【正文】 ......................................................................................................................... 15 （一）開發(fā)成本測算 ......................................................................................................................................................... 15 土地成本 ....................................................................................................................................................................... 15 前期開發(fā)費(fèi) ................................................................................................................................................................... 15 設(shè)計(jì)費(fèi) ........................................................................................................................................................................... 15 工程建安費(fèi) ................................................................................................................................................................... 16 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) ................................................................................................................................................................... 16 公建配套費(fèi) ................................................................................................................................................................... 16 運(yùn)作期間費(fèi) ................................................................................................................................................................... 16 不 可預(yù)見費(fèi) ................................................................................................................................................................... 16 （二）開發(fā)費(fèi)用測算 ......................................................................................................................................................... 16 管理費(fèi)用 ....................................................................................................................................................................... 16 銷售費(fèi)用 ....................................................................................................................................................................... 16 財(cái)務(wù)費(fèi)用 ....................................................................................................................................................................... 16 第八部分 項(xiàng)目資金籌措 ........................................................................................................................................................... 17 一、土地開發(fā)模式投資方案 ................................................................................................................................................. 17 二、房產(chǎn)開發(fā)模式投資方案 ................................................................................................................................................. 17 （一）投資組合方式 ......................................................................................................................................................... 17 （二）資金運(yùn)作方式 ......................................................................................................................................................... 17 自有資金 ....................................................................................................................................................................... 18 銀行貸款 ....................................................................................................................................................................... 18 銷售收入再投入 ........................................................................................................................................................... 18 第九部分 經(jīng)濟(jì)與社會效益分析 ............................................................................................................................................ 19 一、地產(chǎn)開發(fā)模式經(jīng)濟(jì)效益分析 ........................................................................................................................................ 19 (一 )拍賣地價(jià)評估 ............................................................................................................................................................. 19 (二 )財(cái)務(wù)評價(jià) ...................................................................................................................................................................... 19 (三 )不確定分析 .................................................................................................................................................................. 20 破產(chǎn)啟動費(fèi)用不納入成本情況 ................................................................................................................................... 20 土地出讓金變動情況 ................................................................................................................................................... 20 二、房產(chǎn)開發(fā)模式經(jīng)濟(jì)效益分析 ........................................................................................................................................ 21 （一）銷售單價(jià)的估算 .................................................................................................................................................... 21 第 3 頁 共 48 頁 阿爾卡迪亞 地塊建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 住宅銷售單價(jià)的確定 ................................................................................................................................................... 21 （ 1）用市場比較法確定銷售價(jià)格的上限 .................................................................................................................. 21 （ 2）用成本法確定銷售價(jià)格的下限 .......................................................................................................................... 21 （ 3）建議銷售單價(jià) ...................................................................................................................................................... 21 商業(yè)銷售單價(jià)的確定 .