青島城陽(yáng)區(qū)藍(lán)天財(cái)富中心商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告商業(yè)地產(chǎn)-文庫(kù)吧在線文庫(kù)
【正文】 分析 ，制定了一系列營(yíng)銷策 略 , 物業(yè)定位策略 、 形象定位 、 目標(biāo)客戶群定位 ， 以及銷售建議 等 . 同時(shí)對(duì)酒店式公寓 的市場(chǎng)前景作了分析，提出有效的營(yíng)銷策略。 3 項(xiàng)目規(guī)模及建筑本 身 優(yōu)勢(shì) : 項(xiàng)目設(shè)有地下停車場(chǎng)和闊綽的商業(yè)廣場(chǎng)，建筑外立面 風(fēng)格現(xiàn)代典雅； 4 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)范圍廣 ,整體競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力 雄厚 ,意在打造城陽(yáng)集商場(chǎng) 、 超市 、 娛樂(lè)休閑于一體的商業(yè)中心 ； 5 政府 大力 支持 ,伴隨 2020 年奧運(yùn)會(huì)水上項(xiàng) 目在青島舉行 ,政府近期會(huì)對(duì) 項(xiàng)目周邊商業(yè)環(huán)境 進(jìn)行完整合理 規(guī)劃 。 三 物業(yè)定位 策略 (一 )業(yè)態(tài) 定位 : 以“中檔品牌，大眾服務(wù)”為經(jīng)營(yíng)方針 , 業(yè)態(tài)越豐富，商圈經(jīng)濟(jì)也就越成熟，各業(yè)態(tài)根據(jù)商圈的特點(diǎn)，可以做到資源共享、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。 (二 ) 形象定位 : 打造 “ 城陽(yáng) 休閑創(chuàng)富 中心 ” 城陽(yáng)現(xiàn)有 常 住人口 40 萬(wàn) ,外地人口近 40 萬(wàn) ,到此投資興業(yè)的韓國(guó)企業(yè) 較 多 ,本案作為一個(gè)集酒店式公寓和商場(chǎng) ,超市 ,購(gòu)物于一體的商業(yè)中心 ,使投資者在休閑中創(chuàng)業(yè) ,在創(chuàng)業(yè)中得到身心放松 . 四、營(yíng)銷總體戰(zhàn)略 (一 )充分利用項(xiàng)目的地理優(yōu)勢(shì)，聯(lián)合 城陽(yáng) 其它商 戶 物業(yè)，實(shí)現(xiàn)在戰(zhàn)略上的統(tǒng)一和在戰(zhàn)術(shù)上各展所能的方針，達(dá)到擴(kuò)大市場(chǎng)面 ,避免小蛋糕分配不均而大打出手的目的，同時(shí)利用 成陽(yáng)繁華地段 戶外宣傳工具和 在 項(xiàng)目的包裝上下 足 工夫，奠定項(xiàng)目品牌地位，樹(shù)立 “ 藍(lán)天 財(cái)富中心” 之形象。 2. 藍(lán)天財(cái)富中心 的商業(yè)前景有 城陽(yáng)區(qū)經(jīng)濟(jì) 大開(kāi)發(fā)作后盾，必然成為鐵的事實(shí)。 銷售中心及 配套 設(shè)施 現(xiàn)場(chǎng)包裝的重點(diǎn) : 現(xiàn)場(chǎng)銷售執(zhí)行的主要場(chǎng)地，組織開(kāi)盤(pán)及階段性銷售活動(dòng)； 樹(shù)立財(cái)富中心物業(yè)形象，現(xiàn)場(chǎng)展現(xiàn)賣點(diǎn)、銷售內(nèi)容； 展現(xiàn)財(cái)富中心質(zhì)素形象，服務(wù)、配套、品質(zhì)等； 有助于展示發(fā)展商實(shí)力，樹(shù)立企業(yè)形象。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。分別占總數(shù)的 %和 %。價(jià)格太 低會(huì)損害發(fā)展商的開(kāi)發(fā)利益，價(jià)格 太 高，會(huì)造成有價(jià)無(wú)市，局面則會(huì)更加被動(dòng)。 DM 直郵，對(duì) 城陽(yáng) 范圍內(nèi)的 重點(diǎn) 廠家， 城陽(yáng) 范圍內(nèi)的品牌商，進(jìn)行有針對(duì)性的宣傳。 2. 廣告重點(diǎn)：廣而告之確定物業(yè)形象，積蓄客戶，檢驗(yàn)市場(chǎng)的反應(yīng) ，檢 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。有基本了 解和認(rèn)識(shí)，并逐步確立想象定位，從而為項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)作好鋪墊。 一 酒店式公寓的市場(chǎng)形成 酒店式公寓最早出現(xiàn)在歐洲，當(dāng)時(shí)指旅游區(qū)內(nèi)租給游客，供其臨時(shí)休息的物業(yè)，由專門(mén)的管理公司統(tǒng)一上門(mén)管理，既有酒店的性質(zhì)，又相當(dāng)于個(gè)人的“臨時(shí)住宅”，這種物業(yè)就是酒店式公寓的雛形 . 在內(nèi)地，酒店式公寓最早出現(xiàn)在深圳，隨后上海、北京等中心城市陸續(xù)出現(xiàn)。 公寓的功能空間比較齊備，一般客廳、臥室、廚房和衛(wèi)生間一應(yīng)俱全；布局也更加合理，比較注重動(dòng)靜分區(qū) ，干濕分離等設(shè)計(jì)理念，再加上提供家居式服務(wù)，使酒店式公寓增添了家的味道。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。在這一方面，酒店式公寓對(duì)比高檔公寓明顯居于競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 鑒于此 ,我們將 藍(lán)天財(cái)富中心 定位于城陽(yáng)商業(yè)房地產(chǎn) 的經(jīng)典之作 , 依托本案優(yōu)越的地理位置，便利的交通條件，必將成為酒店式公寓發(fā)展的黃金地塊 . 極力將金山財(cái)富廣場(chǎng)打造 成 一個(gè)集休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物于一體的商業(yè)中心 。 具體體現(xiàn)在 : 商業(yè)價(jià)值： 都市商業(yè)價(jià)值＋傳統(tǒng)區(qū)域價(jià)值＋文化商業(yè)價(jià)值＋都市休閑價(jià)值＋城市發(fā)展價(jià)值 居住價(jià)值： 景觀價(jià)值＋酒店居所價(jià)值 鑒于本案 著力打造一個(gè) 情景式體驗(yàn)街區(qū)，休閑 ,消費(fèi)購(gòu)物 中心 ,故將其 定位于 一個(gè)中高檔消費(fèi)層次 . (三 ) 目標(biāo)客戶 搜索 城陽(yáng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀分析 城陽(yáng)區(qū)現(xiàn)轄 8 個(gè)鎮(zhèn)， 230 個(gè)行政村，總?cè)丝? 萬(wàn)人，其中農(nóng)業(yè)人口 萬(wàn)人，非農(nóng)業(yè)人口 萬(wàn)人，人口密度 755 人 /平方公里。 六 營(yíng)銷策略建議 （ 一 )各階段推廣主題 (1)在項(xiàng)目起始階段 ,以塑造企業(yè)文化和酒店式公寓形象為主 ,渲染品位和意念 。 （二） 具體 營(yíng)銷 手段 本案的 的營(yíng)銷策略包括廣告、活動(dòng)、現(xiàn)場(chǎng)銷售等多種形式。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 有著其獨(dú)天得厚的經(jīng)濟(jì)人脈。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 只要我們沿著既定的目標(biāo)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行系列包裝策劃，制定一套切實(shí)可行的營(yíng)銷策略， 項(xiàng)目的市場(chǎng)前景將十分看好，獲取豐厚利潤(rùn)，塑造品牌形象自然是水到渠成。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 （ 2）可租售 形式： 先賣掉一部分單元，收回一部分投資，再留一部分出租，這樣可以降低投資風(fēng)險(xiǎn)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專 業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。目前 城陽(yáng) 酒店式公寓為數(shù)不多，求大于供的市場(chǎng)狀況注定了酒店式公寓未來(lái)可觀的發(fā)展前景。 （ 3）普通型： 此類物業(yè)與前兩類相比，設(shè)施設(shè)備、家居裝飾較為簡(jiǎn)單、普通，他們滿足了一部分預(yù)算較低客人需求，也是市場(chǎng)不可或缺的組成部分。而且不少酒店式公寓的設(shè)備更加家居化，精心考慮長(zhǎng)期住戶的需求，相比酒店，設(shè)施更加完備，故其有一定的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 1 競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) （ 1）酒店式公寓具有服務(wù)優(yōu)勢(shì) 對(duì)比高檔公寓、傳統(tǒng)酒店和租賃型別墅，酒店式公寓在硬件配套設(shè)施上毫不遜色，而服務(wù)往往更勝一籌。與酒店的標(biāo)房不同，酒店式 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 驗(yàn)價(jià)格定位，確認(rèn)推廣賣點(diǎn)的接受度，尋求以最佳方式表現(xiàn)產(chǎn)品的特質(zhì) . 3. 公共傳播：在城陽(yáng)當(dāng)?shù)鼐哂杏绊懥Φ膱?bào)紙 , 電視頻道投放廣告 4. 業(yè)務(wù)配合 : 配合價(jià)格制定期間的市場(chǎng)調(diào)查和客戶回訪等活動(dòng)推廣。 (二 )為穩(wěn)固投資者 ,加強(qiáng)市場(chǎng)對(duì)投資者的信心力度
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