【正文】 套社區(qū)功能配套模式： 我們可以研究一下這些設(shè)施，投資都非常的小 ，成本增加有限，而且日常維護(hù)也比較方便，也不會(huì)給將來(lái)的物業(yè)管理帶來(lái)任何的不便。 售樓處：本案的售樓部一反常規(guī)，采用“商場(chǎng)＋酒吧＋銷(xiāo)售中心”的辦法搬到商場(chǎng)里去， 現(xiàn)場(chǎng) POP：待討論主題后設(shè)計(jì)帶看盤(pán)沿線 POIP。 銷(xiāo)售人員 ：形象突出，具有青春朝氣和吸引力，在經(jīng)過(guò)系統(tǒng)的跑盤(pán)調(diào)研、銷(xiāo)售技巧和專(zhuān)業(yè)知識(shí)等內(nèi)容的考試后初步確認(rèn)，實(shí)現(xiàn)第一輪淘汰； 在進(jìn)行系統(tǒng)筆試、口試、面試進(jìn)行二次淘汰后再確定最終銷(xiāo)售人員的名單 銷(xiāo)售管理人員 ：銷(xiāo)售經(jīng)理應(yīng)在經(jīng)過(guò)項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)小組的審核后方可任用 銷(xiāo)售人員的培訓(xùn)： 在銷(xiāo)售人員到崗后，我司將對(duì)整個(gè)銷(xiāo)售小組進(jìn)行系統(tǒng)全面的上崗前培訓(xùn)，培訓(xùn)內(nèi)容主要以項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)為主。 強(qiáng)銷(xiāo)期： ??非常男女三人籃球賽 ??非常男女動(dòng)感音樂(lè)會(huì) ?????? 以上活動(dòng)都以能讓消費(fèi)者得到實(shí)際效益為前提。入住之后，很多 年輕人發(fā)現(xiàn)，其實(shí) CONDO 生活方式就好象在我們周?chē)奶幙梢?jiàn)，有一個(gè)更加形象的比喻就是這種生活方式在某種程度上與我們?cè)械拇髮W(xué)生活有很多的相似之處，能夠喚起我們心底那些質(zhì)樸的情感，一方面又摻和了我們對(duì)自己居所的理想，所以 CONDO 的每一個(gè)元素，都是我們?cè)?jīng)熟悉卻已經(jīng)離我們遠(yuǎn)去的，每一個(gè)都能激起我們的共鳴，引起我們無(wú)數(shù)的聯(lián)想和憧憬。 重點(diǎn)把握：四屋機(jī)電市場(chǎng)與本案聯(lián)接處視覺(jué)感的處理； 外部窗戶及墻面的處理。 ?? 由于目前大樓的主體結(jié)構(gòu)已經(jīng)封頂，作為建筑設(shè)計(jì)上我們重點(diǎn)要放在軟性氛圍的營(yíng)造和公共區(qū)域的設(shè)計(jì)規(guī)劃上，要充分考慮到本案目標(biāo)客戶群體的定位，從建筑上面盡量符合目標(biāo)客戶群的需求。 項(xiàng)目的價(jià)格定位 房產(chǎn)屬于商品，同樣具有商品屬性，由于其地理位置及綜合質(zhì)素的不同，使其與 普通商品的定位具有差異性。各種各樣的性格可以兼容，不拒絕另類(lèi)，最好容易相處， ??小尺度的 一定是小戶型的，把最基本的私密生活保持在最基本的私密空間，快樂(lè)的空間卻可以更大 ??陽(yáng)光的 房子一定是標(biāo)準(zhǔn)的陽(yáng)光戶型，能夠最大限度的享受陽(yáng)光，生活中，陽(yáng)光中，青春才能找到最飛揚(yáng)的感覺(jué) ??軌道上的 對(duì)于匆匆的都市年輕一族來(lái)說(shuō)，交通是最重要的生活標(biāo)準(zhǔn)， CONDO一定位于城市的 交通樞紐，才能最大限度的節(jié)約時(shí)間成本 ??便利的 CONDO是依存于社會(huì)配套的，周邊有完善的生活配套，享受才成為理所當(dāng)然。作為一種獨(dú)立的房屋形態(tài)， CONDO 起源于美國(guó)，美國(guó)最早于 1961 年開(kāi)始立 法，允許其開(kāi)發(fā) CONDO 類(lèi)型的房屋形態(tài)，如今，作為一種比普通公寓高級(jí)的公寓物業(yè)?，F(xiàn)在的都市白領(lǐng)要么在加班，要么在加班的路上；要么去 HAPPY,要么是在去HAPPY 的路上，一年到頭，在家吃飯的可能性非常的小，周六周日家在本市的又會(huì)被父母強(qiáng)逮回家，他們對(duì)家的要求只要能放下一張床，可以沒(méi)有風(fēng)景，但必須有飯店和酒吧咖啡吧。 ??規(guī)模的劣勢(shì) 規(guī)模較小，未能形成規(guī)模效應(yīng)； ??環(huán)境劣勢(shì) 周邊環(huán)境差，在項(xiàng)目周邊看到的是還沒(méi)有經(jīng)過(guò)整理的亞交通線，路幅窄、路面等級(jí)差，尤其是主入口還有一段坑洼的土路，灰土多、噪音大，給人的感覺(jué)相當(dāng)不好，與西大街寬廣的路面形成視覺(jué)差異，對(duì)未來(lái)看房客戶的購(gòu)房心理造成直接打擊； ??市場(chǎng)形象的劣勢(shì) 本項(xiàng)目是停置多年的爛尾樓，但消費(fèi)者眼中屬于二手商品，市場(chǎng)售價(jià)不會(huì)有一個(gè)突破，并且在買(mǎi)房后簽定的合約為二手房買(mǎi)賣(mài)的合約 ，所交納的稅費(fèi)均以二手房標(biāo)準(zhǔn)來(lái)執(zhí)行，讓消費(fèi)者難以承受； ??風(fēng)格統(tǒng)一有難度 由于項(xiàng)目一至四樓已抵押給機(jī)電公司，外立面風(fēng)格難以統(tǒng)一，并且主入口在側(cè)方并大堂小而擁擠，對(duì)業(yè)主難以接受； 機(jī)會(huì)點(diǎn)： ??城市中心化居住模式是鄭州市民的第一選擇； ??房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展，房?jī)r(jià)持續(xù)上升，人們對(duì)投資理念的加強(qiáng)； ??競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的整合力薄弱：雖說(shuō)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手可謂不少，但其推廣理念均指向白領(lǐng)一族，其推廣方式和促銷(xiāo)上還停留在一個(gè)理論的水平，而沒(méi)有進(jìn)行深層次的挖掘，無(wú)法吸引目標(biāo)客戶； 威脅點(diǎn)： ??片區(qū)內(nèi)樓盤(pán)的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)： 區(qū)域內(nèi)樓盤(pán)具有相同的產(chǎn)品形態(tài)，重疊的客戶群，并且我們的產(chǎn)品在本質(zhì)上還處于劣勢(shì)， ?? 區(qū)域內(nèi)供求關(guān)系不平衡 區(qū)域內(nèi)小戶型的售賣(mài)是供求過(guò)求，供應(yīng)量大大的多于需求量，導(dǎo)致一些樓盤(pán)銷(xiāo)售停滯不前； ??競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的實(shí)力會(huì)越來(lái)越強(qiáng) 為提高銷(xiāo)售，區(qū)域內(nèi)的對(duì)手大 2020 年會(huì)選用多樣的公關(guān)促銷(xiāo)方式來(lái)刺激消費(fèi)者，并且由于其雄厚的資金實(shí)力和肯有號(hào)召力的品牌，將會(huì)對(duì)本項(xiàng)目的市場(chǎng)空間造成擠壓。在這個(gè)區(qū)域內(nèi)其他開(kāi)發(fā)商絞盡腦汁為推盤(pán)造勢(shì)，你搞演唱會(huì)， 我打教育牌，你開(kāi)研討會(huì)，我打高品質(zhì)的時(shí)候，如何尋求樓盤(pán)個(gè)性化的差異，找到一個(gè)市場(chǎng)進(jìn)入點(diǎn)，這是我們的關(guān)鍵，在這種情況下， 導(dǎo)入新都市主義的生活觀念，將目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分，重新組合我們的目標(biāo)客戶群體，為他們定位一種全新且最優(yōu)的生活，這就引出了非常男女炫公寓的由來(lái)。在本項(xiàng)目中有一房一廳的 65 平米，一房一廳一吧的 69 平米，一戶兩廳的70 平米和三房一廳的 105 平米，在每一層內(nèi)都有三個(gè)標(biāo)高，是一種袖珍形的戶型，在這種戶型中，實(shí)用很難達(dá)到，但由于其的另類(lèi)深入年青消費(fèi)者的青睞。 競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)特性分析 在競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的選取上，我們以能夠與項(xiàng)目產(chǎn)生客戶分流為主要刷選標(biāo)準(zhǔn)。 由于本項(xiàng)目是一個(gè)閑置的爛尾樓，并且裙樓的一層至四層已由原公司抵押給機(jī)電市場(chǎng)，現(xiàn)在此機(jī)電市場(chǎng)已經(jīng)成為鄭州最大的機(jī)電銷(xiāo)售中心，但由于其市場(chǎng)定位的特殊性，造成整個(gè)項(xiàng)目雜亂無(wú)章、外觀陳舊破爛的直觀印象。 銷(xiāo)售面積增加而指數(shù)下降，成交均價(jià)也在下降，這說(shuō)明面向中低收入家庭的經(jīng)濟(jì)適用房銷(xiāo)售在增長(zhǎng)，高檔物業(yè)的銷(xiāo)售有下降，也意味著市民的購(gòu)房 更加趨于理性。 這是一份新的東西，新的不能用任何顏色來(lái)形容，它象征了德盛堂在深度、穩(wěn)健中而又蘊(yùn)含的無(wú)限創(chuàng)造力和無(wú)所畏懼的勇氣，與年輕的你我一樣，對(duì)一個(gè)新事物的發(fā)展，是充滿熱情的關(guān)注它，來(lái)實(shí)現(xiàn)他。 本報(bào)告分為以下幾個(gè)部分： 第一部分：市場(chǎng)分析 ??區(qū)域市場(chǎng)分析 ??競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)特征分析 ??市場(chǎng)結(jié)論 第二部分：項(xiàng)目 SWOT 分析 ??項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì) ??項(xiàng)目的劣勢(shì) ??機(jī)會(huì)點(diǎn) ??項(xiàng)目的威脅點(diǎn) ??四象限綜述 第三部分：項(xiàng)目的市場(chǎng)定位 ??項(xiàng)目市場(chǎng)定位背景 ??物業(yè)類(lèi)型及形象定位 ??項(xiàng)目的客戶定位 ??項(xiàng)目的價(jià)格定位 ??利潤(rùn)預(yù)測(cè) 第四部分：非常男女－“炫公寓”組合包裝設(shè)計(jì)建議 ??建筑設(shè)計(jì)要點(diǎn)把握 ??建筑風(fēng)格及立面色彩建議 ??配套設(shè)施建議 ??公寓服務(wù)建議 ??裝修標(biāo)準(zhǔn)建議 第五部分：營(yíng)銷(xiāo)策劃、推廣策略 ??核心價(jià)值體系的建立 ??廣告總體營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃思路 ??形象設(shè)計(jì)要點(diǎn)及包裝策略 ?? 廣告推廣及媒體組合策略 ??活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)及促銷(xiāo)方式 ??銷(xiāo)售管理策略 ??推廣計(jì)劃及費(fèi)用預(yù)算 第六部分：德盛堂提供服務(wù)細(xì)則列示 ??針對(duì)項(xiàng)目應(yīng)提供的的工作內(nèi)容 ??合作協(xié)議書(shū) 第一部分：市場(chǎng)分析 區(qū)域市場(chǎng)分析 在進(jìn)行區(qū)域分析的前面，我們要看到的是鄭州房地產(chǎn)穩(wěn)健、快速的發(fā)展勢(shì)頭，從 2020年 10 月份的鄭房指數(shù)上不難看出，所謂金九銀十，從十月份及九月份的銷(xiāo)售面積上就可大概看出本地區(qū)一年的銷(xiāo)售勢(shì)頭。在以項(xiàng)目為圓心， 2公里為半徑內(nèi)，集中了金博大、丹尼斯??七大商業(yè)機(jī)構(gòu)，八大星級(jí)涉外酒店、 2個(gè)圖書(shū)中心、 5 個(gè)醫(yī)療機(jī)構(gòu)、 4所中學(xué)、 2 個(gè)體育館、 3 個(gè)影視城、 12個(gè)省市級(jí)政府機(jī)關(guān)、 3 個(gè)長(zhǎng)途汽車(chē)站，并且還有十余條公關(guān)線路環(huán)侍在四周，可謂得天時(shí)而于地。這在傳統(tǒng)意義上也是河南人喜交友的表現(xiàn)。其中并沒(méi)有什么主力戶型，因?yàn)楸旧淼捏w量并不是很大廈，從戶型來(lái)看，功能布局較為全理，分隔靈活，單位面向人民公園處均有迷你觀景陽(yáng)臺(tái)。其的銷(xiāo)售狀況也不是十分理想，從 2020年 9 月份開(kāi)盤(pán)到現(xiàn)在，銷(xiāo)售率僅有 50%。 ??本案的低價(jià)優(yōu)勢(shì) 據(jù)我司多年來(lái)的代理經(jīng)驗(yàn)和問(wèn)卷調(diào)查反映的情況來(lái)看，價(jià)廉物美的產(chǎn)品是吸引客戶投資的有力武器，如果在低價(jià)的基礎(chǔ)之上再導(dǎo)入成功的市場(chǎng)運(yùn)作，將會(huì)為項(xiàng)目的熱銷(xiāo)奠定良好的基礎(chǔ)。