【正文】 增大。 10 年前，湖南與中部省份河南幾乎在同一個(gè)起跑線上， 10 年后湖南工業(yè)總產(chǎn)值僅相當(dāng)于河南的一半。 而在我省制造業(yè)的發(fā)展中，要成就一批全國(guó)一流、國(guó)際領(lǐng)先的企業(yè)和企業(yè)群，最重要的決定因素之一就是服務(wù)企業(yè)的市場(chǎng)系統(tǒng)和市場(chǎng)規(guī)模，高層次、高效率、高質(zhì)量的機(jī)電五金市場(chǎng)體系的建立成為工業(yè)化進(jìn)程中一個(gè)地位特殊、非常關(guān)鍵的步驟。 從現(xiàn)有民 間投資的走向來(lái)看，目前個(gè)體經(jīng)濟(jì)投資主要在 農(nóng)業(yè)、住宅、零售貿(mào)易等方面，對(duì)于全省經(jīng)濟(jì)，特別是加工經(jīng)濟(jì)和工業(yè)化進(jìn)程的輻射和帶動(dòng)作用相當(dāng)有限。據(jù)專家預(yù)計(jì)未來(lái)五年，中國(guó)五金產(chǎn)品進(jìn)出口將保持年均 15%左右的增長(zhǎng)速度， 20xx 年進(jìn)出口總額將達(dá)到 220 億美圓。工程機(jī)械、礦山機(jī)械繼續(xù)在西部開發(fā)與基礎(chǔ)建設(shè)中受益，第一季度分別增長(zhǎng) %和 %。專家指出：目前我國(guó)機(jī)電產(chǎn)品出口額占世界機(jī)電產(chǎn)品貿(mào)易額的比重只有３．８％，還有很大增長(zhǎng)空間。產(chǎn)業(yè)集中度和核心企業(yè)的市場(chǎng)占有率普遍地來(lái)看還很低，全國(guó)性、國(guó)際性的知名品牌很少。特別是臺(tái)灣、香港、新加坡等地的制造業(yè)、加工業(yè)優(yōu)勢(shì)，形成更大的競(jìng)爭(zhēng)力。較好的質(zhì)量和極低的價(jià)格，加上加入 WTO 后國(guó)際市場(chǎng)更加開放，中國(guó)五金產(chǎn)品的出口也將面臨又一個(gè)快速增長(zhǎng)的黃金機(jī)遇。上海在 20xx 年 4 月 7 日第 47 屆世界五金大會(huì)正式獲得 20xx 年第 49 屆世界五金大會(huì)的舉辦權(quán)。政府支持和宏觀指導(dǎo)成為不同地區(qū)產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的一個(gè)重要因素 現(xiàn)有的長(zhǎng)沙機(jī)電五金批發(fā)市場(chǎng)主要有以下幾個(gè)方面的問(wèn)題： 1）批發(fā)市場(chǎng)法規(guī)滯后，導(dǎo)致 “散、小、亂、差 ” 由于我國(guó)批發(fā)市場(chǎng)建設(shè)法律體系不夠健全，直接導(dǎo)致了批發(fā)市場(chǎng)的市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻很低，批發(fā)市場(chǎng)出現(xiàn)重復(fù)建設(shè)。 4）經(jīng)營(yíng)戶素質(zhì)有待提高，假冒偽劣泛濫 數(shù)目眾多但是規(guī)模都很小，經(jīng)營(yíng)水平參差不齊，市場(chǎng)提供的交易方式比較原始，攤位制仍是大多數(shù)市場(chǎng)普遍采用的辦法，經(jīng)營(yíng)戶主要的進(jìn)駐方式仍是短期租賃。 市場(chǎng)是國(guó)內(nèi)外先進(jìn)的機(jī)電五金產(chǎn)品、機(jī)電五金技術(shù)、機(jī)電五金設(shè)備、機(jī)電五金材料、知名品牌進(jìn)入我國(guó)、我省的重要窗口和通道；是我國(guó)機(jī)電五金生產(chǎn)技術(shù)、生產(chǎn)結(jié)構(gòu)、生產(chǎn)質(zhì)量和流通分銷全面升級(jí)的信息庫(kù)和支持系統(tǒng)，是我省、我國(guó)機(jī)電五金企業(yè)了解國(guó)外產(chǎn)品市場(chǎng)需求的窗口和通道。 第四部分 服務(wù)功能設(shè)計(jì) 服務(wù)是市場(chǎng)的核心競(jìng)爭(zhēng)力之一，因此為市場(chǎng)設(shè)計(jì)服務(wù)功能對(duì)于市場(chǎng)的建設(shè)和發(fā)展是十分必要的。市場(chǎng)通過(guò)提供更高效的結(jié)算服務(wù)， 逐步實(shí)現(xiàn)交易的非現(xiàn)金化，通過(guò)融資服務(wù)解決企業(yè)的短期金融困難、幫助企業(yè)提高資金周轉(zhuǎn)率、做大做強(qiáng)。我市場(chǎng)建設(shè)在二環(huán)之外，同時(shí)交通便利，可以確保貨暢其流。 規(guī)模協(xié)同優(yōu)勢(shì) 第三個(gè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)是規(guī)模協(xié)同優(yōu)勢(shì)，大市場(chǎng)分三期開發(fā)，總面積超過(guò) 3660 畝，是長(zhǎng)沙市最大的機(jī)電五金集中經(jīng)營(yíng)地。為此，筆者就當(dāng)前我市房地產(chǎn)市場(chǎng)如何貫徹新政、調(diào)整思路談幾點(diǎn)個(gè)人看法 ,其目的就是學(xué)習(xí)新政，廓清迷霧，論道發(fā)展，探索未來(lái)。首先 ，房地產(chǎn)作為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)全面發(fā)展的重要支柱作用不會(huì)改變，而且是其它產(chǎn)業(yè)無(wú)法比擬的；第二，中國(guó)城市化進(jìn)程不會(huì)倒退；第三，老百姓購(gòu)房需求不會(huì)改變。一個(gè)事 物得以被人們認(rèn)識(shí)并了解，往往是通過(guò)其對(duì)立面的映照及對(duì)比。所以，開發(fā)企業(yè)們要把每一小區(qū)、每一幢建筑、每一種戶型、包括每一塊綠地和每一個(gè)雕塑都通過(guò)當(dāng)作藝術(shù)品去設(shè)計(jì)和建設(shè)。無(wú)論是住宅建設(shè)總量，房屋開發(fā)總量和房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量，還是住宅建設(shè)及營(yíng)銷管理水平均有了顯著的提高。從規(guī)劃設(shè)計(jì)、環(huán)境布局，到小區(qū)功能、配套建設(shè)：水 、電、路、園林綠化等均有較大提高。在市委、市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，在今后乃至更長(zhǎng)時(shí)間里，房地產(chǎn)人將為開放的渭南塑造更和諧美好的明天。我們自己也可以了解到，渭南的房地產(chǎn)開發(fā)資金還都是來(lái)自于商業(yè)銀行和開發(fā)企業(yè)的自有資金，并沒(méi)有外部資金的注入。這是因?yàn)?05 年全市商品房預(yù)售面積為 萬(wàn)平方米，而 04 年為 萬(wàn)平方米。 渭南市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 目前渭南房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顟B(tài)及熱點(diǎn)區(qū)域： 渭南市按照房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r可大致區(qū)分為：中心區(qū)（包括朝陽(yáng)大街、東風(fēng)大街、樂(lè)天大街等三個(gè)部分）、開發(fā)區(qū)、老城區(qū)等三個(gè)區(qū)域。 第二章 產(chǎn)品分析 渭南房地產(chǎn)項(xiàng)目的總體特征 ■ 整體產(chǎn)品檔次較低 縱觀渭南新近開發(fā)的樓盤中，除 “綠景園 ”“樂(lè)天花園 ”屬于中檔次的產(chǎn)品外，其它產(chǎn)品檔次相對(duì)較低（從樓盤綜合品質(zhì)去評(píng)定）。 1500/平方米 畝 朝陽(yáng)杰座 116—288 平方米 小高層 位于市政府小區(qū)內(nèi) 位于朝陽(yáng)大街與高新區(qū)交匯處。 景觀：關(guān)中風(fēng)情雕塑：石獅子，拴馬樁 ……大面積綠化坡地 。 銷售：有一定的團(tuán)購(gòu)比例。 （ 4） 金水園 ——渭南恒昌房地產(chǎn)開發(fā)公司 地段：朝陽(yáng)大街，距市中心較近。 渭南市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 第三章 消費(fèi)者調(diào)查分析 說(shuō)明： 在本次的 消費(fèi)者調(diào)查過(guò)程中，設(shè)置調(diào)查問(wèn)卷 100 份，其中有效卷 96 份，無(wú)效卷 4 份，設(shè)置題目 36 道，其中關(guān)于渭南居民對(duì)住宅的需求以及期待類問(wèn)題占 28 道，個(gè)人基本狀況問(wèn)題占 8 道。 購(gòu)買面積： 渭南居民在購(gòu)房意向上多集中于中小戶型的住宅。 客廳： 對(duì)客廳面積的選擇，渭南居民可謂式眾口難調(diào)，選擇 20—25 的占總調(diào)查人數(shù)的 26％，選擇 10—15 和 15—20 的各占 22％。 其中，選擇 10001200 元 /平方米的占總調(diào)查人數(shù)的 26％，選擇 1000 元 /平方米以下的占總調(diào)查人數(shù)的 24％。 按 車 型 和 類 別 分 ， 目 前 中 國(guó) 汽 車 工 業(yè) 的 地 域 性 分 布 主 要 集 中 在 以 下 三 個(gè) 部 分 ： （ 1 ） 載 貨 汽 車 重 型 車 制 造 主 要 分 布 在 長(zhǎng) 春 、 十 堰 、 濟(jì) 南 、 重 慶 和 上 海 ； 中 型 車 集 中 在 長(zhǎng) 春 和 十 堰 ， 占 全 國(guó) 的 88 ％ ； 輕 型 車 則 分 散 于 北 京 、 南 京 、 南 昌 、 重 慶 、 長(zhǎng) 春 、 沈 陽(yáng) 和 天 津 ； 微 型 貨 車 集 中 在 柳 州 、 重 慶 、 天 津 、 西 安 、 哈 爾 濱 和 安 徽 ， 年 生 產(chǎn) 量 占 全 國(guó) 的 97 ％ 。 其 中 大 中 型 企 業(yè) 1128 個(gè) ， 占 企 業(yè) 總 數(shù) 的 %[1] 。 汽 車 工 業(yè) 在 經(jīng) 營(yíng) 及 管 理 理 念 上 發(fā) 生 了 重 大 變 化 ， 從 傳 統(tǒng) 的 計(jì) 劃 、 產(chǎn) 值 、 向 上 要 投 資 ， 逐 步 樹 立 起 競(jìng) 爭(zhēng) 、 效 益 、 創(chuàng) 新 及 品 牌 意 識(shí) 。 1998 年 以 來(lái) ， 汽 車 工 業(yè) 整 體 生 產(chǎn) 狀 況 較 上 年 相 比 有 了 明 顯 改 善 ， 汽 車 市 場(chǎng) 發(fā) 展 日 趨 活 躍 。 有 關(guān) 部 門 預(yù) 測(cè) ， 若 這 種 形 勢(shì) 持 續(xù) 下 去 ， 1999 年 汽 車 產(chǎn) 量 有 望 突 破 180 萬(wàn) 輛 ， 創(chuàng) 歷 史 最 高 水 平 [5] 。 據(jù) 國(guó) 家 統(tǒng) 計(jì) 局 統(tǒng) 計(jì) 數(shù) 字 表 明 ， 1998 年 ， 汽 車 行 業(yè) 年 產(chǎn) 汽 車 量 為 萬(wàn) 輛 ， 比 1997 年 增 長(zhǎng) % ， 汽 車 產(chǎn) 量 居 世 界 第 10 位 ； 轎 車 產(chǎn) 量 萬(wàn) 輛 ， 居 世 界 第 14 位 [1] 。 1999 年 以 來(lái) ， 中 央 實(shí) 施 積 極 的 財(cái) 政 政 策 對(duì) 汽 車 需 求 的 增 長(zhǎng) 起 到 了 有 利 的 促 進(jìn) 作 用 。 尤 其 是 “ 八 五 ” 時(shí) 期 ， 年 平 均 增 長(zhǎng) 率 為 % 。 從 目 前 發(fā) 展 狀 況 來(lái) 看 ， 上 海 、 長(zhǎng) 春 一 汽 、 天 津 以 及 二 汽 （ 武 漢 ） 將 成 為 中 國(guó) 主 要 的 轎 車 生 產(chǎn) 基 地 [2] 。 中 國(guó) 汽 車 技 術(shù) 研 究 中 心 、 中 國(guó) 汽 車 工 程 咨 詢 公 司 及 中 國(guó) 汽 車 報(bào) 社 均 隸 屬 于 機(jī) 械 工 業(yè) 局 ； 中 國(guó) 汽 車 工 程 學(xué) 會(huì) 、 中 國(guó) 汽 車 工 業(yè) 協(xié) 會(huì) 為 機(jī) 械 工 業(yè) 局 掛 靠 單 位 ； 原 有 的 中 國(guó) 汽 車 工 業(yè) 總 公 司 名 稱 保 持 不 變 ， 仍 在 國(guó) 家 計(jì) 劃 中 實(shí) 行 單 列 。 總價(jià) 渭南居民對(duì)住宅價(jià)格較為敏感，最能接受的住宅總價(jià)在： 10—20 萬(wàn)之間。打算購(gòu)買小高層的占總?cè)藬?shù)的 30％。居住面積在 70 平方米以下的居民占 22％，居住面積在 110—130 的占 23％， 7190 平方米 的 占 16％， 91110 平方米 占 15％。 結(jié)論二：在渭南這樣一個(gè)地區(qū)級(jí)城市中，城市人口數(shù)量少，由于臨近西安，因此城市的聚集力較弱，市 內(nèi)的一些事業(yè)單位的工作人員大多有自己的集資房，個(gè)人買房還沒(méi)有成為主流，因而，多數(shù)房產(chǎn)項(xiàng)目都優(yōu)先考慮 團(tuán)購(gòu)銷售。 配套： :配套完善。 （ 2）樂(lè)天花園 ——陜西信達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)公司 地段：樂(lè)天大街與前進(jìn)路交叉口，在東風(fēng)大街以北，離城市中心較遠(yuǎn)。有一定的綠化 朝陽(yáng)大街東段。 ■ 市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿Υ螅俣瓤臁? 老城區(qū)同城市中心地帶被沋河分割成兩個(gè)部分，隨著城市的西移，老城區(qū)已越來(lái)越發(fā)偏遠(yuǎn)。但作為政府和管理機(jī)關(guān)，也要注意各種變化，應(yīng)該力求房地產(chǎn)市場(chǎng)能生產(chǎn)出民眾有支付能力的住房，把房?jī)r(jià)的增幅控制在人們可以接受的范圍內(nèi)。從價(jià)格看，渭南市場(chǎng)并沒(méi)有受到國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響。三是銀行加大按揭支持，降低了購(gòu)房的門檻，使很多年輕人和經(jīng)濟(jì)條件不好的人也有可能購(gòu)房置產(chǎn)。 在房地產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)下，物業(yè)管理市場(chǎng)也開始起步發(fā)展， 20xx 年物業(yè)企業(yè)僅一兩家，規(guī)模較小，尚無(wú)管理經(jīng)驗(yàn)，正處于摸索時(shí)。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)隨之興起，開發(fā)投資、建設(shè)規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)也隨之有了較大的提高。 渭南房地產(chǎn)業(yè)起身于上世紀(jì)八十年代末，初興于九十年代中期。作為一企業(yè)有社會(huì)責(zé)任感和成就大業(yè)的型發(fā)商，擔(dān)負(fù)著引導(dǎo)消費(fèi)觀念的任務(wù)，這需要市場(chǎng)和金錢，更需要智慧和勇氣。 針對(duì)當(dāng)前國(guó)家新政的出臺(tái)和我市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀，我們即要堅(jiān)定不移地貫徹國(guó)家方針政策，又要全面認(rèn)真地領(lǐng)會(huì)國(guó)家政策的精神實(shí)質(zhì)，充分結(jié)合渭南的實(shí)際，搞好渭南房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展與整頓。 對(duì)以上政策措施的出臺(tái)和實(shí)施，主要涉及到房?jī)r(jià)、投資規(guī)模、供應(yīng)結(jié)構(gòu)和市場(chǎng)秩序四個(gè)方面，筆者認(rèn)為有三方面的意義：一是充分說(shuō)明房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)新發(fā)展階段的一個(gè)重點(diǎn)支柱產(chǎn)業(yè)；二是國(guó)家一些量化指標(biāo)的出臺(tái)（比如 90 平方米中小套型和 70％的比率）， 并非單一是滿足中低收入家庭的需求，而是站在更高、更宏觀的角度出臺(tái)的一項(xiàng)戰(zhàn)略政策，是針對(duì)我國(guó)土地稀缺、自然資源有限、人口眾多等問(wèn)題的綜合考慮；三是針對(duì)我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)存在的一些突出問(wèn)題，采取集中查處一批群眾意見大、社會(huì)反響強(qiáng)烈的典型案例，并公開處理、公開曝光，營(yíng)造 “有信者榮，失信者恥，無(wú)信者憂 ”的市場(chǎng)氛圍，以達(dá)到進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，使之持續(xù)、健康、穩(wěn)步發(fā)展。 服務(wù)優(yōu)勢(shì) 最 后一個(gè)核心優(yōu)勢(shì)是大市場(chǎng)的服務(wù)優(yōu)勢(shì)。 買斷產(chǎn)權(quán)方式 市場(chǎng)為經(jīng)營(yíng)戶提供了永久買斷產(chǎn)權(quán)的方式，無(wú)論是從投資還是置業(yè)的角度，這一方式具有明顯的優(yōu)勢(shì)。 第五部分 博覽交易中心在我市其他機(jī)電五金市場(chǎng)中的核心比較優(yōu)勢(shì) 與我市其他機(jī)電五金專業(yè)市場(chǎng)相比，湖南（國(guó)際）機(jī)電五金博覽交易中心的核心比較優(yōu)勢(shì)在于以下幾個(gè)方面：區(qū)位優(yōu)勢(shì)、政策優(yōu)勢(shì)、規(guī)模協(xié)同優(yōu)勢(shì)、服務(wù)優(yōu)勢(shì)。 物流服務(wù)： 物流服務(wù)是實(shí)現(xiàn)成本降低目標(biāo)的一個(gè)重要手段，因?yàn)樵谏唐窂纳a(chǎn)到消費(fèi)的整個(gè)流通過(guò)程中，物流成本占總成本比例可達(dá)到 30%以上，通過(guò)加強(qiáng)物流管理來(lái)降低成本的空間很大。因此我們認(rèn)為大市場(chǎng)是全省工業(yè)化進(jìn)程現(xiàn)實(shí)、顯著和強(qiáng)有力的推進(jìn)器。 規(guī)模優(yōu)勢(shì)明顯 ?專業(yè)性、綜合性強(qiáng)， “一站式購(gòu)齊 ”，經(jīng)營(yíng)品牌檔次較高，市場(chǎng)服務(wù)水平高、的高水平現(xiàn)代化機(jī)電五金大市場(chǎng)需求已經(jīng)十分強(qiáng)烈，特別是從整體規(guī)劃到外在建 筑 形式；從內(nèi)在管理方式到現(xiàn)代物流組織；從一般產(chǎn)品交易到高科技新產(chǎn)品展示、演示與人員培訓(xùn)及信息發(fā)布都集中于一體；交易與展示相互協(xié)同相互促進(jìn)的真正規(guī)范、有序、高效的專業(yè)市場(chǎng)，對(duì)于機(jī)電五金