【正文】 及消費(fèi)能力提升一個檔次，也將形成當(dāng)?shù)氐母呤杖腚A層包括成都經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)一批大型企業(yè)的中高收入管理人員。 1. 區(qū)位特征 在競爭日趨白熱化的城區(qū)，開發(fā)商已難有更大的發(fā)展空間，于是將目光紛紛投向周邊二級市場及郊縣的開發(fā)，房地產(chǎn)總體開發(fā)戰(zhàn)略偏向于龍泉、雙流、溫江等郊縣市場 ,而各周邊城區(qū)也抓住西部大開發(fā)機(jī)遇，發(fā)展自身城區(qū)特色，對房地產(chǎn)開發(fā)起到明顯 促進(jìn)作用。龍泉驛區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿ψ悖鼛啄陙?，該區(qū)堅(jiān)持以經(jīng)濟(jì)建設(shè) 為中心，走開放促開發(fā)的路子，形成了工業(yè)、農(nóng)業(yè)、旅游、市場四個開發(fā)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)高速發(fā)展的新局面，經(jīng)濟(jì)建設(shè)已進(jìn)入持續(xù)、高速、健康發(fā)展的新階段， 1998 年被四川省委、省政府授予“小康縣”光榮稱號，該區(qū)不僅是國家級成都經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，還是國務(wù)院命名的“中國水蜜桃之鄉(xiāng)”、“全國無公害水果示范（縣）區(qū)”、“全國造林綠化百佳（縣）區(qū)”，“四季花不斷，八節(jié)瓜果香”；龍泉驛區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全，為房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，如投資 12 億元進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，資本運(yùn)作 9 億元進(jìn)行舊城改造，同安鎮(zhèn)累計(jì)投入 億元，已完成了水、電、 路、氣、通訊、教育、醫(yī)院、郵政等基礎(chǔ)及市政設(shè)施，其中已有香港標(biāo)榜學(xué)院、四川自修大學(xué)、成都信息工程學(xué)院、四川聯(lián)合經(jīng)濟(jì)學(xué)院、陽關(guān)中學(xué)等院校。因此，在小區(qū)的景觀入口處，方案分別設(shè)置了社區(qū)商務(wù)中心 (前期售樓及物業(yè)管理用房 )，自由 GOLF 和果嶺推桿場，網(wǎng)球場地，及兒童 景觀泳池，社區(qū)樣板空間 (前期售樓樣板房 )，門房等等。 (3)建筑單體 項(xiàng)目共分為四拼式獨(dú)棟別墅，聯(lián)排別墅，復(fù)工洋房三種住宅形式。 項(xiàng)目平面規(guī)劃設(shè)計(jì)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： 建筑總用地面積 547 畝，首期： 建筑總用地面積 133320 ㎡ 建筑凈用地面積 112456 ㎡ 總建筑面積 90000 ㎡ 住宅建筑面積 86380 ㎡ 公共建筑面積 600 ㎡ 社區(qū)服務(wù)會所 3020 ㎡ 地下建筑面積 300 ㎡ 容積率 綠化率 60% 建筑密度 % 道路廣場 % 總居住戶數(shù) 487 戶 停車位 500 輛 建筑層數(shù) 23 層 第七章 環(huán)境保護(hù)與勞動保護(hù) 一、 主要污染源狀況 本項(xiàng)目主要污染源狀況為生活廢水和雨水，經(jīng)化糞池厭氧處理后排入城市污水管網(wǎng)。 (2) 建 設(shè)用地落實(shí)已辦理國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證。 從以上可以看出，該項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)度較為合理。 ３、基本預(yù)備費(fèi) 按工程費(fèi)用的４％測算。 資金籌措 本項(xiàng)目的開發(fā)總投資 (不含管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用 )為 30, 萬元，包括土建開發(fā)成本和建設(shè)期利息。 第四年 營業(yè)收入 3, 萬元，其中住宅銷售收入 3, 萬元，私家花園銷售收入 萬元。 (3)所得稅 按所得稅率 33%交納。 (說明：由于該項(xiàng)目建設(shè)期和銷售期基本一致，而投資總額分為三年分期投入，考慮到如果在計(jì)算投資利潤率和投資利稅率時使用年平均盈利，會嚴(yán)重低估項(xiàng)目的真實(shí)盈利能力，故采用累計(jì)數(shù)來計(jì)算?？偟膩碚f，項(xiàng)目收益率在分析的各種情況下仍能保持較高的內(nèi)含報(bào)酬率 (最低情況為收入減少 5%時 IRR 為 %)，項(xiàng)目內(nèi)含報(bào)酬率仍大大高于其資金成本 6%，也高于行業(yè)平均利潤水平 (15%20%)，表明該項(xiàng)目具有很高的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 第十三章 項(xiàng)目綜合結(jié)論 ? 項(xiàng)目建設(shè)必要 ? 項(xiàng)目基礎(chǔ)條件具備 ? 項(xiàng)目市場前景看好 ? 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)合理 ? 項(xiàng)目前期準(zhǔn)備充分 ? 項(xiàng)目自有資金落實(shí) ? 項(xiàng)目預(yù)期收益可靠 ? 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)程度低 因此，項(xiàng)目綜合結(jié)論為可行。因此，項(xiàng)目開發(fā)商在建設(shè)期間將及時作好開工準(zhǔn)備，合理安排工程進(jìn)度，以保證本項(xiàng)目的順利實(shí)施并隨時將工程進(jìn)度和房屋銷售情況抄報(bào)銀行，以便銀行適時監(jiān)督。 各年對收入、變動成本和固定成本的保本分析見附表 6：盈虧平衡分析表。項(xiàng)目還款資金來源于項(xiàng)目銷售的現(xiàn)金流入，從項(xiàng)目的現(xiàn)金流量和盈利情況來看，項(xiàng)目的清償有可靠的保證。 財(cái)務(wù)費(fèi)用 本項(xiàng)目資金成本率按 6%計(jì)算。 建設(shè)期各期投資計(jì)劃及資金籌措情況見下表： 投資計(jì)劃及資金籌措表 單位：萬元 序號 項(xiàng)目 合計(jì) 建設(shè)經(jīng)營期 1 2 3 1 投資總額 30, 11, 9, 9, 開發(fā)成本 29, 11, 9, 9, 貸款利息 2 資金籌措 30, 11, 9, 9, 自有資金 10, 3, 3, 3, 貸款 8, 3, 2, 2, 銷售收入回投 11, 4, 3, 3, 第十章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 一、項(xiàng)目計(jì)算期 根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃，本項(xiàng)目建設(shè)期為 3 年；由于本項(xiàng)目為分期開發(fā)和銷售的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，故不分別計(jì)算建設(shè)期和運(yùn)營期，整個項(xiàng)目期為 4 年。 不可預(yù)見費(fèi) 不可預(yù)見費(fèi)用按成都市行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)依工程費(fèi)用的４％測算。 ２、工程建設(shè)費(fèi)用 包括土建工程（含場地平整），裝飾工程，綠化工程，市政配套工程 (含給排水、供電、供氣、消防及其他設(shè)備工程 )和小區(qū)附屬設(shè)施等幾項(xiàng)費(fèi)用，其中： （１）土建工程費(fèi)用（含場地平整）估算采用投資指標(biāo)估算法，根據(jù)建設(shè)區(qū)的地形、地質(zhì)和地貌特征，參照 2021 年《四川省建筑工程計(jì)價定額》和當(dāng)前成都市建材的物價水平、建筑市場的供需情況以及其他相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)，綜合測算制定，施工隊(duì)按國有二級企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。 (2) 主要建筑為磚混及框架結(jié)構(gòu)，施工隊(duì)伍能承擔(dān)工程施工。其中，首期投資中，由項(xiàng)目業(yè)主自有資金投入僅占項(xiàng)目開發(fā)投資總額的 %，向銀行申請的貸款也僅占項(xiàng)目開發(fā)投資總額的 25%，是一種節(jié)省現(xiàn)金的、可行的、較好的開發(fā)模式。 (4)景觀綠化 景觀配置按照園林設(shè)計(jì)，突出強(qiáng)調(diào)居家生活的小尺度自然景觀，并加以相應(yīng)的人文景觀相互結(jié)合。同時，建筑的這種自然舒緩的布置方式與地開的起伏有機(jī)結(jié)合多種以南北朝向?yàn)橹鞯奶仔透勺鴵睚埲?脈的綠景之尊。 第六章 項(xiàng)目總體規(guī)劃 項(xiàng)目規(guī)劃方案由澳大利亞 DRA 設(shè)計(jì)師事務(wù)所規(guī) 劃設(shè)計(jì)，項(xiàng)目總體規(guī)劃見附圖。 ⑵地理特點(diǎn) ：龍泉驛區(qū)東傍龍泉山麓，西連成都平原，地勢平坦，地質(zhì)構(gòu)造穩(wěn)定，屬于典型的淺丘地形，有山（龍泉桃花山）、有水（東風(fēng)渠、百工堰與驛馬河、并排著五大湖泊），區(qū)內(nèi)有 100 多處名勝古跡和優(yōu)美的自然景觀。本項(xiàng)目地處成渝高速龍泉出口附近，將吸引沿線及附近城市如重慶、內(nèi)江、瀘州的市民入??；同時項(xiàng)目的優(yōu)秀品質(zhì)也將吸引川內(nèi)其他城市居民及四川周邊省份如西藏的部分人士來此居住。 本項(xiàng)目作為一種 澳洲園林式、低密度高尚住宅區(qū)，將 吸引一批向往自然健康高品質(zhì)生活的小資人士，中間將有很大一部分是拿來做第一居所的； 或是作為第二居所，適宜于 “5+2”生活模式 。本項(xiàng)目作為一類聯(lián)排別墅居住人群多為收入水平較高的中產(chǎn)階級，他們對公寓嗤之以鼻，對別墅卻望而興嘆。 我們選擇陽光假日、山水人家、戀日家園三個項(xiàng)目與雪梨澳鄉(xiāng)進(jìn)行比較，來分析 雪梨澳鄉(xiāng)與它們之間的差異及優(yōu)勢?！绑w育城”以 其健身、度假、投資、居家為一體的“四合一生活方式”。 隨著居民收入的提高，人們對于改善居住條件意愿日益強(qiáng)烈，在成都消費(fèi)者購房出于這方 面考慮的占到 90%以上，反映出 成都居住水平在 進(jìn)入小康之后，人們對居住環(huán)境和空間條件有了更高的要求。容積率僅為 ,密度僅為 %， 低密度的住宅為都市人提供了自由呼吸空間。項(xiàng)目所在地龍泉同安鎮(zhèn)距國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 5 公里，離成都雙流國際機(jī)場 28公里，東距重慶 327 公里，交通極為便利。 項(xiàng)目價格 雪梨澳鄉(xiāng)一期房價為 2100 元每平方米。 項(xiàng)目環(huán)境及品質(zhì) 龍泉驛以近山不進(jìn)山，離塵不離城，環(huán)境優(yōu)美和桃花節(jié)而聞名遐邇，成為建造本項(xiàng)目的理想之地。其規(guī)模最好在 10 萬平方米以上才能體現(xiàn)其社區(qū)配套 和生活品位。雪梨澳鄉(xiāng)充分利用當(dāng)?shù)仃柟赓Y源，讓客戶 享受澳洲陽光，通過整體規(guī)劃把澳州開放、自由、個性、尊貴的生活真味傳達(dá)給客戶，在物質(zhì)以外賦予一個社區(qū)以精神。 一、 項(xiàng)目特征 雪梨澳鄉(xiāng)位于龍泉西部陽光城同安鎮(zhèn)，總占地面積 547 畝，一期開發(fā)面積 200 畝，建筑面積 9 萬平方米，建筑類型為聯(lián)排別墅。據(jù)華陽綠水康城銷售部經(jīng)理鄒文介紹，該項(xiàng)目憑借地處無污染、生態(tài)環(huán)境好的近郊，以及項(xiàng)目本身優(yōu)良的規(guī)劃設(shè)計(jì)，創(chuàng)造了非典時期優(yōu)秀的銷售成績：從 5 月 1 日，平均每天銷售 1 套聯(lián)排別墅，銷售量達(dá)到了往常的兩倍?！胺堑洹币咔橐彩谷藗兏又匾暰幼…h(huán)境對于健康的影響。在房型套內(nèi)功能上，除了滿足 “衣食住行 ”的基本需要外，還要滿足娛 樂、休閑、就醫(yī)、購物、文體活動等其他需要。 因此，成都市住宅房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)具有廣闊的發(fā)展空間。 按國際慣例，當(dāng)居民的生活水平基本達(dá)到小康后，對住房的要求一般在人均 30— 40 平方米，因此潛在需求相當(dāng)大。 值得關(guān)注的是，在最近一個月（ 5 月）的時間里，成都不少低密度住宅項(xiàng)目吸引了眾多購房者的眼光，尤其是近郊樓盤反而還取得了較之以往更高的成交率。 住宅郊區(qū)化顯現(xiàn) 從范圍 上看，成都的住宅地產(chǎn)已開始從市區(qū)向市郊、二級城市推移 。三是商品房開發(fā)規(guī)?？偭窟_(dá) 1898 萬平方米，其中當(dāng)年新開工面積達(dá)809 萬平方米，增長 %。 在成交住宅中，地處市中心的占 %，府南河沿線的占 %，在一環(huán)路以內(nèi)的占 %，在一至二環(huán)路的占 %，在二至三環(huán)路之間的占 %，在三環(huán)路以外的占 %，具體分布如下 圖所示，城市郊區(qū)化已初現(xiàn)端倪。 2021 年，成都房地產(chǎn)開發(fā)投資 171 億元，占全國的 %、全省的 %，在直轄市和副省級城市中居第六位，開發(fā)投資規(guī)模大于天津，與重慶相差 26 億元，但與北京、上海、廣州、深圳相比差距明顯，在中西部地區(qū)，成都和重慶已經(jīng)成為各大城市房地產(chǎn)開發(fā)投資的領(lǐng)頭羊。年投資額由 1998 年的 80 億元擴(kuò)大到 2021 年的 億元， 5 年間累計(jì)投資 億元，是前 8 年的 倍。 公司副董事長兼