物業(yè)工程前期介入具體管理內(nèi)容-文庫吧在線文庫
【正文】 樂活動(dòng)室、物料倉庫、清潔工工具房等。⑦垃圾中轉(zhuǎn)站最好設(shè)計(jì)在小區(qū)進(jìn)出口附近處，盡量不靠近住所，東西兩側(cè)，以利風(fēng)向，使氣味不聚集小區(qū)，且垃圾房門朝外便于垃圾清運(yùn)車輛在外作業(yè)不影響小區(qū)。④小區(qū)內(nèi)圍未設(shè)計(jì)便民公廁。：結(jié)合項(xiàng)目工程進(jìn)展擬定了工程培訓(xùn)計(jì)劃，主要以物業(yè)接管驗(yàn)收程序、物業(yè)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及檢驗(yàn)規(guī)程、住宅分戶驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)與要求、工程疑難100問、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的31個(gè)要點(diǎn)等科目重點(diǎn)培訓(xùn)。⑦小區(qū)公共設(shè)備、設(shè)施、輔助場(chǎng)所、停車位、會(huì)所等產(chǎn)權(quán)須界定并出具相關(guān)證明，避免以后引起業(yè)主投訴、爭(zhēng)紛）。很多花園式小區(qū)，設(shè)計(jì)建造的木質(zhì)亭、廊、椅、榭等園景小品，使用才二、三年，就出現(xiàn)斑斑裂跡，腐蝕變形，有的甚至變成了蟲蟻的巢穴。四是喬灌木栽植應(yīng)避開溝渠及地下陰井。在物業(yè)管理的園林綠化接管驗(yàn)收工作中，我們常常碰到，因園林單位為搶效果、趕進(jìn)度，施工時(shí)先做景觀后做綠化，或景觀綠化同步，綠化基礎(chǔ)施工的土壤、泥漿隨處可見，搞得園景燈飾銹跡斑斑、模紋磚石缺角少棱，景觀路面污痕遍地，嚴(yán)重影響綠化景觀效果。我們物業(yè)管理公司如在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段就能提前介入，利用其豐富經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)知識(shí)提出切實(shí)可行的建議，使規(guī)劃設(shè)計(jì)更符合業(yè)主和使用人的要求，既可贏得購(gòu)房者青睞，也可為日后的物業(yè)管理鋪路。設(shè)計(jì)人員在進(jìn)行小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，往往較注重技術(shù)規(guī)范或技術(shù)含量，對(duì)于今后是否迎合業(yè)戶使用要求，是否符合管理要求、是否降低管理成本很少考慮。管線走向、改動(dòng)狀況也一清二楚，這樣在業(yè)戶報(bào)修時(shí)，維修工就可以在短時(shí)間內(nèi)弄清來龍去脈，做到維修及時(shí)有效。四、前期介入的三個(gè)需要關(guān)注的問題、關(guān)注工程建設(shè)問題。（4）土建施工方面：應(yīng)重點(diǎn)了解哪些為整體混凝土施工，哪些為空心磚砌成，以方便日后住戶裝修時(shí)，能告之哪些墻不能拆除，墻體、天花、地面在哪些位置埋有管線，需要在打孔和裝修時(shí)加以注意。目前，物業(yè)管理前期介入，面臨的具體問題也較多，但從已經(jīng)實(shí)施前期介入的物業(yè)項(xiàng)目的成功經(jīng)驗(yàn)來看，我們物業(yè)管理的前期介入非常必要、非常有效，而且越早介入越好。（1）保潔方面：應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注各樓層垃圾桶的設(shè)置是否合理，樓層清潔用水是否方便，我們物業(yè)管理公司在前期介入時(shí)就可建議開發(fā)商在每棟樓前設(shè)計(jì)一個(gè)內(nèi)置式的、與建筑渾然一體的、可投擲袋裝垃圾的垃圾箱，從而有效解決該問題。（2）消防方面：應(yīng)重點(diǎn)對(duì)水系統(tǒng)中的消火栓、噴淋管網(wǎng)的走向、閥門的分布、水泵結(jié)合器的位置進(jìn)行了解；同時(shí)對(duì)電系統(tǒng)中的風(fēng)機(jī)、排煙系統(tǒng)的分布和工作原理進(jìn)行掌握，最后還要熟悉和掌握消防監(jiān)控主機(jī)的工作原理，回路的分布以及卷簾門的分布情況。中期以監(jiān)理形式。工程質(zhì)量不理想已是普遍現(xiàn)象，因?yàn)楸O(jiān)理的職能只是負(fù)責(zé)對(duì)工程質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)管，是否利于管理與他們無關(guān)?！?物業(yè)管理?xiàng)l例 》 規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工階段就應(yīng)聘請(qǐng)前期物業(yè)管理企業(yè)。三、前期費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)：管理處經(jīng)理每月1000元，電工每月800元，維修工每月800元，保安每月1600元，共計(jì)每月4200元。五是綠化取水點(diǎn)設(shè)計(jì)應(yīng)方便和安全。挑選專門經(jīng)過處理的防真菌、防蟲蟻等特性的戶外專用木材，徹底解決木材在戶外應(yīng)用時(shí)易產(chǎn)生開裂、變形、退色、腐爛、蟻侵等問題。一是要重視綠化用地的整理和表土采集。③在接管驗(yàn)收時(shí)要求項(xiàng)目對(duì)小區(qū)所有土建工程、裝飾工程、市政工程、設(shè)備安裝工程和綠化工程等主體及配套工程的施工圖紙、技術(shù)資料和各單位名稱、工程項(xiàng)目、工程負(fù)責(zé)人聯(lián)系電話、保修期限等內(nèi)容列出清單備查。⑧地下室頂部后澆帶防水處理不及時(shí)。時(shí)刻關(guān)注工程質(zhì)量和工程建設(shè)進(jìn)度，要求工程組每日親臨施工現(xiàn)場(chǎng)，了解施工情況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題和反應(yīng)問題。④小區(qū)內(nèi)盡量不要配置有安全隱患的大型水池、秋千、轉(zhuǎn)盤等；水系的設(shè)置不易太多，既不利于清理，也不利于節(jié)能降耗和物業(yè)管理。從業(yè)主(使用人)及物業(yè)管理的角度，提出一些合理化建議，以本物業(yè)最大限度地滿足業(yè)主的需求和物業(yè)管理的需要。熟悉物業(yè)各設(shè)備系統(tǒng)安全經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀態(tài)參數(shù)，掌握設(shè)備系統(tǒng)的調(diào)節(jié)控制方法、緊急情況的處理措施，提出設(shè)備系統(tǒng)運(yùn)行管理方面的整改意見和建議。12)電梯、扶梯的選型不夠先進(jìn)和不夠滿足物業(yè)功能的需要。3)由于設(shè)計(jì)單位對(duì)物業(yè)管理的特點(diǎn)不夠了解，造成公共照明的電力浪費(fèi)。9)柴油發(fā)電機(jī)帶負(fù)荷試驗(yàn)、滿負(fù)荷試驗(yàn)和甩負(fù)荷試驗(yàn)被忽視。1)鑒定的高壓開關(guān)柜，產(chǎn)品質(zhì)量得不到保證。2)非阻燃型的電纜，使供電系統(tǒng)存在嚴(yán)重隱患。10)整個(gè)建筑防雷系統(tǒng)施工質(zhì)量不
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