【正文】 大鵬－南澳片區(qū)解構(gòu) —— 四小組團構(gòu)建國際濱海度假勝地 大鵬鎮(zhèn) 大鵬－南澳組團的濱海旅游度假服務(wù)基地，重點發(fā)展第三產(chǎn)業(yè) 下沙 公眾型濱海旅游度假勝地 七娘山 山地探險旅游活動區(qū)域 西沖 國際濱海旅游度假勝地 大 鵬 鎮(zhèn) 南 澳 鎮(zhèn) 由于大鵬－南澳半島為保護生態(tài)環(huán)境將嚴格控制建設(shè)，所以本項目所在的 大鵬鎮(zhèn)作為整個大鵬－南澳組團的服務(wù)基地，未來將成為客戶的聚集地 。 濱 海 物 業(yè) 如 此 熱 銷 為 什 么 ? ! 全國濱海物業(yè)分析 全國濱海樓盤索引 濱海樓盤熱銷原因分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項目分析 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 價格定位 濱海樓盤熱銷原因分析 —— 政府對濱海區(qū)域的重新規(guī)劃和定位 天津濱海新區(qū) —— 海洋經(jīng)濟發(fā)展帶 大連濱海新區(qū) —— 發(fā)展最快的“東部經(jīng)濟圈” 威海濱海新區(qū) —— 旅游休閑產(chǎn)業(yè)中心， 廈門濱海新區(qū) —— 城在海上 ,海在城中 深圳濱海新區(qū) —— 東部區(qū)域規(guī)劃 三亞濱海新區(qū) —— 國際濱海旅游度假城市 自北至南，各沿海城市政府均對 濱海地區(qū) 進行了 重新規(guī)劃 和 功能定位 ，在政府的大力發(fā)展和引導(dǎo)下，濱海地區(qū)一躍成為 區(qū)域亮點 ，備受關(guān)注。 ? 項目位于大鵬，以及大鵬－南澳組團濱海旅游度假基地的雙核心區(qū)域； ? 項目是大鵬－南澳門戶，也是大鵬－南澳交通樞紐； 深圳濱海戰(zhàn)略分析 ? 深圳打造“國際濱海城市”； ? 東部“藍色海岸”戰(zhàn)略定位； ? 大鵬－南澳組團具有國際水準的濱海旅游度假勝地定位； 從 一 則 新 聞 說 起 …… 2023年 3月 21日，上午 10:00，深圳市浙江產(chǎn)權(quán)交易所交易大廳，萬科以 ，拍得富春東方 70%的股權(quán)，由此取得了富春東方旗下的 東方尊峪、天琴灣 等物業(yè)的控制權(quán)。 財富海景花園 ? 占地 48595㎡ ，總建 163141㎡ ? 均價 37000元 /㎡，一期 121套，銷售異?；鸨?！ 全國濱海物業(yè)分析 全國濱海樓盤索引 濱海樓盤熱銷原因分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項目分析 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 價格定位 全國濱海樓盤熱銷索引 —— 福建廈門沿海區(qū)域 廈門 天津普通住宅與濱海物業(yè)三級市場成交價格對比表100030005000700090002023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年（元/ ㎡)普通住宅 海濱物業(yè)青島普通住宅與濱海物業(yè)三級市場成交價格對比表100030005000700090002023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年( 元/ ㎡)普通住宅 海濱物業(yè)珠海普通住宅與濱海物業(yè)三級市場成交價格對比表10003000500070009000110002023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年（元/ ㎡）普通住宅 海濱物業(yè)三亞普通住宅與濱海物業(yè)三級市場成交價格對比表10003000500070009000110001300015000170002023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年( 元/ ㎡)普通住宅 海濱物業(yè) 全國濱海物業(yè)分析 全國濱海樓盤索引 濱海樓盤熱銷原因分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項目分析 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 價格定位 濱海樓盤熱銷原因分析 —— 投資價值無限 濱海物業(yè) 普通物業(yè) 年份 0 3年 5年 10年 升值潛力 濱海生態(tài)資源的稀缺和不可復(fù)制，導(dǎo)致其 升值潛力的不可估量 ，引得投資客的瘋狂跟進。 本 項 目 大鵬鎮(zhèn)政府 ★ 全國濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項目分析 發(fā)展契機 區(qū)位、交通、配套 地塊與指標 周邊環(huán)境 展示面分析 開發(fā)歷史 SWOT分析 物業(yè)屬性定位 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 價格定位 交通方面 —— 組團的門戶和內(nèi)部樞紐 本 項 目 大鵬鎮(zhèn)是大鵬－南澳組團的門戶，是所有客流進入組團的必經(jīng)之地。 ? 本項目打造的不僅僅是大鵬鎮(zhèn)的標志性物業(yè)，也是大鵬－南澳組團的門戶型物業(yè)； ? 本項目是深圳東部濱海旅游度假區(qū)的開拓者，肩負著開創(chuàng)東部旅游新格局的歷史重任。東海岸的帶動下，別墅和住宅出現(xiàn) 。 全國濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項目分析 客戶定位 外區(qū)客戶定位 本地客戶定位 目標客戶確定 產(chǎn)品定位 形象定位 價格定位 本項目外區(qū)目標客戶總結(jié) 來自區(qū)域 羅湖、福田、南山為主，其它區(qū)域為輔 職業(yè)特征 以政府人員、私營企業(yè)主、企業(yè)高層管理人員為主 年齡層次 客戶年齡在 30～ 45歲之間； 經(jīng)濟狀況 家庭年收入 30萬以上； 購買用途 作為度假用途，同時兼具投資目的； 其它特征 喜愛大鵬－南澳的景色和濱海自然的生態(tài)環(huán)境，向往休閑度假式的生活狀態(tài)； 屬于長線投資客戶，看好片區(qū)未來的發(fā)展，并對政府在區(qū)域的規(guī)劃有很大的信心。 110～ 120 ㎡ 三房 小私企業(yè)主 在大鵬開辦企業(yè)，收入尚可。考慮到大鵬較外區(qū)的價格優(yōu)勢和方便工作等因素，就近買房。該部分客戶數(shù)量十分有限。 目標客戶確定（三） —— 本地需求預(yù)計 行政村 常 住 暫 住 合 計 王母村 1452 6000 7452 鵬城村 1531 6300 7831 嶺澳村 357 —— 357 水頭村 522 1532 2054 下沙村 536 —— 536 布新村 417 399 816 合 計 4815 14231 19046 ? 大鵬常住人口數(shù)量少，并且對住房需求有限； ? 作為購房主力軍的暫住人口有一定的數(shù)量，對自住也有一定的需求。 單房： 歷年面積變化不大，基本保持在 3545平米左右，考慮到本項目處在東部發(fā)展的初期，建議降至 30～ 35㎡ ， 從而降低投資門檻； 2房： 2房客戶中度假客戶的需求是 65～ 70，自住客戶的需求是 70～ 75，兼顧二者需求，建議為 70㎡ 。投資 產(chǎn)品 全國濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項目分析 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 價格定位 關(guān)鍵詞：度假型 公寓 本項目主要打造度假型公寓，強調(diào)其度假功能。 基地： 本項目處于大鵬和大鵬－南澳組團濱海旅游度假服務(wù)基地的雙核心位臵，是生活、度假、消費、娛樂的核心基地； 同時也體現(xiàn)本項目是大鵬－南澳組團的門戶和樞紐的地位。 大鵬與東部片區(qū)的居住價值和開發(fā)價值的對比系數(shù) 全國濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項目分析 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 價格定位 價格定位思路 可行性分析 對比系數(shù)研究 價格初步定位 東部價格曲線 項目定價 大鵬鎮(zhèn)所在區(qū)與東部對比系數(shù)區(qū)間為 ～ 大鵬計價綜合系數(shù) 全國濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項目分析 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 價格定位 價格定位思路 可行性分析 對比系數(shù)研究 價格初步定位 東部價格曲線 項目定價 顧客對目前兩個區(qū)域的認可度對比系數(shù) 通過中原對顧客深度訪談和對欲購買東部度假型物業(yè)的顧客的隨機調(diào)研， 顧客對目前兩個區(qū)域的認可度對比系數(shù)為： ～ 全國濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項目分析 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 價格定位 價格定位思路 可行性分析 對比系數(shù)研究 價格初步定位 東部價格曲線 項目定價 通過上面分析，引入拉岡朗日插值計算方法，建立模型： 根據(jù)四元函數(shù)各自變量的變化范圍，得出本項目價格可比系數(shù)變化區(qū)間為 ~ 對比系數(shù)計算方程 全國濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項目分析 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 價格定位 價格定位思路 可行性分析 對比系數(shù)研究 價格初步定位 東部價格曲線 價格定位結(jié)論 據(jù)統(tǒng)計， 2023年東部度假型公寓物業(yè)價格為 11800元 /㎡ 通過上述分析，可以初步確定大鵬片區(qū)公寓價格區(qū)間為： 8200~8850元 /㎡ 本項目價格初步定位 全國濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項目分析 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 價格定位 價格定位思路 可行性分析 對比系數(shù)研究 價格初步定位 東部價格曲線 價格定位結(jié)論 東部度假型公寓物業(yè)價格歷年價格漲幅分析 東部濱海公寓物業(yè)價格上漲比較平穩(wěn)，平均年增長率在 10％ 左右。 :40:0814:40:08March 20, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 :40:0814:40Mar2320Mar23 ? 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 , March 20, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023年 3月 20日星期一 2時 40分 8秒 14:40:0820 March 2023 ? 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。勝人者有力，自勝者強。 。 2023年 3月 20日星期一 2時 40分 8秒 14:40:0820 March 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 , March 20, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。常年適合游泳。 門戶 基地 大鵬三面環(huán)山，景色優(yōu)美，空氣清新； 深圳最后一塊處女地！中國最美的八大海岸線之一！ 環(huán) 境 全國濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項目分析 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 價格定位 關(guān)鍵詞： 山景 輔助 次主力 主力 外區(qū)度假投資客戶 私企業(yè)主、個體戶 僑胞、原居民、公務(wù)員 70% 25% 5% 本地投資客戶的投資熱度需要外區(qū)客戶的激發(fā)和調(diào)動 。 打 工 者 有自住需求，但對濱海度假類物業(yè)需求不大，且購買能力有限 僑 胞 完全可以承受樓價，也需要高檔次的物業(yè)，但人數(shù)有限。 —— 公務(wù)員 事業(yè)單位 收入高、且穩(wěn)定，住政府大院。多為外來人口，買房為自住。 需 求 居住型的兩房、三房、別墅 全國濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項目分析 客戶定位 外區(qū)客戶定位 本地客戶定位 目標客戶確定 產(chǎn)品定位 形象定位 價格定位 外區(qū)客戶分析（三） —— 未來東部人流流動分析 ? 隨著深鹽交通壁壘的打破，大量客戶可以更方便的進入梅沙； ? 在梅沙變成第二居所和大眾化休閑區(qū)域時，一部分人則向東，進入更具生態(tài)的大鵬－南澳組團。 來源區(qū)域 目前周邊區(qū)域客戶為主，有以內(nèi)陸城市客戶為主的趨勢。 ? 華潤萬佳 ? 各種酒樓食肆 ? 銀行、電信 ? 娛樂中心 全國濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項目分析 發(fā)展契機 區(qū)位、交通、配套 地塊與