【正文】 可適當(dāng)調(diào)整2．3．項(xiàng)目地塊四周景致（1）描述（2）總體評(píng)價(jià)地塊四周視野開闊，但缺乏優(yōu)越的稀缺自然資源和景觀條件；地塊本身可直接利用的自然資源也相對(duì)貧乏，因此如何合理地改造外部環(huán)境及營造小區(qū)內(nèi)部環(huán)境顯得至關(guān)重要。2．7．SWOT分析（1） S 優(yōu)勢因素 xx地區(qū)規(guī)劃遠(yuǎn)景揭示其極大的發(fā)展?jié)摿ΑＭㄟ^營造差異化，最終上升到在品位、素質(zhì)、文化和生活方式等方面的獨(dú)特的競爭優(yōu)勢。根據(jù)調(diào)查結(jié)果，從本項(xiàng)目自身的長遠(yuǎn)發(fā)展考慮，本報(bào)告初步建議農(nóng)業(yè)觀光園內(nèi)旅游觀光項(xiàng)目的設(shè)置從大的方面可以包括：觀賞性項(xiàng)目如名貴花卉展覽中心，大型觀賞荷花池；參與性項(xiàng)目如青少年素質(zhì)教育中心，綜合娛樂中心，民俗文化村等；休閑購物如花卉蔬果超市等；另外還有假日廣場、餐飲店等，加上周邊將為住宅區(qū)配套的教育園區(qū)、商場、醫(yī)院等，集旅游、觀光、教育、娛樂、休閑為一體。在中國，休閑正在成為一種潮流，“5＋2”的生活模式被越來越多的人們所推崇（‘5+2’就是一家兩處房產(chǎn)，每周工作日與雙休日擇地而居，5天在市內(nèi)緊張工作，2天回到另一居所休閑度假的生活模式），對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)來說，由于社區(qū)休閑氛圍的營造，大型樓盤及其配套設(shè)施景觀正在成為免費(fèi)的大公園和度假的好場所，比如華南板塊的假日看樓活動(dòng)，幾乎成了一個(gè)旅游項(xiàng)目。家在這里，孩子在接受良好的課堂教育之外，還可以更多地接觸自然，接受更多的如關(guān)心動(dòng)物、愛護(hù)植物、勤儉節(jié)約等廣泛意義的傳統(tǒng)文化的熏陶，成年人將在一天的辛勤勞累后，以積極的方式休息、娛樂，享受一種熱愛生活、崇尚自然、善待家人的理念和文化。處于塔頸的是中產(chǎn)階級(jí)，所謂白領(lǐng)一族，他們通常是在30－40歲之間，學(xué)歷較高，受過良好的教育，家庭年收入5萬－10萬元之間，是有著成熟理性的消費(fèi)經(jīng)驗(yàn)的人群，一般購買面積較大的三室兩廳、四室兩廳戶型或一些復(fù)式單位，總價(jià)在20萬40萬之間，大都采用多付首期年限不太長（如5年－15年）的付款方式；對(duì)他們來說，價(jià)格固然重要，但并不是首要考慮的因素，如果沒有比周邊樓盤更好的規(guī)劃設(shè)計(jì)、園林景觀、配套設(shè)施、文化內(nèi)涵等，而一味以低價(jià)策略難以獲得他們的青睞。根據(jù)有關(guān)調(diào)查顯示，武漢市近年來購房人口開始出現(xiàn)高學(xué)歷多、二次置業(yè)多、三口之家多的新特點(diǎn)；約47％的被調(diào)查人口在此前已按房改政策購買了自住公房，再買房屬于二次置業(yè)；這部分被調(diào)查者年收入基本在6萬元以下，他們二次置業(yè)購買住宅，主要是采取賣舊買新或以舊養(yǎng)新的辦法。物業(yè)租金回報(bào)率“月租供樓”還有盈余的水平，對(duì)其投資最具吸引力。4．3．客戶定位（1） 目標(biāo)客戶定位本項(xiàng)目花園洋房所面對(duì)的主要客戶群是處于金字塔結(jié)構(gòu)中塔頸和塔腰的白領(lǐng)階層和準(zhǔn)白領(lǐng)階層；采取一次置業(yè)者和二次置業(yè)者兼顧的策略；而針對(duì)本項(xiàng)目的部分TOWNHOUSE和高檔別墅物業(yè)，其目標(biāo)客戶群體是處于塔尖的是少數(shù)金領(lǐng)階層，年齡通常在40歲以上所謂的老板級(jí)人物。花園洋房先啟動(dòng)的方案優(yōu)勢：戶型種類豐富，目標(biāo)客戶廣泛； 低、中、高價(jià)位都有，照顧層面較多；價(jià)格低開高走，給人以物業(yè)不斷升值的良好印象；有利于盡早聚集人氣，形成較好的社區(qū)氛圍；入住人口多，商業(yè)和其他配套比較容易被帶活；社區(qū)有規(guī)模，物業(yè)管理容易收支容易平衡；較符合政府鼓勵(lì)的住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展方向；從周邊競爭樓盤情況來看，花園洋房市場形勢較好。4．4．功能定位根據(jù)xxxx地區(qū)分區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)，結(jié)合本項(xiàng)目的用地性質(zhì)，可基本確定本項(xiàng)目的功能定位為：以滿足居住為主，同時(shí)兼容商業(yè)配套、觀光休閑、教育功能。分析其主要原因?yàn)樵撐飿I(yè)素質(zhì)較高，環(huán)境、配套條件較好，而且價(jià)格適中，該類型的物業(yè)比較受開發(fā)區(qū)內(nèi)企業(yè)員工偏愛。（3）歸納本報(bào)告建議項(xiàng)目總體物業(yè)檔次定位為： ——中高檔物業(yè) 4．8．規(guī)劃/建筑風(fēng)格/環(huán)境/居住氛圍（1）武漢地方居住特色第一，武漢人稱江城，多湖，可謂水居城市，人們很注重水對(duì)居住環(huán)境的影響。沿xxxx大道、xxx路，包括小區(qū)若干人流密集的道路，布置步行商業(yè)街及配套公建，這樣既可充分發(fā)揮這段臨街地段的商業(yè)價(jià)值，滿足小區(qū)居民的生活需要，并且又隔離了道路帶來的噪聲對(duì)小區(qū)內(nèi)部的干擾。④ 戶型設(shè)計(jì)提示戶型設(shè)計(jì)要講究方正、實(shí)用，減少無謂的空間浪費(fèi)；每種戶型盡量留有自行組合空間的余地；每戶均有良好朝向及景觀，通風(fēng)及采光良好，平面布局緊湊，交通路線便捷；各房間大小適度，動(dòng)靜分區(qū)、潔污分區(qū)合理，空間比例適中；廚衛(wèi)設(shè)計(jì)充分考慮人體尺度及行為習(xí)慣，廚房及衛(wèi)生間有良好的采光及通風(fēng)，充分考慮業(yè)主的儲(chǔ)藏、更衣、洗衣、晾衣等生活需求。⑦ 關(guān)于“五級(jí)綠化體系”整個(gè)小區(qū)共分五級(jí)綠化，達(dá)到生態(tài)綠化和景觀綠化完美結(jié)合：一級(jí)綠化——圍繞小區(qū)四周沿城市干道的寬達(dá)100－200米、長度數(shù)公里的綠色長廊。本報(bào)告提出一些設(shè)想，供發(fā)展商和設(shè)計(jì)師參考：——我們的目標(biāo)是將本項(xiàng)目打造成為一個(gè)“江南水鄉(xiāng)風(fēng)情小鎮(zhèn)”，水主題的開發(fā)和利用可以大大提升物業(yè)和地段的價(jià)值，所以，貫穿本項(xiàng)目的一根“經(jīng)脈”就是水，我們稱之為“水脈”；——除了組團(tuán)的中心建有諸如泳池、荷花池這樣的主體水景外，還可以通過小區(qū)內(nèi)部水道（河道）的設(shè)計(jì)，將水的概念拓寬到整個(gè)基地范圍，一條流暢的內(nèi)河通道蜿蜒環(huán)繞，使濱水生活不再局限于有湖、有池水的周邊，這條“水脈”將帶活整個(gè)小區(qū)；——沿著水道，可以設(shè)置小橋，旁邊鋪設(shè)特色步道（參考蘇州園林的特色鋪地），并進(jìn)行多層次的綠化，首先由綠葉植物形成林蔭道（如垂柳），間隔進(jìn)行園林景觀綠化，并建造有休閑氣氛的購物商街、藝術(shù)走廊或觀水亭臺(tái)，業(yè)主可以在此散步、購物、閑坐，看小河流淌，賞茂林修竹，觀曲水流觴；——當(dāng)河水婉轉(zhuǎn)流淌，環(huán)繞處處，甚至引入庭院人家，即可呈現(xiàn)逼真的江南水鄉(xiāng)風(fēng)情：家家流水，戶戶垂楊，充滿生機(jī)與活力；——聚水為池的地方，栽種荷花，或養(yǎng)些錦鯉，人們斜在“女兒靠”上，觀小橋流水、楊柳依依、荷葉田田、水動(dòng)魚歡；——由小河環(huán)繞，又成為自然的組團(tuán)分區(qū)手段，既新穎又具親和力，使整個(gè)樓盤形成一種和諧、充滿人文氣息的生活氛圍，很容易形成親切友善的社區(qū)文化氛圍，水在現(xiàn)代社區(qū)中，不是在于求大求空，而在于生動(dòng)，在于靈性，這正是中國園林之神韻，這就是“水脈”帶動(dòng)“文脈”；（4）小結(jié)總之，要使本項(xiàng)目體現(xiàn)中國傳統(tǒng)居住文化與地域特色相結(jié)合、以現(xiàn)代手法重新演繹的人文居住群落這樣的意境。 （1）先對(duì)主要競爭對(duì)手的銷售價(jià)格進(jìn)行對(duì)比① ①c. 本項(xiàng)目花園洋房的定價(jià)為：1793元/ m282/＝1835元/ m2。 本項(xiàng)目別墅物業(yè)的定價(jià)為：3364元/ m282/82＝3364元/ m2。建議本項(xiàng)目的私家車位基礎(chǔ)售價(jià)為5萬元/個(gè)。先期開發(fā)亦要有較大手筆，將整個(gè)項(xiàng)目幾個(gè)精彩之筆先展露出來，如果是先開發(fā)觀賞農(nóng)業(yè)園，亦要使許多消費(fèi)者能夠在先開發(fā)的幾個(gè)景點(diǎn)體驗(yàn)到江南水鄉(xiāng)的優(yōu)美景致。5．產(chǎn)品核心競爭能力分析步入數(shù)百畝都市田園，即可投入自我揮灑空間，得享悠閑每一刻，加上周邊為住宅區(qū)配套的教育園區(qū)、商場、醫(yī)院等，集旅游、觀光、教育、娛樂、休閑為一體。③ TOWNHOUSE/聯(lián)排別墅/獨(dú)立別墅物業(yè)類型獨(dú)立別墅聯(lián)排別墅TOWNHOUSE合計(jì)建筑面積（M2不含花園）330－450250－350160－260/戶數(shù)65110465640戶均面積（M2）385310230/戶數(shù)比例10%17%73%100％樓盤名稱戶型類別主力戶型主力戶型面積金色港灣四至六房四房、五房多廳多衛(wèi)210㎡－450㎡錦繡豪園四至五房四房、五房135㎡－230㎡③ 歸納 武漢市大型社區(qū)的多層住宅樓層為4－6層，通常設(shè)計(jì)是底層帶花園，頂層為復(fù)式單位； 各種新穎的戶型（如TOWNHOUSE、錯(cuò)層、三錯(cuò)層等）越來越被市場接受，并且受到客戶的普遍歡迎，銷售良好； 通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，武漢市商品住宅的主力戶型主要是110 M2140 M2的三房二廳二衛(wèi)，其次是80 M2－100 M2的二房二廳一衛(wèi)和140 M2－170 M2的四室兩廳兩衛(wèi)的單位； 市場上小戶型的樓盤不多，通常是在整個(gè)樓盤規(guī)模比較大情況下作一些補(bǔ)充而設(shè)計(jì)；武昌東林外廬項(xiàng)目，由于對(duì)面中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)，其設(shè)計(jì)的小戶型賣得非?？?； 漢陽區(qū)在售樓盤的物業(yè)類型以多層住宅為主，別墅、TOWNHOUSE等出現(xiàn)在大型中高檔樓盤中，如“金色港灣”； 漢陽區(qū)的戶型與其他各區(qū)的戶型相比區(qū)別不大，漢陽區(qū)商品住宅的主力戶型主要是125 M2左右的三房二廳二衛(wèi)和90 M2左右的二房二廳； TOWNHOUSE的面積通常在200 M2－260M2，聯(lián)排別墅或獨(dú)立別墅多在260 M2－450M2。建議本項(xiàng)目獨(dú)立花園的基礎(chǔ)售價(jià)為1000元/ m2。c. c.樓盤名稱花園洋房別墅TOWNHOUSE金色港灣1800元/m23800元/m22600元/m2香榭里舍1500元/m2//鸚鵡花園（五期）2500元/m2//翰林苑1200元/ m2//陽光麗景1380元/ m2//綠島花園1450元/ m2//東方花園1550元/ m2//桃花島城市花園（2期）1650元/ m2//錦繡豪園1200元/ m21800元/m2/碧波山莊/三期別墅1750元/ m2 一二期臨湖別墅均價(jià)2700元/ m24．9．其它案名推介/主題口號(hào)4．10．價(jià)格定位價(jià)格是影響客戶購買行為的關(guān)鍵因素，因此，價(jià)格的制定除了取決于成本以及利潤因素之外，更重要的是取決于市場的競爭對(duì)比。五級(jí)綠化——立體綠化（分布在住宅上層大陽臺(tái)、窗臺(tái)、屋頂花園的綠化）。為使本項(xiàng)目更具有特色和競爭力，本報(bào)告總結(jié)提出幾個(gè)概念設(shè)計(jì)的創(chuàng)新理念，分別是“三級(jí)庭院”和“五級(jí)綠化體系”的設(shè)計(jì)理念（注：將來還可提煉如“四大文化組團(tuán)”、“六重智能化安防系統(tǒng)”、“七大園林造景藝術(shù)”、“八項(xiàng)售后服務(wù)保障措施”……等等“數(shù)字化”賣點(diǎn)，層層引爆，制造轟動(dòng)效應(yīng)）。建議將住宅的樓層降低，花園洋房以5層為主，TOWNHOUSE為3－4層，聯(lián)排別墅和獨(dú)立別墅為2－3層，這樣可保證在滿足總開發(fā)量的基礎(chǔ)上盡量體現(xiàn)古典建筑的風(fēng)格；另外，樓層低了，庭院就突出了。（2）設(shè)計(jì)原則（3）設(shè)計(jì)手法①規(guī)劃設(shè)計(jì)提示項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)要樹立創(chuàng)新的城市景觀意識(shí)，要體現(xiàn)個(gè)性、融入自然和藝術(shù)的設(shè)計(jì)。例如武漢的“麗島花園”在實(shí)物的基礎(chǔ)上打造格調(diào)和文化品位，開創(chuàng)了成功的先例，說明在武漢市場，確實(shí)已形成了文化營銷的高層次的競爭。不同住宅項(xiàng)目所應(yīng)具備的地產(chǎn)因子地產(chǎn)因子普通住宅中高檔洋房別墅豪宅中高檔洋房、 別墅條件說明本項(xiàng)目是否符合對(duì)公共效能 的依賴性強(qiáng)一般弱不宜在鬧市區(qū)人員混雜區(qū)可達(dá)到對(duì)噪音、環(huán)境 干擾的適應(yīng)性較強(qiáng)弱很弱不宜在面臨交通主干道、高壓線、工廠等道路周邊以綠化帶隔離，但高壓線必須改造對(duì)小區(qū)的配套要求很高高高要求綜合全面遠(yuǎn)景可達(dá)到小區(qū)物業(yè)管理要求一般高很高高水準(zhǔn)的專業(yè)物業(yè)管理公司可達(dá)到建筑質(zhì)量、材料要求一般高很高質(zhì)量優(yōu)良