項(xiàng)目管理-項(xiàng)目初步市場調(diào)研分析報(bào)告-文庫吧在線文庫
【正文】 宅）近期無推出跡象，真正對(duì)本案現(xiàn)實(shí)性威脅較大的樓盤剩下金色雅園一期（多層、 小高層，部分磚混結(jié)構(gòu)，在售）及 5 月份將推出的二期項(xiàng)目，再就是統(tǒng)建集團(tuán)開發(fā)的陽光花園四期（多層，正在外墻裝修 ） ，競爭對(duì)手明顯并且穩(wěn)定。目前在打樁?，F(xiàn)開發(fā)樓盤規(guī)模大，其后期項(xiàng)目將陸續(xù)上市銷售。 樓盤名稱 社 區(qū) 配 套 車 位 情 況 物業(yè)管理費(fèi) （元 /㎡） 綠化率 新華家園一期 園林、會(huì)所、網(wǎng)球場、健身房等 地下車位 140 個(gè)，租金 200 元 /月， 地面車位免費(fèi) 33% 綠色家園一期 會(huì)所、花園、園林綠化、停車位 不詳 約 % 陽光花園四期 花園、停車位 低層車庫和地面停車位 40% 金色雅園一期 小區(qū)綠色步行街， 6300 平米多功能大會(huì)所，中心花園，小區(qū)規(guī)劃有小學(xué)及幼兒園 車位租金 200 元 /月 — — 39% 澤皓雅居一期 停車位， 20xx 平米中心 組團(tuán)式花園 租金 150 元 /月，售價(jià) 8 萬元個(gè) 約 25% 合 計(jì) 園林、車位、會(huì)所 租金 150~200 元 /月，售價(jià) 6 萬元 ~8 萬元 /個(gè) 35% 重任所托 傾力以赴 第 15 頁 第四部分 銷售情況分析 一、主要在售樓盤一覽 樓盤名稱 銷售率 主 要 原 因 總戶數(shù) 剩余戶數(shù) 新華家園一期 約 60% 低樓層銷售好，高樓層和朝向采光不好的單元滯銷 512 205 綠色家園一期 25% 賣點(diǎn)突出，價(jià)格適中，但位置偏遠(yuǎn)是其不足 750 563 陽光花園四期 約 30% 復(fù)式單位售價(jià) 2300 元 /平米，價(jià)格高，滯銷；發(fā)商品牌實(shí)力強(qiáng) 650 456 金色雅園一期 40% 規(guī)模大，小戶型及朝向好的單位銷售情況好于大戶型單位，人氣旺 1100 660 澤皓雅居一期 20% 周邊環(huán)境差，售價(jià)高，戶型面積大。從價(jià)格來看，低于 20xx 元 /平方米。 ◎ 供應(yīng)類型分析 從建筑形態(tài)來看，區(qū)域內(nèi)在售樓盤中，約 65 棟多層， 14 棟小高層， 4 棟高層。 片 區(qū) 代表樓盤 規(guī)模（平方米） 建筑形態(tài) 銷售均價(jià)（元 /平米） 賣 點(diǎn) 銷售情況 香港路片 穗豐花園 9 萬 小高層 2600 實(shí)力、實(shí)在、實(shí)用 現(xiàn)房 鵬飛湖庭 萬 小高層 2750 臨湖，多功能商住樓 現(xiàn)房 紫藤花園 萬 小高層 2800 紫色文化，城開品牌 現(xiàn)房 總體而言，本案所在的楊汊湖片處于開發(fā)熱點(diǎn)的新華西路片（離市區(qū)中心開發(fā)）和金銀湖片（郊區(qū)概念開發(fā)）、香港路沿線之間，相對(duì)于周邊片區(qū)而言，整體市場開發(fā)水平還處于中低層次。主要得益于前期投資開發(fā)商如新世界、萬科對(duì)區(qū)域市場的推廣和炒作，以及便民看房措施。 楊汊湖片居民區(qū)內(nèi)環(huán)境一般，新樓盤社區(qū)綠化環(huán)境營造還沒有形成，目前環(huán)境景觀效果差。辰龍城、麗水佳園、麗景灣、萬科四季花城二期 B 期、奧林匹克花園項(xiàng)目、泰躍集團(tuán)項(xiàng)目） 香港路沿線主要樓盤 （荷花苑、穗豐花園、香天公寓、澎湖公寓、紫藤花園、華氏儒商花園） 說明： 本案位于楊汊湖片區(qū)（常青路以東、姑 嫂樹路以西、張公堤以南、發(fā)展大道以北圍成的片區(qū)）內(nèi)，因此本次調(diào)研特針對(duì)片區(qū)內(nèi)樓盤做重點(diǎn)調(diào)研，重點(diǎn)研究；同時(shí)也不能忽視周邊片區(qū)對(duì)本案所在片區(qū)的影響，因此根據(jù)地域分布特征和房地產(chǎn)市場發(fā)展的特點(diǎn)，又對(duì)火車站片、金銀湖片、香港路沿線樓盤及市場也做調(diào)研分析。經(jīng)過幾年的低檔次樓盤開發(fā)積蓄，現(xiàn)階段開發(fā)樓盤檔次提高，如有新華家園、金色雅園等較高檔次的樓盤，價(jià)格也攀升到 2200 元 /平方米。 區(qū) 域 代表樓盤 建筑形態(tài) 規(guī) 模 銷售價(jià)格 賣 點(diǎn) 銷售率 火車站片 裕榮家園 3 棟 12 層小高層 3 萬，約 200 套 2300 —— 約 60% 東方帝園 9 棟 12 層小高層 5 萬，約 400 套 2250 城市中心點(diǎn) 現(xiàn)房 元辰 重任所托 傾力以赴 第 9 頁 區(qū) 域 項(xiàng) 目 名 稱 在售建筑形 態(tài) 在售規(guī)模（㎡） 總套數(shù)（套） 戶均面積（㎡） 楊汊湖片 新華家園一期 4 棟 22 層高層 8 萬 512 136 綠色家園一期 20 棟 6 層多層， 5 棟 12 層小高層 萬 750 113 陽光花園四期 22 棟 6 層多層 約 8 萬 650 125 金色雅園一期 20 棟 6 層多層， 7 棟 11 層小高層 13 萬 1100 130 澤皓雅居一期 1 棟 8 層多層， 2 棟 12 和 14 層小高層 萬 228 140 合 計(jì) 63 棟多層， 14 棟小高層， 4 棟高層 約 40 萬 3240 123 金銀湖片 將 軍家苑 15 棟 6 層多層 萬 500 112 麗水佳園 40 棟 6 層多層 11 萬 1040 105 華星在新開發(fā)的樓盤中，小高層項(xiàng)目占總量的比例提高到 25%之多，若將錦繡人家和新華家園高層項(xiàng)目計(jì)入，此比例會(huì)更高。 十分注重環(huán)境綠化，綠化率高達(dá) 40%左右。 通過對(duì)營銷手法和銷售率的對(duì)比分析，品牌和多樣有力的推廣是產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)銷售的有效方法。 ※ 交發(fā)地產(chǎn)地塊 位于華氏儒商花園對(duì)面，占地 8000 平米左右。 同時(shí)本案也存在一些 劣勢(shì) ，這些劣勢(shì)會(huì)構(gòu)成未來營銷中的障礙： 本案旁邊火車站及變電站的影響 本地區(qū)已經(jīng)開發(fā)的幾個(gè)項(xiàng)目對(duì)本地區(qū)的購買量有所消化及分解； 楊汊湖片區(qū)已經(jīng)形成中低價(jià)位住宅市場的心理印象，不利于本案價(jià)格的提升； 片區(qū)內(nèi)一些先期開發(fā)的樓盤，在售現(xiàn)房優(yōu)勢(shì)明顯，且其后期項(xiàng)目有前期的鋪墊，市場形象已經(jīng)塑造好，產(chǎn)生熟知心理利于銷售；而本案市場形象空洞，一段時(shí)間的認(rèn) 知過程會(huì)拖延預(yù)期銷售進(jìn)度； 重任所托 傾力以赴 第 24 頁
公司管理相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1