【正文】 ，營銷對于戶型有很大發(fā)言權(quán)！ 營銷在前期應(yīng)對戶型高度關(guān)注！ 戶型好，產(chǎn)品不會難賣！反之則是必然！ 現(xiàn)在市場環(huán)境很僵化，但營銷前期戶型定位可以更加靈活，不要一味走政策擦邊球?？刹鹂珊蠎粜陀鲜袌鲂枨?。 6月份開始，“春雷行動”第二階段營銷攻勢，屆時將覆蓋北京、重慶、成都三地。樓市調(diào)控不松反緊，徹底打破了開發(fā)商的幻想，加之年底回款的需要，共同促使眼下的局面的形成。只有經(jīng)得起環(huán)境考驗的人，才能算是真正的強(qiáng)者。 不放過任何細(xì)節(jié)。 時間是一個偉大的作者，它會給每個人寫出完美的結(jié)局來。 一個管理者如果不了解其下屬的工作，那他就無法有效地管理他們。 新經(jīng)濟(jì)時代，不是大魚吃小魚，而是快魚吃慢魚。 下午 4時 27分 17秒 16:2 7:17 質(zhì)量是維護(hù)顧客忠誠的最好保證?？犊?dāng)S此身。如果你自己的信念還站立的話。 速度就是一切，它是競爭不可或缺的因素。 千方百計請一個高招的專家醫(yī)生，還不如請一個隨叫隨到且價格便宜的江湖郎中。 微軟離破產(chǎn)永遠(yuǎn)只有 18個月。任何事情想到就去做 !立即行動 ! 如果通用公司不能在某一個領(lǐng)域坐到第一或者第二把交椅，通用公司就會把它在這個領(lǐng)域的生意買掉或退出這個領(lǐng)域。你必須在心中有非分之想，你必須盡力抓住那個機(jī)會。 ?? 二手房市場開始進(jìn)入量價齊跌的狀態(tài)，在一二手房價倒掛的壓力之下，預(yù)計在下半年二手房市場價格會進(jìn)一步下跌。 開發(fā)商給的降價理由是 “年底資金回籠需要 ” 中海地產(chǎn)集團(tuán)在全國各地開展了大幅度的樓盤促銷降價活動：中海在重慶的項目中海 〃 觀園以 9折優(yōu)惠的幅度開盤，而在這場“降價行動”中最為引人關(guān)注的當(dāng)屬中海位于上海的中海 〃 御景熙岸項目，該項目繼去年 11月推出的水岸別墅和今年 3月銷售的精裝公寓 3 —— 5萬元 /平方米；在 5月 22日開盤的90平米精裝三房其更以 2萬 —— /平方米的超值優(yōu)惠價格引爆上海灘。 金域緹香，萬科的優(yōu)惠變過四次，第一次是萬團(tuán)卡優(yōu)惠每套 5000元，第二次是升級到每次 1萬元，第三次則被告知金域緹香雖然毛坯銷售，但是裝修費(fèi)用可以 5折，到了開盤的前一天萬科對外公布，裝修不要錢了。 汰弱留強(qiáng)，低價劣質(zhì)單位帶動銷售 年度業(yè)績?yōu)槟繕?biāo)導(dǎo)向的開發(fā)商最容易“為市場低頭”，為保障開發(fā)商及自身利益，中原對項目營銷方案“議價”空間較大，多推底端品刺激市場，吸引客戶。 營銷亮點 華僑城 香山里 上東灣整體一共 480套，拿到預(yù)售開盤推出 440套， 300套，均價 /平米 樣板房開放 4天即開盤，開盤熱銷穩(wěn)居深圳近期第一 上東灣 ?實際操盤過程中，有許多觀點能帶來思考： 48變 79平米兩房、 88變 137平米 4房，關(guān)內(nèi)絕無僅有 短期爆發(fā)，早賣多成交 上東灣 9月 10月 11月 開放 開盤 持續(xù)銷售 ● 9月 28日媒體開放日 ● ● 9月 30日內(nèi)部客戶先賣 開放 4天 9月 28日媒體開放日之后正式對外開放，實際開放期非常短暫，僅僅正式對外開放四天； 開盤 1周 10月 3日正式開盤，實際上整個黃金周都可視為開盤期，極大的延續(xù)購房時間，增加上東灣的銷售時機(jī)； ● 10月 3日正式開盤銷售 上東灣 市場趨勢 對于急切開盤，上東灣考慮了以下三點： ? 目前市場是一個整體下行的市場，先期聲勢浩大，后期不了了之比比皆是，營銷要加快，不要拖 ?上東灣樣板房效果非常震撼，但這種贈送面積高的戶型經(jīng)不起仔細(xì)琢磨，必須趁著客戶的熱情在的時候趕緊行動，拖得太久，客戶會琢磨出問題來的 ?上東灣開放后效果非常好，客戶誠意度很高，但已經(jīng)預(yù)計不做認(rèn)籌等積累，應(yīng)當(dāng)趁著現(xiàn)在情況好趕緊賣 事實證明，早開效果非常明顯 客戶誠意度極高，在沒有認(rèn)籌情況下，客戶流失率非常小 銷售周期延長，除 3號當(dāng)天銷售極好之外，后面供應(yīng)量非常大，早開一天則多賣 20套，效果極其明顯 充分利用黃金周時機(jī)，吸納部分周邊游玩客戶，增大客戶量 大俗即大雅，撿起已經(jīng)少用的 常規(guī)的銷售方式 1 【明開暗解】 正常做法 在售樓處大大方方的做，欲蓋彌彰的做，當(dāng)著業(yè)務(wù)員和客戶的面自作神秘的做，而且我們是長期的做 關(guān)系戶越低調(diào)越好，關(guān)系戶都要偷偷找個地方解掉，要多給折扣，還要買最具性價比的單位 我們做法 效果 ?關(guān)系戶非常滿意，對比普通客戶，優(yōu)越感油然而生，買單位爽快，交錢也很爽快； ?客戶很焦急，真的不住啦，關(guān)系戶都這么踴躍，這房子肯定好 2 【假銷控】 銷售途中，放出銷控板，對客戶及銷售人員沖擊非常大 放銷控之前 —— 爭相購買，人多熱鬧，成交率很高，這時不忙放出銷控； 放銷控之后 —— 此時人流略少，銷控放出后，發(fā)現(xiàn)銷售超過半數(shù)，可選單位極少；業(yè)務(wù)員高度緊張，客戶再度沖動，引發(fā)新一波銷售高峰； 3 【報銷控】 成交即報銷控，業(yè)務(wù)員之間互做賣場，提升氛圍 互報銷控 —— 刺激業(yè)務(wù)員之間的競爭氛圍，也刺激客戶之間的競爭意識；一報銷控后，明顯刺激成交氛圍； 并不是簡單的播報銷控，要求業(yè)務(wù)員互做賣場氛圍，成交后需一一走到其余銷售人員去報銷控，刺激其余洽談中客戶； 4 【掛燈籠】 直接在項目模型上貼銷控，謂之“掛燈籠” 掛燈籠 —— 銷售過程中開始掛燈籠，效果堪比出銷控；客戶圍觀掛燈籠場景，不僅議論，不信卻又不得不信房子賣得火； 最后還是抵擋不住內(nèi)心的煎熬，客戶交錢買房了事； 5 【賣場就是菜市場，賣場人氣足熱鬧非凡】 勁爆音樂天天放，優(yōu)惠消息隨時改 用勁爆的音樂點燃所有人的激情； 使人難以冷靜思考，增加購買沖動； 事實證明，很簡單很低檔的信息卻對客戶造成很大壓力，成交量會得到明顯提升； 1. 現(xiàn)在項目銷售，三級市場是重要武器，尤其是三級市場形形色色的各種街霸，對于銷售氛圍和項目宣傳是極大提升； 2. 上東灣已經(jīng)確定不會采用轉(zhuǎn)介方式，如何能夠撿起三級市場最常用最好用的銷售手段； 3. 我們聘請大學(xué)生進(jìn)行打街霸，在項目多出交通要道進(jìn)行巡邏，項目信息非常醒目，短時間內(nèi)完全達(dá)到打街霸的效果。 2023922 誠意登記客戶升級提交資料截止日 2023923 獲得預(yù)售許可證 2023923 在華僑城洲際大酒店盛大開盤， 500多套單位推出，均價 26000元 /平米，銷售 260套，銷售率高達(dá) 52%，銷售金額 15個億 項目營銷節(jié)點 華僑城 香山里 5月 21日 8月 27日 9月 23日 藝術(shù) /清水空間展示開放 誠意客戶升級啟動 啟動三級市場 釋放價格區(qū)間 開盤 主推 11棟 焦土政策、集中引爆 梳理客戶、合理引導(dǎo)客戶 持續(xù)銷售、定期暖場活動 第一階段 第二階段 第三階段 關(guān)鍵： 蓄勢 爆發(fā) 熱銷氛圍持續(xù) 營銷節(jié)點鋪排 爆發(fā)點 盛大開盤 華僑城 香山里 開盤的成功以否，時機(jī)的選擇非常關(guān)鍵，而香山里