【正文】 青生活圈 —— 僅僅滿(mǎn)足日?；揪蛹疑罟δ艿奈錆h古老的建筑群 新常青生活圈 —— 2020年“自然生態(tài) +多功能配套”的人居示范代表作 C．結(jié)論： 在緊鄰常青的基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目的規(guī)模，宣傳一個(gè)“新常青”的誕生，也與奧園品牌 目標(biāo)和美聯(lián)企業(yè)發(fā)展目標(biāo)相符。必須按分期進(jìn)行多品牌運(yùn)作。 五、一期入市策略 PART ５總策略下?tīng)I(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行建議 一、產(chǎn)品線(xiàn) 配比： 種類(lèi) 2房 三房 四房 其他 格局 2/2/1/1 2/1/1/1 3/2/1/1 3/2/2/1 4/2/2 或“ 4+1” 房 1房或 5房 比重 25% 10% 15% 30% 10% 10% 部件： 盡可能的房間、臥室和客廳都設(shè)臵陽(yáng)臺(tái)，保證房間的開(kāi)間不低于 ，客廳開(kāi)間 不低于 。 ２，裝修標(biāo)準(zhǔn) 考慮參照天津奧園的做法，將整個(gè)項(xiàng)目分成數(shù)個(gè)異域風(fēng)情組團(tuán)，并設(shè)臵代表性的 環(huán)藝景觀(guān)，以迎合武漢白領(lǐng)人士的需要． 為每個(gè)組團(tuán)單獨(dú)命名，名字可采取全城征集的形式，以擴(kuò)大影響力。 建設(shè) MALL是否可行 新常青的區(qū)域發(fā)展的呼喚娛樂(lè)、商業(yè)中心； 項(xiàng)目及項(xiàng)目附近土地資源相對(duì)充足，有條件建造； 美聯(lián)與政府合作有能力建造與運(yùn)營(yíng)； ４，配套規(guī)劃 B、與華師或其他的教育機(jī)構(gòu)合作建設(shè)高質(zhì)量、高知名度的幼兒園、中（?。W(xué) 客觀(guān)必要性 目前該片的教育設(shè)施并不能夠支撐項(xiàng)目的大體量 教育設(shè)施是否健全已成為客戶(hù)選擇的重要考量因素，武昌許多樓盤(pán)大打教育牌就是證明 建設(shè)文教設(shè)施能帶來(lái)的效益 豐富奧園品牌內(nèi)涵，吻合客戶(hù)需求，促進(jìn)銷(xiāo)售 豐富了項(xiàng)目“居住品質(zhì)、生活榜樣”的產(chǎn)品概念，有利于項(xiàng)目的整體推廣 二、活動(dòng)線(xiàn) A、美聯(lián) .奧園贊助安利“健康萬(wàn)人長(zhǎng)跑賽” 時(shí)間：每年的 5月份 路線(xiàn)：可更換，第一次選在武漢廣場(chǎng)出發(fā)，沿青年路、常青路、馬馳路到達(dá)項(xiàng)目所在地 目的：體現(xiàn)產(chǎn)品內(nèi)涵、擴(kuò)大項(xiàng)目認(rèn)知和影響力，塑造美聯(lián)品牌． Ｂ、奧園品牌巡展 時(shí)間：在項(xiàng)目預(yù)熱期（品牌塑造期）內(nèi)，品牌發(fā)布會(huì)之后，具體時(shí)間視項(xiàng)目需要 地點(diǎn)：人流量較多的地方比如古田麥當(dāng)勞超市 目的：實(shí)現(xiàn)品牌嫁接、擴(kuò)大項(xiàng)目影響力． Ｃ、“坐 2號(hào)地鐵、獎(jiǎng)奧園平方” 時(shí)間：地鐵運(yùn)營(yíng)后 地點(diǎn)：項(xiàng)目售樓處 目的：借力全城熱點(diǎn)，引轟動(dòng)效應(yīng)，促進(jìn)銷(xiāo)售． Ｄ、贊助每年舉行的國(guó)際會(huì)展中心的“三人足球賽” 時(shí)間：每年的 7月份 地點(diǎn)：國(guó)際會(huì)展中心 目的：體現(xiàn)產(chǎn)品內(nèi)涵、擴(kuò)大項(xiàng)目認(rèn)知和影響力，塑造美聯(lián)品牌． E、美聯(lián) .奧林匹克花園運(yùn)動(dòng)城設(shè)施全城征集 時(shí)間：項(xiàng)目預(yù)熱期 形式：全城征集客戶(hù)的建議，以了解武漢市民對(duì)運(yùn)動(dòng)設(shè)施的偏愛(ài)，并評(píng)選熱心觀(guān)眾和頒 發(fā)獎(jiǎng)勵(lì)． 目的：為項(xiàng)目造勢(shì)并使產(chǎn)品更加貼合武漢市場(chǎng)需求． 三、推廣線(xiàn) １ 、 廣告策略： 主次明確，多層面交叉滲透 傳播課題： ◆通過(guò)營(yíng)銷(xiāo)組團(tuán)、公關(guān)組團(tuán)，快速樹(shù)立項(xiàng)目品牌形象。后期將視銷(xiāo)售需要是否采用電視廣告。 ◆輔以雜志、車(chē)體、短信等多種方式。 屬于本項(xiàng)目社區(qū)內(nèi)商業(yè)配套只能滿(mǎn)足住戶(hù)的日常所需，無(wú)法滿(mǎn)足住戶(hù)對(duì)高檔商品的需求。 方案三、突出不同風(fēng)格 設(shè)計(jì)不同的裝修風(fēng)格比如日式、中式、意式等，可前期進(jìn)行意向征集。針對(duì)以上四大難題，一期運(yùn)做中應(yīng)當(dāng)注意： 控制體量：根據(jù)總目標(biāo)及策略，項(xiàng)目一期的體量不宜大于 6萬(wàn)方。 由此，產(chǎn)生項(xiàng)目廣告總精神 —— —— 打造大武漢品質(zhì)生活居住榜樣示范盤(pán) 夢(mèng)緣美聯(lián) .奧林匹克花園 往事悠悠 繁華似錦 讓歲月的年輪碾磨了近十載的武漢 在其中沉積的有對(duì)居住理念的思考 沉思中，走過(guò)了百步亭花園 沉思中，與公園 11號(hào)擦身而過(guò) 沉思中，走近了常青花園，走進(jìn)了新常青 走在美聯(lián) .奧林匹克花園里 一陣悸蕩，恍惚空間交錯(cuò)到清明上河圖里 林蔭掩映，落葉扶疏 90萬(wàn)方如夢(mèng)般的環(huán)境景觀(guān)、生活配套處處精致 回首來(lái)時(shí)種種，恍然大悟 在新常青的記憶中，終于找到了一種生活方式 美聯(lián)奧林匹克花園 —— 也許家就該是這個(gè)樣子 本案 90萬(wàn)平方米整盤(pán)去化時(shí)間估計(jì)在 8— 12年年時(shí)間。 —— 這也是客戶(hù)追求的終極目標(biāo)。 因此我們明確界定本案脫離“金銀湖片區(qū)”概念，炒做“新常青板塊”，為本案提供 更切合客戶(hù)對(duì)居住的區(qū)域可接受度。在賣(mài)產(chǎn)品的同時(shí)，豐盈美聯(lián)的品牌、美聯(lián)奧林匹克花園的品牌！ 二 、 營(yíng)銷(xiāo)課題： 通過(guò)以上的產(chǎn)品分析和市場(chǎng)定位，本案一期推廣過(guò)程中的營(yíng)銷(xiāo)課題已經(jīng)非常之明確， 即： A、迅速樹(shù)立項(xiàng)目品牌、美聯(lián)品牌形象 取得“中國(guó)居住”式榜樣時(shí)代的生活品質(zhì)，樹(shù)立區(qū)域樓市霸主地位進(jìn)而成為武漢名盤(pán)。 隨著工程形象的確立、品牌知名度的廣泛傳播、其它輔助設(shè)施的建成以及市政形象的改 善，本案目標(biāo)市場(chǎng)半徑將因?yàn)槠放贫黠@擴(kuò)大。 旗艦社區(qū)、榜樣人居 緣起 企業(yè)和奧園品牌發(fā)展的需要 美聯(lián)品牌 美聯(lián)價(jià)值 美聯(lián)產(chǎn)品 需要 需要 渴望 擴(kuò)張 提升 成為全國(guó)追捧 的產(chǎn)品 呼喚 因此，我們?cè)诋a(chǎn)品概念上需要遵循三大原則： 暫時(shí)跳出金銀湖片區(qū)屬性，緊靠常青花園的地段屬性 把地產(chǎn)復(fù)合多元化、國(guó)際化 將居住品質(zhì)國(guó)際化、示范化 結(jié)合上述三大原則，我們將項(xiàng)目定位為： 大漢口 .新常青 .健康旗艦社區(qū) 演繹 “中國(guó)品質(zhì)生活人居榜樣” 二、市場(chǎng)定位與目標(biāo)客群分析 市場(chǎng)推進(jìn)分析 作為一個(gè) 90萬(wàn)平方米大型園林社區(qū)，我們的市場(chǎng)目標(biāo)當(dāng)然著眼于全市范圍，然而就武 漢目前的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況而言，本案在無(wú)強(qiáng)勢(shì)品牌前提下，在現(xiàn)場(chǎng)和周邊狀態(tài)不佳時(shí)硬要打 全市范圍的市場(chǎng)將會(huì)力不從心。 本案有可能成為武漢乃至全國(guó)人居市場(chǎng)的典范。 劣勢(shì) 項(xiàng)目躲藏于龐大的常青花園后，相較其他樓盤(pán)無(wú)法更為直接的出現(xiàn)在客戶(hù)的行走動(dòng)線(xiàn)上，正所謂“酒香也怕巷子深”。 鑒于此，針對(duì)片區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀，假設(shè)我們一期推盤(pán)在 08年 10月分，扣除裝修的均價(jià)，我們的成交均價(jià)應(yīng)在 4200元 /平米左右（假設(shè)房產(chǎn)市場(chǎng)仍按目前趨勢(shì)運(yùn)行、武漢經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)仍保持 911%的增長(zhǎng)）。 中體奧園擁有自己的物業(yè)品牌，但其知名度和美譽(yù)度是否與項(xiàng)目體量匹配？是否對(duì)美聯(lián) 的發(fā)展目標(biāo)匹配？ 如果可能我們建議引進(jìn)更為知名的物業(yè)管理公司比如戴德梁行，減少客戶(hù)投 訴，增強(qiáng)客戶(hù)的心理歸屬感，以保證項(xiàng)目后期平穩(wěn)運(yùn)營(yíng)。 二、對(duì)產(chǎn)品的理解 規(guī)劃： 眾觀(guān)全國(guó)的奧林匹克花園，雖有差異，但也有共性的因素。 區(qū)位： 金銀湖區(qū)是政府規(guī)劃中的“旅游商務(wù)區(qū)”，也是臺(tái)商投資最為集中的區(qū)域，被譽(yù)為 “漢口的后花園”，具有最為適宜居家的環(huán)境；旅游商務(wù)的區(qū)域定位和臺(tái)商的聚集衍生出 的產(chǎn)業(yè)鏈條將為項(xiàng)目帶來(lái)較多的人流支撐，酷似上海幾年前的虹橋片。 ◆確保宣傳口徑的統(tǒng)一： 在各種場(chǎng)合及文書(shū)上都表明是美聯(lián)人的奧園，使市場(chǎng)受眾不至于混淆。 中體目前正與各地政府密切合作，讓城市插上體育的翅膀。集團(tuán)主 要的股東是國(guó)家體育總局基金管理中心、國(guó)家體育總局體育彩票管理中心、國(guó)家 體育總局器材裝備中心、中華全國(guó)體育基金會(huì)和沈陽(yáng)房產(chǎn)實(shí)業(yè)公司。 三、對(duì)美聯(lián)的理解：