中國房地產(chǎn)業(yè)城市分級泡沫度量及企業(yè)應(yīng)對策略報(bào)告講解課件地產(chǎn)培訓(xùn)-文庫吧在線文庫
【正文】 二、中國房市發(fā)展的動態(tài)分析 三、中國房市泡沫的側(cè)度 四、造成中國房價(jià)格飛漲的原因 五、中國房市的發(fā)展趨勢和風(fēng)險(xiǎn)分析 六、中國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的策略 17 第一階段：房地產(chǎn)無泡沫理性漲價(jià)階段： 這一階段往往處于經(jīng)濟(jì)周期回升期，城 市化的速度加快，居民收入增加，儲蓄達(dá)到一定程度，拉動價(jià)格正常上漲 第二階段：房地產(chǎn)泡沫形成的階段： 房價(jià)上漲一段時(shí)間后，市場上部分人出現(xiàn)投 資心理，投資性買房者開始出現(xiàn)，市場出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面 第三階段：泡沫的非理性膨脹和惡化階段： 房價(jià)上漲的預(yù)期心理得到強(qiáng)化，產(chǎn)生 羊群效應(yīng)，錨定效應(yīng)，出現(xiàn)價(jià)格狂想， 房價(jià)出現(xiàn)非理性膨脹，出現(xiàn)嚴(yán)重的投機(jī) 銀行加大房地產(chǎn)貸款額度 第四階段：泡沫的巔峰和突然破滅階段： 房價(jià)被推到頂峰，出現(xiàn)滯漲時(shí)，政府會 出臺強(qiáng)硬的調(diào)控措施，緊縮銀根 第五階段：信心崩潰和價(jià)格非理性下跌階段： 非理性的投機(jī)者出現(xiàn)大量拋售，房 價(jià)出現(xiàn)非理性下降 第六階段：市場平靜和價(jià)值回歸： 根據(jù)購買力等因素重新評估房價(jià)，有些人對明顯 低估的房地產(chǎn)果斷買入 房地產(chǎn)泡沫運(yùn)行過程 18 202020 2020年 中國房市泡沫程度的度量 050000100000150000200000250000300000紐約 東京 倫敦 漢城 上海 北京 南京人均收入地價(jià)收入地價(jià)比中國的房地產(chǎn)價(jià)格究竟高不高？ 20 中國人住著世界上最貴的房子 ? 世界上房價(jià)最貴的地方當(dāng)屬日本東京，目前在東京市區(qū)，一套實(shí)用面積 80平方米的公寓樓，家庭車位精裝修的 3室 1廳 1廚 1衛(wèi)單元公寓，送 20平方米的陽臺和好幾個(gè)平方米的走廊以及包括液晶電視等基本電器 ,售價(jià)約為 3000萬日元，折合人民幣 225萬元，單價(jià) ? 即便從絕對值上看，中國上海、北京、深圳、杭州等地城市中心或靠近市中心地帶的一些房價(jià)也已經(jīng)超出這個(gè)價(jià)位。 5 一、中國房市發(fā)展的周期特征 二、中國房市發(fā)展的動態(tài)分析 三、中國房市泡沫的側(cè)度 四、造成中國房價(jià)格飛漲的原因 五、中國房市的發(fā)展趨勢和風(fēng)險(xiǎn)分析 六、中國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的策略 6 中國房市資金來源動態(tài)分析 年度 自籌資金 自有資金 國內(nèi)貸款 利用外資 定金 /預(yù)售款 其他資金 1998 23 1999 33 2000 2001 2002 2020 2020 2020 2020 7 中國房市資金來源動態(tài)分析 從表中可以看出，自籌資金、國內(nèi)貸款、定金及預(yù)售款和其他資金是我國 房地產(chǎn)業(yè)的四大資金來源。如果考慮到日本的人均 GDP是我們的 21倍
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