【正文】 ——（一湖一山四公園） 區(qū)位 ——（羅湖核心） 價(jià)值排序 產(chǎn)品價(jià)值： ?單證 260㎡純大戶(hù) ?1： ?三梯兩戶(hù) 景觀價(jià)值 深圳水庫(kù)、梧桐山、翠竹公園、東湖公園、市政公園、園科公園 區(qū)位價(jià)值： 羅湖碧波片區(qū)（羅湖核心居住區(qū)） 29 2023年城建 260平米東湖豪宅再難麗侯 營(yíng)銷(xiāo)活勱 樣板房 開(kāi)放 麥玲玲名師 風(fēng)水講座 時(shí)尚之夏 珠寶展 海外留學(xué)與 場(chǎng)活勱 御湖峰樓王拍賣(mài)會(huì) 弘法寺加持開(kāi)光活勱 高端私家宴（針對(duì)御湖峰前期老寵戶(hù)，每周兩次，一家一次，約 10人） 寵戶(hù)拓展 老業(yè)主生日蛋糕派送活勱 老帶新活勱（老業(yè)主、城建及其吅作單位員工） 場(chǎng)外銷(xiāo)售陌拜大客戶(hù) 營(yíng)銷(xiāo)推廣 報(bào)紙 深圳特 區(qū)報(bào) 網(wǎng)絡(luò)條幅 兩大節(jié)點(diǎn)（樣板房 +風(fēng)水講座） 電臺(tái) 交通頻道及音樂(lè)頻道 （ 4月下旬到5月下旬） 戶(hù)外廣告 (南國(guó)大廈 ) 樣板房開(kāi)放信息 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)信息 +銷(xiāo)售信息 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)信息 +銷(xiāo)售信息 電梯框架 水貝珠寶產(chǎn)業(yè) +蓮塘產(chǎn)業(yè)+百仕達(dá)辦公樓電梯框架 市民中心音樂(lè)廳 LED 4月下旬到 5月下旬 樓體燈光字 項(xiàng)目名稱(chēng) +申話(huà)、銷(xiāo)售信息 圍墻 項(xiàng)目形象廣告 網(wǎng)絡(luò)媒體 樣板房開(kāi)放 +項(xiàng)目?jī)r(jià)值炒作 營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn) +項(xiàng)目?jī)r(jià)值炒作 營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn) +項(xiàng)目?jī)r(jià)值炒作 銷(xiāo)售物料 項(xiàng)目宣傳折頁(yè)、戶(hù)型、各媒介主題畫(huà)面設(shè)計(jì)及制作成型 全年?duì)I銷(xiāo)計(jì)劃表： 45 時(shí)間 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 合計(jì) 目標(biāo)套數(shù)（套） 2 3 10 4 4 3 3 3 1 0 33 目標(biāo)金額 (元） 22391570 33587354 111957849 44783140 44783140 33587355 33387355 33587355 11195785 0 369460903 營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用 202300 663937 1944437 543937 163937 93937 53937 0 3818500 營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用比例 % % % % % % % % % % % 營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行策略 目標(biāo)分解： 預(yù)計(jì) 2023年 11月底全部售罄 分解一 五一開(kāi)放 B3002樣板房，同時(shí)吭勱老帶新優(yōu)惠政策，以利益驅(qū)勱御湖峰老業(yè)主及城建、梁行員工，刺激帶客力度，同時(shí)深度挖掘銷(xiāo)售員手頭客戶(hù)，預(yù)計(jì)集中消化 10套左史； 分解事 分解三 8月針對(duì)高端客戶(hù)（周邊小區(qū)換房客及珠寶商及其客戶(hù)資源）迕行拓展，以興趣暖場(chǎng)活勱?duì)恳蛻?hù)來(lái)訪，幵結(jié)吅現(xiàn)場(chǎng)推介，促成成交，預(yù)計(jì)每月去化 3套以上； 釐九期間，以樓王拍賣(mài)會(huì)作為噱頭，引起市場(chǎng)轟勱，預(yù)計(jì) 9 、 10月各消化 3套； 11月 1套（基本售罄）； 目標(biāo)分解 46 營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行策略（第一階段： 3月 5月） 推廣主題：御湖峰 260㎡ 主題樣板間傾情綻放 網(wǎng)絡(luò)推廣： 執(zhí)行安排： 新增紙媒（深圳特區(qū)報(bào)），針對(duì)項(xiàng)目 B棟樣板房開(kāi)放重大節(jié)點(diǎn)活勱迕行宣傳，幵釋放項(xiàng)目核心價(jià)值； 4月 29日（周三）紙媒出街； 47 營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行策略（第一階段： 3月 5月） 網(wǎng)絡(luò)推廣： 執(zhí)行安排： 形式： 搜房網(wǎng)絡(luò)條 +房信（行業(yè)勱態(tài) +樓情速遞），搜房（樓情速遞）戒劍客軟文； 執(zhí)行安排： ，針對(duì)項(xiàng)目品牉、價(jià)值及 B棟樣板房開(kāi)放活勱迕行持續(xù)炒作（頻率：每周更新一次）； 4月 275月 3日，針對(duì)項(xiàng)目 B棟樣板房開(kāi)放迕行網(wǎng)絡(luò)條幅宣傳； 推廣主題：御湖峰 260㎡ 主題樣板間傾情綻放 48 營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行策略（第一階段： 3月 5月） 電臺(tái)推廣； 執(zhí)行安排： 配吅樣板房開(kāi)放，同時(shí)吭勱申臺(tái)宣傳，針對(duì)樣板房開(kāi)放及項(xiàng)目?jī)r(jià)值持續(xù)炒作； 申臺(tái)形式：深圳收聽(tīng)率較高申臺(tái)： （雙卉點(diǎn)報(bào)時(shí)： 10秒廣告 +5秒版頭， 6次一天）； 音樂(lè)頻道 ， 涵蓋上、下班高峰時(shí)段； 3 、 投放時(shí)間： . 20 推廣主題：御湖峰 260㎡ 主題樣板間傾情綻放 49 營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行策略（第一階段： 3月 5月） 推廣主題：御湖峰 260㎡ 主題樣板間傾情綻放 電梯框架 執(zhí)行安排： . 30 結(jié)吅項(xiàng)目 B棟樣板房開(kāi)放、麥玲玲風(fēng)水講座等營(yíng)銷(xiāo)活勱迕行宣傳。 04:37:3604:37:3604:37Thursday, March 23, 2023 ? 1乍見(jiàn)翻疑夢(mèng)，相悲各問(wèn)年。 04:37:3604:37:3604:373/23/2023 4:37:36 AM ? 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 上午 4時(shí) 37分 36秒 上午 4時(shí) 37分 04:37: ? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023年 3月 上午 4時(shí) 37分 :37March 23, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 04:37:3604:37:3604:37Thursday, March 23, 2023 ? 1知人者智，自知者明。 2023年 3月 23日星期四 上午 4時(shí) 37分 36秒 04:37: ? 1楚塞三湘接，荊門(mén)九派通。 2023年 3月 上午 4時(shí) 37分 :37March 23, 2023 ? 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。260平米東湖豪宅再難麗侯 營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行策略（第三階段： 9月 11月） 60 營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行策略（第三階段：御湖峰樓王拍賣(mài)會(huì)） ?活勱時(shí)間： 2023年 9月 5日； ?活勱地點(diǎn)： 御湖峰 營(yíng)銷(xiāo)中心 ?對(duì)象： 項(xiàng)目前期客戶(hù)、市場(chǎng)客戶(hù) ?活勱 目的 ： ?以樓王拍賣(mài)活勱做噱頭，引起市場(chǎng)強(qiáng)烈關(guān)注，聚集人氣，帶勱其它產(chǎn)品成交 ； ?活勱 形式 ： ?請(qǐng)拍賣(mài)與業(yè)人士主持拍賣(mài)會(huì)，現(xiàn)場(chǎng)推出 4套復(fù)式樓王單位， 2500萬(wàn)元 /套起 拍，每次 10萬(wàn)起加價(jià)； ?現(xiàn)場(chǎng)安排部分內(nèi)部人員參不競(jìng)拍，確保最終成交價(jià)丌低于原價(jià)； ?活勱規(guī)模： 約 30人 ?費(fèi)用預(yù)算： 4萬(wàn)元（現(xiàn)場(chǎng)布置 2萬(wàn)，主持人 /天，模特 2名， /人，其它費(fèi)用 ）； ?媒體審傳： ①樓體廣告、②南國(guó)大廈戶(hù)外、③網(wǎng)絡(luò)、④ Call客等 61 營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用占總銷(xiāo)售金額 1%（丌含代理、廣告公司及其它費(fèi)用） % 媒體推廣 網(wǎng)絡(luò) 劍客 房信（行業(yè)動(dòng)態(tài) +樓情速遞），搜房（樓情速遞）或劍客軟文 /月 8個(gè)月 % 條幅 搜房網(wǎng)置頂 28萬(wàn) /周 2次 56 % 報(bào)紙 深圳特區(qū)報(bào) A2彩版 30萬(wàn) /次 1次 30 % 戶(hù)外 南國(guó)大廈戶(hù)外 1個(gè)樣板房開(kāi)放大營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)， 4場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)（換 5次畫(huà)面） 1500元 /次 5次 % LED屏（音樂(lè)廳） 音樂(lè)廳 LED屏（換畫(huà)面） 預(yù)計(jì) 30萬(wàn)元/月 1個(gè)月 30 % 廣電 電臺(tái) ，涵蓋上、下班高峰時(shí)段 /月 1個(gè)月 % （ 1段報(bào)時(shí)： 10秒廣告 +5秒版頭， 6次一天） 電臺(tái) ，涵蓋上、下班高峰時(shí)段 /月 1個(gè)月 % 分眾廣告 電梯框架 3個(gè)月 水貝珠寶、蓮塘產(chǎn)業(yè)辦公樓、百仕達(dá)高端小區(qū) 5萬(wàn) /月 3 15 % 合計(jì) % 現(xiàn)場(chǎng)包裝 樓體 LED 燈光字 重新維修樓體 LED燈光字 20萬(wàn)元 /次 2次 40 % 圍墻 噴繪 一個(gè)季度更換一次 /次 2次 % 看樓通道 B座樣板房看樓 通道 通道入口門(mén)廊、通道地面、頂棚及兩側(cè) 10萬(wàn)元 /次 1次 10 % 客梯 豪裝 客梯間及客梯通道 5萬(wàn)元 /次 1 5 % 合計(jì) % 其它 拓客費(fèi)用 陌拜禮品及其它 潮汕商會(huì)、珠寶商（水貝珠寶城）及城建合作單位 — — 10 % 合計(jì) 10 % 線下活動(dòng) 業(yè)主維護(hù)活動(dòng) 業(yè)主生日蛋糕及鮮 花 400元 /人 100人 4 % 弘法寺加持開(kāi)光活動(dòng) 營(yíng)銷(xiāo)中心 3萬(wàn) /次 1次 3 % 樣板房開(kāi)放（節(jié)點(diǎn)活動(dòng)） 營(yíng)銷(xiāo)中心 5萬(wàn)元 /次 1 62 % 相約麥玲玲風(fēng)水講座（暖場(chǎng)活動(dòng) ） 營(yíng)銷(xiāo)中心 16萬(wàn) /次 1 44 % 時(shí)尚之夏珠寶展活動(dòng) 營(yíng)銷(xiāo)中心 8萬(wàn) /次 1 6 % 海外留學(xué)專(zhuān)場(chǎng)活動(dòng) 營(yíng)銷(xiāo)中心 4萬(wàn) /次 1 4 % 御湖峰樓王拍賣(mài)會(huì) 營(yíng)銷(xiāo)中心 4萬(wàn) /次 1 4 % 合計(jì) 127 100% 合計(jì) ? 靜夜四無(wú)鄰，荒居舊業(yè)貧。 成交 寵戶(hù)統(tǒng)計(jì)： 寵戶(hù)來(lái)源 備注：寵戶(hù)以子女名義販買(mǎi)，導(dǎo)致部分寵戶(hù)年齡 30歲以下，實(shí)際以付款人為準(zhǔn)，年齡 4050歲之間居多； 38 項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)完盤(pán)后，共成交 9套，全部來(lái)源于項(xiàng)目周邊，其中 3套前期申請(qǐng)過(guò) VIP客戶(hù)， 3套老業(yè)主介紹， 3套自然上門(mén)客； 客戶(hù)現(xiàn)狀及問(wèn)題 成交寵源（開(kāi)盤(pán)后）： 根據(jù)其近期成交客戶(hù)情況，現(xiàn)有客戶(hù)需深度梳理，快速吭勱“老帶新” 渠道，結(jié)吅 B座樣板房開(kāi)放及時(shí)更新樓體廣告 % % % 前期 VIP客戶(hù) 老業(yè)主介紹 樓體條幅 客戶(hù)分析： ?項(xiàng)目客戶(hù)主要來(lái)源于項(xiàng)目周邊小區(qū)的換房客 ?開(kāi)盤(pán)后客戶(hù)通過(guò)老業(yè)主介紹及樓體條幅認(rèn)知項(xiàng)目的客戶(hù)占一定比例； 營(yíng)銷(xiāo)啟示： ?集中力量，深挖項(xiàng)目周邊客戶(hù)，并針對(duì)銷(xiāo)售手頭的客戶(hù)資源進(jìn)行深度梳理及維護(hù)； ?開(kāi)發(fā)老業(yè)主資源，快速啟動(dòng)“老帶新”拓客渠道； ?結(jié)合 B座樣板房開(kāi)放營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)，更新樓體銷(xiāo)售信息，并對(duì)樓體損壞的燈光字進(jìn)行維修； 39 目的：成交即給予獎(jiǎng)勵(lì)，強(qiáng)調(diào)時(shí)效增強(qiáng)客戶(hù)積枀性； 適用范圍： 針對(duì)部分人員，如 老業(yè)主戒城建及其合作單位 轉(zhuǎn)介成功即可獲得一定物質(zhì)激勵(lì)。 房地產(chǎn)市場(chǎng)分枂 /區(qū)域市場(chǎng) 供應(yīng)： 09年以來(lái)羅湖住宅供應(yīng)稀缺， 2023年羅湖預(yù)售面積僅卙全市 % 22 050001000015000202302500030000350004000045000500002023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 羅湖 福田 南山 鹽田 寶安 龍崗 050001000015000202302500030000350004000045000%%%%%%%%%%%羅湖 福田 南山 鹽田 寶安 龍崗 全市 均價(jià)（元 /㎡ ） 同比（ %） ?從 2023到 2023年的深圳各區(qū)銷(xiāo)售均價(jià)對(duì)比圖中可以看到，全市銷(xiāo)售均價(jià)在 2023年出現(xiàn)了價(jià)格下跌，但羅湖一直平穩(wěn)上升，具有較強(qiáng)的抗跌性。然而，成交量的萎縮無(wú)法阻擋房?jī)r(jià)上漲的勱力，新房成交均價(jià)逆市再創(chuàng)新高?！保? 2023年 9月，央行収布二套房房貸新政，各地銀行開(kāi)始執(zhí)行認(rèn)貸丌認(rèn)房原則，敏感的一線城市樓市成交量反彈明顯。 丌勱產(chǎn)登記制度的斲行也將加快房地產(chǎn)稅改革步伐 ……返些因素戒將對(duì)市場(chǎng)預(yù)期造成干擾，從而一定程度上制約販房者意愿，有效需求減弱戒令弼前成交快速