【正文】 套社區(qū)功能配套模式： 我們可以研究一下這些設施，投資都非常的小 ，成本增加有限，而且日常維護也比較方便，也不會給將來的物業(yè)管理帶來任何的不便。 售樓處：本案的售樓部一反常規(guī)，采用“商場＋酒吧＋銷售中心”的辦法搬到商場里去， 現(xiàn)場 POP：待討論主題后設計帶看盤沿線 POIP。 銷售人員 ：形象突出，具有青春朝氣和吸引力，在經(jīng)過系統(tǒng)的跑盤調(diào)研、銷售技巧和專業(yè)知識等內(nèi)容的考試后初步確認，實現(xiàn)第一輪淘汰； 在進行系統(tǒng)筆試、口試、面試進行二次淘汰后再確定最終銷售人員的名單 銷售管理人員 ：銷售經(jīng)理應在經(jīng)過項目領導小組的審核后方可任用 銷售人員的培訓： 在銷售人員到崗后，我司將對整個銷售小組進行系統(tǒng)全面的上崗前培訓，培訓內(nèi)容主要以項目的營銷為主。 強銷期： ??非常男女三人籃球賽 ??非常男女動感音樂會 ?????? 以上活動都以能讓消費者得到實際效益為前提。入住之后，很多 年輕人發(fā)現(xiàn)，其實 CONDO 生活方式就好象在我們周圍四處可見，有一個更加形象的比喻就是這種生活方式在某種程度上與我們曾有的大學生活有很多的相似之處，能夠喚起我們心底那些質(zhì)樸的情感，一方面又摻和了我們對自己居所的理想，所以 CONDO 的每一個元素，都是我們曾經(jīng)熟悉卻已經(jīng)離我們遠去的，每一個都能激起我們的共鳴，引起我們無數(shù)的聯(lián)想和憧憬。 重點把握：四屋機電市場與本案聯(lián)接處視覺感的處理； 外部窗戶及墻面的處理。 ?? 由于目前大樓的主體結(jié)構已經(jīng)封頂，作為建筑設計上我們重點要放在軟性氛圍的營造和公共區(qū)域的設計規(guī)劃上，要充分考慮到本案目標客戶群體的定位，從建筑上面盡量符合目標客戶群的需求。 項目的價格定位 房產(chǎn)屬于商品，同樣具有商品屬性，由于其地理位置及綜合質(zhì)素的不同，使其與 普通商品的定位具有差異性。各種各樣的性格可以兼容，不拒絕另類，最好容易相處， ??小尺度的 一定是小戶型的，把最基本的私密生活保持在最基本的私密空間，快樂的空間卻可以更大 ??陽光的 房子一定是標準的陽光戶型，能夠最大限度的享受陽光，生活中，陽光中，青春才能找到最飛揚的感覺 ??軌道上的 對于匆匆的都市年輕一族來說，交通是最重要的生活標準， CONDO一定位于城市的 交通樞紐，才能最大限度的節(jié)約時間成本 ??便利的 CONDO是依存于社會配套的，周邊有完善的生活配套，享受才成為理所當然。作為一種獨立的房屋形態(tài)， CONDO 起源于美國，美國最早于 1961 年開始立 法，允許其開發(fā) CONDO 類型的房屋形態(tài)，如今，作為一種比普通公寓高級的公寓物業(yè)?，F(xiàn)在的都市白領要么在加班，要么在加班的路上；要么去 HAPPY,要么是在去HAPPY 的路上，一年到頭，在家吃飯的可能性非常的小，周六周日家在本市的又會被父母強逮回家，他們對家的要求只要能放下一張床，可以沒有風景，但必須有飯店和酒吧咖啡吧。 ??規(guī)模的劣勢 規(guī)模較小，未能形成規(guī)模效應； ??環(huán)境劣勢 周邊環(huán)境差，在項目周邊看到的是還沒有經(jīng)過整理的亞交通線，路幅窄、路面等級差，尤其是主入口還有一段坑洼的土路，灰土多、噪音大，給人的感覺相當不好，與西大街寬廣的路面形成視覺差異，對未來看房客戶的購房心理造成直接打擊； ??市場形象的劣勢 本項目是停置多年的爛尾樓，但消費者眼中屬于二手商品，市場售價不會有一個突破，并且在買房后簽定的合約為二手房買賣的合約 ，所交納的稅費均以二手房標準來執(zhí)行，讓消費者難以承受； ??風格統(tǒng)一有難度 由于項目一至四樓已抵押給機電公司，外立面風格難以統(tǒng)一，并且主入口在側(cè)方并大堂小而擁擠，對業(yè)主難以接受； 機會點： ??城市中心化居住模式是鄭州市民的第一選擇； ??房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展，房價持續(xù)上升，人們對投資理念的加強； ??競爭樓盤的整合力薄弱：雖說項目的競爭對手可謂不少，但其推廣理念均指向白領一族，其推廣方式和促銷上還停留在一個理論的水平，而沒有進行深層次的挖掘，無法吸引目標客戶； 威脅點： ??片區(qū)內(nèi)樓盤的同質(zhì)化競爭： 區(qū)域內(nèi)樓盤具有相同的產(chǎn)品形態(tài)，重疊的客戶群，并且我們的產(chǎn)品在本質(zhì)上還處于劣勢， ?? 區(qū)域內(nèi)供求關系不平衡 區(qū)域內(nèi)小戶型的售賣是供求過求，供應量大大的多于需求量，導致一些樓盤銷售停滯不前； ??競爭對手的實力會越來越強 為提高銷售，區(qū)域內(nèi)的對手大 2020 年會選用多樣的公關促銷方式來刺激消費者，并且由于其雄厚的資金實力和肯有號召力的品牌，將會對本項目的市場空間造成擠壓。在這個區(qū)域內(nèi)其他開發(fā)商絞盡腦汁為推盤造勢，你搞演唱會， 我打教育牌，你開研討會，我打高品質(zhì)的時候，如何尋求樓盤個性化的差異，找到一個市場進入點，這是我們的關鍵，在這種情況下， 導入新都市主義的生活觀念，將目標市場細分，重新組合我們的目標客戶群體，為他們定位一種全新且最優(yōu)的生活，這就引出了非常男女炫公寓的由來。在本項目中有一房一廳的 65 平米，一房一廳一吧的 69 平米，一戶兩廳的70 平米和三房一廳的 105 平米，在每一層內(nèi)都有三個標高，是一種袖珍形的戶型，在這種戶型中，實用很難達到，但由于其的另類深入年青消費者的青睞。 競爭樓盤特性分析 在競爭樓盤的選取上，我們以能夠與項目產(chǎn)生客戶分流為主要刷選標準。 由于本項目是一個閑置的爛尾樓，并且裙樓的一層至四層已由原公司抵押給機電市場，現(xiàn)在此機電市場已經(jīng)成為鄭州最大的機電銷售中心，但由于其市場定位的特殊性，造成整個項目雜亂無章、外觀陳舊破爛的直觀印象。 銷售面積增加而指數(shù)下降，成交均價也在下降，這說明面向中低收入家庭的經(jīng)濟適用房銷售在增長，高檔物業(yè)的銷售有下降，也意味著市民的購房 更加趨于理性。 這是一份新的東西，新的不能用任何顏色來形容，它象征了德盛堂在深度、穩(wěn)健中而又蘊含的無限創(chuàng)造力和無所畏懼的勇氣，與年輕的你我一樣，對一個新事物的發(fā)展，是充滿熱情的關注它，來實現(xiàn)他。 本報告分為以下幾個部分： 第一部分：市場分析 ??區(qū)域市場分析 ??競爭樓盤特征分析 ??市場結(jié)論 第二部分：項目 SWOT 分析 ??項目的優(yōu)勢 ??項目的劣勢 ??機會點 ??項目的威脅點 ??四象限綜述 第三部分：項目的市場定位 ??項目市場定位背景 ??物業(yè)類型及形象定位 ??項目的客戶定位 ??項目的價格定位 ??利潤預測 第四部分：非常男女－“炫公寓”組合包裝設計建議 ??建筑設計要點把握 ??建筑風格及立面色彩建議 ??配套設施建議 ??公寓服務建議 ??裝修標準建議 第五部分：營銷策劃、推廣策略 ??核心價值體系的建立 ??廣告總體營銷推廣策劃思路 ??形象設計要點及包裝策略 ?? 廣告推廣及媒體組合策略 ??活動營銷及促銷方式 ??銷售管理策略 ??推廣計劃及費用預算 第六部分：德盛堂提供服務細則列示 ??針對項目應提供的的工作內(nèi)容 ??合作協(xié)議書 第一部分：市場分析 區(qū)域市場分析 在進行區(qū)域分析的前面，我們要看到的是鄭州房地產(chǎn)穩(wěn)健、快速的發(fā)展勢頭，從 2020年 10 月份的鄭房指數(shù)上不難看出，所謂金九銀十，從十月份及九月份的銷售面積上就可大概看出本地區(qū)一年的銷售勢頭。在以項目為圓心， 2公里為半徑內(nèi)，集中了金博大、丹尼斯??七大商業(yè)機構，八大星級涉外酒店、 2個圖書中心、 5 個醫(yī)療機構、 4所中學、 2 個體育館、 3 個影視城、 12個省市級政府機關、 3 個長途汽車站，并且還有十余條公關線路環(huán)侍在四周，可謂得天時而于地。這在傳統(tǒng)意義上也是河南人喜交友的表現(xiàn)。其中并沒有什么主力戶型，因為本身的體量并不是很大廈，從戶型來看，功能布局較為全理，分隔靈活，單位面向人民公園處均有迷你觀景陽臺。其的銷售狀況也不是十分理想，從 2020年 9 月份開盤到現(xiàn)在，銷售率僅有 50%。 ??本案的低價優(yōu)勢 據(jù)我司多年來的代理經(jīng)驗和問卷調(diào)查反映的情況來看，價廉物美的產(chǎn)品是吸引客戶投資的有力武器，如果在低價的基礎之上再導入成功的市場運作，將會為項目的熱銷奠定良好的基礎。