【正文】 建筑層數(shù) 地上 13 層， 422層 地下 4 層 6 建筑總高 80米 7 建筑層 高 地上 — 4 米 地下 4 米 8 總戶數(shù) 836 9 建筑容積率 10 綠地率 30％以上 11 車位 828個(gè) 本次評(píng)估計(jì)算項(xiàng)目分為住宅、商業(yè)及車庫三部分，其中考慮商業(yè)和車庫含分類銷售，估算商業(yè)中商鋪（門面）約 18000 平方米，可銷售車庫約 20000 平方米，具體見下表： 編號(hào) 項(xiàng)目 分類項(xiàng)目 總建筑面積（ ㎡ ） 合計(jì)（ ㎡ ） 1 住宅 住宅 2 商業(yè) 商場(chǎng) 商鋪 3 車庫（位） 車位（出售） 停車場(chǎng) 合計(jì) 該項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)方案由 深圳市 ABC 建筑師事務(wù)所有限公司設(shè)計(jì)，并報(bào) A 市 規(guī)劃局，現(xiàn)將規(guī)劃設(shè)計(jì)方案簡(jiǎn)介如下： “ 盛華國際廣場(chǎng) ”項(xiàng)目定位為高檔，由一棟大型商業(yè)廣場(chǎng)和六棟高層及會(huì)所等組成。 整個(gè)小區(qū)三表出戶，配備光纖 網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，采用防污染管道系統(tǒng)，統(tǒng)一空調(diào)室外機(jī)箱位置，并配備周界防越報(bào)警系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、可視對(duì)講系統(tǒng)、保安巡更系統(tǒng)、緊急廣播及背景音樂系統(tǒng)、小區(qū)門禁、停車管理系統(tǒng)；充分體現(xiàn)出小區(qū)建筑的智能化。 盛華國際廣場(chǎng) 處于目前 A 市 第一大商圈核心地，位于廣場(chǎng)前的城市主干道人民路車流量日均達(dá)一萬輛以上，人流量在 30 萬以上，在以其為中心 5 公里半徑內(nèi)人口達(dá)50 余萬人， 2 公里內(nèi)半徑內(nèi)有 20 萬人的強(qiáng)大消費(fèi)群體支持。 廣場(chǎng)地下二層至負(fù)四層，設(shè)有 700 個(gè)停車位的大型停車場(chǎng)，全面滿足廣場(chǎng)和居住自駕車的停車需求。 人民生活水平 ? 城鎮(zhèn)居民可支配收入增幅加快， 2020 年以后已經(jīng)突破萬元大關(guān) 4887627095201094410413540466529 . 6 %1 3 . 8 %5 . 7 %3 0 . 1 %8 . 6 %4 . 9 %200040006000800010000120002000 2001 2002 2020 2020 2020 20200%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%城市人均可支配收入（元） 增幅 趨勢(shì)線 圖： A 市 歷年 城市居民可支配收入 （數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計(jì)公報(bào)） 在 2020 年以前， A 市 人均可支配收入都在一萬元以內(nèi)， 2020 年以后開始突破萬 元大關(guān)。 在限額以上批發(fā)和零售業(yè)零售額中，汽車類零售額比上年增長 %，石油及制品類增長 %，書報(bào)雜志類增長 %，電子出版物音像制品類增長 %，家用電器和音像器材類增長 %，日用品類增長 %，家具類增長 %，食品、飲料、煙酒類增長 %，服裝類增長 %，化妝品類增長 %，金銀珠寶類增長 %。 人民路 是 A 市 商住密集區(qū)，據(jù)了解現(xiàn)總?cè)丝诩s 20 余萬人，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過一般大型購物中心市場(chǎng)份額，覆蓋面必須不少于 20 萬人的固定消費(fèi)群的標(biāo)準(zhǔn) 。 十堰市房地產(chǎn)開發(fā)投資1 . 1 0 0 . 7 3 0 . 9 5 0 . 7 5 0 . 6 53 . 6 86 . 2 79 . 4 71 1 . 7 52 1 . 0 02 5 . 2 0y = 0 . 4 1 x2 2 . 5 8 3 3 x + 4 . 0 5 3 3R2 = 0 . 9 8 5 70510152025301996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2020 2020 2020 2020房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元） 趨勢(shì)線 圖： A 市 歷年房地產(chǎn)開發(fā) 投資總額 （數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計(jì)公報(bào)） ? 2020~2020 年房地產(chǎn)投資急劇增加 ? 宏觀調(diào)控， 2020 年房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅理性回落，與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展相協(xié)調(diào) 進(jìn)入 2020 年以來， A 市 土地開發(fā)投資開始減少，同時(shí)在國家宏觀調(diào)控房產(chǎn)新政的指導(dǎo)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行進(jìn)入了合理調(diào)整期，主要表現(xiàn)為：房地產(chǎn)投資增幅理性回落，開始低速增長，與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相協(xié)調(diào)。具有資質(zhì)等級(jí)的建筑企業(yè) 121 家，實(shí)現(xiàn)利潤 億元，上繳稅金 億元。其中住宅 萬平方米，同比增長 %，占全部商品房施 工面積的 %。此舉不僅使 A 市 的樓市發(fā)展已由原來的搶占城中心到呈帶狀向東西兩極擴(kuò)張，同時(shí)也使得北京路以東以及白浪和紅衛(wèi)均成為房產(chǎn)開發(fā)新熱點(diǎn)， A 市 樓市發(fā)展已逐步呈現(xiàn)出東突西進(jìn)的態(tài)勢(shì)。 ? 切合消費(fèi)者心理為消費(fèi)者營造理想的生活方式和居住環(huán)境。 盛華國際廣場(chǎng) 率先引進(jìn)世界先進(jìn)的體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)模式，將購物與“體驗(yàn)”融合，并以超前十年的商業(yè)規(guī)劃。 規(guī)模定位 建筑面積：純商業(yè)面積 61000 平方米，住宅約 11 萬平方米，地下車庫約 萬平方米。商業(yè)建筑面積達(dá) 平方米的 盛華國際廣場(chǎng) ，借鑒國外購物中心成功的經(jīng)驗(yàn)，增加了很多休閑配套設(shè)施，其購物設(shè)施的比例只占廣場(chǎng)總面積的 60%，剩下的 40%為娛樂及餐飲場(chǎng)所。所以，購物中心首先應(yīng)當(dāng)是一種零售業(yè)態(tài)，可以吸引顧客重復(fù)消費(fèi)。任何一環(huán)發(fā)生變化均將影響銷售計(jì)劃的實(shí)現(xiàn)。 ③ 根據(jù)項(xiàng)目基地及規(guī)模情況，在項(xiàng)目的開發(fā)的過程中以整體開發(fā)為主，但為了利于資金回收等原因，在施工的過程中，以滾動(dòng)開發(fā)的模式進(jìn)行開發(fā)經(jīng)營。 （六）投資計(jì)劃與資金 籌措表 表：投資計(jì)劃與資金籌措表（單位：萬元） 序號(hào) 項(xiàng)目 合 計(jì) 建 設(shè) 經(jīng) 營 期 2020 2020 2020 2020 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 1 投資總額 44928 2701 9207 12876 5942 6857 3131 4213 建設(shè)投資 39050 2701 9013 11421 5655 4943 2845 1． 1． 1 土地成本 11397 2279 5699 3419 1． 1． 2 斟察、設(shè)計(jì)和前期費(fèi) 2107 421 843 421 421 1． 1． 3 建安工程費(fèi) 24716 2472 7415 4943 4943 2472 2472 1． 1． 5 公建配套設(shè)施費(fèi) 830 166 290 373 管理費(fèi) 1327 129 326 208 287 208 169 1． 2． 1 建設(shè)管理費(fèi) 390 65 65 65 65 65 65 1． 2． 2 辦公費(fèi)用 150 25 25 25 25 25 25 1． 2． 3 銷售推廣與管理費(fèi) 786 39 236 118 197 118 79 開發(fā)期間稅費(fèi) 67 13 13 13 13 13 不可預(yù)見費(fèi) 390 65 65 65 65 65 65 財(cái)務(wù)費(fèi)用 4093 1051 1549 1494 利息 1310 524 459 328 貸款利息 527 1090 1166 流動(dòng)資金 2 資金籌措 44928 10000 13500 9500 6964 4964 自有 資金 20000 10000 6000 2000 2000 其他融資 借款 15000 7500 7500 銷售收入再投入 9928 4964 4964 第六章 財(cái)務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)確定 一、項(xiàng)目開發(fā)周期 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)期 3 年。 （四）商場(chǎng)銷 售價(jià)格 商場(chǎng)按整體出售計(jì)算，按成本加利潤法計(jì)算保守銷售價(jià)格為 5500 元 /平方米，銷售面積為 平方米，首期付款為 1000 萬元，其余部分按 20%、 30%和 50%的比例進(jìn)行分期付款。 （二）商鋪銷售價(jià)格 商鋪部分從建設(shè)經(jīng)營期第三年中開始出售，整個(gè)銷售過程分三批進(jìn)行，保守銷售率為 80%，分別為： 20%、 25%， 35%，價(jià)格分別為： 8000、 9000， 10000；平均價(jià)格為 9188 元 /平方米。 ② 開發(fā)計(jì)劃安排 ③ 根據(jù)的規(guī)劃方案及開發(fā)總周期、各主要分段工程周期的設(shè)定，本項(xiàng)目的開發(fā)粗略計(jì)劃擬定如下表（以季度為單位）。 三、項(xiàng)目投資計(jì)劃評(píng)價(jià) （一）開發(fā)計(jì)劃擬定的原則 ① 本項(xiàng)目作為一個(gè)以市場(chǎng)為導(dǎo)向的高檔住宅項(xiàng)目，在擬定項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)計(jì)劃時(shí)，我們主要依據(jù)大中規(guī)模住宅項(xiàng)目的基本規(guī)律 ,遵循最佳的市場(chǎng)對(duì)接時(shí) 機(jī)與購買力適應(yīng) ,以及按基地的成熟條件漸進(jìn)的原則。 （二）項(xiàng)目經(jīng)營方式 本項(xiàng)目為大型商場(chǎng)與住宅為一體的綜合性樓盤，經(jīng)營方式上采用銷售方式。如果餐飲占多數(shù)，就是飲食中心；娛樂比例太多，就是娛樂中心，就不能稱之為購物 中心。因此，分出一部分來做綜合性、大眾化購物中心。 目標(biāo)消費(fèi)群定位 盛華國際廣場(chǎng) 定位是具有國際知名度的、以時(shí)尚文化為主題的購物中心。 從消費(fèi)者需求出發(fā)，綜合本項(xiàng)目的開發(fā)思路 ，指導(dǎo)項(xiàng)目的開發(fā)。 盛華國際廣場(chǎng) 是 A 市 地區(qū)規(guī)劃最大的，當(dāng)其他購物中心還停留在以購物為主題的第一代購物中心時(shí)， 盛華國際廣場(chǎng) 已向前先邁進(jìn)了一步，創(chuàng)新將主題定位為體驗(yàn)式購物樂園，強(qiáng)調(diào)購物中所獲得的休閑與娛樂，真正體驗(yàn)到購物的樂趣。屆時(shí)將大大推動(dòng) A 市 商品房的價(jià)格趨勢(shì)。 房地產(chǎn)市場(chǎng)供求狀況 ? 城區(qū)商品房供求逐年擴(kuò)大，總體供求平衡 2020 年到 2020 年五年時(shí)間里，城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求總量逐年增長，增長幅度較為緩慢平穩(wěn)，總體供求關(guān)系基本平衡。 （二）項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展描述 自土地使用制度與住房分配制度改革以來， A 市 房地產(chǎn)業(yè)得到了突飛猛進(jìn)的發(fā)展，并逐步成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。 社會(huì)基礎(chǔ)建設(shè)的發(fā)展必然為房地產(chǎn)業(yè)帶來良好的機(jī)遇，加上舊城改造等，房地產(chǎn)業(yè)逐漸成為 A 市 經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)。此舉不僅使 A 市 的樓市發(fā)展已由原來的搶占城中心到呈帶狀向東西兩極擴(kuò)張， A 市 樓市發(fā)展已逐步呈現(xiàn)出東突西進(jìn)的態(tài)勢(shì)。 連鎖超市等新型業(yè)態(tài)較快發(fā)展，全市限額以 上連鎖零售、住宿和餐飲企業(yè) 10 家，商品銷售額 億元，增長 %。 %%% %%%%%%%%%0%10%20%30%40%50%60%70%2020 2020 2020 2020第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)增長趨勢(shì) 圖： A 市 國內(nèi)生產(chǎn)總值結(jié)構(gòu)分布 （數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計(jì)公報(bào)） ? 第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度大于第二產(chǎn)業(yè)，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)向好 從發(fā)展速度來看，隨著各個(gè)產(chǎn) 業(yè)的經(jīng)濟(jì)同步持續(xù)增長， A 市 第二產(chǎn)業(yè)在整個(gè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中的比重有所下降，而第三產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)比重卻在上升，這表明 A 市 的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度要高于第二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度。將與廣場(chǎng)負(fù)五層 25 米寬的過道 相連通。 在 A 市 510 年發(fā)展藍(lán)圖上，將會(huì)形成“雙環(huán)”結(jié)構(gòu)的新商業(yè)中心，即以 人民路 、人民中路 為軸心約 10 平方公里的地區(qū)將建設(shè)成為 A 市 的中央零售區(qū)，與北京路形成的中央商務(wù)區(qū)緊密聯(lián)系，成“雙環(huán)”結(jié)構(gòu)。 項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)兩條景觀軸，東西向景觀軸把 文明廣場(chǎng) 氣氛與山地公園的景色引入小區(qū)，使小區(qū)的人隨處可享受商業(yè)文化氣氛與自然景觀。該項(xiàng)目能夠滿足中高收入家庭和購房投資客戶對(duì)高檔住宅的需求。 第三章 項(xiàng)目建設(shè)條件評(píng)價(jià) 一、項(xiàng)目建設(shè)必要性 “ 盛華國際廣場(chǎng) ”項(xiàng)目位于 A 市 中心位置，人民路與江蘇路入口處，連通 1 萬余平方米的 文明廣場(chǎng) ，位于城市中軸黃金核心地段。截止 2020 年 12 月末，該公司在建行存款余額為 1520 萬元；信用社存款余額為 500 萬元。公司主營房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營，具有房地產(chǎn)三級(jí)開發(fā)資質(zhì)。 資金動(dòng)作方式如下： ? 自有資金全部用于投資，共 20000 萬元，（其中包括武漢惠遠(yuǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司資金 10000 萬元）； ? 銀行貸款 15000 萬元； ? 銷售收入扣除與銷售有關(guān)稅費(fèi)后用于投資，總收入為 9928 萬元。地理位置優(yōu)越，交通便利。法人代表 盛華明 ，注冊(cè)資本 5300 萬元人民幣。報(bào)告綜合運(yùn)用財(cái)務(wù)管理、工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)估價(jià)知識(shí)，通過對(duì)借 款人、項(xiàng)目、市場(chǎng)、籌資、財(cái)務(wù)、貸款風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)價(jià)得出項(xiàng)目投資計(jì)劃可行，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)符合貸款要求的結(jié)論，并提出規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的措施，為金融機(jī)構(gòu)貸款提供了參考依據(jù)。大唐 盛華 在建設(shè)銀行 A 市 支行開有基本結(jié)算帳戶。 項(xiàng)目總建筑面積 ㎡，擬建一棟大型商業(yè)廣場(chǎng)和 6 棟 22 層的住宅樓。 通過定量計(jì)算，本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)為 AA 級(jí)，貸款項(xiàng)目綜合風(fēng)險(xiǎn)度為 ，低于風(fēng)險(xiǎn)度 的界限值。 二、經(jīng)營者素質(zhì)及管理水平 盛華投資公司 產(chǎn)權(quán)明晰，制度完善，對(duì)內(nèi)對(duì)外經(jīng)濟(jì)關(guān)系清晰，無對(duì)外投資和訴訟等法律事宜。 在人行查詢系統(tǒng)查詢， 盛華投資公司 無任何不良記錄，信譽(yù)良好。擬建大型商業(yè)廣場(chǎng)和 6 棟 22 層的住宅樓。綠化率達(dá) 30