【正文】 ......................... 錯誤 !未定義書簽。 第 5 章 首期啟動項目及投資估算 ..................... 錯誤 !未定義書簽。 一、首期啟動項目 ................................. 錯誤 !未定義書簽。 （一）具體啟動項目 ............................. 錯誤 !未定義書簽。 4 （二）啟動區(qū)用地控制指標 ....................... 錯誤 !未定義書簽。 二、投資估算 ..................................... 錯誤 !未定義書簽。 （一）啟動區(qū)投入項目建設成本概算 ............... 錯誤 !未定義書簽。 （二）資金籌措 ................................. 錯誤 !未定義書簽。 第 6 章 項目經(jīng)濟效益評價 ........................... 錯誤 !未定義書簽。 一、取數(shù)依據(jù) ..................................... 錯誤 !未定義書簽。 （一）計算期 ................................... 錯誤 !未定義書簽。 （二）營業(yè)稅 ................................... 錯誤 !未定義書簽。 （三）所得稅率 ................................. 錯誤 !未定義書簽。 （四）折舊年限 ................................. 錯誤 !未定義書簽。 （五）客源預測 ................................. 錯誤 !未定義書簽。 （六）價格估算 ................................. 錯誤 !未定義書簽。 二、成本估算 ..................................... 錯誤 !未定義書簽。 （一）直接成本 ................................. 錯誤 !未定義書簽。 （二）管理費用 ................................. 錯誤 !未定義書簽。 （三）折舊 ..................................... 錯誤 !未定義書簽。 （四）銷售費用 ................................. 錯誤 !未定義書 簽。 （五）財務 費用 ................................. 錯誤 !未定義書簽。 （六）利潤估算 ................................. 錯誤 !未定義書簽。 第 7 章 財務評價 .................................. 錯誤 !未定義書簽。 一、投資回收期 ................................... 錯誤 !未定義書簽。 二、內(nèi)部收益率 ................................... 錯誤 !未定義書簽。 三、凈現(xiàn)值 ....................................... 錯誤 !未定義書簽。 四、結(jié)論 ......................................... 錯誤 !未定義書簽。 第 8 章 項目風險評價 ............................... 錯誤 !未定義書簽。 一、項目風險因素 ................................. 錯誤 !未定義書簽。 （一）項目建設風險 ............................. 錯誤 !未定義書簽。 （二）市場風險 ................................. 錯誤 !未定義書簽。 （三）資金風險 ................................. 錯誤 !未定義書簽。 （四）經(jīng)營風險 ................................. 錯誤 !未定義書簽。 （五）不可抗力風險 ............................. 錯誤 !未定義書簽。 二、項目風險對策 ................................. 錯誤 !未定義書簽。 （一）經(jīng)營機制對策 ............................. 錯誤 !未定義書簽。 （二）風險因素對策 ............................. 錯誤 !未定義書簽。 （三）市場風險對策 ............................. 錯誤 !未定義書簽。 （四）項目開發(fā)風險對策。 ....................... 錯誤 !未定義書簽。 （五）不可抗力風險對策。 ....................... 錯誤 !未定義書簽。 第 9 章 社會效益評價 ............................... 錯誤 !未定義書簽。 第 10 章 結(jié)論和建議 ................................ 錯誤 !未定義書簽。 5 6 第 1 章 項目背景 一、 項目地理位置 項目地理位置處于佛山市高明區(qū)更合鎮(zhèn)， S113 省道和 X504 縣道交叉處， 是佛山市與粵西聯(lián)系的主要通道 ,也是佛山市承東啟西的“ 西大門 ” 理想的區(qū)位 。 項目 至高明中心城區(qū)荷城 28 公里，北接高要市，南鄰鶴山市，西連新興縣。有省道廣高線縱貫鎮(zhèn)內(nèi)，是佛山連接粵西的重要通 道，也是佛山市的西大門。 更合鎮(zhèn)至佛山市區(qū)約 46 公里 30 分鐘車程、距廣州約 75 公里 50分鐘車程、江門 66 公里、肇慶 74 公里，與深圳、香港、澳門等的距離也都在 100 公里左右 2 小時航程即可。 顯而易見，地處珠江三角洲發(fā)達地區(qū)與粵西南次發(fā)達地區(qū)結(jié)合部的更合鎮(zhèn)，具備了區(qū)域發(fā)展承東啟西、左右逢源的區(qū)位優(yōu)勢。 7 二、項目 交通 背景 高明區(qū)更合鎮(zhèn)的道路基本結(jié)構(gòu)為 “ 兩橫兩縱 ” 結(jié)構(gòu)， “ 兩橫 ” 為更合大道（ s273 縱段及 X500）、合和大道（ S113 橫段）； “ 兩縱 ” 為高銅公路 (s273 縱段 )、廣雙合公路接 S113 縱段，道路交 通骨架基本形成，但尚未形成完整的全區(qū)路網(wǎng)系統(tǒng)。 目前 項目 內(nèi)未能形成自己的交通系統(tǒng)，過多地利用過境交通，沒有獨立的大型公共停車場。 對外交通，現(xiàn)主要是省道 S113 廣高線西起新興縣直穿高明西聯(lián)三水區(qū)，省道 S273 高銅線西起高要市，向東直到白石后轉(zhuǎn)向南連接鶴山市。廣明高速公路的開通為 深埗水項目的 開發(fā)創(chuàng)造了極佳的機遇。 項目 內(nèi)部交通方面，道路等級低，路網(wǎng)密度小，路面狀況差，亟需改善。 三、項目現(xiàn)有資源條件 （一） 自然旅游資源 條件 高明地處珠江三角洲西部邊緣，長夏無冬，春秋相連，陽光充沛，氣候溫和而濕潤。全區(qū)總面積為 平方公里。水庫眾多，水質(zhì)良好，森林資源豐富，風光如畫，十分適宜旅游，素有 “ 西江明珠 ”之稱。 更合鎮(zhèn)四面環(huán)山，具備了天然的外部生態(tài)環(huán)境，配合深埗水庫區(qū) 8 以良好的青山綠水為主體的內(nèi)部生態(tài)環(huán)境。這種內(nèi)外俱佳的生態(tài)環(huán)境為深埗水庫建設成為 “ 生態(tài)型的體育休閑度假區(qū) ” 提供了高標準環(huán)境平臺。 深步水水庫及周邊地區(qū)以良好的自然生態(tài)環(huán)境與水域風光為主，特別是在水庫形態(tài)上，蜿蜒的岸線形成了多個半島和島嶼，堪稱廣東最美水庫。水景資源獨特，現(xiàn)狀丘陵植被豐富，這樣大面積的原生態(tài)的自然環(huán)境可以與佛山市的其它自然景觀形成互補。 深埗水 庫 的自然條件特征為 “ 寧靜開闊的湖泊景觀、蜿蜒曲折的庫區(qū)岸線、自然契合的山水格局、平緩起伏的低山丘陵、生長良好的林木植被、幽靜怡人的鄉(xiāng)野田園 ” 。建設環(huán)境優(yōu)美的休閑度假區(qū)和現(xiàn)代生態(tài)旅游區(qū)的條件十分優(yōu)越。 庫 區(qū) 周圍 青山秀水，山地和水體交錯有致，自然契合的山水景觀格局為旅游發(fā)展發(fā)展提供了良好的基底背景；山體、水域構(gòu)成了良好的區(qū)域小氣候，有利于開展旅游休閑度假活動；山水相依的景觀視野為 該區(qū)域 開發(fā)建設 提供 了豐富的景觀資源。 （二） 人口與社會經(jīng)濟概況 根據(jù)高明更合鎮(zhèn)歷年人口統(tǒng)計資料， 項目區(qū)域范圍 內(nèi)男女比例基本平衡。 近年來，高明的經(jīng)濟建設有長足 發(fā)展，有了一定工業(yè)基礎(chǔ)，已初步建立起以工業(yè)為主導的經(jīng)濟體系。 項目區(qū)域范圍 內(nèi)第三產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱。但總量、質(zhì)量不斷提高，呈快速、健康發(fā)展態(tài)勢。 現(xiàn)已建成一批休閑度假設施，如更樓深埗水庫云春山莊，房地產(chǎn) 9 業(yè)、社區(qū)服務業(yè)、商業(yè)物流和通訊等有新的發(fā)展。整體呈現(xiàn)以第二產(chǎn)業(yè)占主導、第一產(chǎn)業(yè)薄弱、第三產(chǎn)業(yè)逐年攀升的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)形態(tài)。 （三） 公共服務設施 條件 目前 項目區(qū)域 內(nèi)尚無旅游度假服務接待設施；社區(qū)商業(yè)、服務業(yè)配套嚴重不夠，農(nóng)村文化設施不健全，村民生活不方便。 （四） 市政公用設施 情況 更合鎮(zhèn)現(xiàn)有更樓水 廠、合水兩家自來水廠 ， 水廠日供水能力分別為 萬 m3/日和 萬 m3/日，由于水廠規(guī)模相對較小，處理工藝簡單，規(guī)模較小，不能滿足發(fā)展的需求，無污水處理廠。 現(xiàn) 有 110KV 變電站僅有合水變電站一所，電力電信設施不能滿足發(fā)展的需求。 項目區(qū)域 內(nèi)缺少污