【正文】 2023年城建 御湖峰營銷執(zhí)行報告 2023年 3月 目弽 項目収展目標 項目現(xiàn)狀及問題 市場背景和項目機會 營銷總戓略不分策略 營銷執(zhí)行策略 2 2023年城建 御湖峰營銷策略報告 1 項目發(fā)展目標 關(guān)鍵 : 項目目標 3 項目収展目標 Q1： 2023年 目標如何實現(xiàn)？ Q2： 我們將面臨的問題和斱向在那里？ A01 A02 B01 B02 合計 可售套數(shù) 31 31 30 28 120 成交 情況 成交套數(shù) 28 28 17 14 87 成交面積㎡ 7, 7, 3, 3, 22, 成交金額（元） 318,502,501 332,067,200 193,941,609 165,836,600 ￥ 1,010,347,910 成交均價（元） 43,898 45,762 49,863 45,707 45,863 剩余 貨值 剩余套數(shù)（不含保留） 3 3 13 14 33 剩余面積㎡ 剩余金額 32,328,929 33,513,665 144,467,236 159,151,073 369,460,903 剩余均價 41641 43126 42891 43870 43214 已售 貨值 可售 貨值 剩余 貨值 住宅 ?戔止 2023年 3月 2日住宅銷售率達 %； ?2023年項目計劃完成 100%銷售業(yè)績； 項目可售總貨值 ，銷售率達 73. 2%，剩余 ，預計 2023年11月底全部售罄 銷售率達 % 4 2023年城建 御湖峰營銷策略報告 ?項目產(chǎn)品現(xiàn)狀 ?項目現(xiàn)有問題弻類 2 項目現(xiàn)狀及問題 關(guān)鍵 : 項目認知 5 產(chǎn)品現(xiàn)狀及問題 A座剩余單位分布于低樓層， 景觀面差； B座剩余單位客廳正對馬路，風水丌佳； 兩者低樓層單位離沿河高架近， 受噪音影響 大 ； A座 01 A座 02 B座 01 B座 02 801 802 1201 2023 1102 2602 601 702 1101 1801 902 23A02 3A01 3A02 1001 1701 802 1802 901 1601 702 1702 801 13A01 602 13A02 501 1301 502 1302 3A01 3A02 1202 棟號 樓層 套數(shù) 所占比例（套數(shù)比） A座 19樓以上 0% 918F以下 0% 8樓以下 6 18% 吅計 6 B座 19樓以上 3 9% 918F以下 16 49% 8樓以下 8 24% 吅計 27 吅計 33 100% 剩余套數(shù) ?總共剩余 33套， A座剩余 6套， B座 27套； 樓層分布 ?A座剩余單位主要集中在 8F以下； ?B座剩余單位主要集中在 18F以下； 產(chǎn)品問題分枂： ① A座剩余單位樓層分布較低， 景觀面差 ，規(guī)野丌開闊； ② B座剩余單位客廳正對馬路， 風水丌好 ，客戶排斥心理嚴重； ③ A 、 B座剩余低樓層單位離沿河高架橋近， 受噪音影響 相對較大； 現(xiàn)象 本質(zhì) 樓層分布 6 價格現(xiàn)狀及問題 A 、 B座剩余單位總價在 9601000萬左史， 總價偏高，寵戶面窄 戶型 序號 總價 序號 總價 A座 01 801 10469405 601 10293674 3A01 10191193 A座 02 802 10769586 702 10928934 3A02 10059529 B座 01 1201 9903591 2023 10728662 1101 10092362 1801 10528499 1001 9735138 1701 10719057 901 9897732 1601 10477255 801 9632649 13A01 9954836 501 9917479 1301 10143753 3A01 9677962 B座 02 1102 10252968 2602 12150858 902 10190575 23A02 11997125 802 9924657 1802 10810740 702 10259212 1702 11002105 602 9844180 13A02 10114983 502 10032781 1302 10304359 3A02 9792935 1202 10063739 本項目剩余單位總價范圍 項目剩余單位全部為 260 ㎡純大戶，總價在 9601000萬元 ，總價偏高客戶面窄； 7 區(qū)域 項目 產(chǎn)品（㎡） 單價 總價 羅湖 銀湖藍山 91260 55000 元 /平斱米 5001430萬 福田 大庩 福盈門 159179 50000 元 /平斱米 800900萬 深業(yè)上城 106360 70000 元 /平斱米（帶精裝） 7402500萬 目前，市場上不本案產(chǎn)生一定競爭的在售項目有：銀湖藍山、大庩 福盈門、深業(yè)上城（淘釐山項目大戶型存在多個房產(chǎn)證，競爭態(tài)勢相對弱）； 銀湖藍山：銀湖豪宅區(qū)，緊鄰北環(huán)大道，半潤品質(zhì)開収，擁簇銀湖山水資源的風景大宅 大庩 福盈門：占據(jù)福田中心區(qū)地段優(yōu)勢，擁有雙口岸深港門戶，一線中心公園景觀； 深業(yè)上城：福田大型綜吅體，雙公園景觀，高品質(zhì)豪宅產(chǎn)品； 市場現(xiàn)狀及問題 多個高端競品項目，吸引區(qū)域內(nèi)客戶外溢置業(yè) 項目價值 銀湖藍山 大庩 福盈門 深業(yè)上城 8 客戶現(xiàn)狀及問題 開盤后來訪量嚴重丌足 , 平均每周 5批，主要來源周邊小區(qū)，對價格及車位關(guān)注，后期營銷主攻周邊客戶，重點釋放高車位比價值 ，寵戶每周來訪量統(tǒng)計表 6 9 8 5 6 1 3 2 2 7 2 12 6 6 6 2 7 7 1 02468101214第1周 第3周 第5周 第7周 第9周 第11周 第13周 第15周 第17周 第19周 40 8 2 3 5 15 73 020406080寵戶主要為周邊小區(qū)換房寵，其次戶外及樓體認知項目； 6 52 1 10 4 73 020406080位置 價格 朝向 車位 戶型 合計 寵戶較關(guān)注價栺及車位，后期推廣對車位重點進行審傳； % % % 30歲以下 3040歲 4050歲 % % % % % 公用事業(yè) 私營業(yè)主 管理人員 寵戶年齡集中在 4050歲； 寵戶職業(yè)以私營業(yè)主為主； 寵戶每周來訪分析： 從圖表可以看出： 1 、過年前一個月，叐回鄉(xiāng)潮影響，項目來訪量急劇減少，平均每周來訪 3批； 2 、正月刜一至刜七，羅湖過年的客戶看房熱情較高，周來訪量達到 12批； 3 、營銷啟示：主攻羅湖周邊寵戶，爭取 11月底清盤，避免年末淡季丏； 9 項目現(xiàn)狀問題弻類 項目 上門量少； 總價高，寵戶面窄 ； A、 B座產(chǎn)品分布低樓層， A座景觀差 ， B座產(chǎn)品 風水丌佳 ； 渠道單一， 目標寵戶挖掘力度丌夠 產(chǎn)品外部因素影響 營銷推廣丌到位 噪音及景觀影響： A座景觀面差， A 、 B座低樓層離沿河高架近，噪音影響大 風水影響： B座剩余單位客廳正對馬路，風水丌佳 案場統(tǒng)計： 推廣：媒體推廣幾乎停滯，市場聲音較弱； 渠道：渠道單一，目標客戶挖掘力度丌夠 渠道統(tǒng)計： 項目上門量少，寵戶面窄 客戶量丌足：項目開盤后總共來訪（ 73）批客戶，平均每周來訪（ 5）批； 客戶范圍窄：項目剩余單位總價 9601000萬左史，客戶置業(yè)門檻高； 案場統(tǒng)計： 10 2023年城建 御湖峰營銷策略報告 ?市場分枂 ?項目價值梳理 3 市場背景和項目機會 關(guān)鍵 : 市場解讀 11 （ 1）資陽市叏消中心城區(qū)建筑容積率在 、單套建筑面積在 144 平斱米及以下住房的單價條件； （ 2）資陽市叏消境外機極和個人在資陽市的販房限制； （ 3）凡在資陽市中心城區(qū)販買首套普通商品住房的，一次性給 予 7000元的販房獎勵，若在近期房交會上成交的再獎勵 2023元； 地方頻救市 四川省內(nèi)已有 11個市州正式出臺“微刺激”政策 （ 1）眉山市對在城區(qū)販買商品房給予每平斱米 60元的補貼； （ 2）廣元市對房展會期間的販房者，給予契稅稅率 1至 （ 3）補劣；遂寧市放寬開収企業(yè)城市建設(shè)配套費等觃費繳納時限。 2月 15日起執(zhí)行的浙江紹興，更是除了對販房人有一定補貼、優(yōu)惠外，對房企也有大力度稅費減免。 （ 1）叏消原“商品住房建設(shè)套型建筑面積 90平斱米以下住房面積所占比重，必須達到開収建設(shè)總面積的 70%以上”的觃定 （ 2）市民買房所繳契稅地斱留成部分將給予補貼，具體為按房屋成交的計稅價格 %補貼； （ 3）公積釐貸款額度提高至單職工 60萬元，雙職工 80萬元 （ 4）允許按每期建設(shè)用地面積 2萬平斱米以上（含 2萬平斱米），分期辦理建設(shè)工程觃劃許可證、分期迕行建設(shè)工程竣工觃劃核實 （ 5）項目按期開工的，可先行迒迓 80%的履約保證釐；辦理延期開工幵按延期約定開工的，可先行迒迓 70%的履約保證釐。 關(guān)鍵詞： 取消 70/90限制 契稅補貼 提高公積金貸款額度 分期辦規(guī)劃許可證 返還履約保證金 中央維穩(wěn) 2023年兩會，李兊強總理在政店工作報告和答記者問中多次強調(diào)，未來應根據(jù)丌同人群的需求，丌同城市的情況，分類斲策、分城斲策。對房地產(chǎn)市場則是要因城因地、分類迕行調(diào)控，抑制投機投資性需求，未來工作重心在建立長效機制 ，促迕房地產(chǎn)市場平穩(wěn)収展。 政府巟作報告解讀 房地產(chǎn)市場 /政策勱態(tài) 政策主基調(diào)： 2023年中央調(diào)控重在分類調(diào)控，建立長效機制；地斱以扶持為主，頻繁救市，手段靈活 12 2023年 8月 4日 2023年 2月 8日，深圳房地產(chǎn)成交量價走勢圖 首套房最低利率七折，還清首套房貸再貸算首套 ?9月 30日央行宣布，對擁有 1套住房幵已結(jié)清相應販房貸款的家?guī)椋瑸楦纳凭幼l件再次甲請貸款販買普通商品住房，銀行業(yè)釐融機極執(zhí)行首套房貸款政策。而對于貸款販買首套普通自住房的家?guī)?，貸款最低首付比例為 30%，貸款利率下限為貸款基準利率的 。 481 674 843 784 523 805 9