【正文】 高明城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，園區(qū)的建設(shè)以及在珠三角城市群地位的 25 變化，將帶來高明城市環(huán)境的進(jìn)一步改善和潛在客源市場（包括本地和外地）的擴(kuò)大，交通條件也不斷改善，使高明能繼續(xù)發(fā)揮“宜游、宜商、宜居”的城市優(yōu)勢、潛在市場優(yōu)勢，提升交通區(qū)位優(yōu)勢。同時，高度重視會議和養(yǎng)生市場，以論壇形式建設(shè)高品位多功能會議中心，形成區(qū)域性會議度假勝地。針對深步水現(xiàn)有的資源稟賦和目前珠三角休閑旅游的發(fā)展現(xiàn)狀，選擇以 “ 體育 ” 為主題就是一個極好的切入點。林地、水和自然健康的環(huán)境是體育公園休閑體育的核心要素，而這些都是深步水項目區(qū)現(xiàn)有資源所具備的開發(fā)條件。結(jié)合球場景觀，開發(fā)高爾夫度假別墅產(chǎn)品。主要建設(shè)兒童樂園、園藝超市、趣味動物運動場、休閑果園、百花苑等項目。 （ 4） 湖濱度假區(qū)：位于水庫東岸南部，是度假區(qū)南部風(fēng)景最為獨特的區(qū)域，以大型湖濱度假酒店為主要吸引物，配套建設(shè)景觀度假住宅。 （一）“一條景觀中軸” 位于高銅線兩側(cè)，南北向布置，將深埗水 項目 自然分為北靜、南動兩大區(qū)域，是深埗水大眾游覽和高端度假的天然屏障，生態(tài)敏感性較強(qiáng)，原則上不作高強(qiáng)度的開發(fā)。 1987 年 7 月，該品牌在英國也開設(shè)了其第一個度假村，全年性提供短期度假產(chǎn)品，Center Parcs 憑借其特有的休閑理念，迅速成為英國短期度假市場 28 的引領(lǐng)者，度假村的入住率高達(dá) 90%以上。 二、 發(fā)展思路 休閑度假應(yīng)該是深步水 項目 旅游產(chǎn)品 的核心功能，但同樣是休閑度假，如何形成自身的獨特吸引力就是 項目 能否成功開發(fā)的關(guān)鍵。 這些，都是在目前機(jī)遇下高明區(qū)旅游發(fā)展的積極預(yù)測，其發(fā)展結(jié)果的關(guān)鍵，在于是否能夠抓住這樣的大好機(jī)遇，在統(tǒng)一的旅游發(fā)展規(guī)劃和構(gòu)想中，使旅游哦業(yè)科學(xué)合理 地有序發(fā)展。 面對激烈的競爭環(huán)境，深埗水項目如果不能形成自身良好的品牌和特色，吸引自身的優(yōu)勢客源，將難以在競爭中脫穎而出。這種威脅目前已經(jīng)初步顯露，例如從荷城一路向西的高明大道兩側(cè)田野阡陌，風(fēng)光無限，被稱為“旅游走廊”，但是近年來在該“旅游走廊”路側(cè)出現(xiàn)了不少占地面 積巨大的工廠，嚴(yán)重破壞了道路的景觀；高明區(qū)部分企業(yè)如陶瓷廠污染，造成了部分地區(qū)空氣環(huán)境質(zhì)量的下降，空氣中有害物質(zhì)和氣體呈現(xiàn)增加的趨勢。 （四） 旅游市場機(jī)遇好 自國家對傳統(tǒng)節(jié)假日進(jìn)行調(diào)整后，人們的法定節(jié)假日 增多 ，加上 周末 ，一年的節(jié)假日 有 114 天 。 （五） 市場營銷費用大 由于 深埗水旅游產(chǎn)業(yè)園項目 處于初級階段，品牌形象不突出，需要相當(dāng)長的市場營銷培育期，市場營銷推廣投 入也會因此加大。 21 （三） 旅游服務(wù)配套設(shè)施相對缺乏 高明目前旅游接待服務(wù)設(shè)施相對缺乏，而且結(jié)構(gòu)上也存在一定不合理的現(xiàn)象。 20 （六） 資源適合現(xiàn)代旅游發(fā)展趨勢 游客 “貪新棄舊 ”的心理，將給正在開發(fā)的 高明 旅游帶來新的契機(jī)。 19 （三） 有相當(dāng)潛力的山水旅游資源賦存優(yōu)勢 高明可貴在周邊地區(qū)迅速城市化，構(gòu)筑鋼筋水泥的“牢籠”的時候還保留了一份真山水，高明的眾多青山綠水，是珠三角不可多得的旅游資源。 五、 本項目是廣東中旅 自身發(fā)展的需要 在市場經(jīng)濟(jì)體制下，企業(yè)的競爭不只是產(chǎn)品、 技術(shù)和人才的競爭，同時也是資源和形象的競爭，搶占良好的資源、建設(shè)良好的企業(yè)形象是企業(yè)持續(xù)發(fā)展的重要內(nèi)容，也是企業(yè)不斷占領(lǐng)制高點的有力手段。 二、 是豐富 高明 旅游 產(chǎn)品 品種的需要 休閑 度假 旅游 、 商務(wù)會議 旅游、 汽車營地旅游 是一項新興的“朝陽”產(chǎn)業(yè)，是常規(guī)旅游產(chǎn)品 的補(bǔ)充、延伸和發(fā)展。南部楊和鎮(zhèn)的皂幕山是佛山市第一峰，主峰海拔 805 米，西北 部更合鎮(zhèn)的老香山海拔 699 米。啟動118 個“三舊”改造項目，西江新城大樣呼之欲出。 13 二、高明區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況 高明區(qū) “ 十一五 ” 期間， 跨越發(fā)展積蓄了新動力。其中：食品飲料業(yè)實現(xiàn)產(chǎn)值 ，同比增長 %；紡織服裝業(yè)實現(xiàn)產(chǎn)值 億元，同比增長 %；石化產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)產(chǎn)值 億元，同比增長 %；塑料制品業(yè)實現(xiàn)產(chǎn)值 億元，同比增長 %；金屬材料加工業(yè)實現(xiàn)產(chǎn)值 億元，同比增長 %；新材料產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)產(chǎn)值 億元，同比增長 %；節(jié)能環(huán)保產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)產(chǎn)值 億元，同比增長 %。三次產(chǎn)業(yè)比重為 ： ：。 根據(jù)統(tǒng)計， 項目區(qū)域內(nèi) 林地和未利用地占地面積大，利用率低；已建設(shè)用地主要用于村鎮(zhèn)建設(shè)，用地分布較散亂，村民宅基地的 選點較為自由；公共設(shè)施用地十分零星，不成規(guī)模，位置也不合理； 項目規(guī)劃 范圍內(nèi)道路建設(shè)不完善，沒有達(dá)到建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。 （六 ） 土地利用 情況 用地構(gòu)成 10 項目 陸地總面積為 公頃。 現(xiàn)已建成一批休閑度假設(shè)施，如更樓深埗水庫云春山莊，房地產(chǎn) 9 業(yè)、社區(qū)服務(wù)業(yè)、商業(yè)物流和通訊等有新的發(fā)展。水景資源獨特，現(xiàn)狀丘陵植被豐富，這樣大面積的原生態(tài)的自然環(huán)境可以與佛山市的其它自然景觀形成互補(bǔ)。廣明高速公路的開通為 深埗水項目的 開發(fā)創(chuàng)造了極佳的機(jī)遇。 5 6 第 1 章 項目背景 一、 項目地理位置 項目地理位置處于佛山市高明區(qū)更合鎮(zhèn)， S113 省道和 X504 縣道交叉處， 是佛山市與粵西聯(lián)系的主要通道 ,也是佛山市承東啟西的“ 西大門 ” 理想的區(qū)位 。 （二）風(fēng)險因素對策 ............................. 錯誤 !未定義書簽。 一、項目風(fēng)險因素 ................................. 錯誤 !未定義書簽。 （五）財務(wù) 費用 ................................. 錯誤 !未定義書簽。 （四）折舊年限 ................................. 錯誤 !未定義書簽。 二、投資估算 ..................................... 錯誤 !未定義書簽。 （一）基礎(chǔ)客源市場 ............................. 錯誤 !未定義書簽。 （一）建設(shè)周期 ................................. 錯誤 !未定義書簽。 （一）空間結(jié)構(gòu) ................................. 錯誤 !未定義書簽。 一、首期啟動項目 ................................. 錯誤 !未定義書簽。 （一）計算期 ................................... 錯誤 !未定義書簽。 （二）管理費用 ................................. 錯誤 !未定義書簽。 三、凈現(xiàn)值 ....................................... 錯誤 !未定義書簽。 （五）不可抗力風(fēng)險 ............................. 錯誤 !未定義書簽。 ....................... 錯誤 !未定義書簽。 7 二、項目 交通 背景 高明區(qū)更合鎮(zhèn)的道路基本結(jié)構(gòu)為 “ 兩橫兩縱 ” 結(jié)構(gòu)， “ 兩橫 ” 為更合大道（ s273 縱段及 X500）、合和大道（ S113 橫段）； “ 兩縱 ” 為高銅公路 (s273 縱段 )、廣雙合公路接 S113 縱段，道路交 通骨架基本形成，但尚未形成完整的全區(qū)路網(wǎng)系統(tǒng)。 更合鎮(zhèn)四面環(huán)山，具備了天然的外部生態(tài)環(huán)境，配合深埗水庫區(qū) 8 以良好的青山綠水為主體的內(nèi)部生態(tài)環(huán)境。 近年來，高明的經(jīng)濟(jì)建設(shè)有長足 發(fā)展，有了一定工業(yè)基礎(chǔ)，已初步建立起以工業(yè)為主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)體系。 項目區(qū)域 內(nèi)缺少污水處理和垃圾處理設(shè)施，且供水、燃?xì)?、供電能力有限，不能滿足未來快速發(fā)展的要求。但目前散落在周邊用地上耕地在一定程度上阻礙 了旅游的開發(fā)利用，需要在一定程度上進(jìn)行集中和置換，以有利于旅游和農(nóng)業(yè)的雙贏發(fā)展。荷城街道位于區(qū)境東部，是全區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，東距佛山禪城區(qū) 47 公里，離廣州市區(qū) 68 公里，西上肇慶市區(qū) 64 公里，南下江門市區(qū) 65 公里，距香港 101 海里， 距澳門 74 海里。在規(guī)模以上工業(yè)中，國有及國有控股企業(yè)增長 %；集體企業(yè)增長 %，股份制企業(yè)增長 %，外商及港澳臺商 投資企業(yè)增長 %；私營企業(yè)增長 %。全年獲各級科技進(jìn)步獎 27 項，其中：獲省科技進(jìn)步獎 1 項，佛山市科技進(jìn)步獎 7 項，高明區(qū)科技進(jìn)步獎 19 項。 三、高明區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)情況 “十一五”期間，高明區(qū)城鄉(xiāng)環(huán)境有了新提升。 五、高明地形氣候 高明西、北部以低山、丘陵為主，東部和東北部為廣闊的沖積平原?？梢哉f旅游業(yè)面臨著前所未有的發(fā)展機(jī)遇。 四、 本項目是鞏固和拓展 高明 旅游市場的需要 以珠江三角洲、港澳地區(qū)為基礎(chǔ)市場。 不僅如此，高明區(qū)的交通區(qū)位正形成珠三角二環(huán)高速、珠外環(huán)高速、廣明高速和廣高快速交通網(wǎng)絡(luò)，與珠三角主要城市已形成了非常便捷的聯(lián)系，大大縮短從這些主要城市到高明的時間，也 增加了路線的選擇，因此，高明已經(jīng)融入了珠三角城市群的核心區(qū)域，并成為珠三角 核心城市群輻射粵西的重要通道上一個重要節(jié)點。荷城隔江相對西樵山，以靈龜公園、荷城公園、街心公園為代表的一批城市公園，以及大面積的城市美化綠地，使整座城市猶如一個大型江濱度假村，構(gòu)成了具有較好的城市旅游的格調(diào)。面對相對不足的資源條件，要在提高資源開發(fā)水平的同時，把握準(zhǔn)確 的市場細(xì)分策略，才能發(fā)揮自己的優(yōu)勢，避開 自己的短處。這也說明旅游市場營銷、宣傳仍存在不足。 在政府鼓勵和推動下，相信高明旅游業(yè)的發(fā)展前景指日可待?？衫玫馁Y源較多，部分基礎(chǔ)設(shè)施