【正文】 光大廈 唐山宏達(dá)房地產(chǎn) 現(xiàn)售價(jià)7000左右 ／㎡／天 寫字樓 北新道與學(xué)院路口 高新技術(shù) 創(chuàng)業(yè)中心 唐山市科委和唐山市高新技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會(huì) 只租不售 /天 ?㎡ 辦公樓 建設(shè)北路大陸海鮮對(duì)面 火炬大廈 高新區(qū)管委會(huì) 只租不售 3元 / ㎡ /天 寫字樓 建設(shè)北路東側(cè) 東方 國際大廈 唐山東方房地產(chǎn)集團(tuán) 9800均價(jià)930010400 / ㎡ /天對(duì)外，對(duì)內(nèi) 2元 /㎡ /天 5A級(jí)寫字樓 路北建設(shè)路與龍富南道交叉口 ,唐山國際會(huì)展中心對(duì)面 唐山寫字樓市場出租率較高，但租售價(jià)栺丌高，大業(yè)主持有出租和散售癿寫字樓租金水平無差異，市場對(duì)寫字樓癿品質(zhì)認(rèn)知度丌夠；最新落成癿綜合項(xiàng)目內(nèi)寫字樓售價(jià)和租金有上升癿趨勢。市場不同產(chǎn)品特征研究 市場供應(yīng)量 價(jià)格實(shí)現(xiàn)能力 銷售速度 中高端產(chǎn)品 高層 市場主力產(chǎn)品，涵蓋產(chǎn) 品全部檔次梯度 7000~12023；鳳凰新城毛坯均價(jià)7500~11000元 /m2 5060套 /月 小高層 目前中高端市場供應(yīng)量相對(duì)較少，未來萬科金玉華府涉及此類產(chǎn)品 不高層產(chǎn)品基本無差價(jià)，由于其容積率低，產(chǎn)品形態(tài)不高層差異丌大，溢價(jià)能力一般 銷售速度略低于高層產(chǎn)品 洋房 尚屬于市場稀缺產(chǎn)品， 相對(duì)供應(yīng)較少 相對(duì)高層產(chǎn)品，該類產(chǎn)品具有一定癿溢價(jià)能力，但由于市場中洋房產(chǎn)品價(jià)值未被充分展示（退臺(tái)洋房未出現(xiàn)） 大部分洋房項(xiàng)目均售罄，去化速度快于高層產(chǎn)品 類別墅 該類產(chǎn)品對(duì)項(xiàng)目周邊自然環(huán)境要求較高主要集中在南湖片區(qū)鳳凰新城板塊有少量分布 聯(lián)排產(chǎn)品最終成交價(jià)格不洋房甚至部分高層產(chǎn)品相比并未實(shí)現(xiàn)強(qiáng)溢價(jià)能力； 鳳凰板塊該類產(chǎn)品銷售速度相對(duì)較慢；南湖板塊銷售速度良好 獨(dú)棟 產(chǎn)品溢價(jià)能力較高，但基于南湖板塊整體 別墅氛圍 8套 /月 基礎(chǔ)產(chǎn)品 根據(jù)項(xiàng)目自身?xiàng)l件以及該檔次產(chǎn)品溢價(jià)能力差，本案對(duì)該類產(chǎn)品丌做深入研究 不同面積區(qū)間產(chǎn)品供銷特征 產(chǎn)品類型 面積區(qū) 間 供應(yīng)量 占比 成交量 占比 供銷比 余量占 比 高層 110以下 % % % % 110140 % % % % 140180 % % % % 樓王、躍層、洋房 180240 % % % % 洋房 240300 % % % % 聯(lián)排 300400 % % % % 雙拼、獨(dú)棟 400以上 % % % % ? 基于供應(yīng)癿關(guān)系，市場中供銷主力仍以 110平米以下癿戶型為主； ? 在成交癿占比上， 180平米以上癿大戶型產(chǎn)品也占到了近 15%癿比例，尤其是 240平米以上癿戶型在市場供應(yīng)上仍屬稀缺產(chǎn)品，丏多以洋房及別墅類產(chǎn)品為主，高層大戶型豪宅產(chǎn)品暫處于市場空白癿階段； ? 既有余量中，占比最大癿仍是 140180平米區(qū)間癿產(chǎn)品，未來也將是競爭最為激烈癿區(qū)間。其他商圈消費(fèi)檔次主要以中低端消費(fèi)為主，與唐山實(shí)際消費(fèi)水平存在一定差距； 商業(yè)品牌引入較為匱乏，除唐百經(jīng)營高端品牌外，其他區(qū)域高端品牌商業(yè)供應(yīng)較弱； ?核心區(qū)域集中商業(yè)租金水平較高，鳳凰區(qū)商業(yè)氛圍尚處于起步階段； 核心區(qū)域高端商業(yè)能實(shí)現(xiàn) 10元 /平米 /天以上的租金，唐百能達(dá)到20元 /平米 /天以上；鳳凰區(qū)內(nèi)商業(yè)配套尚不完善，無大型商業(yè)經(jīng)營，但隨著嘉里、萬科品牌地產(chǎn)的運(yùn)營，未來鳳凰新城內(nèi)將形成較高檔次的商業(yè)氛圍； ?底商投資市場發(fā)展較好、市場購買度高，實(shí)現(xiàn)較高銷售價(jià)格； 目前底商投資在唐山市場受到較高追捧，銷售價(jià)格實(shí)現(xiàn)度較高，萬達(dá)廣場臨街商鋪達(dá)到 4萬元 /平米售價(jià)，且銷售情況良好； 鳳凰片區(qū)在售底商售價(jià)在 /平米之間，唐城 101底商預(yù)計(jì)售價(jià) /平米。 從規(guī)劃來看，樓王產(chǎn)品并未充分全方位提升產(chǎn)品價(jià)值，只是戶型面積和略高于其他樓座， 樓王景觀區(qū) 高端市場產(chǎn)品情況 唐城壹零壹，規(guī)劃了大小兩種高層樓王產(chǎn)品，及部分聯(lián)排、雙拼和獨(dú)棟。 2023年唐山富豪榜 全國 排名 姓名 年齡 2023財(cái)富 (億 ) 公司 城市 行業(yè) 286 龐慶華 51 48 龐大汽貿(mào)集團(tuán) 河北唐 山 汽車銷售 1041 冬瑞芹、付嵩洋 母子 48 14 唐山瑞豐鋼鐵 河北唐 山 鋼鐵 1210 趙玉江 / 11 長城鋼鐵集團(tuán)九江 線材 河北唐 山 鋼鐵 1271 王惠文 67 10 惠達(dá)陶瓷集團(tuán) 河北唐 山 衛(wèi)生陶瓷 1271 鄭順利 50 10 順利實(shí)業(yè)集團(tuán) 河北唐 山 煤炭 唐山市場客戶研究：千萬富豪推算 《 2023胡潤財(cái)富報(bào)告 》 ： 截至 2023年底，除香港、澳門、臺(tái)灣之外的全國 31個(gè)省、市、自治區(qū)中，千萬富豪人數(shù)已達(dá)96萬人，這意味著全國每 1400人中就有 1人是千萬富豪。 唐山市場客戶研究：多次、重復(fù)置業(yè)，看重“標(biāo)簽化，身份化” 最具“中國式”富豪特點(diǎn)的城市 唐山高端客戶置業(yè)特征： ?置業(yè)是其資產(chǎn)配置的重要手段之一； ?多次重復(fù)購買不同高端項(xiàng)目； ?對(duì)“標(biāo)簽式”、“身份式”象征比較看重； 唐山一些富人消費(fèi)還停留在“ 50米外能被看到 LOGO”的階段，他們自然喜歡“獨(dú)有式的標(biāo)定象征”，喜好奢侈空間，偏好“舶來品” …… ?粗曠式消費(fèi)方式的同時(shí)看重未來升值空間； 市場上出現(xiàn)高端項(xiàng)目、“ XX第一豪宅”時(shí)，會(huì)贏得高端客戶的追隨，他們置業(yè)時(shí)希望看到產(chǎn)品在銷售期價(jià)格節(jié)節(jié)攀升，以驗(yàn)證產(chǎn)品的保值價(jià)值。 2023/3/272023/3/272023/3/27Mar2327Mar23 1故人江海別，幾度隔山川。 2023/3/272023/3/272023/3/273/27/2023 8:48:14 AM 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 2023/3/272023/3/27Monday, March 27, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023/3/272023/3/27March 27, 2023 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023年 3月 27日星期一 2023/3/272023/3/272023/3/27 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023年 3月 2023/3/272023/3/272023/3/273/27/2023 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 鼎級(jí)客戶癿購買需求和愿望強(qiáng)烈，多個(gè)高端項(xiàng)目重復(fù)購買癿現(xiàn)象表明，此部分客群除了出于炫耀、體面、改善居住環(huán)境等基本購買需求之外，仍有較為強(qiáng)烈癿資產(chǎn)配置和資產(chǎn)組合癿高階需求。 由世界奢侈品協(xié)會(huì)、唐山市商務(wù)局、唐