【正文】 增大。 10 年前，湖南與中部省份河南幾乎在同一個起跑線上， 10 年后湖南工業(yè)總產(chǎn)值僅相當于河南的一半。 而在我省制造業(yè)的發(fā)展中，要成就一批全國一流、國際領先的企業(yè)和企業(yè)群，最重要的決定因素之一就是服務企業(yè)的市場系統(tǒng)和市場規(guī)模，高層次、高效率、高質(zhì)量的機電五金市場體系的建立成為工業(yè)化進程中一個地位特殊、非常關鍵的步驟。 從現(xiàn)有民 間投資的走向來看，目前個體經(jīng)濟投資主要在 農(nóng)業(yè)、住宅、零售貿(mào)易等方面，對于全省經(jīng)濟，特別是加工經(jīng)濟和工業(yè)化進程的輻射和帶動作用相當有限。據(jù)專家預計未來五年，中國五金產(chǎn)品進出口將保持年均 15%左右的增長速度， 20xx 年進出口總額將達到 220 億美圓。工程機械、礦山機械繼續(xù)在西部開發(fā)與基礎建設中受益，第一季度分別增長 %和 %。專家指出：目前我國機電產(chǎn)品出口額占世界機電產(chǎn)品貿(mào)易額的比重只有３．８％，還有很大增長空間。產(chǎn)業(yè)集中度和核心企業(yè)的市場占有率普遍地來看還很低，全國性、國際性的知名品牌很少。特別是臺灣、香港、新加坡等地的制造業(yè)、加工業(yè)優(yōu)勢，形成更大的競爭力。較好的質(zhì)量和極低的價格，加上加入 WTO 后國際市場更加開放，中國五金產(chǎn)品的出口也將面臨又一個快速增長的黃金機遇。上海在 20xx 年 4 月 7 日第 47 屆世界五金大會正式獲得 20xx 年第 49 屆世界五金大會的舉辦權。政府支持和宏觀指導成為不同地區(qū)產(chǎn)業(yè)競爭的一個重要因素 現(xiàn)有的長沙機電五金批發(fā)市場主要有以下幾個方面的問題： 1）批發(fā)市場法規(guī)滯后，導致 “散、小、亂、差 ” 由于我國批發(fā)市場建設法律體系不夠健全，直接導致了批發(fā)市場的市場準入門檻很低，批發(fā)市場出現(xiàn)重復建設。 4）經(jīng)營戶素質(zhì)有待提高，假冒偽劣泛濫 數(shù)目眾多但是規(guī)模都很小，經(jīng)營水平參差不齊，市場提供的交易方式比較原始，攤位制仍是大多數(shù)市場普遍采用的辦法，經(jīng)營戶主要的進駐方式仍是短期租賃。 市場是國內(nèi)外先進的機電五金產(chǎn)品、機電五金技術、機電五金設備、機電五金材料、知名品牌進入我國、我省的重要窗口和通道；是我國機電五金生產(chǎn)技術、生產(chǎn)結(jié)構、生產(chǎn)質(zhì)量和流通分銷全面升級的信息庫和支持系統(tǒng)，是我省、我國機電五金企業(yè)了解國外產(chǎn)品市場需求的窗口和通道。 第四部分 服務功能設計 服務是市場的核心競爭力之一，因此為市場設計服務功能對于市場的建設和發(fā)展是十分必要的。市場通過提供更高效的結(jié)算服務， 逐步實現(xiàn)交易的非現(xiàn)金化，通過融資服務解決企業(yè)的短期金融困難、幫助企業(yè)提高資金周轉(zhuǎn)率、做大做強。我市場建設在二環(huán)之外，同時交通便利，可以確保貨暢其流。 規(guī)模協(xié)同優(yōu)勢 第三個競爭優(yōu)勢是規(guī)模協(xié)同優(yōu)勢，大市場分三期開發(fā)，總面積超過 3660 畝，是長沙市最大的機電五金集中經(jīng)營地。為此，筆者就當前我市房地產(chǎn)市場如何貫徹新政、調(diào)整思路談幾點個人看法 ,其目的就是學習新政，廓清迷霧，論道發(fā)展，探索未來。首先 ，房地產(chǎn)作為促進經(jīng)濟全面發(fā)展的重要支柱作用不會改變，而且是其它產(chǎn)業(yè)無法比擬的；第二，中國城市化進程不會倒退；第三，老百姓購房需求不會改變。一個事 物得以被人們認識并了解，往往是通過其對立面的映照及對比。所以，開發(fā)企業(yè)們要把每一小區(qū)、每一幢建筑、每一種戶型、包括每一塊綠地和每一個雕塑都通過當作藝術品去設計和建設。無論是住宅建設總量，房屋開發(fā)總量和房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量，還是住宅建設及營銷管理水平均有了顯著的提高。從規(guī)劃設計、環(huán)境布局，到小區(qū)功能、配套建設：水 、電、路、園林綠化等均有較大提高。在市委、市政府的正確領導下，在今后乃至更長時間里，房地產(chǎn)人將為開放的渭南塑造更和諧美好的明天。我們自己也可以了解到，渭南的房地產(chǎn)開發(fā)資金還都是來自于商業(yè)銀行和開發(fā)企業(yè)的自有資金，并沒有外部資金的注入。這是因為 05 年全市商品房預售面積為 萬平方米，而 04 年為 萬平方米。 渭南市房地產(chǎn)市場調(diào)查報告 目前渭南房地產(chǎn)發(fā)展狀態(tài)及熱點區(qū)域： 渭南市按照房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展狀況可大致區(qū)分為：中心區(qū)（包括朝陽大街、東風大街、樂天大街等三個部分）、開發(fā)區(qū)、老城區(qū)等三個區(qū)域。 第二章 產(chǎn)品分析 渭南房地產(chǎn)項目的總體特征 ■ 整體產(chǎn)品檔次較低 縱觀渭南新近開發(fā)的樓盤中，除 “綠景園 ”“樂天花園 ”屬于中檔次的產(chǎn)品外，其它產(chǎn)品檔次相對較低（從樓盤綜合品質(zhì)去評定）。 1500/平方米 畝 朝陽杰座 116—288 平方米 小高層 位于市政府小區(qū)內(nèi) 位于朝陽大街與高新區(qū)交匯處。 景觀：關中風情雕塑：石獅子，拴馬樁 ……大面積綠化坡地 。 銷售：有一定的團購比例。 （ 4） 金水園 ——渭南恒昌房地產(chǎn)開發(fā)公司 地段：朝陽大街，距市中心較近。 渭南市房地產(chǎn)市場調(diào)查報告 第三章 消費者調(diào)查分析 說明： 在本次的 消費者調(diào)查過程中，設置調(diào)查問卷 100 份，其中有效卷 96 份，無效卷 4 份，設置題目 36 道，其中關于渭南居民對住宅的需求以及期待類問題占 28 道，個人基本狀況問題占 8 道。 購買面積： 渭南居民在購房意向上多集中于中小戶型的住宅。 客廳： 對客廳面積的選擇，渭南居民可謂式眾口難調(diào)，選擇 20—25 的占總調(diào)查人數(shù)的 26％，選擇 10—15 和 15—20 的各占 22％。 其中，選擇 10001200 元 /平方米的占總調(diào)查人數(shù)的 26％，選擇 1000 元 /平方米以下的占總調(diào)查人數(shù)的 24％。 按 車 型 和 類 別 分 ， 目 前 中 國 汽 車 工 業(yè) 的 地 域 性 分 布 主 要 集 中 在 以 下 三 個 部 分 ： （ 1 ） 載 貨 汽 車 重 型 車 制 造 主 要 分 布 在 長 春 、 十 堰 、 濟 南 、 重 慶 和 上 海 ； 中 型 車 集 中 在 長 春 和 十 堰 ， 占 全 國 的 88 ％ ； 輕 型 車 則 分 散 于 北 京 、 南 京 、 南 昌 、 重 慶 、 長 春 、 沈 陽 和 天 津 ； 微 型 貨 車 集 中 在 柳 州 、 重 慶 、 天 津 、 西 安 、 哈 爾 濱 和 安 徽 ， 年 生 產(chǎn) 量 占 全 國 的 97 ％ 。 其 中 大 中 型 企 業(yè) 1128 個 ， 占 企 業(yè) 總 數(shù) 的 %[1] 。 汽 車 工 業(yè) 在 經(jīng) 營 及 管 理 理 念 上 發(fā) 生 了 重 大 變 化 ， 從 傳 統(tǒng) 的 計 劃 、 產(chǎn) 值 、 向 上 要 投 資 ， 逐 步 樹 立 起 競 爭 、 效 益 、 創(chuàng) 新 及 品 牌 意 識 。 1998 年 以 來 ， 汽 車 工 業(yè) 整 體 生 產(chǎn) 狀 況 較 上 年 相 比 有 了 明 顯 改 善 ， 汽 車 市 場 發(fā) 展 日 趨 活 躍 。 有 關 部 門 預 測 ， 若 這 種 形 勢 持 續(xù) 下 去 ， 1999 年 汽 車 產(chǎn) 量 有 望 突 破 180 萬 輛 ， 創(chuàng) 歷 史 最 高 水 平 [5] 。 據(jù) 國 家 統(tǒng) 計 局 統(tǒng) 計 數(shù) 字 表 明 ， 1998 年 ， 汽 車 行 業(yè) 年 產(chǎn) 汽 車 量 為 萬 輛 ， 比 1997 年 增 長 % ， 汽 車 產(chǎn) 量 居 世 界 第 10 位 ； 轎 車 產(chǎn) 量 萬 輛 ， 居 世 界 第 14 位 [1] 。 1999 年 以 來 ， 中 央 實 施 積 極 的 財 政 政 策 對 汽 車 需 求 的 增 長 起 到 了 有 利 的 促 進 作 用 。 尤 其 是 “ 八 五 ” 時 期 ， 年 平 均 增 長 率 為 % 。 從 目 前 發(fā) 展 狀 況 來 看 ， 上 海 、 長 春 一 汽 、 天 津 以 及 二 汽 （ 武 漢 ） 將 成 為 中 國 主 要 的 轎 車 生 產(chǎn) 基 地 [2] 。 中 國 汽 車 技 術 研 究 中 心 、 中 國 汽 車 工 程 咨 詢 公 司 及 中 國 汽 車 報 社 均 隸 屬 于 機 械 工 業(yè) 局 ； 中 國 汽 車 工 程 學 會 、 中 國 汽 車 工 業(yè) 協(xié) 會 為 機 械 工 業(yè) 局 掛 靠 單 位 ； 原 有 的 中 國 汽 車 工 業(yè) 總 公 司 名 稱 保 持 不 變 ， 仍 在 國 家 計 劃 中 實 行 單 列 。 總價 渭南居民對住宅價格較為敏感，最能接受的住宅總價在： 10—20 萬之間。打算購買小高層的占總?cè)藬?shù)的 30％。居住面積在 70 平方米以下的居民占 22％，居住面積在 110—130 的占 23％， 7190 平方米 的 占 16％， 91110 平方米 占 15％。 結(jié)論二：在渭南這樣一個地區(qū)級城市中，城市人口數(shù)量少，由于臨近西安，因此城市的聚集力較弱，市 內(nèi)的一些事業(yè)單位的工作人員大多有自己的集資房，個人買房還沒有成為主流，因而，多數(shù)房產(chǎn)項目都優(yōu)先考慮 團購銷售。 配套： :配套完善。 （ 2）樂天花園 ——陜西信達房地產(chǎn)開發(fā)公司 地段：樂天大街與前進路交叉口，在東風大街以北，離城市中心較遠。有一定的綠化 朝陽大街東段。 ■ 市場發(fā)展?jié)摿Υ?，速度快? 老城區(qū)同城市中心地帶被沋河分割成兩個部分，隨著城市的西移，老城區(qū)已越來越發(fā)偏遠。但作為政府和管理機關，也要注意各種變化，應該力求房地產(chǎn)市場能生產(chǎn)出民眾有支付能力的住房，把房價的增幅控制在人們可以接受的范圍內(nèi)。從價格看，渭南市場并沒有受到國家宏觀調(diào)控政策的影響。三是銀行加大按揭支持，降低了購房的門檻，使很多年輕人和經(jīng)濟條件不好的人也有可能購房置產(chǎn)。 在房地產(chǎn)業(yè)的帶動下，物業(yè)管理市場也開始起步發(fā)展， 20xx 年物業(yè)企業(yè)僅一兩家，規(guī)模較小，尚無管理經(jīng)驗，正處于摸索時。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)隨之興起，開發(fā)投資、建設規(guī)模、標準也隨之有了較大的提高。 渭南房地產(chǎn)業(yè)起身于上世紀八十年代末，初興于九十年代中期。作為一企業(yè)有社會責任感和成就大業(yè)的型發(fā)商，擔負著引導消費觀念的任務，這需要市場和金錢，更需要智慧和勇氣。 針對當前國家新政的出臺和我市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀，我們即要堅定不移地貫徹國家方針政策，又要全面認真地領會國家政策的精神實質(zhì)，充分結(jié)合渭南的實際，搞好渭南房地產(chǎn)市場發(fā)展與整頓。 對以上政策措施的出臺和實施，主要涉及到房價、投資規(guī)模、供應結(jié)構和市場秩序四個方面，筆者認為有三方面的意義：一是充分說明房地產(chǎn)業(yè)是我國新發(fā)展階段的一個重點支柱產(chǎn)業(yè)；二是國家一些量化指標的出臺（比如 90 平方米中小套型和 70％的比率）， 并非單一是滿足中低收入家庭的需求，而是站在更高、更宏觀的角度出臺的一項戰(zhàn)略政策，是針對我國土地稀缺、自然資源有限、人口眾多等問題的綜合考慮；三是針對我國當前房地產(chǎn)市場確實存在的一些突出問題，采取集中查處一批群眾意見大、社會反響強烈的典型案例，并公開處理、公開曝光，營造 “有信者榮，失信者恥，無信者憂 ”的市場氛圍，以達到進一步規(guī)范房地產(chǎn)市場，使之持續(xù)、健康、穩(wěn)步發(fā)展。 服務優(yōu)勢 最 后一個核心優(yōu)勢是大市場的服務優(yōu)勢。 買斷產(chǎn)權方式 市場為經(jīng)營戶提供了永久買斷產(chǎn)權的方式，無論是從投資還是置業(yè)的角度，這一方式具有明顯的優(yōu)勢。 第五部分 博覽交易中心在我市其他機電五金市場中的核心比較優(yōu)勢 與我市其他機電五金專業(yè)市場相比，湖南（國際）機電五金博覽交易中心的核心比較優(yōu)勢在于以下幾個方面：區(qū)位優(yōu)勢、政策優(yōu)勢、規(guī)模協(xié)同優(yōu)勢、服務優(yōu)勢。 物流服務： 物流服務是實現(xiàn)成本降低目標的一個重要手段，因為在商品從生產(chǎn)到消費的整個流通過程中，物流成本占總成本比例可達到 30%以上，通過加強物流管理來降低成本的空間很大。因此我們認為大市場是全省工業(yè)化進程現(xiàn)實、顯著和強有力的推進器。 規(guī)模優(yōu)勢明顯 ?專業(yè)性、綜合性強， “一站式購齊 ”，經(jīng)營品牌檔次較高，市場服務水平高、的高水平現(xiàn)代化機電五金大市場需求已經(jīng)十分強烈，特別是從整體規(guī)劃到外在建 筑 形式；從內(nèi)在管理方式到現(xiàn)代物流組織；從一般產(chǎn)品交易到高科技新產(chǎn)品展示、演示與人員培訓及信息發(fā)布都集中于一體；交易與展示相互協(xié)同相互促進的真正規(guī)范、有序、高效的專業(yè)市場，對于機電五金