【正文】 青生活圈 —— 僅僅滿足日?；揪蛹疑罟δ艿奈錆h古老的建筑群 新常青生活圈 —— 2020年“自然生態(tài) +多功能配套”的人居示范代表作 C．結(jié)論： 在緊鄰常青的基礎(chǔ)上，結(jié)合項目的規(guī)模，宣傳一個“新常青”的誕生，也與奧園品牌 目標(biāo)和美聯(lián)企業(yè)發(fā)展目標(biāo)相符。必須按分期進(jìn)行多品牌運作。 五、一期入市策略 PART ５總策略下營銷執(zhí)行建議 一、產(chǎn)品線 配比： 種類 2房 三房 四房 其他 格局 2/2/1/1 2/1/1/1 3/2/1/1 3/2/2/1 4/2/2 或“ 4+1” 房 1房或 5房 比重 25% 10% 15% 30% 10% 10% 部件： 盡可能的房間、臥室和客廳都設(shè)臵陽臺，保證房間的開間不低于 ，客廳開間 不低于 。 ２，裝修標(biāo)準(zhǔn) 考慮參照天津奧園的做法，將整個項目分成數(shù)個異域風(fēng)情組團(tuán)，并設(shè)臵代表性的 環(huán)藝景觀，以迎合武漢白領(lǐng)人士的需要． 為每個組團(tuán)單獨命名，名字可采取全城征集的形式，以擴大影響力。 建設(shè) MALL是否可行 新常青的區(qū)域發(fā)展的呼喚娛樂、商業(yè)中心； 項目及項目附近土地資源相對充足，有條件建造； 美聯(lián)與政府合作有能力建造與運營； ４，配套規(guī)劃 B、與華師或其他的教育機構(gòu)合作建設(shè)高質(zhì)量、高知名度的幼兒園、中（?。W(xué) 客觀必要性 目前該片的教育設(shè)施并不能夠支撐項目的大體量 教育設(shè)施是否健全已成為客戶選擇的重要考量因素，武昌許多樓盤大打教育牌就是證明 建設(shè)文教設(shè)施能帶來的效益 豐富奧園品牌內(nèi)涵，吻合客戶需求，促進(jìn)銷售 豐富了項目“居住品質(zhì)、生活榜樣”的產(chǎn)品概念，有利于項目的整體推廣 二、活動線 A、美聯(lián) .奧園贊助安利“健康萬人長跑賽” 時間：每年的 5月份 路線：可更換，第一次選在武漢廣場出發(fā)，沿青年路、常青路、馬馳路到達(dá)項目所在地 目的：體現(xiàn)產(chǎn)品內(nèi)涵、擴大項目認(rèn)知和影響力，塑造美聯(lián)品牌． Ｂ、奧園品牌巡展 時間：在項目預(yù)熱期（品牌塑造期）內(nèi)，品牌發(fā)布會之后，具體時間視項目需要 地點：人流量較多的地方比如古田麥當(dāng)勞超市 目的：實現(xiàn)品牌嫁接、擴大項目影響力． Ｃ、“坐 2號地鐵、獎奧園平方” 時間：地鐵運營后 地點：項目售樓處 目的：借力全城熱點，引轟動效應(yīng)，促進(jìn)銷售． Ｄ、贊助每年舉行的國際會展中心的“三人足球賽” 時間：每年的 7月份 地點：國際會展中心 目的：體現(xiàn)產(chǎn)品內(nèi)涵、擴大項目認(rèn)知和影響力，塑造美聯(lián)品牌． E、美聯(lián) .奧林匹克花園運動城設(shè)施全城征集 時間：項目預(yù)熱期 形式：全城征集客戶的建議，以了解武漢市民對運動設(shè)施的偏愛，并評選熱心觀眾和頒 發(fā)獎勵． 目的：為項目造勢并使產(chǎn)品更加貼合武漢市場需求． 三、推廣線 １ 、 廣告策略： 主次明確，多層面交叉滲透 傳播課題： ◆通過營銷組團(tuán)、公關(guān)組團(tuán)，快速樹立項目品牌形象。后期將視銷售需要是否采用電視廣告。 ◆輔以雜志、車體、短信等多種方式。 屬于本項目社區(qū)內(nèi)商業(yè)配套只能滿足住戶的日常所需，無法滿足住戶對高檔商品的需求。 方案三、突出不同風(fēng)格 設(shè)計不同的裝修風(fēng)格比如日式、中式、意式等，可前期進(jìn)行意向征集。針對以上四大難題，一期運做中應(yīng)當(dāng)注意： 控制體量：根據(jù)總目標(biāo)及策略，項目一期的體量不宜大于 6萬方。 由此，產(chǎn)生項目廣告總精神 —— —— 打造大武漢品質(zhì)生活居住榜樣示范盤 夢緣美聯(lián) .奧林匹克花園 往事悠悠 繁華似錦 讓歲月的年輪碾磨了近十載的武漢 在其中沉積的有對居住理念的思考 沉思中，走過了百步亭花園 沉思中，與公園 11號擦身而過 沉思中，走近了常青花園，走進(jìn)了新常青 走在美聯(lián) .奧林匹克花園里 一陣悸蕩，恍惚空間交錯到清明上河圖里 林蔭掩映，落葉扶疏 90萬方如夢般的環(huán)境景觀、生活配套處處精致 回首來時種種，恍然大悟 在新常青的記憶中，終于找到了一種生活方式 美聯(lián)奧林匹克花園 —— 也許家就該是這個樣子 本案 90萬平方米整盤去化時間估計在 8— 12年年時間。 —— 這也是客戶追求的終極目標(biāo)。 因此我們明確界定本案脫離“金銀湖片區(qū)”概念，炒做“新常青板塊”，為本案提供 更切合客戶對居住的區(qū)域可接受度。在賣產(chǎn)品的同時，豐盈美聯(lián)的品牌、美聯(lián)奧林匹克花園的品牌！ 二 、 營銷課題： 通過以上的產(chǎn)品分析和市場定位，本案一期推廣過程中的營銷課題已經(jīng)非常之明確， 即： A、迅速樹立項目品牌、美聯(lián)品牌形象 取得“中國居住”式榜樣時代的生活品質(zhì)，樹立區(qū)域樓市霸主地位進(jìn)而成為武漢名盤。 隨著工程形象的確立、品牌知名度的廣泛傳播、其它輔助設(shè)施的建成以及市政形象的改 善，本案目標(biāo)市場半徑將因為品牌而明顯擴大。 旗艦社區(qū)、榜樣人居 緣起 企業(yè)和奧園品牌發(fā)展的需要 美聯(lián)品牌 美聯(lián)價值 美聯(lián)產(chǎn)品 需要 需要 渴望 擴張 提升 成為全國追捧 的產(chǎn)品 呼喚 因此，我們在產(chǎn)品概念上需要遵循三大原則： 暫時跳出金銀湖片區(qū)屬性，緊靠常青花園的地段屬性 把地產(chǎn)復(fù)合多元化、國際化 將居住品質(zhì)國際化、示范化 結(jié)合上述三大原則，我們將項目定位為： 大漢口 .新常青 .健康旗艦社區(qū) 演繹 “中國品質(zhì)生活人居榜樣” 二、市場定位與目標(biāo)客群分析 市場推進(jìn)分析 作為一個 90萬平方米大型園林社區(qū)，我們的市場目標(biāo)當(dāng)然著眼于全市范圍，然而就武 漢目前的市場競爭狀況而言，本案在無強勢品牌前提下，在現(xiàn)場和周邊狀態(tài)不佳時硬要打 全市范圍的市場將會力不從心。 本案有可能成為武漢乃至全國人居市場的典范。 劣勢 項目躲藏于龐大的常青花園后，相較其他樓盤無法更為直接的出現(xiàn)在客戶的行走動線上，正所謂“酒香也怕巷子深”。 鑒于此，針對片區(qū)房產(chǎn)市場現(xiàn)狀，假設(shè)我們一期推盤在 08年 10月分，扣除裝修的均價，我們的成交均價應(yīng)在 4200元 /平米左右（假設(shè)房產(chǎn)市場仍按目前趨勢運行、武漢經(jīng)濟(jì)增長仍保持 911%的增長）。 中體奧園擁有自己的物業(yè)品牌，但其知名度和美譽度是否與項目體量匹配？是否對美聯(lián) 的發(fā)展目標(biāo)匹配？ 如果可能我們建議引進(jìn)更為知名的物業(yè)管理公司比如戴德梁行，減少客戶投 訴，增強客戶的心理歸屬感，以保證項目后期平穩(wěn)運營。 二、對產(chǎn)品的理解 規(guī)劃： 眾觀全國的奧林匹克花園，雖有差異，但也有共性的因素。 區(qū)位： 金銀湖區(qū)是政府規(guī)劃中的“旅游商務(wù)區(qū)”，也是臺商投資最為集中的區(qū)域，被譽為 “漢口的后花園”，具有最為適宜居家的環(huán)境；旅游商務(wù)的區(qū)域定位和臺商的聚集衍生出 的產(chǎn)業(yè)鏈條將為項目帶來較多的人流支撐，酷似上海幾年前的虹橋片。 ◆確保宣傳口徑的統(tǒng)一： 在各種場合及文書上都表明是美聯(lián)人的奧園，使市場受眾不至于混淆。 中體目前正與各地政府密切合作，讓城市插上體育的翅膀。集團(tuán)主 要的股東是國家體育總局基金管理中心、國家體育總局體育彩票管理中心、國家 體育總局器材裝備中心、中華全國體育基金會和沈陽房產(chǎn)實業(yè)公司。 三、對美聯(lián)的理解：