【正文】 優(yōu)勢(shì)。園區(qū)處于第四紀(jì)湖光巖火山臺(tái)地之上，擁有火山層積巖遺跡景觀 。 園區(qū)的開發(fā)利用有利于促進(jìn)大旅游區(qū)的發(fā)展，有利于吸引跨區(qū)域旅游群體。生態(tài)示范園對(duì)后山進(jìn)行 高標(biāo) 準(zhǔn)的 總 體規(guī)劃 ， 用科學(xué)發(fā)展 觀 指導(dǎo)校園環(huán)境 有序 建設(shè)， 加強(qiáng)生態(tài)培育與環(huán)境保護(hù)，將進(jìn)一步美化海大校園環(huán)境，使其成為學(xué)校的后花園。 項(xiàng)目的建設(shè)是湛江城鄉(xiāng)建設(shè)的要求 項(xiàng)目的建設(shè)符合 黨和國(guó)家建設(shè)生態(tài)文明的宏觀 政策， 有利于湛江城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)、生態(tài)文明、科學(xué)發(fā)展試點(diǎn)市的建設(shè)，有利于湛江 社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、文化和生態(tài)的建設(shè)。 土地開發(fā)利用存在的 內(nèi)部問題 主校區(qū)后山土地利用現(xiàn)狀反映出以下問題。除保留原有交椅嶺嶺頭約 120 畝及風(fēng)箱嶺溝谷約 50 畝的殘次林外，尚有近 1000 畝土地處于半荒蕪狀態(tài) ， 有待開發(fā)利用 。“ 構(gòu)筑彩色湛江大旅游格局，加快建設(shè)區(qū)域性商旅中心 ”的政策 將推動(dòng)湛江第三產(chǎn)業(yè)向更高層次發(fā)展 。廣東省國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十一五”規(guī)劃提出加強(qiáng)“統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展和建設(shè)城鄉(xiāng)生態(tài)工程”。 6 第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景與必要性分析 項(xiàng)目背景 廣東海洋大學(xué)主校區(qū)后山地處湛江城鄉(xiāng)結(jié)合部、湖光巖大旅游區(qū)核心圈，面積 1650 畝（ 110 公頃），占全校土地面積的 30%多，含交椅嶺、蜈蚣嶺、風(fēng)箱嶺 等地 。 第二，規(guī)劃建設(shè)的生態(tài)示范園區(qū)位于湖光巖大旅游區(qū)核心圈內(nèi)，擁有豐富的自然風(fēng)景資源和人文資源；項(xiàng)目的實(shí)施，可借助廣東海洋大學(xué)、合作方的科研力量。 估算正常年純利潤(rùn)為 萬元，旅游間接收入 萬元。 為加強(qiáng)廣東海洋大學(xué)主校區(qū)后山的開發(fā)利用，盤活土地資源，實(shí)現(xiàn)科研、經(jīng)濟(jì)、生態(tài)多重效益， 促進(jìn)學(xué)校和地方經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展， 20xx 年 7月，由湛江市人大常委會(huì)副主任、廣東海洋大學(xué)副校長(zhǎng)朱堅(jiān)真 教授 牽頭，組織“廣東海洋大學(xué)主校區(qū)后山開發(fā)利用項(xiàng)目” 領(lǐng)導(dǎo)與調(diào)查研究小組，經(jīng)過 認(rèn)真調(diào)研和考察， 依據(jù)國(guó)家相關(guān)政策、湛江經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀及湖光巖周邊地區(qū)發(fā)展的現(xiàn)實(shí)要求， 提出建設(shè)“廣東海洋大學(xué)交椅嶺現(xiàn)代生態(tài)示范園區(qū)”，并進(jìn)行了可行性研究。 項(xiàng)目可行性研究編制工作組 廣東海洋大學(xué)主校區(qū)后山開發(fā)利用研究小組。項(xiàng)目建設(shè)方案分三個(gè)階段進(jìn)行，采取分階段建設(shè)、滾動(dòng)發(fā)展的模式。 可行性研究結(jié)論 4 項(xiàng)目建設(shè)具有必要性 廣東海洋大學(xué)交椅嶺現(xiàn)代生態(tài)示范園區(qū)工程的建設(shè)是非常必要的： 首先，項(xiàng)目的建設(shè)符合國(guó)家 建設(shè)生態(tài)文明的宏觀 政策和湛江市城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)生態(tài)文明的科學(xué)發(fā)展試點(diǎn)市的建設(shè)要求，有利于湛江市社會(huì)經(jīng)濟(jì)文化和生態(tài)的建設(shè)。 因此，項(xiàng)目具有產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)。 另一方面，主校區(qū)后山屬湖光巖風(fēng)景名勝區(qū)的外圍保護(hù)區(qū)， 這片土地的開發(fā)利用對(duì)湖光巖片區(qū)的綜合發(fā)展有重要的影響。加強(qiáng)生態(tài)恢復(fù)，建設(shè)現(xiàn)代生態(tài)示范園具有非常重要的意義，也符合國(guó)家和地方建設(shè)生態(tài)文明的需要。 隨著東海島 千萬噸級(jí)鋼鐵基地 等 項(xiàng)目 的 確定 ， 湛江正處于大型重化工業(yè)和基礎(chǔ) 設(shè)施全面興建 階段，大項(xiàng)目的上馬，將極大地促進(jìn)湛江經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。在湛江市新一輪發(fā)展過程中，城市規(guī)劃 9 將 該區(qū)域 定性為城市生活休閑區(qū) 。 第三， 主校區(qū)后山 雖屬湖光巖 － 三 嶺山風(fēng)景名勝區(qū)的外圍保護(hù)區(qū)，但生態(tài)保護(hù)力度小，旅游觀光功能尚未 開發(fā)，生態(tài)保護(hù)缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)動(dòng)力。 1）保障學(xué)?？蒲谢氐暮罄m(xù)發(fā)展 科研基地的開發(fā)建設(shè)為高校發(fā)展壯大提供堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)， 規(guī)劃建設(shè)的 生態(tài)示范園 可 加強(qiáng)農(nóng)業(yè)高新科技研究與示范 ， 保護(hù) 和恢復(fù) 建設(shè) 生態(tài)環(huán)境 ， 開發(fā)利用生物 物 質(zhì)能源等關(guān)鍵技術(shù) ， 拓展 生態(tài) 觀光 、康體 休閑 ， 是具有 多功能性 的 項(xiàng)目， 可形成多功能性的高新科研平臺(tái)，有利于保證科研基地的后續(xù)發(fā)展。生態(tài)示范園的建設(shè)可明確土地使用性質(zhì)，改變?cè)械牡托世?、 粗放式管理， 進(jìn)行合理有序 的經(jīng)營(yíng)管理 ； 同時(shí)也 可 防范土地征用、土地侵占等 威脅 ， 保證學(xué)校長(zhǎng)治久安和有序發(fā)展 。 從小區(qū)位而言，園區(qū)東與交椅嶺村相接、西與花村接壤、北為 54410部隊(duì)的土地、南隔疏港大道與 前校區(qū)相對(duì)，擁有生態(tài)建設(shè)的先決條件，又有海大前校區(qū)較優(yōu)越的環(huán)境基礎(chǔ)。主體坐北朝南，登高可近觀海大優(yōu)美校園，中覽湖光全貌，遠(yuǎn)眺蔚藍(lán)大海，在湛江這一平原型濱海城市，極具特色 。 市場(chǎng)分析 良好的 發(fā)展 機(jī)遇 隨著世界經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，全球旅游業(yè)進(jìn)入了穩(wěn)定持續(xù)增長(zhǎng)的階段，旅游業(yè)已成為當(dāng)今世界的一大產(chǎn)業(yè)。目前，旅游區(qū)服務(wù)設(shè)施不完善 ，僅中國(guó)雷瓊湖光巖世界地質(zhì)公園、南亞熱帶植物園、東坡荔園和現(xiàn)代南亞熱帶良種繁育中心有度假住宿設(shè)施，總床位數(shù)不足 300 個(gè)，種類單一，缺乏中高檔設(shè)施；餐飲服務(wù)設(shè)施落后，缺少大規(guī)模、特色強(qiáng)的旅游餐飲設(shè)施；旅游購(gòu)物設(shè)施缺乏，僅在金鹿園、南亞熱帶植物園和中國(guó)雷瓊湖光巖世界地質(zhì)公園有旅游商品出售；大旅游區(qū)沒有足夠的休閑設(shè)施，特色鮮明的娛樂設(shè)施幾乎空白。另外， 海大 擁有 的 兩萬多 在校 學(xué)生 、 每年新生入學(xué)階段 大量 來校 的學(xué)生家長(zhǎng) 、 前來海大進(jìn)行 學(xué)術(shù)交流 的 人員 和 湛江市青少年人群 等 都將是園區(qū)重要的客源之一。 園區(qū)開發(fā)利用將 立足于 一級(jí) 客源 市場(chǎng) ，建設(shè)成為中高檔綜合性生態(tài)示范園區(qū)，同時(shí)加強(qiáng)農(nóng)業(yè)高新科技研究和示范 ， 加強(qiáng) 開發(fā)利用生物 物 質(zhì)能源等關(guān)鍵技術(shù) 的研究 ， 突出生態(tài)性、科研 展示 性和休閑 娛樂 性。 并 力爭(zhēng)成為廣東乃至全國(guó)高校校園建設(shè)的示范品牌。 4） 科技先導(dǎo)原則 綜合運(yùn)用生態(tài)科技成果、生態(tài)生產(chǎn)手段和現(xiàn)代經(jīng)營(yíng)管理方式，加強(qiáng)新品種新技術(shù)引進(jìn)和推廣，開發(fā)利用生物 物 質(zhì)能源等關(guān)鍵技術(shù)，實(shí)現(xiàn) 生態(tài) 經(jīng)濟(jì)與現(xiàn)代科技的有機(jī)結(jié)合， 加強(qiáng)農(nóng)業(yè)高新科技研究， 保護(hù)生態(tài)環(huán)境 ， 拓展生態(tài) 觀光休閑 。以生態(tài)恢復(fù)為切入點(diǎn)，切實(shí)加強(qiáng)生態(tài)綠化建設(shè)，將原有荒地及甘蔗地加以改造 ，植樹造林，種植大片果林，恢復(fù)青山面貌。 規(guī)劃 發(fā)展優(yōu)質(zhì)高效低耗農(nóng)業(yè)， 設(shè)立熱帶花卉種苗基地和優(yōu)質(zhì)野菜種質(zhì)資源基地； 發(fā)展循環(huán)農(nóng)業(yè)， 與畜牧養(yǎng)殖相結(jié)合展示農(nóng)業(yè)循環(huán)經(jīng)濟(jì)標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)和綠色食品無公害栽培示范。 這是 園區(qū)建設(shè)的基礎(chǔ) 階段 ， 在此階段可 為生態(tài)園區(qū)建設(shè)集聚人氣，吸引投資 。 根據(jù)資金、土地、勞動(dòng)力、技術(shù)等 因素 綜合 考慮，大致 2 年可完成。 表 61 交椅嶺生態(tài)示范園投資估算和投資安排估算表 第一階段投資估算（基礎(chǔ)設(shè)施） 序號(hào) 工程費(fèi)用名稱 單位 數(shù)量 綜合單價(jià)（元） 合價(jià)（萬元） 小計(jì) 1 園路鋪裝 m2 15000 100 150 2 給水及排水 m2 385000 3 3 電力及 電信 m2 385000 4 154 第二階段投資估算（生態(tài)體驗(yàn)區(qū)） 序號(hào) 工程費(fèi)用名稱 單位 數(shù)量 綜合單價(jià)（元） 合價(jià)（萬元） 4 主入口廣場(chǎng) m2 13000 200 260 5 主入口生態(tài)停車場(chǎng) m2 3000 150 45 6 主入口景觀小品工程 項(xiàng) 1 20xx00 20 7 游客接待中心 m2 800 2500 200 8 餐飲中心 m2 3000 20xx 600 9 溫泉中心 m2 800 2500 200 10 林中木屋 m2 5000 2500 1250 11 小品建筑 m2 650 20xx 130 12 園道工程 m2 7000 120 84 13 水系工程 m2 26000 50 130 14 綠化景觀工程 m2 380750 80 3046 15 給水及排水 m2 440000 10 440 16 電力及電信 m2 440000 10 440 6845 25 第三階段投資估算（現(xiàn)代生態(tài)示范園區(qū)全部項(xiàng)目） 序號(hào) 工程費(fèi)用名稱 單位 數(shù)量 綜合單價(jià)（元） 合價(jià)（萬元） 17 大學(xué)生之家 m2 600 1500 90 18 高爾夫練習(xí)場(chǎng) m2 60000 130 780 19 蔭生植物園 m2 10000 150 150 20 熱帶花卉園 m2 30000 200 600 21 種植體驗(yàn)園 m2 30000 50 150 22 生態(tài)綠化工程 m2 530000 50 2650 23 給水及排水 m2 660000 6 396 24 電力及電信 m2 660000 6 396 5212 25 其它費(fèi)用 300 合計(jì) 資金來源 生態(tài)示范園是一個(gè)高投入高產(chǎn)出的項(xiàng) 目，沒有雄厚的資金支持，園區(qū)建設(shè)就難以為繼。項(xiàng)目基準(zhǔn)收益率取 8%。 損益分析 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期正常年?duì)I業(yè)收入為 2920 萬元，營(yíng)業(yè)成本為 ，毛利潤(rùn)為 。 同時(shí) 有利于 優(yōu)化湛江市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)， 在促進(jìn)湛江市旅游業(yè)邁上新臺(tái)階的同時(shí)，帶動(dòng)一系列相關(guān)產(chǎn)業(yè)如交通、通信、工業(yè)、農(nóng)業(yè)、餐飲、商貿(mào)服務(wù)業(yè)的發(fā)展 。每年上繳國(guó)家財(cái)政的所得稅為 ，這是對(duì)社會(huì)的貢獻(xiàn)，可通過返回資助科研建設(shè)，進(jìn)一步 發(fā)揮社會(huì)效益。因此， 生態(tài)示范園 建設(shè)要將引進(jìn)和培訓(xùn)專業(yè)人才擺在突出地位， 積極招納有才干、懂市場(chǎng)、善經(jīng)營(yíng)、會(huì)管理的旅游賢才 ，并聘請(qǐng) 科研專家 作為顧問 ，嚴(yán)格培訓(xùn)高素質(zhì)的從業(yè)員工，以適應(yīng)園區(qū)經(jīng)營(yíng)發(fā)展的需要。 4）嚴(yán)格保護(hù)旅游資源和生態(tài)環(huán)境 突出的資源特色和良好的生態(tài)環(huán)境是生態(tài)示范園賴以生存和發(fā)展的自然物質(zhì)基礎(chǔ)，一定要 倍加珍惜和保護(hù) 。 社會(huì)效益 旅游業(yè)是一個(gè)勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，能夠提供大量直接和間接 的就業(yè)機(jī)會(huì)。 間接效益分析 間接經(jīng)濟(jì)效益 28 旅游業(yè)是公認(rèn)的關(guān)聯(lián)度高、帶動(dòng)性強(qiáng) 、輻射力大的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)。 2）固定資產(chǎn)折舊費(fèi) —— 固定投資按 萬元計(jì)算，按平均年限法計(jì)算，凈殘值率按 5%計(jì)，每年折舊費(fèi)為 。 擬通過招商投資，與 大企業(yè)合 建， 成片開發(fā) 、 分片分包 等合作方式籌集資金，實(shí)現(xiàn)互利合作。 主要包括大學(xué)生之家、高爾夫練習(xí)場(chǎng)、蔭生植物園、熱帶花卉園、種植體驗(yàn)園及生態(tài)綠化工程?；?礎(chǔ)設(shè)施工程包括給排水、電力、電訊、垃圾處理等項(xiàng)目，使其具備一般風(fēng)景區(qū)的各項(xiàng)內(nèi)容。 分期建設(shè)方案 基于園區(qū)的建設(shè)規(guī)模及定位特點(diǎn)，園區(qū)將采取分階段建設(shè)、滾動(dòng)發(fā)展的模式。該區(qū)以“地標(biāo)”為 特色 ，追求 頂級(jí)自然生態(tài)環(huán)境，展示熱帶季雨林的多重神秘性。 高新農(nóng)業(yè)示范區(qū)位于交椅嶺后的山谷盆地，規(guī)劃面積 380 畝（ 公頃）。 2）效率原則 堅(jiān)持以市場(chǎng)為導(dǎo)向，以效益為中心，重點(diǎn)發(fā)展市場(chǎng)前景廣闊、產(chǎn)業(yè)覆蓋面大、對(duì) 學(xué)校 生態(tài)示范園 增收效果明顯的 生態(tài)