【正文】 米，建筑面積 平米， 綠化4850 平米， 為 26 的高層建筑， 是 涵蓋商場(chǎng)，餐飲、 酒店、客房 、寫(xiě)字間、休閑娛樂(lè) 等 的商務(wù)綜合體 ，為商場(chǎng)、客房、寫(xiě)字間、酒店、休閑娛樂(lè) 于 一體的大型 商業(yè) 綜合 體 。 （ 四 ）項(xiàng)目 SWOT 分析 優(yōu)勢(shì)（ Strength） ● 地理位置： 項(xiàng)目 位于開(kāi)發(fā)區(qū)板塊， 是房產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域之一， 地理位置較好； ● 交通狀況： 項(xiàng)目 臨交通主干道吳泰閘路，直通高速 路 ，交通便利 ； ● 產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)： 項(xiàng)目 屬于 高檔 商業(yè)樓 ，擁有較高的形象 ； ● 環(huán)境優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目緊靠城市綠化用地，自然環(huán)境好 ； ● 發(fā)展?jié)摿Γ?擁有 良好的區(qū)域發(fā)展?jié)摿?； ● 地標(biāo)性建筑的確立，極大的提高入駐者的身份 ； ● 土地平坦，便于施工建設(shè) ； 劣勢(shì)（ Weakness） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （ 二 ）寫(xiě)字間目標(biāo)客戶 投資、自用皆有，以自用為主； 以智力型企業(yè)、咨詢、顧問(wèn)等服務(wù)性企業(yè)為主，其他企業(yè)為輔； 濟(jì)寧本土較具實(shí)力的企業(yè)，外來(lái)大型企業(yè)駐濟(jì)分公司、辦事處為主；外省市政府駐濟(jì)辦事處為輔。 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 銷售階段 時(shí)間安排 階段工作內(nèi)容 累計(jì) 銷售比例 備 注 預(yù)熱期 2020年 3 市場(chǎng)鋪墊與炒作，建立項(xiàng)目形象，為面市作準(zhǔn)備。 車身廣告 公交車的流動(dòng)性強(qiáng)，有利于在一定區(qū)域范圍內(nèi)（公交車固定路線）提高項(xiàng)目的知名度，對(duì)沿線的客戶群作反復(fù)提醒的作用。 海報(bào)單張 海報(bào)單張可比較簡(jiǎn)明詳細(xì)地介紹樓盤的優(yōu)點(diǎn)和客戶想知道的信息，是類似報(bào)紙廣告的一種信息加強(qiáng)，進(jìn)一步激發(fā)客戶看樓的欲望，且費(fèi)用較少、針對(duì)性強(qiáng)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 價(jià)格走勢(shì)建議 按照平開(kāi)高走的策略，前期制定價(jià)格準(zhǔn)確，并小步快升，為前期投資客戶提供升值空間。 商務(wù)港： 強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的商務(wù)交流功能。 地上 1－ 3 層餐飲產(chǎn)品分析 定位為 大型高檔涵蓋中西 風(fēng)格 的 餐飲 、酒店， 便于政府機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位的 員工 用餐、 業(yè) 務(wù)招待 、政務(wù)往來(lái) 等。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 市區(qū)人口增長(zhǎng)率 濟(jì)寧 人口保持低速增長(zhǎng) ， 自然增長(zhǎng)率為 ‰ 。繼續(xù)推進(jìn) “綠亮清 ”工程建設(shè)。 旅游業(yè)發(fā)展 濟(jì)寧市 創(chuàng)新發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)。 固定資產(chǎn)投資總額 濟(jì)寧 固定資產(chǎn)投資 總額， 五年累計(jì)完成 1300 億元左右，年均增長(zhǎng) 13%，其中國(guó)有基建和技改投資年均分別增長(zhǎng) 13%和 15%。當(dāng)開(kāi)發(fā)商完美地將自身優(yōu)勢(shì)與外部條件有效地結(jié)合時(shí)，系統(tǒng)而又專業(yè)的前期準(zhǔn)備工作隨之而展開(kāi)，一個(gè)有生命力的產(chǎn)品也將應(yīng)運(yùn)而生，它代表走向成功的第一步，也是最關(guān)鍵的一步。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 交通十分方便， 地理位置優(yōu)越，未來(lái)受山東城市群輻射較高。全面推行外資項(xiàng)目審批 “代辦制 ”，建立項(xiàng)目建設(shè)協(xié)調(diào)聯(lián)席會(huì)制度，及時(shí)解決問(wèn)題，切實(shí)兌現(xiàn)承諾。 濟(jì)寧被列為全省三大都市圈之一， 大大 推動(dòng) 了 城市規(guī)劃建設(shè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 三 、發(fā)展趨勢(shì)分析 濟(jì)寧房地產(chǎn)自 2020 年以來(lái)步入了發(fā)展的快車道，無(wú)論是數(shù)量還是質(zhì)量都發(fā)生了翻天覆地的變化，以開(kāi)發(fā)區(qū)板塊、太 白 路板塊、火炬路板塊為代表的區(qū)域進(jìn)入了一個(gè)全新的發(fā)展階段。 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 定價(jià)策略建議 采用平開(kāi)高走的價(jià)格策略，以迅速占領(lǐng)市場(chǎng)，原因在于： ? 項(xiàng)目初次推出市場(chǎng)，公眾認(rèn)購(gòu)信心不大，利用優(yōu)惠的價(jià)格彌補(bǔ)購(gòu)買信心的不足。 工地圍墻及周邊 道路 ： ① 工地圍墻包裝方案的設(shè)計(jì) ② 道路形象牌及指示牌的設(shè)計(jì)制作 3）銷售資料準(zhǔn)備 ① 價(jià)格表的訂制 ② 平面圖的確定 ③ 推售單位的確定 ④ 付款 方式的確定 4）銷售文件確定 ① 項(xiàng)目銷售流程的制定 ② 銷售訂購(gòu)書(shū)及合同的確定 ③ 客戶須知等相關(guān)文件的確定 5）售樓人員培訓(xùn) ① 項(xiàng)目銷售百問(wèn)的準(zhǔn)備 ② 銷售人員的培訓(xùn)（包括進(jìn)行銷售細(xì)節(jié)、促銷政策及注意事項(xiàng)的培訓(xùn)，做到 所有 員工統(tǒng)一說(shuō)辭、有效說(shuō)辭） 6）推廣預(yù)熱施行 ① 報(bào)紙廣告的設(shè)計(jì) ② 軟文廣告的撰寫(xiě) ③ 媒體與版面的確定 ④ 媒體廣告的發(fā)布 7）接受客戶咨詢和登記 三、銷售策略 銷售總策略 ――厚積薄發(fā) 在預(yù)熱期，通過(guò)媒體宣傳積累大量意向客戶，在開(kāi)盤之時(shí)迅速消化， 厚積薄發(fā) 形成搶購(gòu)的市場(chǎng)效 果。 建議項(xiàng)目的媒體應(yīng)選擇大眾媒體為主、定向媒體為輔的方式。 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 15% 市場(chǎng)烘托，挖掘急需客戶并為開(kāi)盤與旺季營(yíng)銷做準(zhǔn)備 內(nèi) 部 認(rèn)購(gòu)期 06 年 5——6月底 隨宣 傳及促銷鋪墊，收取定金及正式開(kāi)盤發(fā)售。 入市時(shí)機(jī) 依據(jù)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷與推廣的規(guī)律及經(jīng)驗(yàn)分析分析，我