wù)；豐富的休閑娛樂設(shè)施，能夠提供健身、游泳、洗浴、按摩等服務(wù)；能夠使用國內(nèi)外信用卡。? 成都市寫字樓市場格局及發(fā)展現(xiàn)狀 “大魔方”項目可行性研究報告 40如上圖所示，由于辦公物業(yè)用方對地段的要求，成都市寫字樓主要集中交通干道沿線，形成六大寫字樓集中區(qū)域。交 通 便利交 通 便 利 ，位 置 優(yōu) 越 ，周 邊 配 套完 善 ， 大量 星 級 酒店 聚 集劣 勢 交 通 較 為 擁堵 。東大街和天府大道沿線尚有大量可開發(fā)土地，東大街是政府著力打造的金融商務(wù)大道，而天府大道沿線是國際城南的主軸，政府傾力打造的科技商務(wù)區(qū)，這兩個區(qū)域目前寫字樓開發(fā)都處于起步期、未來發(fā)展空間較大。? 天府新城在售寫字樓供應(yīng)分析項目 等級 體量（萬平米）拉 德 方 斯 大 廈 甲 級 特 拉 克 斯 國 際 廣 場 甲 級 總 體 量 約 8萬 平 米 ， A座 出 售 ， B座 開 發(fā) 商 持 有 ， 寫 字 樓約 平 米中 國 水 電 大 廈 甲 級 5城 南 科 技 廣 場 研 發(fā) 樓 總 建 筑 面 積 平 米 ， 1， 2期 已 于 20xx年 12月 竣工 ， 已 建 成 約 平 米 ， 在 售 約 平 米區(qū)域內(nèi)在售寫字樓主要有拉德方斯大廈、特拉克斯國際廣場、中國水電大廈和城南