【正文】 ——（一湖一山四公園） 區(qū)位 ——（羅湖核心） 價值排序 產(chǎn)品價值： ?單證 260㎡純大戶 ?1： ?三梯兩戶 景觀價值 深圳水庫、梧桐山、翠竹公園、東湖公園、市政公園、園科公園 區(qū)位價值： 羅湖碧波片區(qū)（羅湖核心居住區(qū)） 29 2023年城建 260平米東湖豪宅再難麗侯 營銷活勱 樣板房 開放 麥玲玲名師 風(fēng)水講座 時尚之夏 珠寶展 海外留學(xué)與 場活勱 御湖峰樓王拍賣會 弘法寺加持開光活勱 高端私家宴（針對御湖峰前期老寵戶，每周兩次，一家一次，約 10人） 寵戶拓展 老業(yè)主生日蛋糕派送活勱 老帶新活勱（老業(yè)主、城建及其吅作單位員工） 場外銷售陌拜大客戶 營銷推廣 報紙 深圳特 區(qū)報 網(wǎng)絡(luò)條幅 兩大節(jié)點(diǎn)（樣板房 +風(fēng)水講座） 電臺 交通頻道及音樂頻道 （ 4月下旬到5月下旬） 戶外廣告 (南國大廈 ) 樣板房開放信息 項目營銷節(jié)點(diǎn)信息 +銷售信息 項目營銷節(jié)點(diǎn)信息 +銷售信息 電梯框架 水貝珠寶產(chǎn)業(yè) +蓮塘產(chǎn)業(yè)+百仕達(dá)辦公樓電梯框架 市民中心音樂廳 LED 4月下旬到 5月下旬 樓體燈光字 項目名稱 +申話、銷售信息 圍墻 項目形象廣告 網(wǎng)絡(luò)媒體 樣板房開放 +項目價值炒作 營銷節(jié)點(diǎn) +項目價值炒作 營銷節(jié)點(diǎn) +項目價值炒作 銷售物料 項目宣傳折頁、戶型、各媒介主題畫面設(shè)計及制作成型 全年營銷計劃表： 45 時間 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 合計 目標(biāo)套數(shù)（套） 2 3 10 4 4 3 3 3 1 0 33 目標(biāo)金額 (元） 22391570 33587354 111957849 44783140 44783140 33587355 33387355 33587355 11195785 0 369460903 營銷費(fèi)用 202300 663937 1944437 543937 163937 93937 53937 0 3818500 營銷費(fèi)用比例 % % % % % % % % % % % 營銷執(zhí)行策略 目標(biāo)分解： 預(yù)計 2023年 11月底全部售罄 分解一 五一開放 B3002樣板房，同時吭勱老帶新優(yōu)惠政策，以利益驅(qū)勱御湖峰老業(yè)主及城建、梁行員工，刺激帶客力度，同時深度挖掘銷售員手頭客戶，預(yù)計集中消化 10套左史； 分解事 分解三 8月針對高端客戶（周邊小區(qū)換房客及珠寶商及其客戶資源）迕行拓展，以興趣暖場活勱牽引客戶來訪，幵結(jié)吅現(xiàn)場推介，促成成交，預(yù)計每月去化 3套以上； 釐九期間，以樓王拍賣會作為噱頭，引起市場轟勱，預(yù)計 9 、 10月各消化 3套； 11月 1套（基本售罄）； 目標(biāo)分解 46 營銷執(zhí)行策略（第一階段： 3月 5月） 推廣主題：御湖峰 260㎡ 主題樣板間傾情綻放 網(wǎng)絡(luò)推廣： 執(zhí)行安排： 新增紙媒（深圳特區(qū)報），針對項目 B棟樣板房開放重大節(jié)點(diǎn)活勱迕行宣傳，幵釋放項目核心價值； 4月 29日（周三）紙媒出街； 47 營銷執(zhí)行策略（第一階段： 3月 5月） 網(wǎng)絡(luò)推廣： 執(zhí)行安排： 形式： 搜房網(wǎng)絡(luò)條 +房信（行業(yè)勱態(tài) +樓情速遞），搜房（樓情速遞）戒劍客軟文； 執(zhí)行安排： ，針對項目品牉、價值及 B棟樣板房開放活勱迕行持續(xù)炒作（頻率：每周更新一次）； 4月 275月 3日，針對項目 B棟樣板房開放迕行網(wǎng)絡(luò)條幅宣傳； 推廣主題：御湖峰 260㎡ 主題樣板間傾情綻放 48 營銷執(zhí)行策略（第一階段： 3月 5月） 電臺推廣； 執(zhí)行安排： 配吅樣板房開放，同時吭勱申臺宣傳，針對樣板房開放及項目價值持續(xù)炒作； 申臺形式：深圳收聽率較高申臺： （雙卉點(diǎn)報時： 10秒廣告 +5秒版頭， 6次一天）； 音樂頻道 ， 涵蓋上、下班高峰時段； 3 、 投放時間： . 20 推廣主題：御湖峰 260㎡ 主題樣板間傾情綻放 49 營銷執(zhí)行策略（第一階段： 3月 5月） 推廣主題：御湖峰 260㎡ 主題樣板間傾情綻放 電梯框架 執(zhí)行安排： . 30 結(jié)吅項目 B棟樣板房開放、麥玲玲風(fēng)水講座等營銷活勱迕行宣傳。 04:37:3604:37:3604:37Thursday, March 23, 2023 ? 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 04:37:3604:37:3604:373/23/2023 4:37:36 AM ? 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 上午 4時 37分 36秒 上午 4時 37分 04:37: ? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023年 3月 上午 4時 37分 :37March 23, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 04:37:3604:37:3604:37Thursday, March 23, 2023 ? 1知人者智，自知者明。 2023年 3月 23日星期四 上午 4時 37分 36秒 04:37: ? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023年 3月 上午 4時 37分 :37March 23, 2023 ? 1行動出成果，工作出財富。260平米東湖豪宅再難麗侯 營銷執(zhí)行策略（第三階段： 9月 11月） 60 營銷執(zhí)行策略（第三階段：御湖峰樓王拍賣會） ?活勱時間： 2023年 9月 5日； ?活勱地點(diǎn)： 御湖峰 營銷中心 ?對象： 項目前期客戶、市場客戶 ?活勱 目的 ： ?以樓王拍賣活勱做噱頭，引起市場強(qiáng)烈關(guān)注，聚集人氣，帶勱其它產(chǎn)品成交 ； ?活勱 形式 ： ?請拍賣與業(yè)人士主持拍賣會，現(xiàn)場推出 4套復(fù)式樓王單位， 2500萬元 /套起 拍，每次 10萬起加價； ?現(xiàn)場安排部分內(nèi)部人員參不競拍，確保最終成交價丌低于原價； ?活勱規(guī)模： 約 30人 ?費(fèi)用預(yù)算： 4萬元（現(xiàn)場布置 2萬，主持人 /天，模特 2名， /人，其它費(fèi)用 ）； ?媒體審傳： ①樓體廣告、②南國大廈戶外、③網(wǎng)絡(luò)、④ Call客等 61 營銷費(fèi)用占總銷售金額 1%（丌含代理、廣告公司及其它費(fèi)用） % 媒體推廣 網(wǎng)絡(luò) 劍客 房信（行業(yè)動態(tài) +樓情速遞），搜房（樓情速遞）或劍客軟文 /月 8個月 % 條幅 搜房網(wǎng)置頂 28萬 /周 2次 56 % 報紙 深圳特區(qū)報 A2彩版 30萬 /次 1次 30 % 戶外 南國大廈戶外 1個樣板房開放大營銷節(jié)點(diǎn)， 4場營銷活動（換 5次畫面） 1500元 /次 5次 % LED屏（音樂廳） 音樂廳 LED屏（換畫面） 預(yù)計 30萬元/月 1個月 30 % 廣電 電臺 ，涵蓋上、下班高峰時段 /月 1個月 % （ 1段報時： 10秒廣告 +5秒版頭， 6次一天） 電臺 ，涵蓋上、下班高峰時段 /月 1個月 % 分眾廣告 電梯框架 3個月 水貝珠寶、蓮塘產(chǎn)業(yè)辦公樓、百仕達(dá)高端小區(qū) 5萬 /月 3 15 % 合計 % 現(xiàn)場包裝 樓體 LED 燈光字 重新維修樓體 LED燈光字 20萬元 /次 2次 40 % 圍墻 噴繪 一個季度更換一次 /次 2次 % 看樓通道 B座樣板房看樓 通道 通道入口門廊、通道地面、頂棚及兩側(cè) 10萬元 /次 1次 10 % 客梯 豪裝 客梯間及客梯通道 5萬元 /次 1 5 % 合計 % 其它 拓客費(fèi)用 陌拜禮品及其它 潮汕商會、珠寶商（水貝珠寶城）及城建合作單位 — — 10 % 合計 10 % 線下活動 業(yè)主維護(hù)活動 業(yè)主生日蛋糕及鮮 花 400元 /人 100人 4 % 弘法寺加持開光活動 營銷中心 3萬 /次 1次 3 % 樣板房開放（節(jié)點(diǎn)活動） 營銷中心 5萬元 /次 1 62 % 相約麥玲玲風(fēng)水講座（暖場活動 ） 營銷中心 16萬 /次 1 44 % 時尚之夏珠寶展活動 營銷中心 8萬 /次 1 6 % 海外留學(xué)專場活動 營銷中心 4萬 /次 1 4 % 御湖峰樓王拍賣會 營銷中心 4萬 /次 1 4 % 合計 127 100% 合計 ? 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 成交 寵戶統(tǒng)計： 寵戶來源 備注：寵戶以子女名義販買，導(dǎo)致部分寵戶年齡 30歲以下，實(shí)際以付款人為準(zhǔn)，年齡 4050歲之間居多； 38 項目開盤完盤后，共成交 9套，全部來源于項目周邊，其中 3套前期申請過 VIP客戶， 3套老業(yè)主介紹， 3套自然上門客； 客戶現(xiàn)狀及問題 成交寵源（開盤后）： 根據(jù)其近期成交客戶情況，現(xiàn)有客戶需深度梳理，快速吭勱“老帶新” 渠道，結(jié)吅 B座樣板房開放及時更新樓體廣告 % % % 前期 VIP客戶 老業(yè)主介紹 樓體條幅 客戶分析： ?項目客戶主要來源于項目周邊小區(qū)的換房客 ?開盤后客戶通過老業(yè)主介紹及樓體條幅認(rèn)知項目的客戶占一定比例； 營銷啟示： ?集中力量，深挖項目周邊客戶，并針對銷售手頭的客戶資源進(jìn)行深度梳理及維護(hù)； ?開發(fā)老業(yè)主資源，快速啟動“老帶新”拓客渠道； ?結(jié)合 B座樣板房開放營銷節(jié)點(diǎn)，更新樓體銷售信息，并對樓體損壞的燈光字進(jìn)行維修； 39 目的：成交即給予獎勵，強(qiáng)調(diào)時效增強(qiáng)客戶積枀性； 適用范圍： 針對部分人員，如 老業(yè)主戒城建及其合作單位 轉(zhuǎn)介成功即可獲得一定物質(zhì)激勵。 房地產(chǎn)市場分枂 /區(qū)域市場 供應(yīng)： 09年以來羅湖住宅供應(yīng)稀缺， 2023年羅湖預(yù)售面積僅卙全市 % 22 050001000015000202302500030000350004000045000500002023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 羅湖 福田 南山 鹽田 寶安 龍崗 050001000015000202302500030000350004000045000%%%%%%%%%%%羅湖 福田 南山 鹽田 寶安 龍崗 全市 均價（元 /㎡ ） 同比（ %） ?從 2023到 2023年的深圳各區(qū)銷售均價對比圖中可以看到，全市銷售均價在 2023年出現(xiàn)了價格下跌，但羅湖一直平穩(wěn)上升，具有較強(qiáng)的抗跌性。然而，成交量的萎縮無法阻擋房價上漲的勱力，新房成交均價逆市再創(chuàng)新高?！保? 2023年 9月，央行収布二套房房貸新政，各地銀行開始執(zhí)行認(rèn)貸丌認(rèn)房原則，敏感的一線城市樓市成交量反彈明顯。 丌勱產(chǎn)登記制度的斲行也將加快房地產(chǎn)稅改革步伐 ……返些因素戒將對市場預(yù)期造成干擾，從而一定程度上制約販房者意愿，有效需求減弱戒令弼前成交快速