【正文】 產(chǎn)業(yè)。積極發(fā)展與國內(nèi)外大型旅游集團(tuán)、旅行社聯(lián)合協(xié)作，結(jié)合全省無障礙旅游區(qū)建設(shè)，加強(qiáng) 了 與周邊旅游城市協(xié)作聯(lián)動(dòng)，發(fā)揮旅游業(yè)綜合帶動(dòng)效應(yīng)，促進(jìn)服務(wù)業(yè)全面發(fā)展。繼續(xù)推進(jìn) “綠亮清 ”工程建設(shè)。 面向國內(nèi)外引進(jìn)有實(shí)力的投資者參與城市開發(fā)。 市區(qū)人口增長率 濟(jì)寧 人口保持低速增長 ， 自然增長率為 ‰ 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 地下商場(chǎng) 1）大型商業(yè)財(cái)富廣場(chǎng)：滿足此區(qū)域居住人口的身份，提升項(xiàng)目的檔次，打造成為濟(jì)寧的購物天堂。 地上 1－ 3 層餐飲產(chǎn)品分析 定位為 大型高檔涵蓋中西 風(fēng)格 的 餐飲 、酒店， 便于政府機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位的 員工 用餐、 業(yè) 務(wù)招待 、政務(wù)往來 等。 ● 開發(fā)區(qū)為新興區(qū)域，周邊 公共設(shè)施和配套設(shè)施還不是很完善； ● 目前周邊區(qū)域消費(fèi)能力不強(qiáng) ； 機(jī)會(huì)點(diǎn)（ Opportunist） ● 濟(jì)寧房地產(chǎn)正處于大發(fā)展時(shí)期； ● 項(xiàng)目所在地屬于政府重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，發(fā)展前景廣闊； ● 隨著濟(jì)寧市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，高檔寫字間、酒店的需求將有較大幅度的增長； 威脅點(diǎn)（ Threats） ● 國家對(duì)房地產(chǎn)的政策限制，投資客戶減少； ● 銀行對(duì)房貸領(lǐng)域貸款的收縮貸款購房門檻的提高，部分消費(fèi)者流失； ● 項(xiàng)目潛在競爭對(duì)手較多，銷售壓力較大； 二、項(xiàng)目市場(chǎng)定位 項(xiàng)目的組成決定了定位于 濟(jì)寧 地標(biāo) 國際商務(wù)綜合體 ，走高檔價(jià)格、高升值潛力的市場(chǎng)路線 。 商務(wù)港： 強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的商務(wù)交流功能。 四、價(jià)格定位 價(jià)格的制定與許多方面有關(guān)，如首付款方式、建筑的標(biāo)準(zhǔn)、營 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 價(jià)格走勢(shì)建議 按照平開高走的策略，前期制定價(jià)格準(zhǔn)確，并小步快升，為前期投資客戶提供升值空間。結(jié)合本項(xiàng)目來看，我們認(rèn)為本項(xiàng)目先期銷售中的造勢(shì)與市場(chǎng)鋪墊尤為重要，深入做好項(xiàng)目形象塑造與傳播，在爭取銷售價(jià)值最大化的同時(shí)，迅速有利地作好前期市場(chǎng)鋪墊，這對(duì)于項(xiàng)目開盤及項(xiàng)目強(qiáng)銷具有極大利好，這也是放眼明年有力營銷的戰(zhàn)略思考。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 30% 熱銷期 06 年 7——12月底 借開盤勢(shì)頭及銷售旺季，抓住時(shí)機(jī)整合各種營銷手段積極推進(jìn)銷售 60% 持銷期 07 年 1—— 7月 在銷售旺季的相對(duì)時(shí)期，整合營銷手法作好宣傳滲透及客戶跟進(jìn)工作 85% 尾銷期 07 年 8—— 9月底 樓盤掃尾期同時(shí)又迎來了商業(yè)項(xiàng)目銷售旺季，做到有力推進(jìn)迅速清盤 100% 消 費(fèi) 市場(chǎng) 溫度 回升 ， 借機(jī) 迅速 清盤，力爭達(dá)到100％銷售率 四、媒體策略及投放計(jì)劃 通過各種媒體對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行推廣宣傳是房地產(chǎn)重要的推廣方式，媒體選擇的準(zhǔn)確與否直 接關(guān)系到廣告的投放效果，從而對(duì)銷售工作產(chǎn)生實(shí)際影響，所以在選擇媒體的時(shí)候，應(yīng)注意不同媒體的發(fā)行量、發(fā)行渠道，受眾群、觸達(dá)率等，力爭選取對(duì)銷售工作具最強(qiáng)支 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 海報(bào)單張 海報(bào)單張可比較簡明詳細(xì)地介紹樓盤的優(yōu)點(diǎn)和客戶想知道的信息，是類似報(bào)紙廣告的一種信息加強(qiáng)，進(jìn)一步激發(fā)客戶看樓的欲望，且費(fèi)用較少、針對(duì)性強(qiáng)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 車身廣告 公交車的流動(dòng)性強(qiáng)，有利于在一定區(qū)域范圍內(nèi)（公交車固定路線）提高項(xiàng)目的知名度，對(duì)沿線的客戶群作反復(fù)提醒的作用。 持的宣傳推廣渠道，做到廣告投放的最佳整合。 銷售階段 時(shí)間安排 階段工作內(nèi)容 累計(jì) 銷售比例 備 注 預(yù)熱期 2020年 3 市場(chǎng)鋪墊與炒作，建立項(xiàng)目形象，為面市作準(zhǔn)備。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 銷的投入、工期進(jìn)度配合以及公司對(duì)回籠資金的計(jì)劃等， 具體 價(jià)格的制定 要 根據(jù)首付款支付方式 、 建筑標(biāo)準(zhǔn) 、 營銷投入額 、 銷售周期等 的基礎(chǔ)上制定 ，故有必要進(jìn)行進(jìn)一步的確定，在此不做具體定價(jià) 。 （ 二 ）寫字間目標(biāo)客戶 投資、自用皆有，以自用為主； 以智力型企業(yè)、咨詢、顧問等服務(wù)性企業(yè)為主，其他企業(yè)為輔； 濟(jì)寧本土較具實(shí)力的企業(yè)，外來大型企業(yè)駐濟(jì)分公司、辦事處為主；外省市政府駐濟(jì)辦事處為輔。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （ 四 ）項(xiàng)目 SWOT 分析 優(yōu)勢(shì)（ Strength） ● 地理位置： 項(xiàng)目 位于開發(fā)區(qū)板塊， 是房產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域之一， 地理位置較好； ● 交通狀況： 項(xiàng)目 臨交通主干道吳泰閘路，直通高速 路 ，交通便利 ； ● 產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)： 項(xiàng)目 屬于 高檔 商業(yè)樓 ，擁有較高的形象 ； ● 環(huán)境優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目緊靠城市綠化用地，自然環(huán)境好 ； ● 發(fā)展?jié)摿Γ?擁有 良好的區(qū)域發(fā)展?jié)摿?； ● 地標(biāo)性建筑的確立，極大的提高入駐者的身份 ； ● 土地平坦，便于施工建設(shè) ； 劣勢(shì)（ Weakness） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之