【正文】 . 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 二、高明區(qū)客源市場(chǎng)結(jié)構(gòu) ........................... 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 （一）建設(shè)周期 ................................. 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 （二）實(shí)施階段 ................................. 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 （一）空間結(jié)構(gòu) ................................. 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 （二）拓展客源市場(chǎng) ............................. 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 一、首期啟動(dòng)項(xiàng)目 ................................. 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 （一）啟動(dòng)區(qū)投入項(xiàng)目建設(shè)成本概算 ............... 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 （一）計(jì)算期 ................................... 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 （五）客源預(yù)測(cè) ................................. 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 （二）管理費(fèi)用 ................................. 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 （六）利潤(rùn)估算 ................................. 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 三、凈現(xiàn)值 ....................................... 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 （一）項(xiàng)目建設(shè)風(fēng)險(xiǎn) ............................. 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 （五）不可抗力風(fēng)險(xiǎn) ............................. 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 （三）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策 ............................. 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 ....................... 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 項(xiàng)目 至高明中心城區(qū)荷城 28 公里，北接高要市，南鄰鶴山市，西連新興縣。 7 二、項(xiàng)目 交通 背景 高明區(qū)更合鎮(zhèn)的道路基本結(jié)構(gòu)為 “ 兩橫兩縱 ” 結(jié)構(gòu)， “ 兩橫 ” 為更合大道（ s273 縱段及 X500）、合和大道（ S113 橫段）； “ 兩縱 ” 為高銅公路 (s273 縱段 )、廣雙合公路接 S113 縱段，道路交 通骨架基本形成，但尚未形成完整的全區(qū)路網(wǎng)系統(tǒng)。 項(xiàng)目 內(nèi)部交通方面，道路等級(jí)低，路網(wǎng)密度小，路面狀況差，亟需改善。 更合鎮(zhèn)四面環(huán)山，具備了天然的外部生態(tài)環(huán)境，配合深埗水庫(kù)區(qū) 8 以良好的青山綠水為主體的內(nèi)部生態(tài)環(huán)境。 深埗水 庫(kù) 的自然條件特征為 “ 寧?kù)o開(kāi)闊的湖泊景觀、蜿蜒曲折的庫(kù)區(qū)岸線、自然契合的山水格局、平緩起伏的低山丘陵、生長(zhǎng)良好的林木植被、幽靜怡人的鄉(xiāng)野田園 ” 。 近年來(lái)，高明的經(jīng)濟(jì)建設(shè)有長(zhǎng)足 發(fā)展，有了一定工業(yè)基礎(chǔ)，已初步建立起以工業(yè)為主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)體系。整體呈現(xiàn)以第二產(chǎn)業(yè)占主導(dǎo)、第一產(chǎn)業(yè)薄弱、第三產(chǎn)業(yè)逐年攀升的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)形態(tài)。 項(xiàng)目區(qū)域 內(nèi)缺少污水處理和垃圾處理設(shè)施，且供水、燃?xì)狻⒐╇娔芰τ邢?，不能滿足未來(lái)快速發(fā)展的要求。其中未利用地居多，其次是林地；村鎮(zhèn)建設(shè)用地占地較少。但目前散落在周邊用地上耕地在一定程度上阻礙 了旅游的開(kāi)發(fā)利用，需要在一定程度上進(jìn)行集中和置換，以有利于旅游和農(nóng)業(yè)的雙贏發(fā)展。表現(xiàn)為道路硬化程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，道路面積偏低，路面狹窄，彎道過(guò)多等等。荷城街道位于區(qū)境東部，是全區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，東距佛山禪城區(qū) 47 公里，離廣州市區(qū) 68 公里，西上肇慶市區(qū) 64 公里，南下江門(mén)市區(qū) 65 公里，距香港 101 海里， 距澳門(mén) 74 海里。全年居民消費(fèi)價(jià)格總水平上漲 %，其中：食品類價(jià)格上漲%，醫(yī)療保健和個(gè)人用品上漲 %，居住類價(jià)格上漲 %。在規(guī)模以上工業(yè)中，國(guó)有及國(guó)有控股企業(yè)增長(zhǎng) %；集體企業(yè)增長(zhǎng) %，股份制企業(yè)增長(zhǎng) %，外商及港澳臺(tái)商 投資企業(yè)增長(zhǎng) %；私營(yíng)企業(yè)增長(zhǎng) %。其中，出口總值 億美元，增長(zhǎng) %；進(jìn)口總值 億美元，增長(zhǎng) %。全年獲各級(jí)科技進(jìn)步獎(jiǎng) 27 項(xiàng)，其中：獲省科技進(jìn)步獎(jiǎng) 1 項(xiàng)，佛山市科技進(jìn)步獎(jiǎng) 7 項(xiàng)，高明區(qū)科技進(jìn)步獎(jiǎng) 19 項(xiàng)。招商引資總額超 500 億元，在建與投產(chǎn)項(xiàng)目 246 個(gè)。 三、高明區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)情況 “十一五”期間，高明區(qū)城鄉(xiāng)環(huán)境有了新提升。超額完成“十一五”節(jié)能減排任務(wù)，建成“省林業(yè)生態(tài)區(qū)”，獲廣東省 首批“綠色名縣（區(qū)）”稱號(hào)，通過(guò)國(guó)家環(huán)保模范城市驗(yàn)收。 五、高明地形氣候 高明西、北部以低山、丘陵為主，東部和東北部為廣闊的沖積平原。高明區(qū)屬亞熱帶氣候區(qū)，日照充足、雨量充沛、氣候溫和而濕潤(rùn)，無(wú)霜期長(zhǎng)，受季風(fēng)影響?？梢哉f(shuō)旅游業(yè)面臨著前所未有的發(fā)展機(jī)遇。 高明 綜合旅游度假區(qū)雖然有 盈香生態(tài)園、云勇森林公園、泰康山生態(tài)旅游區(qū)等 等，但是十年沒(méi)有新產(chǎn)品，趨于老化，本項(xiàng)目建成后將可成為 高明 旅游的新亮點(diǎn)和 拳頭產(chǎn)品， 提升高明 旅游的吸引力和競(jìng)爭(zhēng)力。 四、 本項(xiàng)目是鞏固和拓展 高明 旅游市場(chǎng)的需要 以珠江三角洲、港澳地區(qū)為基礎(chǔ)市場(chǎng)。廣東中旅有必要 延長(zhǎng) 企業(yè)在旅行社業(yè)務(wù)、車船業(yè)務(wù)等方面的龐大資源， 給企業(yè) 帶來(lái)持續(xù) 發(fā)展 的經(jīng)濟(jì)效益。 不僅如此，高明區(qū)的交通區(qū)位正形成珠三角二環(huán)高速、珠外環(huán)高速、廣明高速和廣高快速交通網(wǎng)絡(luò)，與珠三角主要城市已形成了非常便捷的聯(lián)系，大大縮短從這些主要城市到高明的時(shí)間，也 增加了路線的選擇，因此，高明已經(jīng)融入了珠三角城市群的核心區(qū)域，并成為珠三角 核心城市群輻射粵西的重要通道上一個(gè)重要節(jié)點(diǎn)。 高明植被良好的山體眾多，包括皂幕山、香山、茶山等。荷城隔江相對(duì)西樵山，以靈龜公園、荷城公園、街心公園為代表的一批城市公園，以及大面積的城市美化綠地，使整座城市猶如一個(gè)大型江濱度假村，構(gòu)成了具有較好的城市旅游的格調(diào)?，F(xiàn)有資源尚未開(kāi)發(fā)和未受損害，開(kāi)發(fā)空間較大，給 高明 旅游資源整合和 開(kāi)發(fā)提供優(yōu)質(zhì)原始條件。面對(duì)相對(duì)不足的資源條件，要在提高資源開(kāi)發(fā)水平的同時(shí)，把握準(zhǔn)確 的市場(chǎng)細(xì)分策略，才能發(fā)揮自己的優(yōu)勢(shì)，避開(kāi) 自己的短處。旅游接待服務(wù)設(shè)施中，缺少上檔次的旅游酒店和度 假娛樂(lè)設(shè)施，康體娛樂(lè)業(yè)規(guī)模偏小，產(chǎn)品大眾化，缺少高檔次的康體娛樂(lè)設(shè)施和項(xiàng)目，如舞臺(tái)化的旅游表演等。這也說(shuō)明旅游市場(chǎng)營(yíng)銷、宣傳仍存在不足。 三 、 機(jī)遇（ Opportunities） （一） 城市快速發(fā)展 近年來(lái)，高明區(qū)各級(jí)政府加大基礎(chǔ)交通設(shè)施建設(shè)，陸續(xù)改建了龍高路，擴(kuò)建了 高明大橋，改建了高明大道，擴(kuò)建了荷富大道，改建 22 了和合大道，新建了高明客運(yùn)站，使整個(gè)高明城區(qū)的城市基礎(chǔ)設(shè)施得到極大改善。 在政府鼓勵(lì)和推動(dòng)下，相信高明旅游業(yè)的發(fā)展前景指日可待。因此， 人們外出休閑度假的時(shí)間也就 越來(lái)越多?？衫玫馁Y源較多，部分基礎(chǔ)設(shè)施 已完善、旅游項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工程量相對(duì)減少，發(fā)展前景良好，市場(chǎng)需求量大。環(huán)境是高明旅游發(fā)展的根本優(yōu)勢(shì)，也是高明區(qū)可持續(xù)發(fā)展的重要前提，因此，面對(duì)工業(yè)建設(shè)帶來(lái)的壓力，高明區(qū)必須認(rèn)真把好環(huán)境質(zhì)量關(guān)，維持旅游和城市發(fā)展的固有優(yōu)勢(shì)。 例如森林公園，經(jīng)過(guò)近 30 年的開(kāi)發(fā)建設(shè)，廣東省森林公園公有床位 23063張，森林旅游直接從業(yè)人員 8000多人，簡(jiǎn)介從業(yè)人員 36000多人，以森林公園和自然保護(hù)區(qū)為主要依托的森林生態(tài)旅游體系已初步形成，“吃、住、行、游、購(gòu)、娛”旅游六要素已基本配套。 （三） 營(yíng)銷依賴性大 深埗水項(xiàng)目雖可以依托高明整體旅游市場(chǎng)環(huán)境，但是整個(gè)高明區(qū)都缺乏較大范圍的市場(chǎng)宣傳推廣，品牌形象不突出，名氣不大，項(xiàng)目日后的經(jīng)營(yíng)發(fā)展嚴(yán)重依賴大力度的市場(chǎng)營(yíng)銷推廣，因此將對(duì)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)增加很多成本。 政府“環(huán)境和資源保護(hù)為主導(dǎo)”的政策將保證資源和環(huán)境優(yōu)勢(shì)，減少工業(yè)發(fā)展給環(huán)境造成的 威脅，并為旅游發(fā)展保留充足的用地，使旅游能夠更持續(xù)的發(fā)展。深埗水項(xiàng)目應(yīng)圍繞山水休閑主題，綜合資源優(yōu)勢(shì)和其他不足，借助區(qū)位交通條件和市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，認(rèn)清自身的市場(chǎng)定位和產(chǎn)品發(fā)展方向，制定合理的發(fā)展布局和產(chǎn)品開(kāi)發(fā)時(shí)序，以促進(jìn)項(xiàng)目健康快速發(fā)展。 （三） 鄉(xiāng)村休閑 通過(guò)大面積、多種類的花卉、藥材的種植構(gòu)筑田園式的鄉(xiāng)村休閑環(huán)境，通過(guò)發(fā)展主題民宿，調(diào)控人與自然的關(guān)系，使人體內(nèi)外環(huán)境趨向和諧與平衡，從而達(dá)到養(yǎng)生、養(yǎng)性、養(yǎng)心的目的。 珠三角地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，城市連片發(fā)展，對(duì)久居都市的旅游者來(lái)說(shuō)，得以同大自然近距離接觸的生態(tài)旅游以及得以漫步田間，體味鄉(xiāng)野氣息的鄉(xiāng)村旅游都是游客比較青睞的休閑度假產(chǎn)品類型。雖然也 有不少休閑旅游度假區(qū)提出了體育休閑度假的概念，但由于對(duì)開(kāi)發(fā)模式 ，以及 產(chǎn)品和活動(dòng)設(shè)計(jì)上缺乏新的理念，往往難以形成真正的體育休閑度假旅游產(chǎn)品。從那時(shí)候開(kāi)始， Center Parcs這一品牌名稱成為了一種以自然環(huán)境為基礎(chǔ)的短期度假體驗(yàn)的代名詞。 其次，它以城市地域以外的自然風(fēng)光和文化風(fēng)情為基礎(chǔ)，開(kāi)發(fā)景點(diǎn)豐富多樣，提供大量的體驗(yàn)式參與活動(dòng)，滿足了家庭旅游、公司團(tuán)隊(duì)、學(xué)校出游等不同的細(xì)分市場(chǎng)，迎合了城市居民和外來(lái)旅客旅游的需要。 （二）“四個(gè)主題核心” 高爾夫度假 區(qū) ，湖濱休閑 商業(yè)區(qū) ， 休閑 運(yùn)動(dòng) 區(qū) 和 芭 提雅 風(fēng)情 小鎮(zhèn) 。 湖濱休閑 商業(yè)區(qū) 該 區(qū)域 位于 項(xiàng)目 中南部，水域呈狹長(zhǎng)狀分布，周邊低山丘陵起伏，是 項(xiàng)目 內(nèi)山水景觀最為突出的區(qū)域。 休閑 運(yùn)動(dòng) 區(qū) 位于深埗水庫(kù)區(qū)東南一帶，區(qū)內(nèi)地形起伏較多，劃分為動(dòng)態(tài)的運(yùn)動(dòng)區(qū)域，項(xiàng)目以節(jié)奏明快刺激、運(yùn)動(dòng)量較大為主要特點(diǎn)，并且適合山地地形。 （ 2）風(fēng)情 體驗(yàn)區(qū)：位于水庫(kù)南部，利用現(xiàn)有耕地， 以東南亞風(fēng)情為主題，建設(shè)各種東南亞美食文化街、東南亞風(fēng)情表演中心、東南亞休