【正文】 重，具體分類如下： 1．計(jì)算機(jī)及相關(guān)行業(yè) 2．貿(mào)易公司 3．事務(wù)所 4．其它行業(yè)（以廣告、設(shè)計(jì)、裝飾等公司為主） 一 調(diào)查項(xiàng)目分類 調(diào)研對象所在行業(yè) A．調(diào)研對象的年齡 B．辦公場所區(qū)域選擇 C．辦公場所的面積 A．租賃及價(jià)格水平（目前） B．購買及價(jià)格水平（目前） C．付款方式 購置辦公場所時(shí)關(guān)注的因素 購置辦公場所關(guān)注物業(yè)本身因素 是否準(zhǔn)備更換辦公場所 對于辦公場所的面積需求 可以承受的單位價(jià)格 物業(yè)的性質(zhì) 辦公模式 1房型特點(diǎn) 1車位要求 1辦公環(huán)境的管理手段與配套硬件 1對于集中辦公的要求 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 3 河西區(qū) 36 % 4 河?xùn)|區(qū) 9 % 5 河北區(qū) 2 % 合 計(jì)： 112 人 100% 辦公場所區(qū)域選擇比例表 序號 行 業(yè) 分 類 數(shù) 量 百分比 說 明 1 計(jì)算機(jī)相關(guān)行業(yè) 24 % 網(wǎng)絡(luò)、軟件、硬件、耗材等 2 貿(mào)易公司 4 % 國貿(mào)、內(nèi)貿(mào)企業(yè) 3 事務(wù)所 2 % 律師、會計(jì)師等 4 其它 7 % 合 計(jì)： 37 家 100% * * * * * * * * * 南開區(qū)調(diào)查對象行業(yè)分配表 二 目前辦公場所租購狀況 1．本次全部調(diào)查對象目前辦公場所的實(shí)際使用狀況，如下表 編 號 辦公場所使用狀 況 數(shù) 量 百分比 1 租 賃 99 % 2 已經(jīng)購買 11 % 3 其它方式 2 % 合 計(jì)： 112 家 100% 辦公場所使用狀況比例表 2．目前，租賃辦公場所企業(yè)承擔(dān)租金水平，如下表 序號 租金價(jià)格 （單位：元 /平米 .天） 數(shù) 量 百分比 1 2 元以下 17 % 2 23 元之間 39 % 3 34 元之間 27 % 4 4 元以上 16 % 合 計(jì)： 99 家 100% 租賃價(jià)格比例表 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 8 開發(fā)商信譽(yù) 11 % 9 綠 化 9 % 10 周邊人員素質(zhì) 7 % 11 樓 層 6 % 12 購物便利 5 % 12 生活服務(wù)設(shè)施 5 % 13 入住時(shí)間 3 % 13 社交健身設(shè)施 3 % 購置辦公地點(diǎn)考慮因素統(tǒng)計(jì)表 二 辦公場所本身關(guān)注因素統(tǒng)計(jì) 關(guān)注程度 考 慮 因 素 人 數(shù) 百分比 1 配套設(shè)施 41 % 2 朝向 23 % 3 采光 22 % 4 房型 21 % 5 視野 17 % 6 樓層 14 % 6 通風(fēng) 14 % 辦公場所本身關(guān)注因素統(tǒng)計(jì)表 二 有更換辦公場所意向企業(yè)統(tǒng)計(jì) 本次調(diào) 研的所有企業(yè)中， 對于是否更換辦公場所有如下意向：“不打算”更換辦公場所、“有打算”更換辦公場所和“不一定”（有可能）更換辦公場所。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 三 地理位置是選擇辦公場所的首要因素 本 次調(diào)查顯示，在更換辦公場所時(shí)考慮的首要因素是“地理位置”，占 35.2%；其次是交通狀況（ %）、價(jià)格因素（ %）、房型布局（ %）、商業(yè)氛圍（ %）、周邊環(huán)境（ %）、房屋質(zhì)量（ %）、物業(yè)管理水平（ 1%）、開發(fā)商信譽(yù)（ %）等。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之 系統(tǒng)資料。多種靈活的付款方式還可以將原來的較高的“臺階”降低，使更多的潛在的需求轉(zhuǎn)化為有效的需求。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。這些數(shù)據(jù)說明方方正正的傳統(tǒng)寫字樓并非市場之寵，而考慮了消費(fèi)者實(shí)際需求的個(gè)性化空間才是市場需 要的。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之 系統(tǒng)資料。從銷售價(jià)格看，從最低的 4000 元到最高的近萬元，囊括了各檔次的項(xiàng)目，而從消費(fèi)需求層面上看，市場也是比較分散的，各檔次樓盤均有不同程度的需求，而且各檔次中的代表物業(yè)均保持了良好的銷售勢頭。因此部分開發(fā)商將目光放到了這一區(qū)域，但是目前該區(qū)域的周邊環(huán)境較差，且個(gè)別開發(fā)商的項(xiàng)目存在著一定的質(zhì)量問題， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。在這其中，尤其以榮華時(shí)代公寓為代表的鞍山西道一線的幾項(xiàng)物業(yè) ,將對 “ 慧谷 ” 的銷售增加不少的難度。 這里的品牌包括兩個(gè)方面：一是指項(xiàng)目自身的品牌或區(qū)域的影響力，另一方面則是指開發(fā)企業(yè)的品牌形象。開發(fā)商通過項(xiàng)目的成功運(yùn)作，逐漸在購房者的心目中建立起可信賴的形象，再輔以適當(dāng)?shù)拿浇樾麄鞑粩嗟耐晟七@種形象。 2． 周邊交通狀況較差，堵塞現(xiàn)象嚴(yán)重。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。我們在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)一個(gè)不可忽視的情況，在周邊物業(yè)中，有一部分是定位于商住兩用的，如時(shí)代廣場、風(fēng)荷新園等，但辦公需求大有人在，其主要吸引力在于小區(qū)內(nèi)環(huán)境與 智能化，因一些加之原有的純辦公空間（如云瑯、河川等）在內(nèi)，市場競爭將日趨激烈。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ★ 5 ．通 過產(chǎn)品本身，挖掘深層次的賣點(diǎn)，將全新的生活理念傳達(dá)給目標(biāo)群體。而在這其中賣場環(huán)境的打造更顯得尤為重要。 四 包裝設(shè)計(jì)要點(diǎn) 1． 標(biāo)志及標(biāo)準(zhǔn)字：充分體現(xiàn)項(xiàng)目的建筑精神、風(fēng)格以及規(guī)劃設(shè)計(jì)的內(nèi)涵，突出物業(yè)形象。 9． 燈箱：營造現(xiàn)場氣氛。 4． 在條件允許的情況下建設(shè)和完善小區(qū)公建設(shè)施，如：業(yè) 主會所、透天沙龍、商務(wù)中心、便利超市等等。這種信息，這種理念就是我們要挖掘產(chǎn)品背后的企業(yè)的營銷理念。 對于慧谷項(xiàng)目的營銷工作，我們應(yīng)該通過統(tǒng)一的宣傳向客戶清晰地闡述房子背后所體現(xiàn)出的獨(dú)特氣質(zhì)和完美生活。他們普遍具有較高的文化素質(zhì)，較全面的分析判斷能力及價(jià)值取向。 北京市場開發(fā) 我們有理由相信，慧谷項(xiàng)目在北京是絕對有市場的，加之我們地處天津高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)中心，與中關(guān)村關(guān)連緊密，通過一定的宣傳在北京打開市場是 完全有可能的。 根據(jù)我們前期的市場調(diào)研，慧谷項(xiàng)目的一大部分潛在消費(fèi)群體是自身擁有足夠的能力和實(shí)力，而目前并未取得相當(dāng)大的成就，但這一群體對未來充滿信心。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之 系統(tǒng)資料。 現(xiàn)階段，各開發(fā)商都在圍繞客戶去講房子的賣點(diǎn)，質(zhì)量多么好，功能多么全，配套多么完善，最 后的結(jié)果造成了消費(fèi)者的茫然，因此，我們要避重就輕，有效的結(jié)合好理性訴求和感性訴求，巧妙地把適應(yīng)消費(fèi)者過渡成為引導(dǎo)消費(fèi)者。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之 系統(tǒng)資料。以此加深參觀者對公司形象和項(xiàng)目品牌的心理認(rèn)同，以及對所促銷項(xiàng)目的好感，營造賣場的氣氛。設(shè)計(jì)精神應(yīng)與樓書保持一致。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。忽略了消費(fèi)者的內(nèi)心感受，這些觀念強(qiáng)加于消費(fèi)者反而使消費(fèi)者感到茫然和無所適從。 三 賣點(diǎn)分析 1． 以開發(fā)商的實(shí)力帶動項(xiàng)目的品牌形象，建立品牌體系。 ● 收入水平：個(gè)人月收入 5000 元 —— 6000 元左右。 4． 北京市場前景廣闊。 2． 最近從有關(guān)部門獲悉，天津正在籌建中國規(guī)模最大的 “ 硅谷 ” ，其依托即是高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)和學(xué)府區(qū)， “ 慧谷 ” 完全可以以此為市場切入點(diǎn)，如果條件成熟，可以將 “ 慧谷 ” 納入硅谷發(fā)展計(jì)劃，作為硅谷配套設(shè)施，借助政府行為大做文章。使買家購買心理穩(wěn)定。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。由于沒有了危改的帶動作用，各開發(fā)商在運(yùn)作項(xiàng)目之前，都對市場做了一定程度的研究分析，不再盲目的開工上馬，再加上各開發(fā)商之間互相模仿，造成項(xiàng)目趨同化也越加明顯，導(dǎo)致該區(qū)的市場競爭越來越激烈。 造成該區(qū)域的項(xiàng)目目前銷售狀況一般。華苑地區(qū)是市政府的安居工程之一，該地區(qū)項(xiàng)目的開發(fā)初期具有較強(qiáng)的政府行為，目前隨著華苑開發(fā)已接近尾聲，這種影響已逐漸減弱，但華苑一期的成功開發(fā)、銷售，大大促進(jìn)了華苑地區(qū)項(xiàng)目的增值。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。增加適當(dāng)?shù)呐涮自O(shè)施，提高商務(wù)辦公服務(wù)的水平，營造商務(wù)辦公的良好氛圍，必將促進(jìn)“慧谷”的現(xiàn)實(shí)的銷售。其實(shí)，“慧谷”的潛在的消費(fèi)者并不是沒有資金購房，而是因?yàn)槭聵I(yè)處于高速成長期，因此主要的資金應(yīng)用于投資，實(shí)際上，他們的未來預(yù)期很好 ，消費(fèi)潛力巨大。這些新興行業(yè)是以人為核心競爭力的，因此他們?yōu)榱耸棺约旱钠髽I(yè)有較強(qiáng)的競爭力，會極力為員工創(chuàng)造舒適和適宜的環(huán)境，他們對辦公場所的設(shè)施等方面有一些新的要求，背景音樂（ %）、衛(wèi)星電視（ %）等設(shè)施獲得了較高的關(guān)注就是這種要求的體現(xiàn)。尤其以網(wǎng)絡(luò)公司與軟件公司的人士對集中的要求最迫切。智能化設(shè)施已經(jīng)成為衡量辦公性質(zhì)物業(yè)的重要的指標(biāo)。 在本次的調(diào)查中，有 %的人選擇純寫字樓，超過其他形式（ %）許多，說明高端寫字樓是目前市場中的新寵。 在這 74 家企業(yè)中，從更換場所的面積和價(jià)格來看，所要求的面積一般在 80120 平米（ %）和 120160（ %）平米之間，價(jià)格集中在 5000 元 /平米以下（ %）、 50006000 元 /平米（ %）和 60007000 元 /平米（ %），可以大體上測算出購房者的承受 能力總值應(yīng)集中在 60 萬 70 萬居多。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 3．已購辦公場所企業(yè)購買辦公場所的價(jià)格水平，如下表 序號 購買價(jià)格 （單位：元 /平米） 數(shù) 量 百分比 1 5000 元以下 4 % 2 50006000 元 4 % 3 60007000 元 1 % 4 70008000 元 1 % 5 8000 以上 1 % 合 計(jì)： 11 家 100% 二 購置辦公地點(diǎn)考慮因素統(tǒng)計(jì) 針對購房者購房需要考慮的實(shí)際因素，設(shè)計(jì)如下項(xiàng)目，具體統(tǒng)計(jì)結(jié)果，如 下表 關(guān)注程度 考 慮 因 素 人 數(shù) 百分比 1 交通狀況 25 % 2 地理位置 26 % 3 價(jià)格因素 23 % 4 商業(yè)氛圍 18 % 4 房型布局 18 % 5 周邊環(huán)境 17 % 6 房屋質(zhì)量 16 % 7 物業(yè)管理水平 12 % 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 二、數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì) 二 行業(yè)狀況 考慮到“慧谷”的潛在消費(fèi)者的特性，將調(diào)查對象主要分為 4 個(gè)行業(yè)，如下表 序 號 行 業(yè) 劃 分 人 數(shù) 百分比 說 明 1 計(jì)算機(jī)相關(guān)行業(yè) 60 % 網(wǎng)絡(luò)、軟件、硬件、耗材等 2 貿(mào)易 公司 9 % 國貿(mào)、內(nèi)貿(mào)企業(yè)等 3 事務(wù)所 5 % 律師、會計(jì)師等 4 其它 38 % 合 計(jì)： 112 人 100% * * * * * * * * * 行業(yè)劃分比例表 二 年齡結(jié)構(gòu) 本次的調(diào)查對象（管理決策層）從事計(jì)算機(jī)及相關(guān)行業(yè)、廣告、設(shè)計(jì)公司等行業(yè)較多，因此年齡結(jié)構(gòu)相對較輕，具體狀況如下表 序 號 年 齡 階 段 人數(shù) 百分比 1 2530 歲 54 % 2 3135 歲 14 % 3 3645 歲 34 % 4 4655 歲 7 % 5 56 歲以上 1 % 6 未登記 2 % 合 計(jì)： 112 人 100% 年齡結(jié)構(gòu)比例表 二 辦公場所區(qū)域選擇 本次調(diào)查對象對于辦公場所的區(qū)域選擇，如下表 序號 區(qū) 域 選 擇 人 數(shù) 百 分 比 1 和平區(qū) 28 % 2 南開區(qū) 37 % 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資